ควรหลีกเลี่ยงการกักตุนที่ดินเพื่อเก็งกำไร ซึ่งจะทำให้ราคาที่ดินผันผวน
ประเด็นหนึ่งที่ผู้แทนให้ความสนใจคือ กลไกการถมที่ดินที่ระบุไว้ในข้อ ข วรรค 2 มาตรา 3 ซึ่งระบุว่า รัฐจะต้องถมที่ดินใน "กรณีที่ใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการผ่านข้อตกลงสิทธิการใช้ที่ดินซึ่งหมดอายุหรือเกินระยะเวลาต่ออายุข้อตกลง และมีการตกลงพื้นที่และจำนวนผู้ใช้ที่ดินมากกว่า 75% แล้ว สภาประชาชนจังหวัดจะต้องพิจารณาและอนุมัติการถมที่ดินส่วนที่เหลือเพื่อจัดสรรหรือให้เช่าแก่นักลงทุน"
ผู้แทนหลายคนแสดงความกังวลว่ากลไกนี้ไม่รับประกันความชอบด้วยรัฐธรรมนูญและอาจทำให้เกิดข้อร้องเรียนเพิ่มขึ้น ผู้แทน Tran Thi Hoa Ry (Ca Mau) กล่าวว่าระเบียบนี้เกี่ยวข้องโดยตรงกับสิทธิในทรัพย์สินของประชาชน ดังนั้นจึงต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ เธอย้ำว่าปัจจุบัน ข้อร้องเรียนและการกล่าวหามากกว่า 60% เกิดจากการเวนคืนที่ดินและการชดเชย ดังนั้น หากกลไกใหม่นี้ไม่ได้ถูกออกแบบอย่างเข้มงวด "ความเสี่ยงที่จะสร้างปัญหาคอขวดใหม่จึงสูงมาก"
นาย Tran Van Tuan สมาชิกสภาผู้แทนราษฎรจาก จังหวัด Bac Ninh เห็นด้วยกับมุมมองดังกล่าว และกล่าวว่าจำเป็นต้องชี้แจงหลักเกณฑ์ในการกำหนดเงื่อนไขสองประการสำหรับการที่รัฐจะเรียกคืนที่ดินในกรณีข้างต้น คือ "พื้นที่มากกว่า 75% และผู้ใช้ที่ดินมากกว่า 75% ได้บรรลุข้อตกลงแล้ว" (ทำไมไม่ใช้เปอร์เซ็นต์ที่สูงกว่าหรือต่ำกว่านี้?) "ทำไมต้องเป็นไปตามเงื่อนไขทั้งสองพร้อมกัน ทำไมไม่เป็นไปตามเงื่อนไขใดเงื่อนไขหนึ่ง?" นาย Tran Van Tuan ตั้งคำถาม
ตามที่ผู้แทนระบุ ในความเป็นจริง มีหลายกรณีที่บรรลุข้อตกลงกันได้ในพื้นที่กว่า 75% (หรือสูงกว่านั้น) แต่เปอร์เซ็นต์ของผู้ใช้ที่ดินที่ตกลงกันได้นั้นต่ำมาก เนื่องจากพื้นที่ดินที่พวกเขาเป็นเจ้าของนั้นไม่มาก การรอให้ผู้ใช้ที่ดิน 75% ตกลงกันนั้นเป็นเรื่องยากมาก (ในทางกลับกันก็คล้ายกัน คือเปอร์เซ็นต์ของผู้ใช้ที่ดินที่ตกลงกันสูง อาจถึง 75% หรือมากกว่านั้น แต่เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ดินที่ตกลงกันได้นั้นต่ำมาก)
“นี่เป็นประเด็นที่ รัฐบาล ยังไม่ได้กล่าวถึงอย่างครบถ้วนในเอกสารที่ยื่นมา ดังนั้นจึงจำเป็นต้องมีการชี้แจงให้ชัดเจน และควรมีการประเมินผลกระทบเชิงนโยบายเฉพาะสำหรับผู้ที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดินและนักลงทุน เมื่อรวมระเบียบดังกล่าวไว้ในมติ” นายเจิ่น วัน ตวน สมาชิกสภาแห่งชาติเสนอแนะ
ในขณะเดียวกัน จำเป็นต้องมีระเบียบเฉพาะเกี่ยวกับหลักการชดเชยและการเวนคืนที่ดินเมื่อรัฐเวนคืนที่ดินในกรณีที่ระบุไว้ในข้อ ข วรรค 2 มาตรา 3 ข้างต้น ตามที่ผู้แทนระบุ ในกรณีนี้ ราคาที่ดินสำหรับการชดเชยตามที่ระบุไว้ในวรรค 6 มาตรา 3 ของร่างมติไม่ควรนำมาใช้ (วรรค 6 มาตรา 3 ระบุว่า "ราคาที่ดินสำหรับการชดเชยตามที่ระบุไว้ในวรรค 2 มาตรา 91 ของกฎหมายที่ดิน และราคาที่ดินสำหรับการจัดสรรใหม่ตามที่ระบุไว้ในวรรค 3 มาตรา 111 ของกฎหมายที่ดิน จะคำนวณตามราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินและค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินตามที่ระบุไว้ในมตินี้")
ตามที่ผู้แทนระบุ ราคาที่ดินที่นักลงทุนชดเชยสำหรับพื้นที่ดินที่ตกลงกันไว้นั้น มักจะสูงกว่าราคาในรายการราคาที่ดินที่ออกโดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ดังนั้น การบังคับใช้ระเบียบดังกล่าวจึงไม่เป็นธรรมและอาจนำไปสู่ข้อพิพาทที่ซับซ้อน ด้วยเหตุนี้ ผู้แทนจึงเสนอให้เพิ่มข้อ 6 มาตรา 3 ในร่างมติ โดยกำหนดว่า ในกรณีที่รัฐเรียกคืนที่ดินตามที่ระบุไว้ในข้อ ข ข้อ 2 มาตรา 3 ของมตินี้ ราคาที่ดินที่ใช้ในการคำนวณค่าชดเชยและการสนับสนุนเมื่อเรียกคืนที่ดิน จะต้องเป็นราคาเฉลี่ยของพื้นที่ดินที่นักลงทุนตกลงไว้ ค่าใช้จ่ายในการเรียกคืนที่ดินนั้น ให้เป็นภาระของวิสาหกิจ/นักลงทุน
นายดิงห์ ง็อก มินห์ (กาเมา) สมาชิกสภาแห่งชาติ เห็นด้วยกับแนวทางเปิดกว้างของร่างกฎหมาย แต่เสนอให้เพิ่มกลไกที่ยืดหยุ่นเข้าไปด้วย คือ เมื่อโครงการดำเนินการไปแล้วเกิน 90% ของพื้นที่ทั้งหมด ส่วนที่เหลือสามารถดำเนินการถมที่ดินได้โดยไม่ต้องคำนึงถึงจำนวนครัวเรือน เพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ครัวเรือนขนาดเล็กเพียงไม่กี่ครัวเรือนทำให้ความคืบหน้าของโครงการทั้งหมดล่าช้า
ในส่วนของการชดเชย กลไกการจัดสรรที่ดินใหม่ และราคาที่ดิน ผู้แทนเห็นพ้องกันว่าสิ่งเหล่านี้เป็น "ต้นตอ" ของข้อพิพาทเรื่องที่ดินและเป็นอุปสรรคขัดขวางความคืบหน้าของโครงการหลายโครงการ ดังนั้น ผู้แทนบางคนจึงเสนอให้แยกกลุ่มผู้ได้รับค่าชดเชยออกเป็นสองกลุ่ม คือ กลุ่มคนที่อาศัยอยู่ในพื้นที่นั้นอย่างมั่นคงมาเป็นเวลานาน และกลุ่มคนที่เก็งกำไรที่ดินเพื่อหาผลประโยชน์จากโครงการ
วิธีนี้ช่วยป้องกันการเก็งกำไรและการกักตุนที่ดินซึ่งทำให้ราคาผันผวนและเพิ่มค่าใช้จ่ายงบประมาณสำหรับการชดเชย ในขณะเดียวกัน ค่าชดเชยเฉลี่ยควรคำนึงถึงราคาที่ตกลงกันไว้ก่อนหน้านี้ระหว่างนักลงทุนและผู้อยู่อาศัย แทนที่จะใช้เพียงแค่รายการราคาที่ดินเท่านั้น วิธีนี้ทั้งเหมาะสมและยุติธรรมสำหรับครัวเรือนที่ได้ตกลงตามเงื่อนไขแล้ว
ราคาที่ดินในช่วงเปลี่ยนผ่านจำเป็นต้องได้รับการควบคุมตามแผนงานที่กำหนดไว้
นอกจากนี้ บางความคิดเห็นยังเน้นย้ำว่า ราคาที่ดินในช่วงเปลี่ยนผ่านควรได้รับการควบคุมตามแผนงาน "โดยไม่ก่อให้เกิดความตกใจ" ต่อธุรกิจ และหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่โครงการจำนวนมากต้องหยุดชะงักเนื่องจากไม่มีเวลาปรับตัวเพียงพอ
เกี่ยวกับการออกระเบียบว่าด้วยการเปิดเผยการละเมิดที่ดินต่อสาธารณะผ่านทางเว็บไซต์คณะกรรมการประชาชนจังหวัด นางโด ถิ เวียด ฮา (จังหวัดบั๊กนิญ) ได้แย้งว่า เนื้อหาดังกล่าวขัดแย้งกับกฎหมายว่าด้วยการจัดการความผิดทางปกครอง เนื่องจากกฎหมายปัจจุบันไม่ได้กำหนดรูปแบบการเปิดเผยต่อสาธารณะเช่นนี้ไว้ นางโดเสนอว่า หากจะคงข้อกำหนดการเปิดเผยต่อสาธารณะไว้ ก็ควรแก้ไขในมติเองเพื่อหลีกเลี่ยงความขัดแย้งทางกฎหมาย นอกจากนี้ เธอยังเสนอให้เพิ่มระเบียบเกี่ยวกับการสนับสนุนการเปลี่ยนอาชีพ วิธีการชดเชยที่ดินที่จัดสรรหรือให้เช่าอย่างผิดกฎหมาย และหน่วยงานที่ได้รับอนุญาตให้เช่าที่ดินต่อไปได้เมื่อโครงการจำเป็นต้องรักษาการผลิตไว้
ประเด็นสำคัญอีกประการหนึ่งคือกลไกการเปลี่ยนผ่านระหว่างกฎหมายที่ดินปี 2024 กับโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ ตัวแทนเหงียน ดุย ทันห์ (กาเมา) กล่าวว่า การเปลี่ยนผ่านที่ไม่ชัดเจนจะทำให้โครงการหยุดชะงัก ตามที่ตัวแทนกล่าว โครงการที่ได้รับการตัดสินใจจัดสรรที่ดินหรือการวางแผนในระดับ 1/500 แล้ว ควรดำเนินการต่อไปภายใต้กลไกเดิม ในขณะที่โครงการที่อยู่ระหว่างการปรับเปลี่ยนนโยบายการลงทุนสามารถใช้ระเบียบใหม่ได้ แต่ต้องใช้ขั้นตอนที่ง่ายขึ้นเพื่อหลีกเลี่ยงการต้องเริ่มต้นใหม่ทั้งหมด
ที่มา: https://daibieunhandan.vn/go-diem-nghen-trong-thi-hanh-luat-dat-dai-10396259.html
การแสดงความคิดเห็น (0)