นี่เป็นราคาที่คุ้มค่าหรือเป็นแค่กลยุทธ์ทางการตลาดกันแน่?

ความจริงเบื้องหลังกลยุทธ์การขายอพาร์ทเมนต์ขาดทุน

ในโครงการที่ถือว่าเป็น "ที่อยู่อาศัยระดับหรู" ในเขตไฮบาจุง เจ้าของบ้านบางรายกำลังขายอพาร์ตเมนต์ของตนในราคาขาดทุน 300 ล้านถึง 800 ล้านดง ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ 3 ห้องนอน ขนาด 100 ตารางเมตร พร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบครัน ในโครงการนี้ ซึ่งตั้งราคาไว้กว่า 5 พันล้านดงเมื่อต้นปี 2022 ปัจจุบันเสนอขายในราคาขาดทุน 500 ล้านดง ทำให้ราคาลดลงเหลือ 4.5 พันล้านดง หรือประมาณ 45 ล้านดงต่อตารางเมตร

นอกจากนี้ ในโครงการนี้ ยังมีอพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอน พื้นที่ 48 ตารางเมตร ซึ่งเดิมราคา 3 พันล้านดอง ปัจจุบันเจ้าของเสนอขายในราคาลดพิเศษ 2.5 - 2.7 พันล้านดอง

เจ้าของบ้านหลายรายยอมรับความสูญเสียสูงถึง 300-400 ล้านดงต่อหลัง และบางรายถึงกับยอมเสี่ยงครั้งใหญ่ด้วยการลดความสูญเสียสูงถึง 800 ล้านดง (ภาพ: อสังหาริมทรัพย์)

นายโด เกียน ฮุง ผู้อำนวยการบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในเขตแทงซวน กล่าวกับผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์สำหรับนักข่าวและสาธารณชนว่า ตั้งแต่ปี 2020 ปรากฏการณ์ "ขายขาดทุน" ของอพาร์ทเมนต์เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง มีบางกรณีที่เป็นการ "ตัดขาดทุน" จริงๆ แต่ส่วนใหญ่เป็นเพียงกลอุบายของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

คุณฮุงกล่าวว่า ในบริบทของปริมาณอพาร์ทเมนต์ที่ลดลงอย่างต่อเนื่องตลอดหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอพาร์ทเมนต์ราคาไม่แพงที่มีราคาต่ำกว่า 25 ล้านดง/ตารางเมตร ซึ่งแทบจะหายไปจาก ฮานอย แล้ว จึงไม่มีเหตุผลที่จะขายอพาร์ทเมนต์ขาดทุน

นายฮุงกล่าวว่า "อพาร์ทเมนต์ส่วนใหญ่ในฮานอยที่มีราคาต่ำกว่า 35 ล้านดง/ตารางเมตร กำลังประสบกับราคาที่สูงขึ้นทั้งในตลาดหลักและตลาดรอง"

ตัวอย่างเช่น ในตลาดหลัก โครงการพัฒนาเมืองในเขตน้ำตู่เลียม ซึ่งเมื่อเดือนมิถุนายนที่ผ่านมามีราคาอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ 41-42 ล้านดง/ตารางเมตร ปัจจุบันราคาได้เพิ่มขึ้นเป็น 45-47 ล้านดง/ตารางเมตร ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง

หรืออีกโครงการพัฒนาเมืองในเขตเกียลัม ที่เคยมีราคาขายอยู่ที่ 30-32 ล้านดง/ตารางเมตร ในเดือนมิถุนายน 2565 ปัจจุบันผู้พัฒนาโครงการได้ประกาศราคาใหม่ที่สูงกว่า 35 ล้านดง/ตารางเมตรแล้ว

ในขณะเดียวกัน ในตลาดมือสอง โครงการที่สร้างเสร็จในปี 2020 ตั้งอยู่บนถนนกวางจุง (เขตฮาโดง) ซึ่งเดิมขายได้ในราคาประมาณ 26-29 ล้านดง/ตารางเมตร ขึ้นอยู่กับทำเล ปัจจุบันเจ้าของบ้านเสนอขายในราคามากกว่า 40 ล้านดง/ตารางเมตร ดังนั้น ในเวลาเพียง 3 ปี โครงการนี้มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเกือบ 40%

นายฮุงกล่าวว่า "ดังนั้น ในบริบทของการขาดแคลนอุปทานอย่างรุนแรงในปัจจุบัน ราคาอพาร์ตเมนต์จึงมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นได้ง่าย แต่ยากที่จะลดลง"

จากรายงานไตรมาสแรกของปีนี้จาก Batdongsan.com.vn พบว่า 43% ของผู้ที่มีความต้องการซื้อบ้านอย่างแท้จริงยังคงรอให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลง

อย่างไรก็ตาม นายเหงียน กว็อก อัญ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Batdongsan.com.vn เชื่อว่า ราคาอพาร์ทเมนต์ไม่น่าจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญในอนาคตอันใกล้นี้ เนื่องจากที่อยู่อาศัยประเภทที่ตอบสนองความต้องการในการอยู่อาศัยจริงยังคงเป็นจุดสว่างในตลาดอสังหาริมทรัพย์

นายเหงียน วัน ดินห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เชื่อว่าราคาบ้านในฮานอยกำลังลดลงอย่างรวดเร็ว แต่ความจริงแล้วไม่ใช่เช่นนั้น ยิ่งไปกว่านั้น ราคาบ้านในปัจจุบันสูงกว่าช่วงที่ผู้พัฒนาโครงการเริ่มสร้างโครงการมาก ดังนั้นส่วนลดจำนวนมากจึงถูกมองว่าเป็นกลยุทธ์ทางธุรกิจของผู้พัฒนาโครงการ

นายดิงห์กล่าวว่า "ในปีนี้ ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยจะได้รับความสนใจมากกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทโลว์ไรส์ เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ประเภทโลว์ไรส์ค่อนข้างสูง"

นอกจากนี้ ตามที่นายดิงห์และผู้เชี่ยวชาญอีกหลายท่านกล่าวไว้ วิกฤตอุปทานในตลาดไม่สามารถแก้ไขได้ในระยะสั้น และตามหลักการตลาด เมื่อความต้องการสูงแต่สินค้าขาดแคลน ราคาจะสูงขึ้นตามธรรมชาติ ไม่ใช่ลดลง

มีบางกรณีที่สามารถลดความสูญเสียที่แท้จริงลงได้

อย่างที่นายหงได้กล่าวไว้ มีบางกรณีที่ขายขาดทุนจริง ๆ แต่ก็มีน้อย ตัวอย่างเช่น เจ้าของบ้านที่ประสบปัญหาขาดทุนทางธุรกิจและต้องการเงินอย่างเร่งด่วน อาจยอมขายขาดทุนเพื่อชดเชยเงินทุนที่เสียไป

“เนื่องจาก สถานการณ์ทางเศรษฐกิจ ที่ยากลำบาก ผู้ประกอบการหลายรายจึงต้องขายบ้านและรถยนต์เพื่อประคองธุรกิจของตนไว้ กรณีเช่นนี้เกิดขึ้นได้ แต่ไม่บ่อยนัก ส่วนใหญ่แล้วเจ้าของบ้านจะขายให้กับคนรู้จักในราคาที่เหมาะสม” นายฮุงกล่าว

มีบางกรณีที่เป็นการ "ตัดขาดทุน" อย่างแท้จริง แต่ส่วนใหญ่เป็นเพียงกลอุบายของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (ภาพ: MD)

ประการที่สอง โครงการที่ประสบปัญหาอื้อฉาว เช่น อพาร์ตเมนต์ที่มีคุณภาพไม่คุ้มราคา หรือโครงการที่มีการละเมิดข้อกำหนดด้านการก่อสร้างและการออกแบบมากมายจนไม่เป็นไปตามมาตรฐานการออกใบอนุญาตกรรมสิทธิ์ที่ดิน ก็เป็นสาเหตุให้หลายคนยอมรับความสูญเสียและมองหาโครงการอื่นแทน

นายฮุงกล่าวว่า "ในฮานอย มีโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมากที่ก่อสร้างและออกแบบโดยฝ่าฝืนข้อกำหนด และผู้ซื้อบ้านหลายรายยังไม่ได้รับโฉนดที่ดินมานานกว่าสิบปี ในกรณีเช่นนี้ หลายคนจึงเลือกที่จะตัดขาดทุนและหาโครงการอื่นซื้อแทน"

ประการที่สาม มีกรณีที่เจ้าของบ้านซื้ออพาร์ตเมนต์โดยมีสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของ 50 ปี และหลังจากนั้นประมาณ 10-15 ปี พวกเขายอมรับ "การขาดทุน" เพื่อมองหาโครงการอื่น

"กรณีนี้ไม่บ่อยนัก แต่ก็เกิดขึ้นได้ เพราะโครงการคอนโดมิเนียมที่มีกรรมสิทธิ์ระยะยาวหรือตลอดไปจะมีราคาสูงกว่าคอนโดมิเนียมที่มีกรรมสิทธิ์ 50 ปี ในระหว่างการใช้งาน ค่าเสื่อมราคาจะถูกหักออกจากราคาขาย จึงทำให้ขายขาดทุน" นายฮุงกล่าว

สุดท้าย ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดที่สุดก็คือ โครงการอพาร์ตเมนต์หรูราคาสูงลิบลิ่วที่กำลังประสบปัญหาในการขาย ทำให้ต้องตัดขาดทุนเพื่อระบายสินค้าคงคลังออกไปอย่างรวดเร็ว

นายฮุงกล่าวว่า "ตลาดอพาร์ตเมนต์ในเวียดนามประสบปัญหาขาดแคลนอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงอย่างรุนแรง แต่กลับมีอพาร์ตเมนต์หรูมากเกินไป ส่งผลให้เจ้าของบ้านต้องยอมขาดทุนเมื่อขายต่อ"

แหล่งที่มา: https://www.congluan.vn/cat-lo-can-ho-toi-800-trieu-dong-gia-hoi-hay-chi-la-chieu-tro-post253882.html