เมื่อราคาบ้านสูงขึ้น การเช่าบ้านยังเป็นทางเลือกที่คุ้มค่าในระยะยาวหรือไม่?

VTV.vn - การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของราคาที่อยู่อาศัยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ทำให้หลายคนหันมาเช่าระยะยาวแทนที่จะพยายามซื้อบ้านให้ได้ไม่ว่าจะด้วยวิธีใดก็ตาม แนวโน้มนี้ไม่เพียงสะท้อนถึงแรงกดดันทางการเงินส่วนบุคคลเท่านั้น แต่ยังสอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงแนวคิดด้านนโยบายที่อยู่อาศัยอีกด้วย

เลือกเช่าบ้านแทนที่จะดิ้นรนซื้อบ้าน

ในเย็นวันหยุดสุดสัปดาห์วันหนึ่ง ในอพาร์ตเมนต์ขนาด 60 ตารางเมตรของพวกเขาในเขตอันคั้ญ (นคร โฮจิมินห์ ) นัทมินห์และภรรยาใช้ชีวิตเหมือนครอบครัวหนุ่มสาวทั่วไป เพียงแต่ว่าอพาร์ตเมนต์นั้นไม่ใช่ของพวกเขา

ด้วยรายได้ประมาณ 45 ล้านดงต่อเดือน หากพวกเขาซื้อบ้าน ค่าผ่อนบ้านรายเดือนของทั้งคู่จะสูงถึง 20-25 ล้านดง ยังไม่รวมดอกเบี้ย ในขณะที่ค่าเช่าอพาร์ตเมนต์ปัจจุบันของพวกเขามีเพียงประมาณ 14 ล้านดง ทำให้เหลือเงินส่วนที่เหลือไว้ลงทุนและเก็บออม

ราคาบ้านที่สูงขึ้นส่งผลให้คนหนุ่มสาวจำนวนมากเลือกเช่าบ้านแทนการขอสินเชื่อบ้าน ภาพ: LE VU

เรื่องราวเช่นนี้กำลังเกิดขึ้นบ่อยขึ้นในนครโฮจิมินห์ ที่ซึ่งราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและแซงหน้าการเติบโตของรายได้มากขึ้นเรื่อยๆ

จากรายงานของ กระทรวงการก่อสร้าง ในไตรมาสแรกของปี 2569 ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ประมาณ 112 ล้านดง/ตารางเมตร ซึ่งราคานี้ส่วนใหญ่มาจากกลุ่มตลาดระดับไฮเอนด์และหรูหรา ในความเป็นจริงแล้ว ในกลุ่มตลาดระดับกลาง ซึ่งเหมาะสำหรับผู้ซื้อทั่วไป เช่น คู่รักหนุ่มสาว ราคาโดยทั่วไปอยู่ที่ 85-120 ล้านดง/ตารางเมตร และอาจสูงกว่านี้ในบางโครงการ

ในระดับราคานี้ อพาร์ตเมนต์ขนาด 60 ตารางเมตร อาจมีราคาระหว่าง 5 ถึง 7 พันล้านดอง ซึ่งหมายความว่าค่าผ่อนชำระรายเดือนอาจสูงถึง 20-30 ล้านดอง หากใช้เงินกู้ยืมเพื่อซื้อบ้าน

ในขณะเดียวกัน ตลาดเช่าก็มีแนวโน้มราคาเพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน เนื่องจากความต้องการฟื้นตัว ประกอบกับค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงและดำเนินงานที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาเช่ายังคงต่ำกว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาขายบ้านอย่างมาก

ช่องว่างระหว่างราคาบ้านกับรายได้กำลังกว้างขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนการเป็นเจ้าของบ้านสูงเกินกว่าที่คนส่วนใหญ่จะเอื้อมถึง

ในทางกลับกัน แม้ว่าค่าเช่าจะเพิ่มขึ้น แต่ก็ยังอยู่ในระดับที่จัดการได้ในระยะสั้น ด้วยค่าเช่าทั่วไปที่ 10-15 ล้านดองต่อเดือน ทำให้หลายคนสามารถบริหารจัดการการเงินได้อย่างยืดหยุ่นโดยไม่ต้องกังวลกับหนี้สินระยะยาว

การเช่าไม่ใช่แค่เรื่องค่าใช้จ่ายเท่านั้น แต่ยังให้ความยืดหยุ่น ซึ่งเป็นปัจจัยที่คนหนุ่มสาวให้ความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากความจำเป็นในการย้ายที่อยู่เพื่อการทำงานและวิถีชีวิตเพิ่มมากขึ้น

แนวโน้มนี้สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงทางความคิด จาก "การเป็นเจ้าของไม่ว่าจะด้วยวิธีใดก็ตาม" ไปสู่การให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิตและการบริหารกระแสเงินสดให้มีประสิทธิภาพสูงสุด

จากข้อมูลของสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS IRE) พบว่า ในช่วงสามปีที่ผ่านมา ราคาบ้านในเมืองใหญ่ๆ ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ในขณะที่ราคาค่าเช่าเพิ่มขึ้นช้ากว่า และมีแนวโน้มทรงตัวในปี 2025 ความไม่สมดุลนี้กำลังสร้างความได้เปรียบให้กับผู้เช่าในระยะสั้นและระยะกลาง

"ที่อยู่อาศัยให้เช่าเป็นเสาหลักเชิงกลยุทธ์"

เมื่อไม่นานมานี้ ในข้อสรุปเกี่ยวกับการดำเนินการตามคำสั่ง 34-CT/TW เลขาธิการใหญ่ โต ลัม ได้ เน้นย้ำว่า ภายในปี 2030 ที่อยู่อาศัยให้เช่าควรได้รับการกำหนดให้เป็นเสาหลักเชิงกลยุทธ์ โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ เขตอุตสาหกรรม และพื้นที่ที่ราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินรายได้ของประชาชน

ทิศทางนี้สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงในแนวคิดเชิงนโยบาย โดยให้ความสำคัญกับที่อยู่อาศัยให้เช่าเทียบเท่ากับรูปแบบการเป็นเจ้าของ และมุ่งไปสู่ระบบนิเวศที่หลากหลายซึ่งครอบคลุมทั้งการเช่า การเช่าซื้อ และการเป็นเจ้าของ

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่านี่เป็น langkah ที่สมเหตุสมผล เนื่องจากความสามารถในการซื้อบ้านของคนส่วนใหญ่ลดลง ตามที่ ดร. ดัง เวียด ดุง ประธานสมาคมก่อสร้างเวียดนาม กล่าวว่า กลุ่มคนที่มีรายได้น้อยและปานกลางส่วนใหญ่ในปัจจุบันพบว่าเป็นการยากที่จะสะสมเงินออมหรือขอสินเชื่อระยะยาวเพื่อซื้อบ้าน ในขณะที่นโยบายก่อนหน้านี้มุ่งเน้นไปที่การเป็นเจ้าของมากกว่าความต้องการที่แท้จริง

ดังนั้น การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมให้เช่าจึงควรได้รับการพิจารณาว่าเป็นแนวทางแก้ไขพื้นฐาน ที่จะช่วยให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่มั่นคงในราคาที่เหมาะสม พร้อมทั้งลดภาระหนี้สินระยะยาว

ทนายความเหงียน วัน ดินห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายการลงทุนและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เห็นด้วยกับมุมมองนี้ โดยเชื่อว่าที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมควรให้ความสำคัญกับการเช่าเป็นอันดับแรก เพราะหากยังคงเน้นการขาย นโยบายดังกล่าวอาจ "ไม่สอดคล้อง" ได้ง่าย เพิ่มความเสี่ยงต่อการแสวงหาผลกำไร และทำให้ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริงเข้าถึงได้ยาก

อย่างไรก็ตาม อุปสรรคที่ใหญ่ที่สุดนั้นอยู่ที่ทั้งความเชื่อมั่นของตลาดและด้านธุรกิจ แนวคิดเรื่อง "การเป็นเจ้าของบ้าน" ยังคงแพร่หลาย ในขณะที่รูปแบบการเช่ายังไม่น่าดึงดูดใจในด้านการเงินมากพอ

จากข้อมูลของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง การพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่าต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก แต่ผลตอบแทนมักอยู่ที่ประมาณ 4-7% ต่อปีเท่านั้น ในขณะเดียวกัน ระยะเวลาคืนทุนที่ยาวนานหมายความว่ากระแสเงินสดจะ "ถูกผูกไว้" เป็นเวลาหลายปี

นอกจากนี้ ตลาดยังขาดแหล่งเงินทุนระยะยาวที่มีสิทธิพิเศษหรือกองทุนลงทุนเฉพาะทางสำหรับที่อยู่อาศัยให้เช่า ทำให้ธุรกิจต่างๆ ลังเลที่จะเข้าร่วม ดังนั้น แม้ความต้องการเช่าจะเพิ่มขึ้น แต่ปริมาณที่อยู่อาศัยให้เช่าขนาดใหญ่ที่มีการลงทุนอย่างดีก็ยังคงมีจำกัดมาก

การเช่าระยะยาวกำลังค่อยๆ กลายเป็นเทรนด์ที่อยู่อาศัยใหม่ในเมืองใหญ่ๆ ภาพ: ฮง ฟง

จากที่พักชั่วคราวสู่การอยู่อาศัยระยะยาว

การเช่าไม่ได้เป็นเพียงทางเลือกชั่วคราวอีกต่อไป แต่กำลังค่อยๆ กลายเป็นเทรนด์ใหม่ในตลาดที่อยู่อาศัย

จากข้อมูลของ VARS IRE พบว่า ค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของบ้านนั้นสูงขึ้นจนเกินเอื้อมของประชากรส่วนใหญ่ แม้แต่ผู้ที่มีรายได้ประมาณ 30 ล้านดองต่อเดือนก็ยังเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากหากยึดหลักการเงินแบบเดิมๆ

ในบริบทนี้ การเช่าจึงไม่ใช่แค่ทางออกด้านที่อยู่อาศัยชั่วคราวเท่านั้น แต่ยังช่วยให้คนงานรักษาระดับคุณภาพชีวิต ปรับปรุงกระแสเงินสด และลดแรงกดดันทางการเงินในระยะยาวได้อีกด้วย

อย่างไรก็ตาม ตลาดเช่าสามารถพัฒนาได้อย่างยั่งยืนโดยการรับประกันว่าจะมีอุปทานที่เพียงพอในราคาที่เหมาะสม มีกรอบกฎหมายเพื่อคุ้มครองผู้เช่า และมีระบบขนส่งสาธารณะที่พัฒนาอย่างเพียงพอ เพื่อให้ผู้คนสามารถอาศัยอยู่ห่างจากใจกลางเมืองแต่ยังคงเดินทางไปทำงานได้อย่างสะดวก

ปัจจุบัน ปัจจัยเหล่านี้ในเวียดนามยังอยู่ในระหว่างการพัฒนา ซึ่งหมายความว่าตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าส่วนใหญ่ทำหน้าที่เป็นเพียงทางเลือกที่ยืดหยุ่นมากกว่าจะเป็นรากฐานสำหรับการอยู่อาศัยระยะยาว

แม้ว่าความคิดเรื่อง "การตั้งรกรากและสร้างอาชีพ" ยังคงเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับการเป็นเจ้าของบ้าน แต่ตลาดก็แสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจน การเช่าไม่ได้เป็นเพียงแค่บันไดก้าวไปสู่การซื้อบ้านอีกต่อไป แต่กำลังค่อยๆ กลายเป็นทางเลือกในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับคนทำงานรุ่นใหม่ที่ให้ความสำคัญกับความยืดหยุ่นและความสมดุลทางการเงิน

เนื่องจากช่องว่างระหว่างราคาบ้านและรายได้ไม่มีทีท่าว่าจะแคบลง และนโยบายต่างๆ เริ่มปรับเปลี่ยนเพื่อให้สอดคล้องกับความเป็นจริงของตลาด แนวคิดเรื่อง "การตั้งรกราก" อาจกำลังเปลี่ยนแปลงไปเช่นกัน โดยไม่จำเป็นต้องผูกติดกับการเป็นเจ้าของบ้านอีกต่อไป

ที่มา: https://money.vtv.vn/gia-nha-leo-thang-thue-nha-co-thanh-lua-chon-dai-han-10926052818201951.htm