'ทดสอบไฟทองคำ' คัดกรองตลาดเข้าสู่รอบใหม่

ภายในสิ้นปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ต้องเผชิญกับความยากลำบาก ความท้าทาย และอุปทานและอุปสงค์ของตลาดที่ลดลงมาเกือบ 3 ปี

หลายความเห็นเชื่อว่าภาพรวมที่ถูกปกคลุมไปด้วยสีเข้มอาจจะไม่หยุดอยู่แค่นั้น และน่าจะยังคงดำเนินต่อไปในปีหน้า

ดำเนินต่อ “ทดสอบไฟทอง”

นายโว่ ฮ่อง ถัง ผู้อำนวยการฝ่ายบริการที่ปรึกษาและพัฒนาโครงการ DKRA Group กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ในปี 2567 ว่า ในระยะสั้น ตลาดไม่น่าจะมีการเปลี่ยนแปลงไปในทางบวก แต่จะยังคงดำเนินกระบวนการ “ทดสอบทองคำ” ต่อไปสำหรับนักลงทุน ผู้ซื้อ และทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะพัฒนาอย่างยั่งยืน ปลอดภัย และโปร่งใสมากขึ้น

สาเหตุของสถานการณ์ดังกล่าวก็คือ นโยบายและแนวทางแก้ไขทางกฎหมายต้องใช้เวลาในการ "ดูดซับ" และไม่สามารถทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวกมากนักในระยะสั้น ซึ่งจะเพิ่มแรงกดดันต่ออุปทานใหม่สู่ตลาดอย่างมองไม่เห็น

ระยะเวลาการดำเนินโครงการที่ยาวนานส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อผลกำไรของนักลงทุนและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าราคาขายหลักที่จดทะเบียนจะไม่ผันผวนมากนัก แต่นักลงทุนยังคงได้รับ "ส่วนลด" ทางอ้อมผ่านนโยบายต่างๆ เช่น การสนับสนุนระยะเวลาปลอดดอกเบี้ย/เงินต้น การขยายระยะเวลาผ่อนผันการชำระเงิน หรือเสนอส่วนลดสูงสุด 15% - 20% สำหรับลูกค้าที่ชำระเงินล่วงหน้า...

ในตลาดรอง หากดูในประเทศก็ยังมีกรณีเสนอขายลดราคา 10% - 20% หรือมากกว่า 30% ของมูลค่าสัญญาอยู่

ธุรกรรมเหล่านี้ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มผู้ซื้อที่ใช้สินเชื่อธนาคารที่มีอัตราสูง ซึ่งสูงถึง 70% - 80% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด แต่มีกระแสเงินสด "ติดขัด" หลังจากสิ้นสุดระยะปลอดการชำระเงินต้น/ดอกเบี้ย โดยส่วนใหญ่อยู่ในโครงการในเขตเมืองที่มีจำนวนยูนิตจำนวนมากและตั้งอยู่ค่อนข้างไกลจากใจกลางเมือง

แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากจะปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง แต่ผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังคงเลือกที่จะออมเงินแทนที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากแนวโน้มการฟื้นตัวยังไม่ชัดเจนนัก

อย่างไรก็ตาม ปลายปี 2567 ถือเป็นจุดเริ่มต้นของรอบการเติบโตครั้งต่อไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์

กลุ่มอสังหาฯ ที่อยู่อาศัย คาดว่าจะเป็นผู้นำการฟื้นตัวของตลาด โดยเฉพาะโครงการในศูนย์กลางเมืองใหญ่หรือพื้นที่ใกล้เคียงที่มีระบบขนส่งมวลชนภูมิภาคแบบซิงโครนัส ความหนาแน่นประชากร และความต้องการที่อยู่อาศัยสูง

โดยทั่วไปแล้ว สำหรับกลุ่มอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียง (บิ่ญเซือง, ด่งนาย, บาเรีย-หวุงเต่า, ลองอาน , เตยนิญ) คาดการณ์ว่าอุปทานในปี 2567 จะมีการปรับปรุงที่ดีขึ้นอย่างชัดเจน คาดว่าจะสูงถึงประมาณ 12,000 ยูนิต โดยส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในตลาดบิ่ญเซืองและนครโฮจิมินห์

นอกจากนี้ เมื่อกฎหมายมีผลบังคับใช้ อัตราการเบิกจ่ายการลงทุนภาครัฐจะเพิ่มขึ้น ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้/อัตราดอกเบี้ยเงินฝากมีแนวโน้มลดลง... จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยสร้างจุดเปลี่ยนสำคัญให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

การกำหนดมาตรฐานทางกฎหมายในวัฏจักรใหม่

ความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการถือเป็นอุปสรรคสำคัญประการหนึ่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม หรือโดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดที่อยู่อาศัยในอนาคต ปัญหาทางกฎหมายคิดเป็น 70% ของปัญหาทั้งหมดของโครงการในตลาดปัจจุบัน

จากสถิติของ กระทรวงก่อสร้าง พบว่าเฉพาะในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ คาดว่ามีโครงการประมาณ 400 โครงการที่ประสบปัญหาด้านกระบวนการ ปัญหาคอขวดเหล่านี้กินเวลานานหลายปีแต่ยังไม่ได้รับการแก้ไขอย่างสมบูรณ์

ในปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ไม่น่าจะมีการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวก

ด้วยเหตุผลดังกล่าว ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่ดำเนินการอยู่ในตลาดจึงพร้อมที่จะหลบเลี่ยงกฎหมาย เปิดโครงการขายโดยไม่ปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมาย ก่อให้เกิดความเสี่ยงและข้อเสียเปรียบมากมายแก่ผู้ซื้อตลอดจนตัวธุรกิจเอง

ในอนาคตอันใกล้นี้ ด้วยการผ่านกฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) ร่วมกับการนำนโยบายการรื้อถอนมาใช้พร้อมกัน อาจกล่าวได้ว่าความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการจะไม่ถือเป็น "เงื่อนไขที่จำเป็น" อีกต่อไป แต่จะค่อยๆ กลายเป็น "เงื่อนไขที่เพียงพอ" ซึ่งเป็นข้อกำหนดเบื้องต้นสำหรับโครงการหากต้องการนำผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาด

สิ่งนี้จะช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใสมากขึ้น หลีกเลี่ยงโครงการที่ถูกระงับและการละเมิด และช่วยปกป้องสิทธิของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์

ปัจจุบัน อสังหาริมทรัพย์สีเขียวได้กลายเป็นเทรนด์การพัฒนาที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ไม่เพียงแต่ในเวียดนามเท่านั้น แต่ยังรวมถึงทั่ว โลก อีกด้วย ไม่เพียงแต่เป็นมาตรฐานสำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังถูกนำไปประยุกต์ใช้กับอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท เช่น อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม สำนักงาน รีสอร์ท และอื่นๆ

ในการประชุม COP26 (กรอบอนุสัญญาสหประชาชาติครั้งที่ 26 ว่าด้วยการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ) เวียดนามมุ่งมั่นที่จะเป็นประเทศที่มีการปล่อยก๊าซเรือนกระจกสุทธิ "เป็นศูนย์" ภายในปี 2593 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความใส่ใจอย่างเหมาะสมของรัฐต่อการปกป้องสิ่งแวดล้อม ดังนั้น การใช้มาตรฐานสีเขียวในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงค่อยๆ กลายเป็นเกณฑ์เบื้องต้นในขั้นตอนการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์

เหนือสิ่งอื่นใด ปี 2567 ถือเป็นปีแห่งการคัดกรองและแก้ไขปัญหาค้างในตลาด เพื่อเตรียมความพร้อมสำหรับรอบการพัฒนาใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืน ปลอดภัย และโปร่งใสมากขึ้น

สีสันของคุณ

แหล่งที่มา