ขจัดอุปสรรคสำหรับพันธบัตรและอสังหาริมทรัพย์

ในรายงานล่าสุดเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัย กระทรวงการก่อสร้าง ระบุว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความยากลำบากมากมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำนวนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ประกาศล้มละลายหรือเลิกกิจการในปี 2022 เพิ่มขึ้น 38.7% เมื่อเทียบกับปี 2021

ปัญหาต่างๆ ซ้ำเติมกันไม่หยุด

หน่วยงานนี้ประเมินว่าปี 2022 เป็นปีที่ท้าทายสำหรับธุรกิจที่ดำเนินงานในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยบางบริษัทต้องลดจำนวนพนักงานลงมากถึง 50% เพื่อรับมือกับปัญหาต่างๆ สาเหตุหลักมาจากความยากลำบากในการเข้าถึงสินเชื่อ การออกพันธบัตร และการระดมทุนจากลูกค้า ส่งผลให้ธุรกิจจำนวนมากขาดแคลนเงินทุนและต้องเลื่อนหรือระงับการดำเนินโครงการชั่วคราว

นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ อัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ ราคาน้ำมันเชื้อเพลิง และราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนทางธุรกิจเพิ่มสูงขึ้นและกระทบต่อการดำเนินงานของธุรกิจ ความยากลำบากในการเข้าถึงสินเชื่อธนาคารเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ของลูกค้ายังส่งผลกระทบทางอ้อมต่อสภาพคล่องของผลิตภัณฑ์และโครงการอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากธุรกิจไม่สามารถขายผลิตภัณฑ์เพื่อเรียกคืนเงินทุนและนำไปลงทุนใหม่ได้

นอกจากนี้ ตั้งแต่ปลายปี 2022 จนถึงปัจจุบัน ธุรกิจบางแห่งยังเผชิญแรงกดดันให้ชำระคืนพันธบัตรแก่นักลงทุนก่อนกำหนดเนื่องจากสาเหตุต่างๆ รวมถึงการเปลี่ยนแปลงนโยบายที่ควบคุมการออกพันธบัตรของบริษัท

จากรายงานเกี่ยวกับตลาดพันธบัตรเวียดนามโดยสมาคมตลาดพันธบัตรเวียดนาม (VBMA) พบว่า ปริมาณการออกพันธบัตรภาคเอกชนทั้งหมดในปีที่ผ่านมามีมูลค่า 255,163 พันล้านด่อง ลดลง 66% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มูลค่าการออกพันธบัตรของภาคส่วนส่วนใหญ่ในปี 2022 ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งการออกพันธบัตรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ลดลงมากถึง 80.8% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ท่ามกลางปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคที่ไม่เอื้ออำนวยหลายประการ

ความยากลำบากในการเข้าถึงเงินทุนส่งผลกระทบอย่างมากต่อกิจกรรมการซื้อขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ (ภาพ: TAN THANH)

ในขณะเดียวกัน ภาคธุรกิจต้องซื้อคืนพันธบัตรก่อนกำหนดเป็นมูลค่าสูงถึง 210,830 ล้านดง เพิ่มขึ้น 46% เมื่อเทียบกับปี 2021 โดยภาคอสังหาริมทรัพย์ซื้อคืนประมาณ 35,400 ล้านดง ซึ่งหมายความว่าเงินทุนสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงแต่ตึงตัว แต่ยังลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ ทำให้ธุรกิจจำนวนมากในอุตสาหกรรมนี้เผชิญกับความยากลำบากยิ่งขึ้น การประกาศผลขาดทุนล่าสุดจากหลายธุรกิจแสดงให้เห็นถึงความยากลำบากนี้ เช่น บริษัท Phat Dat Real Estate ขาดทุนเกือบ 230 ล้านดงในไตรมาสสุดท้ายของปี 2022 บริษัท Cen Land ก็รายงานผลขาดทุนสุทธิ 58.6 ล้านดงในไตรมาสที่สี่ของปี 2022 และกลุ่มบริษัท Dat Xanh ขาดทุนกว่า 400 ล้านดง... ธุรกิจขนาดใหญ่อื่นๆ อีกมากมายก็ประสบกับรายได้และกำไรที่ลดลงอย่างมากเช่นกัน

ประธานกรรมการบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งที่มีหนี้สินพันธบัตรคงค้างเกิน 200,000 ล้านดอง กล่าวว่า บริษัทของเขาได้ยอมรับ "ความสูญเสียและความเจ็บปวด" เพื่อปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุนและขายโครงการต่างๆ เพื่อหลุดพ้นจากวงจรหนี้สินและการจ่ายดอกเบี้ย อย่างไรก็ตาม การหาคู่ค้าที่จะขายโครงการในเวลานี้เป็นเรื่องยากมาก เนื่องจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่กำลังขาดแคลนเงินทุน และสินทรัพย์ทุกประเภทก็ขายยาก ไม่ใช่แค่อสังหาริมทรัพย์เท่านั้น

“การที่ตลาดพันธบัตรภาคเอกชนตึงตัวขึ้นอย่างรวดเร็วและฉับพลันทำให้เราตั้งตัวไม่ทัน สิ่งที่เรากังวลอยู่ในขณะนี้คือการหาเงินทุนมาดำเนินโครงการต่างๆ ในขณะที่นโยบายและขั้นตอนที่เกี่ยวข้องหลายอย่างยังไม่ได้รับการแก้ไข ดังนั้นสิ่งที่เราต้องการคือให้รัฐบาลเร่งหาทางขจัดอุปสรรคทางนโยบายเพื่อสนับสนุนธุรกิจในการดำเนินโครงการต่างๆ” บุคคลดังกล่าวกล่าว

มีหลายวิธีที่จะเอาชนะปัญหานี้ได้

ดร. เหงียน หู ฮวน จากมหาวิทยาลัย เศรษฐศาสตร์ นครโฮจิมินห์ ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์เหงียนเหลาโดงว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความยากลำบากทั้งในด้านปัจจัยนำเข้าและผลผลิต โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านการควบคุมเงินทุนอย่างเข้มงวด ดังนั้น เพื่อบรรเทาข้อจำกัดด้านเงินทุนในตลาดนี้ ธนาคารกลางเวียดนามจำเป็นต้องดำเนินนโยบายที่แสดงให้เห็นถึงการสนับสนุนอย่างชัดเจน รวมถึงการสนับสนุนสินเชื่อระยะสั้นในระดับหนึ่ง เพื่อกอบกู้สภาพคล่องของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ดร. เหงียน ฮู ฮวน กล่าวว่า "เนื่องจากปัญหาเกี่ยวกับพันธบัตรองค์กรไม่สามารถแก้ไขได้ในชั่วข้ามคืน ในขณะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องการเงินทุนหมุนเวียนอย่างเร่งด่วนเพื่อดำเนินการโครงการที่ยังไม่แล้วเสร็จต่อไป ธุรกิจอาจแสวงหาแหล่งเงินทุนอื่น เช่น เงินกู้จากต่างประเทศ แต่พวกเขาจะเผชิญกับความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนเนื่องจากต้องกู้ยืมเป็นเงินดอลลาร์สหรัฐ และไม่ใช่ทุกธุรกิจที่จะมีคุณสมบัติตรงตามเงื่อนไขสำหรับการระดมทุนระหว่างประเทศ ดังนั้น ในระยะสั้น เงินทุนสินเชื่อจึงยังคงมีความจำเป็นเพื่อ 'แบกรับภาระ' และสนับสนุนการฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์"

ดร. เหงียน ฮู ฮวน กล่าวว่า ไม่เพียงแต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่ประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อ แต่ลูกค้าบุคคลทั่วไปที่กู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อการลงทุนก็ถูกจำกัดการเข้าถึงเงินทุนหรือต้องเผชิญกับอัตราดอกเบี้ยสูงถึงประมาณ 15%-16% ต่อปี ดังนั้นจึงจำเป็นต้องหาแนวทางแก้ไขเพื่อรักษาเสถียรภาพหรือลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้โดยเร็วที่สุด

ในส่วนของแนวทางแก้ไขปัญหาพันธบัตรองค์กร ดร.เล ดัต ชี รองหัวหน้าภาควิชาการเงินธุรกิจ มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์โฮจิมินห์ เชื่อว่าจำเป็นต้องตระหนักถึงความสำคัญของพันธบัตรองค์กรในฐานะช่องทางการระดมทุนที่สำคัญสำหรับธุรกิจ นอกเหนือจากสินเชื่อธนาคาร ดังนั้นจึงควรมีมาตรการในการจัดระเบียบและบริหารจัดการตลาดพันธบัตรองค์กรในลักษณะเดียวกับที่ธนาคารต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบการให้สินเชื่อเพื่อคุ้มครองผู้ฝากเงิน

ในขณะเดียวกัน ลัม มินห์ ชานห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินและหลักทรัพย์ เชื่อว่า ตลาดพันธบัตรภาคเอกชนในช่วงที่ผ่านมาทำให้ผู้ลงทุนจำนวนมากสูญเสียความเชื่อมั่นและไม่มีความตั้งใจที่จะเข้าร่วมอีก เพื่อฟื้นฟูบทบาทสำคัญของพันธบัตรภาคเอกชน ต้องมีเงื่อนไขดังต่อไปนี้:

ประการแรกและสำคัญที่สุด พันธบัตรองค์กรทั้งหมดต้องได้รับการจัดอันดับเครดิตจากหน่วยงานจัดอันดับความน่าเชื่อถือที่มีชื่อเสียง ซึ่งจะช่วยให้นักลงทุนเข้าใจระดับความเสี่ยงของพันธบัตรองค์กรแต่ละประเภทได้ ประการที่สอง หน่วยงานกำกับดูแลต้องควบคุมการจำหน่ายพันธบัตรอย่างเข้มงวด ห้ามใช้ช่องโหว่ใดๆ ในการจำหน่ายพันธบัตรที่ออกโดยเอกชนให้แก่สาธารณชนโดยเด็ดขาด ประการที่สาม เฉพาะผู้ที่มีใบอนุญาตประกอบธุรกิจนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์เท่านั้นที่ควรได้รับอนุญาตให้ให้คำแนะนำและขายพันธบัตรแก่นักลงทุน ควรหลีกเลี่ยงการให้คำแนะนำเกี่ยวกับการขายพันธบัตรโดยบุคคลที่ไม่มีคุณสมบัติ เช่น พนักงานธนาคาร

ประการที่สี่ ผู้เชี่ยวชาญด้านการขายและการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับพันธบัตรต้องปฏิบัติตามกระบวนการให้คำปรึกษาอย่างละเอียดและเข้มงวด เพื่อให้แน่ใจว่านักลงทุนเข้าใจอย่างชัดเจนว่าพวกเขากำลังลงทุนในพันธบัตรองค์กรประเภทใด และความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากพันธบัตรเหล่านั้น “หากดำเนินการเหล่านี้ พันธบัตรองค์กรจะค่อยๆ ฟื้นตัวและพัฒนาอย่างแข็งแกร่ง กลายเป็นช่องทางในการจัดหาเงินทุนให้กับธุรกิจ โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ผู้เชี่ยวชาญ Lam Minh Chanh กล่าวเน้นย้ำ

จากมุมมองของหน่วยงานกำกับดูแล นายโฮอัง ไห่ ผู้อำนวยการกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง กล่าวว่า กระทรวงก่อสร้างได้เสนอต่อ กระทรวงการคลัง ให้เสนอแก้ไขเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกา 65/2022/ND-CP ว่าด้วยการกำกับดูแลการเสนอขายและการซื้อขายพันธบัตรเอกชนในตลาดภายในประเทศและการเสนอขายพันธบัตรเอกชนในตลาดต่างประเทศ เพื่อเสริมสร้างแนวทางและทิศทางในการเสนอขายและการซื้อขายพันธบัตรเอกชนในตลาดภายในประเทศและการเสนอขายพันธบัตรเอกชนในตลาดต่างประเทศให้สอดคล้องกับกฎหมาย และเพื่อควบคุมกิจกรรมการระดมทุนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ ป้องกันการเก็งกำไร การปั่นราคา และภาวะเงินเฟ้อ

กระทรวงการก่อสร้างเสนอให้ธนาคารกลางเวียดนามพิจารณาและเสนอแผนบริหารจัดการวงเงินสินเชื่อที่เหมาะสมเพื่อสนับสนุนเศรษฐกิจ และชี้นำสถาบันสินเชื่อให้อำนวยความสะดวกในการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับธุรกิจ ผู้ซื้อบ้าน และนักลงทุน รวมถึงขอคำแนะนำและแนวทางจากธนาคารกลางให้เร่งปล่อยสินเชื่อและเบิกจ่ายเงินให้กับธุรกิจและโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณสมบัติตามกฎหมาย โดยให้ความสำคัญกับการให้สินเชื่อแก่โครงการบ้านพักอาศัยเพื่อสังคม บ้านพักอาศัยสำหรับแรงงาน บ้านพาณิชย์ราคาประหยัด และอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการผลิตและสวัสดิการสังคม โดยต้องมีประสิทธิภาพสูงและมีศักยภาพในการชำระคืนสูง

สำหรับระดับท้องถิ่น จำเป็นต้องทบทวนและรวบรวมรายชื่อโครงการที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งประเมินเหตุผลและสาเหตุของโครงการที่ได้รับการอนุมัติการลงทุนแล้วแต่ยังไม่ได้ดำเนินการหรือล่าช้า จากนั้นจึงมุ่งเน้นการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายและขั้นตอนต่างๆ ในการเตรียมการลงทุนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อเพิ่มอุปทานในตลาด เร่งปฏิรูปการบริหารราชการแผ่นดิน หลีกเลี่ยงการหลีกเลี่ยงความรับผิดชอบหรือความล่าช้าในการแก้ไขขั้นตอนต่างๆ สำหรับการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่

การศึกษาประสบการณ์ระหว่างประเทศ

ดร. คาน วัน ลุก สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการคลังแห่งชาติ กล่าวว่า เขาได้ศึกษาอย่างละเอียดเกี่ยวกับ 16 แนวทางแก้ไขเพื่อกอบกู้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีน และพบว่าเวียดนามสามารถพิจารณานำไปปรับใช้ได้ 10 แนวทาง

"ที่จริงแล้ว เราได้ดำเนินการแก้ไขปัญหาบางอย่างไปแล้ว เช่น การเลื่อน/ผ่อนผันการชำระภาษี การเลื่อน/ผ่อนผันการชำระหนี้... นอกจากนี้ เรายังได้แนะนำกระทรวงก่อสร้าง กระทรวงการคลัง และรัฐบาลให้ทำการวิจัยและหาแนวทางที่เหมาะสมตามสถานการณ์จริงในประเทศ"

“ตัวอย่างเช่น ธุรกิจต้องยอมลดราคาเพื่อขายสินทรัพย์บางอย่างเพื่อชำระหนี้ให้ตรงเวลา การเจรจาขยายเวลาชำระหนี้กับผู้ถือพันธบัตรในสถานการณ์ที่ยากลำบาก ซึ่งได้รับอนุญาตตามพระราชกฤษฎีกา 65 การแลกเปลี่ยนเงินเป็นสินค้า การแลกเปลี่ยนพันธบัตรเป็นอสังหาริมทรัพย์ – วิธีแก้ปัญหาเหล่านี้จำเป็นต้องได้รับการชี้นำจากรัฐเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมายที่อาจเกิดขึ้น ธุรกิจได้รับอนุญาตให้ปรับโครงสร้างหนี้ ซึ่งหมายความว่าพวกเขาสามารถออกพันธบัตรใหม่เพื่อชำระหนี้เก่าได้...” - นายลุคกล่าว

(*) โปรดดูหนังสือพิมพ์ Nguoi Lao Dong ฉบับวันที่ 30 มกราคม

ที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm