ความสามารถในการชำระเงินของนักลงทุน

VIS Rating คาดว่าความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มดีขึ้นจากระดับที่อ่อนแอในปี 2566-2567

ความคาดหวังความสามารถในการชำระหนี้ของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัว

VIS Rating คาดว่าความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มดีขึ้นจากระดับที่อ่อนแอในปี 2566-2567

รายงานอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ซึ่งอ้างอิงจากข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย 30 อันดับแรกในแง่ของรายได้ ซึ่งประกาศโดย VIS Rating เมื่อวานนี้ (28 พฤศจิกายน) ระบุว่ายอดขาย อสังหาริมทรัพย์ ใน ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 เพิ่มขึ้น 48% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งถือเป็นระดับสูงสุดในรอบ 4 ไตรมาสที่ผ่านมา ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงแข็งแกร่ง สะท้อนจากอัตราการดูดซับที่สูงและการเติบโตอย่างแข็งแกร่งของสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ 7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งอยู่ที่เพียง 1%

ความคาดหวังต่อราคาบ้านที่สูงขึ้น ประกอบกับเงินดาวน์ที่ลดลง จะยังคงผลักดันความต้องการซื้อบ้านที่แข็งแกร่งอย่างต่อเนื่อง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายราย เช่น VHM, NLG, KDH, AGG และ HDC มียอดขายที่เพิ่มขึ้น โดยส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ อย่างไรก็ตาม รายได้และกำไรสำหรับงวด 9 เดือน ปี 2567 ของ ผู้พัฒนา อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในรายชื่อผู้ซื้อในรายงานลดลง 20% และ 43% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากยอดขายที่ลดลงจากยอดขายที่อ่อนแอในปี 2566 ดังนั้น คาดว่า ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ กว่า 60% จะไม่บรรลุเป้าหมายกำไรทั้งปี 2567

คาดว่า นักลงทุน กว่า 60% จะไม่บรรลุแผนกำไรทั้งปี 2567

เมื่อไม่นานมานี้ มีการออกกฎระเบียบ ด้านอสังหาริมทรัพย์ ใหม่ๆ มากมาย ซึ่งจะช่วยส่งเสริมการพัฒนาโครงการขายในปี 2568 และปีต่อๆ ไป ในไตรมาสที่สามของปี 2567 ได้มีการออกพระราชกฤษฎีกาและหนังสือเวียนมากกว่า 20 ฉบับ เพื่อสนับสนุนการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับปรับปรุง นักลงทุน จะได้รับคำแนะนำที่ชัดเจนยิ่งขึ้นในการดำเนินการและส่งเสริมการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ซึ่งรวมถึงการประเมินราคาที่ดิน การได้มาซึ่งที่ดิน ค่าธรรมเนียม และปัจจัยอื่นๆ อีกมากมาย

นอกจากนี้ ความพยายามของ รัฐบาล ในการเร่งอนุมัติทางกฎหมายสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียงตั้งแต่ต้นปี 2567 ส่งผลให้มีโครงการที่ได้รับใบอนุญาตและมีสิทธิ์ขายใหม่เพิ่มมากขึ้นในไตรมาส 3/2567

ในปี 2568 สถาบันจัดอันดับความน่าเชื่อถือ (VIS Rating) คาดการณ์ว่า ผู้พัฒนาโครงการ จะเพิ่มจำนวนโครงการใหม่ ซึ่งจะช่วยปรับปรุงยอดขายและกระแสเงินสด ความสามารถในการชำระหนี้ของอุตสาหกรรมจะยังคงอ่อนแอในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 แต่คาดว่าอัตราส่วนหนี้สินจะสามารถควบคุมได้เนื่องจากกฎระเบียบใหม่ๆ และกระแสเงินสดของ ผู้พัฒนาโครงการ จะดีขึ้นจากยอดขายที่เพิ่มขึ้น

ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ผู้พัฒนาโครงการ มากกว่าครึ่งหนึ่งที่ VIS Rating ติดตามมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนและสถานะการชำระหนี้ที่อ่อนแอ สาเหตุหลักมาจากอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่มากเกินไปสำหรับการพัฒนาโครงการในปี 2564-2566 และการสะสมโครงการที่ยังไม่แล้วเสร็จและสินค้าคงคลังที่ขายไม่ออก เนื่องจากภาวะตลาดที่ถดถอยลงตั้งแต่ปี 2566

คาดว่าศักยภาพการชำระหนี้ของ นักลงทุน อสังหาฯ จะเริ่มดีขึ้นจากระดับที่อ่อนแอในปี 2566-2567

อย่างไรก็ตาม เมื่อยอดขายมีความคืบหน้ามากขึ้น VIS Rating คาดว่าความสามารถในการชำระหนี้ของผู้พัฒนา อสังหาริมทรัพย์ จะเริ่มดีขึ้นจากระดับที่อ่อนแอในปี 2566-2567

ด้วยแนวโน้มเชิงบวกต่อยอดขายและกระแสเงินสดของโครงการใหม่ อัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ของ ผู้พัฒนาโครงการ จะค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้น กฎระเบียบใหม่ที่ประกาศใช้ในเดือนกรกฎาคม 2567 จะจำกัดการใช้หนี้สำหรับโครงการใหม่ ดังนั้น VIS Rating คาดว่าการเติบโตของหนี้จะยังคงชะลอตัวลงจากระดับสูงสุดที่ 15% ต่อปีในช่วงปี 2565-2566

พันธบัตรมูลค่าประมาณ 22,000 พันล้านดองที่ออกโดย นักลงทุน จะครบกำหนดชำระหนี้ในไตรมาสที่สี่ของปี 2567 ซึ่งส่วนใหญ่มีการชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยล่าช้าในช่วงก่อนหน้า ส่วนพันธบัตรมูลค่าประมาณ 13,000 พันล้านดองที่ครบกำหนดชำระในไตรมาสที่สี่ของปี 2567 ได้ชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยล่าช้าในปี 2566 และได้เจรจากับผู้ถือหุ้นกู้เพื่อขยายระยะเวลาการชำระหนี้ไปจนถึงปีถัดไปสำเร็จ

พันธบัตรมูลค่าประมาณ 13,000 พันล้านดองจะครบกำหนดในไตรมาสที่ 4 ของปี 2567

พันธบัตรเหล่านี้ออกโดยบริษัทที่เกี่ยวข้องกับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ เช่น Van Thinh Phat, Novaland , Hung Thinh และ Sunshine

พันธบัตรที่เหลือมูลค่า 9,000 พันล้านดองนั้นออกโดยบริษัท 11 แห่ง รวมถึงบริษัท 7 แห่งที่มีโปรไฟล์เครดิตไม่ดีและมีความเสี่ยงสูง โดยส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่ไม่มีกิจกรรมทางธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ไม่มีรายได้จากการดำเนินงาน และมีเงินสดสำรองน้อยมาก

ในด้านบวก บริษัท อสังหาริมทรัพย์ สามารถเข้าถึงเงินทุนใหม่ได้ดีขึ้น ผู้ออกตราสารหนี้ที่มีความเสี่ยงสูงเหล่านี้จะต้องพึ่งพาการสนับสนุนสภาพคล่องจากบริษัทที่เกี่ยวข้อง หรือขออนุมัติจากผู้ถือตราสารหนี้เพื่อขยายระยะเวลาการชำระเงิน เพื่อหลีกเลี่ยงความล่าช้าในการชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยของตราสารหนี้

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-kha-nang-thanh-toan-cua-chu-dau-tu-bat-dong-san-phuc-hoi-d231253.html