การป้องกันภาวะเงินเฟ้อราคาที่อยู่อาศัยและที่ดินอย่างทันท่วงที

ในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายพื้นที่ที่ยังคงดิ้นรนอยู่ในจุดต่ำสุด การที่ราคาอพาร์ตเมนต์และที่ดินในตลาด ฮานอย และบางจังหวัดและเมืองทางภาคเหนือพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อเร็วๆ นี้ ทำให้นักลงทุนประหลาดใจ อย่างไรก็ตาม เมื่อผู้ที่ชนะการประมูลที่ดินมูลค่ากว่า 100 ล้านดง/ตารางเมตรในแทงห์โอไอ (ฮานอย) ละทิ้งเงินมัดจำ หลายคนก็ตระหนักว่านี่เป็นกลอุบายของนักเก็งกำไร

ควบคุมธุรกรรมการขายต่อหลายรายการ

ในเอกสารที่ส่งไปยังหน่วยงานท้องถิ่นเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว กระทรวงการก่อสร้าง ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมาพัฒนาไปในทิศทางที่ไม่ยั่งยืนและมีความเสี่ยงหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นักลงทุนและนายหน้าบางรายได้ปล่อยข่าวลือ ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ทำให้เกิดความสับสนทางข้อมูล เพื่อผลักดันราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้นเพื่อแสวงหาผลกำไร

เอกสารของกระทรวงกล่าวถึงการประมูลที่ดินที่ก่อให้เกิดความวุ่นวายในความคิดเห็นของประชาชนในชานเมืองฮานอย ตามข้อมูลของหน่วยงานดังกล่าว ราคาประมูลที่สูงเป็นประวัติการณ์ ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า ส่งผลกระทบต่อการพัฒนา ทางเศรษฐกิจ และสังคม และการพัฒนาอย่างยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์

เพื่อป้องกันสถานการณ์ดังกล่าว กระทรวงการก่อสร้างได้ขอให้คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดและเมืองที่อยู่ภายใต้การบริหารส่วนกลาง มุ่งเน้นการดำเนินงานหลายประการ ซึ่งรวมถึงการตรวจสอบและทบทวนกิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของวิสาหกิจ นักลงทุน ตลาดหลักทรัพย์ และนายหน้าในพื้นที่ นอกจากนี้ หน่วยงานที่เกี่ยวข้องจำเป็นต้องควบคุมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หลายด้าน โดยเฉพาะในพื้นที่ โครงการ และอาคารชุดที่มีราคาเพิ่มขึ้นผิดปกติ ตรวจสอบ ตรวจตรา และดำเนินการแก้ไขการกระทำที่ก่อให้เกิดการปั่นราคา การบิดเบือนราคา การเก็งกำไร และจัดการกับการละเมิดกฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ทันทีที่กระทรวงการก่อสร้างออกหนังสือเตือน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดคั้ญฮวาได้ออกหนังสือเวียนเลขที่ 9648 มอบหมายให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องตรวจสอบการจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในพื้นที่ เพื่อให้แน่ใจว่าเป็นไปตามกฎหมาย มีการเปิดเผยและโปร่งใส ตรวจสอบและดำเนินการอย่างเข้มงวดกับการละเมิดกฎหมายในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการสมรู้ร่วมคิดเพื่อปั่นราคาในตลาด ปั่นราคาเพื่อสร้างตลาดที่ไม่เป็นธรรม หรือไม่ตรงกับความเป็นจริงเพื่อแสวงหาผลกำไร...

นายเจิ่น ฮวา นาม รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดคั้ญฮวา กล่าวว่า เพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น ทางจังหวัดจะยังคงส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอย่างต่อเนื่อง ดำเนินโครงการ "ลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในนิคมอุตสาหกรรมอย่างน้อยหนึ่งล้านยูนิตในช่วงปี 2021-2030" อย่างมีประสิทธิภาพ และดำเนินโครงการ "สินเชื่อ 120,000 ล้านดอง" อย่างมีประสิทธิภาพเช่นกัน

ในขณะเดียวกัน นายเล กว็อก ทันห์ รองผู้อำนวยการกรมการคลังจังหวัดคั้ญฮวา กล่าวว่า ในปี 2568 จังหวัดจะเปิดประมูลบ้านและที่ดินจำนวน 41 แปลง ซึ่งเป็นที่ดินที่อยู่ภายใต้การบริหารจัดการของกองทุนเพื่อการลงทุนเพื่อการพัฒนาและกรมการจัดการเมืองนิงฮวา เพื่อสร้างรายได้และเสริมทรัพยากรสำหรับการพัฒนา

นอกจากนี้ จังหวัด Khánh Hòa ยังมุ่งเน้นการจัดทำแผนผังเขตพื้นที่ (มาตราส่วน 1/2,000) ใน 3 พื้นที่สำคัญ ได้แก่ เขตเศรษฐกิจ Van Phong (ส่วนหนึ่งของอำเภอ Van Ninh และเมือง Ninh Hòa) เมือง Nha Trang และเขตเมืองใหม่ Cam Lam เมื่อแผนเสร็จสมบูรณ์ โครงการใหม่ ๆ ก็จะสามารถเปิดประมูลได้

ในเขตชานเมืองฮานอย มีบริการนายหน้าจำนวนมากที่ขายที่ดินที่ประมูลได้ในราคาสูงเกินจริง ภาพ: ทุย ลินห์

เพิ่มวงเงินฝากและกำหนดบทลงโทษที่รุนแรง

จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญในวงการ นายเลอ ดินห์ ชุง กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท เอสจีโอ โฮมส์ เรียล เอสเตท คอนซัลติ้ง แอนด์ ดีเวลลอปเมนต์ จำกัด (ฮานอย) กล่าวว่า เพื่อป้องกันพฤติกรรมการเก็งกำไรและ "ภาวะเงินเฟ้อ" รัฐจำเป็นต้องกำหนดกรอบราคาที่ดินที่เหมาะสมขึ้นใหม่ ปัจจุบันกรอบราคาที่ดินประมูลต่ำกว่าราคาตลาด

นอกจากนี้ ควรเพิ่มระดับเงินมัดจำให้สูงขึ้น โดยอาจคิดเป็น 10% - 20% ของมูลค่าที่ดินที่นำออกประมูล เพื่อลดการเก็งกำไรและการปั่นราคาจากนักลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สำหรับผู้ที่ชนะการประมูลแต่ไม่ซื้อ นายชุงแนะนำให้ลดคะแนนเครดิตหรือไม่อนุญาตให้เข้าร่วมการประมูลที่ดินอื่นๆ อีก “การบริหารจัดการราคาและวิธีการประมูลเป็นสิ่งจำเป็น” นายชุงเน้นย้ำ

ดร. เชา ฮว่าง ธาน หัวหน้าภาควิชากฎหมายปกครอง คณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยเกิ่นโถ กล่าวว่า เพื่อให้การประมูลสิทธิการใช้ที่ดินมีประสิทธิภาพสูงสุด การตัดสินใจนำที่ดินออกประมูลต้องกระทำอย่างสม่ำเสมอโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัด จำเป็นต้องทบทวนและกำหนดปริมาณและที่ตั้งของแปลงที่ดินและที่ดินจัดสรร จำเป็นต้องจัดทำแผนการประมูลที่เหมาะสมเพื่อหลีกเลี่ยงการ “ทยอยประกาศ” จนทำให้เกิดการขาดแคลน จำเป็นต้องทบทวน จัดเรียง และประกาศรายชื่อแปลงที่ดินและที่ดินจัดสรรเพื่อการประมูลอย่างมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การประมูลต้องหลีกเลี่ยงการมีสินค้าล้นตลาดเมื่อประกาศในคราวเดียว

ดร. เชา ฮว่าง ธาน กล่าวว่า "เราไม่สามารถด่วนสรุปได้ว่าผลการประมูลสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า เหมือนกับการประมูลที่ดินในเขตห้วยดึก กรุงฮานอย ซึ่งไม่แน่นอน แต่เห็นได้ชัดว่าราคาในพื้นที่นั้นมีภาวะเงินเฟ้อ ส่วนเรื่องการตั้งราคาเริ่มต้นต่ำเกินไป อาจไม่สะท้อนราคาตลาดที่แท้จริงในขณะนั้น"

จากมุมมองทางกฎหมาย ทนายความเหงียน ฟอง เลียน จากสำนักงานกฎหมาย SENLAW แนะนำว่า เพื่อป้องกันภาวะเงินเฟ้อและความไม่เสถียรของตลาด จำเป็นต้องกำหนดราคาเริ่มต้นที่สอดคล้องกับราคาตลาด เนื่องจากราคาเริ่มต้นเป็นพื้นฐานในการคำนวณเงินมัดจำ และหากผู้ชนะการประมูลไม่ชำระเงินหรือชำระเงินไม่ครบจำนวนตามราคาประมูล เงินมัดจำจะไม่ได้รับคืน

ตามที่ทนายความเลียนกล่าวไว้ แม้ว่าพระราชกฤษฎีกา 10/2023/ND-CP จะกำหนดให้เพิ่มเงินมัดจำในการเข้าร่วมประมูลที่ดินเป็น 20% ของมูลค่าที่ดิน แต่พื้นที่ดินจะคำนวณตามราคาเริ่มต้นในการประมูล (สูงกว่าเดิม 4 เท่า) แต่เนื่องจากราคาเริ่มต้นต่ำ จึงไม่มีประสิทธิภาพ “หากราคาเริ่มต้นยังคงต่ำ อัตราเงินมัดจำจะต้องเพิ่มขึ้นสูงกว่า 20% ในปัจจุบัน เพราะผู้เข้าร่วมประมูลจะต้องมีความพร้อมทางการเงินเป็นอย่างมาก”

นอกจากนี้ อีกแนวทางหนึ่งคือการเพิ่มค่าปรับทางปกครองสำหรับการไม่ลงนามในสัญญาซื้อขายทรัพย์สินที่นำออกประมูล (ซึ่งทำให้เสียเงินมัดจำ) ปัจจุบัน การกระทำดังกล่าวมีโทษปรับเพียง 7 ล้านถึง 10 ล้านดงสำหรับบุคคลทั่วไป (ตามข้อ ค วรรค 1 มาตรา 23 พระราชกฤษฎีกา 82/2020/ND-CP) - นางสาวเลียนเสนอแนะ

ในขณะเดียวกัน ดร. โฮ กว็อก ตวน อาจารย์และผู้อำนวยการหลักสูตรปริญญาโทสาขาการเงินและการบัญชี มหาวิทยาลัยบริสตอล สหราชอาณาจักร ได้ยกตัวอย่างประสบการณ์จากต่างประเทศที่แสดงให้เห็นว่า เครื่องมือเดียวที่จะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีเสถียรภาพคือ การสร้างระบบภาษีที่เหมาะสม โดยยึดหลักการที่ว่า กำไรจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นเท่ากับกำไรจากการค้าสินค้าและการให้บริการเท่านั้น จากนั้นจึงจะสามารถป้องกันภาวะเงินเฟ้อหรือราคาผันผวนได้

จุดจำหน่ายที่ดินจัดสรรตั้งอยู่ใจกลางพื้นที่ประมูลที่ดินชานเมืองฮานอย ภาพ: ถุย ลินห์

โอกาสที่จะเกิดการพุ่งขึ้นอย่างรุนแรงของราคาที่ดินนั้นมีน้อยมาก

นายบุย มินห์ ทันห์ เลขาธิการคณะกรรมการพรรคเมืองเบ็นแคท จังหวัดบิ่ญเดือง กล่าวว่า เมื่อเร็วๆ นี้เกิด "กระแสความต้องการที่ดิน" ในพื้นที่ โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ตามแนวแม่น้ำไซง่อน เช่น ตำบลอันเตย์ อันเดียน ราชบับ และพื้นที่ตามแนวถนนวงแหวนรอบที่ 4 ซึ่งเห็นได้จากจำนวนผู้คนที่มาทำธุรกรรมที่สำนักงานรับรองเอกสารที่คึกคัก ขณะเดียวกันรายได้จากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินก็เพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัดกว่าช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว

อย่างไรก็ตาม นายธันห์กล่าวว่า ด้วยกฎหมายที่ดินฉบับใหม่ การเก็งกำไรและภาวะเงินเฟ้อลดลงอย่างมาก นอกจากนี้ ทางท้องถิ่นยังบริหารจัดการการวางแผนการใช้ที่ดินและการแบ่งเขตการใช้ประโยชน์อย่างเข้มงวด รวมถึงเผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวกับการวางแผนและโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจนแก่ประชาชนอย่างแข็งขัน

นายเหงียน หู เหงีย กรรมการผู้จัดการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดบิ่ญเดือง ยอมรับว่า หากตลาดอสังหาริมทรัพย์ "ร้อนแรง" อีกครั้ง การเก็งกำไรและภาวะเงินเฟ้อจะไม่รุนแรงเท่าที่ผ่านมา ด้วยเหตุผลสำคัญสองประการ คือ ประการแรก กฎหมายที่ดินฉบับใหม่ได้ควบคุมราคาที่ดินในแต่ละพื้นที่ให้เข้มงวดมากขึ้น จึงเป็นการจำกัด "การซื้อที่ดินราคา 10,000 ล้านดง แต่แจ้งภาษีเพียง 100 ล้านดง" และประการที่สอง การประเมินราคาที่ดินเพื่อขอสินเชื่อจากธนาคารมีความเข้มงวดมากขึ้น

ก่อนหน้านี้ ธนาคารได้จัดตั้งหน่วยประเมินราคาของตนเอง และบางครั้งมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินก็ต่ำกว่าที่ธนาคารประเมินไว้ ปัจจุบันมีหน่วยประเมินราคาอิสระแล้ว แม้จะไม่แน่นอน แต่ก็จะมีความเข้มงวดมากกว่าเดิม

เปิดเผยโครงการที่ไม่เข้าเกณฑ์การซื้อขายต่อสาธารณะ

ในจังหวัดบิ่ญถวน เพื่อป้องกันการเก็งกำไรราคาเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัว กรมการก่อสร้างได้เผยแพร่รายชื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ 33 โครงการที่ยังไม่ได้รับอนุญาตให้ทำธุรกรรม ซึ่งรวมถึงโครงการที่อยู่อาศัยและเขตเมือง 17 โครงการ และโครงการท่องเที่ยวเชิงรีสอร์ท 16 โครงการ ที่ไม่มีโครงการใดได้รับอนุญาตให้ทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ตามระเบียบข้อบังคับ โครงการส่วนใหญ่เหล่านี้ตั้งอยู่ในทำเล "ที่ดินทอง" ในเมืองฟานเถียตและอำเภอและเมืองใกล้เคียง

ก่อนหน้านี้ โครงการทั้ง 33 โครงการนี้ถูกทางจังหวัดจับตามอง เนื่องจากนักลงทุนและผู้จัดจำหน่ายโครงการอสังหาริมทรัพย์บางแห่งในจังหวัดบิ่ญถวน ดำเนินการขายและโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์โดยใช้แบบฟอร์มการจอง การสำรอง และการจดทะเบียนที่ดิน เพื่อเก็บเงินจากผู้ซื้อ ซึ่งแบบฟอร์มเหล่านี้ไม่ได้ระบุไว้ในกฎหมายว่าด้วยการเคหะ กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ที่มา: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm