การแก้ไขปัญหาพันธบัตรและอสังหาริมทรัพย์

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยที่เผยแพร่เมื่อเร็วๆ นี้ กระทรวงการก่อสร้าง ระบุว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความยากลำบากมากมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำนวนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ประกาศล้มละลายและเลิกกิจการในปี 2565 เพิ่มขึ้น 38.7% เมื่อเทียบกับปี 2564

ความยากทับความยาก

หน่วยงานนี้ประเมินว่าปี 2565 จะเป็นปีที่ธุรกิจที่ดำเนินธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับความท้าทายมากมาย โดยบางบริษัทต้องลดจำนวนพนักงานลงมากถึง 50% เพื่อรับมือกับปัญหาดังกล่าว สาเหตุหลักมาจากความยากลำบากในการเข้าถึงสินเชื่อ การออกพันธบัตร และการระดมทุนจากลูกค้า ส่งผลให้ธุรกิจจำนวนมากประสบปัญหาขาดแคลนเงินทุน ต้องชะลอหรือระงับการดำเนินโครงการชั่วคราว

นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ อัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ ราคาน้ำมัน และราคาวัสดุก่อสร้างก็ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนของธุรกิจสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจ การที่ลูกค้าที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อจากธนาคาร ยังส่งผลกระทบทางอ้อมต่อสภาพคล่องของผลิตภัณฑ์และโครงการอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย ธุรกิจต่างๆ ไม่สามารถขายผลิตภัณฑ์เพื่อนำเงินทุนกลับมาลงทุนใหม่ได้

นอกจากนี้ ตั้งแต่ปลายปี 2565 จนถึงปัจจุบัน วิสาหกิจบางแห่งยังคงถูกกดดันให้ชำระคืนพันธบัตรแก่ผู้ลงทุนก่อนกำหนดด้วยเหตุผลหลายประการ รวมถึงการเปลี่ยนแปลงนโยบายเพื่อควบคุมพันธบัตรที่ออกโดยวิสาหกิจ

รายงานตลาดพันธบัตรเวียดนามโดยสมาคมตลาดพันธบัตรเวียดนาม (VBMA) ระบุว่าปริมาณการออกพันธบัตรภาคเอกชนในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 255,163 พันล้านดอง ลดลง 66% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มูลค่าการออกพันธบัตรของกลุ่มอุตสาหกรรมส่วนใหญ่ในปี 2565 ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งการออกพันธบัตรโดยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ลดลง 80.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน ท่ามกลางปัจจัยมหภาคที่ไม่เอื้ออำนวยหลายประการ

ปัญหาแหล่งเงินทุนส่งผลกระทบอย่างมากต่อการซื้อขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ภาพ: TAN THANH

ในขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการต้องซื้อคืนพันธบัตรมูลค่าสูงถึง 210,830 พันล้านดองล่วงหน้า เพิ่มขึ้น 46% เมื่อเทียบกับปี 2564 โดยกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ได้ซื้อคืนพันธบัตรล่วงหน้าประมาณ 35,400 พันล้านดอง นั่นหมายความว่าแหล่งเงินทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงแต่ถูกจำกัดไว้อย่างเข้มงวด แต่ยังแคบลงอย่างมากเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ ทำให้ผู้ประกอบการจำนวนมากในอุตสาหกรรมประสบปัญหา ผู้ประกอบการหลายรายเพิ่งประกาศผลขาดทุน ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความยากลำบากนี้ เช่น Phat Dat Real Estate ขาดทุนเกือบ 230 พันล้านดองในไตรมาสสุดท้ายของปี 2565 Cen Land ก็รายงานผลขาดทุนหลังหักภาษีในไตรมาสที่สี่ของปี 2565 สูงถึง 58,600 ล้านดอง หรือ Dat Xanh Group ขาดทุนสุทธิมากกว่า 400 พันล้านดอง... ผู้ประกอบการขนาดใหญ่อื่นๆ จำนวนมากก็มีรายได้และกำไรลดลงอย่างมากเช่นกัน

ประธานกรรมการบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งที่มีหนี้สินพันธบัตรกว่า 200,000 ล้านดองกล่าวว่าบริษัทของเขาได้ยอมรับ "ความสูญเสียและความเจ็บปวด" เพื่อปรับพอร์ตการลงทุน ขายโครงการต่างๆ เพื่อหลีกหนีสถานการณ์หนี้สินและดอกเบี้ย... แต่การหาพันธมิตรในการขายในช่วงเวลานี้เป็นเรื่องยากมาก เนื่องจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ได้ใช้แหล่งเงินทุนจนหมดแล้ว และสินทรัพย์ใดๆ ก็ยากที่จะขาย ไม่ใช่แค่เพียงอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น

“การตึงตัวของตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชนอย่างรวดเร็วและฉับพลันเกินไป ทำให้เราไม่สามารถตอบสนองได้ทันท่วงที สิ่งที่เรากังวลอยู่ตอนนี้คือการไม่รู้ว่าจะหาเงินทุนมาดำเนินโครงการอย่างไร ขณะที่นโยบายที่เกี่ยวข้องกับขั้นตอนต่างๆ ยังไม่ได้รับการแก้ไข ดังนั้น สิ่งที่เราต้องการคือให้รัฐบาลหาวิธียกเลิกนโยบายที่สนับสนุนภาคธุรกิจในการดำเนินโครงการโดยเร็ว” เขากล่าว

โซลูชั่นมากมาย

ดร.เหงียน ฮู ฮวน จากมหาวิทยาลัย เศรษฐศาสตร์ นครโฮจิมินห์ ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ลาวดงว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังประสบปัญหาทั้งด้านปัจจัยนำเข้าและผลผลิต โดยเฉพาะอย่างยิ่งแหล่งเงินทุนที่ถูกควบคุมอย่างเข้มงวด ดังนั้น เพื่อแก้ไขปัญหาเงินทุนในตลาดนี้ ธนาคารกลางจำเป็นต้องแสดงนโยบายที่ชัดเจนผ่านการสื่อสารที่ชัดเจนและการสนับสนุนเงินทุนระยะสั้นเพื่อสำรองสภาพคล่องสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

เนื่องจากปัญหาเรื่องพันธบัตรภาคเอกชนไม่สามารถแก้ไขได้ในชั่วข้ามคืน ขณะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังต้องการเงินทุนหมุนเวียนอย่างเร่งด่วนเพื่อดำเนินโครงการที่ยังไม่แล้วเสร็จต่อไป ธุรกิจสามารถหาแหล่งเงินทุนอื่นๆ เช่น เงินกู้จากต่างประเทศได้ แต่จะต้องเผชิญกับความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยน เนื่องจากต้องกู้ยืมเงินเป็นสกุลเงินดอลลาร์สหรัฐฯ และไม่ใช่ทุกธุรกิจที่จะสามารถระดมทุนจากต่างประเทศได้ ดังนั้น ปัญหาระยะสั้นจึงยังคงต้องการเงินทุนสนับสนุน ซึ่งจะช่วยสนับสนุนให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวได้ ดร.เหงียน ฮู ฮวน กล่าว

ดร.เหงียน ฮู ฮวน กล่าวว่า ไม่เพียงแต่สินเชื่อสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่กำลังประสบปัญหา แต่ลูกค้ารายย่อยที่กู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยหรือลงทุนก็ยังมีข้อจำกัดในการเข้าถึงเงินทุน หรือมีอัตราดอกเบี้ยสูงประมาณ 15-16% ต่อปี ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขเพื่อรักษาเสถียรภาพหรือลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้โดยเร็ว

สำหรับแนวทางการแก้ไขปัญหาหุ้นกู้ภาคเอกชนนั้น ดร.เล ดัต ชี รองหัวหน้าภาควิชาการเงินองค์กร มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า จำเป็นต้องตระหนักว่าหุ้นกู้ภาคเอกชนเป็นช่องทางการระดมทุนที่สำคัญสำหรับวิสาหกิจ นอกเหนือจากสินเชื่อของธนาคาร เพื่อให้มีมาตรการจัดระเบียบและบริหารจัดการตลาดหุ้นกู้ภาคเอกชน ในลักษณะเดียวกับที่ธนาคารต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบการปล่อยสินเชื่อเพื่อคุ้มครองผู้ฝากเงิน

ขณะเดียวกัน ลัม มินห์ ชานห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินและหลักทรัพย์ กล่าวว่า ตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชนเมื่อเร็วๆ นี้ทำให้นักลงทุนจำนวนมากสูญเสียความเชื่อมั่นและไม่มีความตั้งใจที่จะเข้าร่วมตลาดอีก การที่จะฟื้นฟูบทบาทสำคัญของตราสารหนี้ภาคเอกชน จำเป็นต้องสร้างเงื่อนไขดังต่อไปนี้:

ประการแรกและสำคัญที่สุด พันธบัตรองค์กรทั้งหมดต้องได้รับการจัดอันดับโดยสถาบันจัดอันดับความน่าเชื่อถือที่มีชื่อเสียง นักลงทุนจึงจะทราบระดับความเสี่ยงของพันธบัตรองค์กรแต่ละประเภท ประการที่สอง หน่วยงานกำกับดูแลต้องควบคุมการจัดจำหน่ายพันธบัตรอย่างเคร่งครัด หลีกเลี่ยงการฝ่าฝืนกฎหมายและจัดจำหน่ายพันธบัตรที่ออกโดยภาคเอกชนให้กับประชาชนทั่วไป ประการที่สาม เฉพาะผู้ที่มีใบรับรองนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์เท่านั้นที่ได้รับอนุญาตให้ให้คำปรึกษาและขายพันธบัตรให้กับนักลงทุน หลีกเลี่ยงการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการขายพันธบัตรโดยผู้ที่ไม่ใช่มืออาชีพ เช่น พนักงานธนาคาร

ประการที่สี่ ที่ปรึกษาและผู้ขายพันธบัตรต้องปฏิบัติตามกระบวนการให้คำปรึกษาอย่างละเอียดและเข้มงวด เพื่อให้มั่นใจว่านักลงทุนเข้าใจอย่างชัดเจนว่าตนเองกำลังลงทุนในพันธบัตรบริษัทใด และความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากพันธบัตรบริษัทเหล่านั้น “หากเราสามารถทำเช่นนั้นได้ พันธบัตรบริษัทจะค่อยๆ ฟื้นตัวและพัฒนาอย่างแข็งแกร่ง กลายเป็นช่องทางการจัดหาเงินทุนสำหรับธุรกิจต่างๆ โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ผู้เชี่ยวชาญ ลัม มินห์ ชาน กล่าวเน้นย้ำ

จากมุมมองของหน่วยงานจัดการ นายฮวงไห่ ผู้อำนวยการกรมบริหารจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง กล่าวว่า กระทรวงก่อสร้างได้เสนอให้ กระทรวงการคลัง เสนอต่อรัฐบาลแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกา 65/2022/ND-CP เพื่อควบคุมการเสนอขายและการซื้อขายหุ้นกู้รายบุคคลในตลาดภายในประเทศและการเสนอขายหุ้นกู้ของบริษัทในตลาดต่างประเทศ เสริมสร้างทิศทางและแนวทางในการเสนอขายและการซื้อขายหุ้นกู้ของบริษัทในตลาดภายในประเทศและการเสนอขายหุ้นกู้ของบริษัทในตลาดต่างประเทศให้สอดคล้องกับกฎหมาย ควบคุมกิจกรรมการระดมทุนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ หลีกเลี่ยงการเก็งกำไร การจัดการ และการขึ้นราคา

สำหรับธนาคารแห่งรัฐ กระทรวงก่อสร้างได้เสนอให้พิจารณาและเสนอแผนบริหารจัดการเพดานสินเชื่อที่เหมาะสมเพื่อสนับสนุนเศรษฐกิจ กำกับดูแลและชี้นำสถาบันสินเชื่อให้สร้างเงื่อนไขให้วิสาหกิจ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และนักลงทุนเข้าถึงแหล่งเงินทุนสินเชื่อ กำกับดูแลและชี้นำสถาบันสินเชื่อให้ปล่อยกู้และเบิกจ่ายอย่างรวดเร็วแก่วิสาหกิจและโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ตรงตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ให้ความสำคัญกับการปล่อยกู้แก่โครงการบ้านจัดสรร บ้านพักคนงาน ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด และอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ที่ใช้ในการผลิตและประกันสังคมอย่างมีประสิทธิภาพและมีศักยภาพในการชำระหนี้

สำหรับท้องถิ่น จำเป็นต้องทบทวนและจัดทำรายชื่อโครงการที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ โดยพิจารณาเหตุผลและสาเหตุของโครงการที่ได้รับอนุมัติการลงทุนแล้วแต่ยังไม่ได้ดำเนินการหรือดำเนินการล่าช้า โดยมุ่งเน้นการขจัดปัญหาและอุปสรรคทางกฎหมายและขั้นตอนการเตรียมการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อเพิ่มอุปทานเข้าสู่ตลาด เร่งปฏิรูปกระบวนการทางปกครอง หลีกเลี่ยงการหลบเลี่ยงความรับผิดชอบหรือความล่าช้าในการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่

การวิจัยประสบการณ์ระดับนานาชาติ

ดร. คาน วัน ลุค สมาชิกสภาที่ปรึกษาทางการเงินและนโยบายการเงินแห่งชาติ กล่าวว่า เขาได้ศึกษาแนวทางแก้ไขปัญหา 16 ประการในการช่วยเหลือตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนอย่างรอบคอบ และพบว่าเวียดนามสามารถศึกษาและนำไปประยุกต์ใช้ได้ 10 ประการ

"จริงๆ แล้วเราก็ได้หาแนวทางแก้ไขอยู่บ้าง เช่น การเลื่อน/ผ่อนผันภาษี การเลื่อน/ผ่อนผันหนี้... เรายังปรึกษาหารือกับกระทรวงก่อสร้าง กระทรวงการคลัง และรัฐบาล เพื่อศึกษาแนวทางแก้ไขอื่นๆ และหาแนวทางที่เหมาะสมกับสถานการณ์จริงในประเทศอีกด้วย"

ยกตัวอย่างเช่น วิสาหกิจต้องยอมรับส่วนลดในการขายสินทรัพย์บางส่วนเพื่อชำระหนี้ให้ตรงเวลา เจรจากับผู้ถือหุ้นกู้เพื่อขยายระยะเวลาการชำระหนี้ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก ซึ่งได้รับอนุญาตตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 65 การแลกเปลี่ยนเงินเป็นสินค้า การแลกเปลี่ยนพันธบัตรเป็นอสังหาริมทรัพย์ ทางออกนี้ต้องได้รับคำแนะนำจากรัฐเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมายที่อาจเกิดขึ้น วิสาหกิจได้รับอนุญาตให้ต่ออายุหนี้ กล่าวคือ ได้รับอนุญาตให้ออกตราสารหนี้ใหม่เพื่อชำระหนี้เก่า..." - คุณลุคกล่าว

(*) ดูหนังสือพิมพ์ลาวดง ฉบับวันที่ 30 มกราคม

ที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm