ความสามารถในการชำระเงินของนักลงทุน

VIS Rating คาดว่าความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มปรับตัวดีขึ้นจากระดับที่อ่อนแอในปี 2566-2567

ความคาดหวังความสามารถในการชำระหนี้ของนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัว

VIS Rating คาดว่าความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มปรับตัวดีขึ้นจากระดับที่อ่อนแอในปี 2566-2567

รายงานอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยซึ่งใช้ข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย 30 อันดับแรกในแง่ของรายได้ ซึ่งประกาศโดย VIS Rating เมื่อวานนี้ช่วงบ่าย (28 พฤศจิกายน) ระบุว่ายอดขาย อสังหาริมทรัพย์ ใน ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 เพิ่มขึ้น 48% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในรอบ 4 ไตรมาสที่ผ่านมา ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงแข็งแกร่ง สะท้อนให้เห็นจากอัตราการดูดซับที่สูงและการเติบโตอย่างแข็งแกร่งของสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ 7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว ซึ่งอยู่ที่เพียง 1%

ความคาดหวังต่อราคาบ้านที่เพิ่มสูงขึ้น ประกอบกับเงินดาวน์ที่ลดลง จะยังคงผลักดันให้ความต้องการซื้อบ้านเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ผู้พัฒนาโครงการหลายราย เช่น VHM, NLG, KDH, AGG และ HDC ต่างก็มียอดขายที่เพิ่มขึ้น โดยส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ อย่างไรก็ตาม รายได้และกำไรสำหรับ 9 เดือนแรกของปี 2024 ของ ผู้พัฒนาโครงการ ที่อยู่ในรายชื่อเฝ้าติดตามของรายงานลดลง 20% และ 43% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากการส่งมอบบ้านที่ลดลงจากยอดขายที่อ่อนแอในปี 2023 ดังนั้น คาดว่า ผู้พัฒนาโครงการ มากกว่า 60% จะไม่บรรลุเป้าหมายกำไรทั้งปี 2024

คาดว่า นักลงทุน มากกว่า 60% จะไม่สามารถทำแผนกำไรได้สำเร็จตลอดปี 2567

กฎระเบียบ ด้านอสังหาริมทรัพย์ ใหม่ๆ จำนวนมากได้รับการประกาศใช้เมื่อไม่นานนี้ ซึ่งจะส่งเสริมการพัฒนาโครงการขายในปี 2025 และปีต่อๆ ไป คำสั่งและหนังสือเวียนมากกว่า 20 ฉบับได้รับการประกาศใช้ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 เพื่อสนับสนุนการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แก้ไขใหม่ นักลงทุน จะมีแนวทางที่ชัดเจนยิ่งขึ้นในการดำเนินการและส่งเสริมการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ซึ่งประเด็นเหล่านี้ได้แก่ การประเมินมูลค่าที่ดิน การจัดซื้อที่ดิน ค่าธรรมเนียม และปัจจัยอื่นๆ อีกมากมาย

นอกจากนี้ ความพยายามของ รัฐบาล ในการเร่งอนุมัติทางกฎหมายสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียงตั้งแต่ต้นปี 2567 ส่งผลให้มีโครงการที่ได้รับใบอนุญาตและมีสิทธิ์ขายใหม่เพิ่มขึ้นในไตรมาส 3 ปี 2567

ในปี 2568 VIS Rating คาดว่า ผู้พัฒนา จะเพิ่มจำนวนโครงการใหม่ ซึ่งจะช่วยปรับปรุงยอดขายและกระแสเงินสดได้ ความสามารถในการชำระหนี้ของอุตสาหกรรมจะยังคงอ่อนแอในไตรมาส 3/2567 แต่คาดว่าจะสามารถควบคุมอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนได้เนื่องจากกฎระเบียบใหม่ และกระแสเงินสดของ ผู้พัฒนา จะดีขึ้นเนื่องจากยอดขายที่เพิ่มขึ้น

ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2024 ผู้พัฒนาโครงการ มากกว่าครึ่งหนึ่งที่ VIS Rating ติดตามมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนต่ำ สาเหตุหลักมาจากอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่มากเกินไปในการพัฒนาโครงการในปี 2021-2023 และการสะสมโครงการที่ยังไม่เสร็จและสินค้าคงคลังที่ขายไม่ออก เนื่องจากความเชื่อมั่นของตลาดลดลงตั้งแต่ปี 2023

คาดว่าศักยภาพการชำระหนี้ของ นักลงทุน อสังหาริมทรัพย์ จะเริ่มดีขึ้นจากระดับที่อ่อนแอในปี 2566-2567

อย่างไรก็ตาม เมื่อความคืบหน้าของการขายดีขึ้น VIS Rating คาดว่าศักยภาพในการชำระหนี้ของผู้พัฒนา อสังหาริมทรัพย์ จะเริ่มปรับปรุงจากระดับที่อ่อนแอในปี 2566-2567

ด้วยแนวโน้มเชิงบวกต่อยอดขายโครงการใหม่และกระแสเงินสด อัตราส่วนการชำระหนี้ของ ผู้พัฒนา จะค่อยๆ ปรับปรุงขึ้น กฎระเบียบใหม่ที่ออกในเดือนกรกฎาคม 2567 จะจำกัดการใช้หนี้สำหรับโครงการใหม่ ดังนั้น VIS Rating คาดว่าการเติบโตของหนี้จะยังคงชะลอตัวลงจากจุดสูงสุดที่ 15% ต่อปีในช่วงปี 2565-2566

พันธบัตรมูลค่าประมาณ 22,000 พันล้านดองที่ออกโดย นักลงทุน จะครบกำหนดชำระหนี้ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2024 ซึ่งส่วนใหญ่มักชำระเงินต้นและดอกเบี้ยล่าช้าในช่วงก่อนหน้านี้ พันธบัตรมูลค่าประมาณ 13,000 พันล้านดองที่ครบกำหนดชำระในไตรมาสที่ 4 ของปี 2024 มักชำระเงินต้นและดอกเบี้ยล่าช้าในปี 2023 และได้เจรจากับผู้ถือพันธบัตรเพื่อขยายเวลาชำระเงินไปจนถึงปีถัดไปสำเร็จ

พันธบัตรมูลค่าประมาณ 13,000 พันล้านดองจะครบกำหนดในไตรมาสที่ 4 ปี 2567

พันธบัตรเหล่านี้ได้รับการออกโดยบริษัทที่เกี่ยวข้องกับองค์กร อสังหาริมทรัพย์ เช่น Van Thinh Phat, Novaland , Hung Thinh และ Sunshine

พันธบัตรที่เหลือมูลค่า 9,000 พันล้านดองนั้นออกโดยบริษัท 11 แห่ง รวมถึงบริษัท 7 แห่งที่มีโปรไฟล์เครดิตอ่อนแอและมีความเสี่ยงสูง โดยส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่ไม่มีกิจกรรมทางธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ไม่มีรายได้จากการดำเนินงาน และมีแหล่งเงินสดน้อยมาก

ด้านบวกคือ การเข้าถึงเงินทุนใหม่ของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ดีขึ้น ผู้ออกตราสารที่มีความเสี่ยงสูงเหล่านี้จะต้องพึ่งพาการสนับสนุนสภาพคล่องจากบริษัทที่เกี่ยวข้องหรือขออนุมัติจากผู้ถือตราสารหนี้สำหรับการขยายเวลาชำระเงินเพื่อหลีกเลี่ยงความล่าช้าในการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยของตราสารหนี้

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-kha-nang-thanh-toan-cua-chu-dau-tu-bat-dong-san-phuc-hoi-d231253.html