ราคาที่ดินจะไม่เป็น “คอขวด” อีกต่อไป หากมีกลไกตรวจสอบที่เข้มงวด

DNVN - ร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข ซึ่งมีกลไกของรัฐเป็นผู้กำหนดราคาที่ดินขั้นต้น คาดว่าจะเปลี่ยนที่ดินจาก "คอขวด" ให้เป็นแรงผลักดันการพัฒนา อย่างไรก็ตาม ทนายความเหงียน ฮอง ชุง กล่าวว่า เพื่อให้ประสบความสำเร็จ กลไกนี้ต้องมาพร้อมกับมาตรการติดตามตรวจสอบที่เข้มงวด เปิดเผยต่อสาธารณะ และโปร่งใส

นายเหงียน ฮ่อง ชุง ทนายความ รองประธานและเลขาธิการสมาคมที่ปรึกษาทางการเงินเวียดนาม (VFPA) แสดงความคิดเห็นต่อร่างกฎหมายแก้ไขและเพิ่มเติมบทความจำนวนหนึ่งในกฎหมายที่ดินที่ กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม ส่งให้รัฐบาลเมื่อเร็วๆ นี้ โดยกล่าวว่ากลไกในการกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจงภายใต้กฎหมายที่ดินปี 2024 (โดยอิงจากการปรึกษาหารือและเปรียบเทียบกับตลาดรอง) ได้เผยให้เห็นข้อจำกัดมากมาย

ในความเป็นจริง กลไกนี้นำไปสู่ผลการประเมินที่ไม่สอดคล้องกัน ขึ้นอยู่กับความสามารถของหน่วยงานที่ปรึกษา รัฐถูกบังคับให้ 'ติดตาม' ความผันผวนของตลาด และก่อให้เกิดความหวาดกลัวต่อความรับผิดชอบในหมู่เจ้าหน้าที่ผู้ปฏิบัติงาน ส่งผลให้ความคืบหน้าในการจัดสรรที่ดินยืดเยื้อออกไป" ผู้เชี่ยวชาญให้ความเห็น

เพื่อแก้ไขข้อบกพร่องเหล่านี้ ร่างกฎหมายฉบับนี้ได้ยืนยันหลักการสำคัญประการหนึ่ง นั่นคือ รัฐเป็นผู้กำหนดราคาที่ดินในตลาดแรก (การจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ฯลฯ) โดยอ้างอิงจากบัญชีราคาที่ดินและค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดออกให้เป็นประจำทุกปี ถือเป็นก้าวสำคัญในการสร้างเสถียรภาพให้กับนโยบาย ลดระยะเวลาในการกำหนดราคาที่ดิน และเพิ่มความสามารถในการคาดการณ์ของนักลงทุน

กระทรวง เกษตร และสิ่งแวดล้อมกำลังขอความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมายแก้ไขและเพิ่มเติมบทความจำนวนหนึ่งของกฎหมายที่ดิน

ตามร่าง บัญชีราคาที่ดินจะมีผลบังคับใช้ทุก 5 ปี เพื่อสร้างกรอบราคาที่มั่นคง ลดสถานการณ์ “ราคาที่ดินแต่ละโครงการแตกต่างกัน” ขณะเดียวกัน ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินที่ออกเป็นประจำทุกปีจะช่วยให้ปรับตัวตามความผันผวนของตลาดได้อย่างยืดหยุ่น

อย่างไรก็ตาม เพื่อให้กลไกนี้มีประสิทธิภาพ ทนายความเหงียน ฮอง ชุง กล่าวว่าจำเป็นต้องมีมาตรการติดตามตรวจสอบอย่างเข้มงวด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องเผยแพร่ข้อมูลนำเข้าเมื่อสร้างบัญชีราคาและค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคา เสริมสร้างบทบาทของสภาประเมินราคาที่ดินโดยการมีส่วนร่วมของผู้เชี่ยวชาญอิสระ สมาคม และภาคธุรกิจ ประยุกต์ใช้เทคโนโลยีบิ๊กดาต้าเพื่อรับรองความถูกต้อง

นักกฎหมายเชื่อว่าการกำหนดราคาที่ดินอย่างชัดเจนและโปร่งใสจะก่อให้เกิดผลกระทบเชิงบวกมากมาย ไม่เพียงแต่ช่วยลดต้นทุนการปฏิบัติตามกฎหมายสำหรับนักลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการโครงสร้างพื้นฐาน อุตสาหกรรม และโครงการบริการเท่านั้น แต่ยังสนับสนุนอุตสาหกรรมที่ต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก เช่น สาธารณสุข การศึกษา และพลังงานหมุนเวียน ที่สำคัญยิ่งกว่านั้น กลไกราคาที่ดินที่เหมาะสมจะช่วยจำกัดข้อร้องเรียนเรื่องค่าชดเชย ส่งเสริมเสถียรภาพทางสังคม และรักษานักลงทุนไว้ได้

อย่างไรก็ตาม นายชุงยังตั้งข้อสังเกตถึงปัญหาความสมดุลว่า ราคาที่ดินที่สูงเกินไปจะทำลายความสามารถในการแข่งขัน ในขณะที่ราคาต่ำเกินไปจะทำให้เกิดการขาดทุนงบประมาณและสร้างโอกาสในการเก็งกำไร ดังนั้น ความสมดุลระหว่างรายได้จากงบประมาณ - การดึงดูดการลงทุน - การรับรองสิทธิของประชาชนจึงต้องเป็นหลักการที่สอดคล้องกัน

เพื่อให้เกิดความสอดคล้องกัน ร่างกฎหมายฉบับนี้ยังได้เพิ่มหลักการสำคัญอีกประการหนึ่ง นั่นคือ เมื่อมีความแตกต่างกัน กฎหมายที่ดินจะมีอำนาจเหนือกว่ากฎหมายอื่นๆ นี่เป็นบทบัญญัติที่จำเป็นเพื่อจำกัดช่องว่างหรือความซ้ำซ้อนทางกฎหมาย

“การปฏิรูปราคาที่ดินครั้งนี้ไม่ใช่แค่เทคนิคการคำนวณ แต่เป็นความก้าวหน้าเชิงสถาบันที่จะเปลี่ยนที่ดินให้เป็นทรัพยากรการพัฒนาที่โปร่งใสและมีประสิทธิภาพ หากดำเนินการควบคู่กันไป ราคาที่ดินจะไม่เป็น “คอขวด” อีกต่อไป แต่จะกลายเป็นศูนย์กลางของการลงทุน การเติบโต และความมั่นคงทางสังคม ซึ่งเป็นข้อความที่มีความหมายในโอกาสวันชาติครบรอบ 80 ปี ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ประเทศกำลังก้าวเข้าสู่ขั้นตอนใหม่ของการพัฒนา” ทนายความเหงียน ฮอง ชุง กล่าวสรุป

มินห์ทู

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/gia-dat-se-khong-con-la-diem-nghen-neu-co-co-che-giam-sat-chat-che/20250820021319932