คว้าโอกาส “พลิกกลับ”

อสัง หาฯ 2023: ก้าวจากจุดต่ำสุด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับปีที่ยากลำบากและท้าทาย หลังจากสองปีแห่งความไม่แน่นอนจากการระบาดของโควิด-19 คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวในเร็วๆ นี้ และธุรกรรมต่างๆ จะยังคงคึกคักเช่นเดิมเหมือนก่อนเกิดการระบาด

อย่างไรก็ตาม ปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้นจากสภาพแวดล้อมทางธุรกิจ เงินทุน ทรัพยากรทางกฎหมาย กองทุนที่ดิน ฯลฯ ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ไม่สามารถดำเนินการได้ดีเท่าที่คาดหวัง

ในรายงานพิเศษเรื่อง “สถานะสุขภาพปัจจุบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม” ที่เผยแพร่โดยสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ในเดือนมิถุนายน พ.ศ. 2566 หน่วยงานนี้ได้เปรียบเทียบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันกับ “คนจมน้ำ” แม้ว่าพวกเขาจะพยายามค่อยๆ กำจัดปัจจัยที่ช่วยลดน้ำหนัก แต่ก็ยังไม่มีพละกำลังเพียงพอที่จะ “ลุกขึ้นมา” ได้

ขณะเดียวกัน รายงานยังคาดการณ์ด้วยว่า หากปัญหายังคงดำเนินต่อไป ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 23% จะไม่สามารถดำเนินกิจการต่อไปได้จนกว่าจะสิ้นสุดไตรมาสที่ 3 และมีเพียงประมาณ 43% ของธุรกิจเท่านั้นที่จะอยู่รอดได้จนถึงสิ้นปี 2566

จนถึงปัจจุบัน ตัวเลขต่างๆ แสดงให้เห็นถึงความเป็นจริงที่เลือนลางของตลาด ข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติระบุว่า ในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2566 ทั่วประเทศมีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อตั้งใหม่ 4,312 แห่ง ด้วยทุนจดทะเบียนรวม 247,054 พันล้านดอง ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนเพียง 52.6% และ 57.1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน

ขณะเดียวกัน จำนวนวิสาหกิจที่ดำเนินการตามขั้นตอนเลิกกิจการแล้วอยู่ที่ 1,160 แห่ง เพิ่มขึ้น 107.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน สำหรับการดึงดูดเงินลงทุนจากต่างชาติเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ณ วันที่ 20 พฤศจิกายน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ดึงดูดเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ได้มากกว่า 2.87 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ลดลง 31.4% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน

คุณเหงียน วัน ดิ่ญ - ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS)

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธาน VARS ได้เล่าถึงสถานการณ์ดังกล่าวให้ Nguoi Dua Tin ฟังว่า “เป็นเรื่องที่น่าเศร้าใจมาก” ที่ได้เห็นว่าในช่วงสองไตรมาสแรกของปี 2566 ธุรกิจหลายแห่งรวมถึงนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ได้ถอนตัวออกจากตลาด

“ภายในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 แม้ว่าสุขภาพของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีแนวโน้มดีขึ้น แต่โดยเฉลี่ยแล้ว ธุรกิจมากกว่า 100 แห่งจะยังคงออกจากตลาดทุกเดือน” นายดิงห์กล่าว

นายดิงห์ อ้างอิงรายงานของ VARS ระบุว่า ณ สิ้นปี 2566 นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ถึง 70% ได้เปลี่ยนอาชีพหรือออกจากวงการเมื่อเร็วๆ นี้ ก่อนหน้านี้ จำนวนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ประกอบอาชีพด้านนี้อยู่ที่ประมาณ 300,000 คน อย่างไรก็ตาม เนื่องจากผลกระทบของความผันผวนของตลาด ทำให้เหลือเพียงประมาณ 100,000 คนเท่านั้นที่ยังคงประกอบอาชีพอยู่

ธุรกิจจะต้องมองหาโอกาสท่ามกลางความยากลำบาก

ดร. คาน วัน ลุค หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ ของ BIDV และผู้อำนวยการสถาบันฝึกอบรมและวิจัย BIDV สมาชิกสภาที่ปรึกษาทางการเงินและนโยบายการเงินแห่งชาติ กล่าวว่า ในช่วงหลายเดือนสุดท้ายของปี รัฐสภาได้ผ่านกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 และกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) และกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) อาจจะผ่านในปี 2024

“นี่ถือเป็นครั้งแรกที่มีการผ่านกฎหมายสำคัญทั้งสามฉบับที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวลาเดียวกัน ซึ่งแน่นอนว่าจะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่” นายลุคกล่าว

อย่างไรก็ตาม นายลุค กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะต่อไปยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายที่อาจเกิดขึ้นมากมาย เช่น เศรษฐกิจ โลกที่ถดถอยเล็กน้อย และการเติบโตที่ชะลอตัว ซึ่งจะส่งผลโดยตรงต่อประเทศที่เปิดกว้างและบูรณาการอย่างเข้มแข็งอย่างเวียดนาม

แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลงแล้ว แต่โดยพื้นฐานแล้วอัตราดอกเบี้ยยังคงทรงตัวอยู่ในระดับสูง และความเสี่ยงในตลาดการเงินและตลาดการเงินระหว่างประเทศก็เพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้ตลาดในประเทศได้รับผลกระทบเชิงลบ

ขณะเดียวกัน การเบิกจ่ายงบประมาณฟื้นฟูปี 2565-2566 และการลงทุนภาครัฐในปัจจุบันยังไม่สม่ำเสมอ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคง “ท่วมท้น” ด้วยปัญหาทางกฎหมาย กระแสเงินสด ทรัพยากรบุคคล...

นอกจากนี้ ความเสี่ยงของตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชน ซึ่งเป็นแหล่งเงินทุนสำคัญที่ช่วย “กระตุ้น” อสังหาริมทรัพย์ ยังคงต้องใช้เวลาในการประมวลผลและกำจัดความเสี่ยงอีกมาก อย่างไรก็ตาม ตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชนไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็ว โดยในปี 2567 จะมีพันธบัตรที่ครบกำหนดชำระประมาณ 23,000 พันล้านดอง

ดร. คาน วัน ลุค - สมาชิกสภาที่ปรึกษาทางการเงินและนโยบายการเงินแห่งชาติ

นายลุค กล่าวว่า ในบริบทปัจจุบัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้อง “ยอมรับ” และ “มุ่งมั่น”

ประการแรก ยอมรับที่จะลดราคาขายอสังหาริมทรัพย์ กระจายแหล่งทุน ขยายตลาดและกลุ่มธุรกิจเพื่อลดความเสี่ยง ดำเนินการเชิงรุกและบังคับใช้กฎหมายที่เกี่ยวข้อง (ที่ดิน ที่อยู่อาศัย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ)

ประการที่สอง มุ่งมั่นปรับโครงสร้างบุคลากร ควบคุมความเสี่ยงด้านกระแสเงินสด ความเสี่ยงด้านอัตราดอกเบี้ย ความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยน และจัดทำแผนงานที่ชัดเจนและเป็นไปได้สำหรับพันธบัตรขององค์กรที่จะครบกำหนดในปีหน้า

ตลาดอสังหาฯ ปี 2567 คาดจะฟื้นตัวจากจุดต่ำสุด

นายเหงียน วัน ดิญ ประธาน VARS คาดการณ์อนาคตว่า ในปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะเปิดโอกาสใหม่ๆ มากมาย เมื่อปัญหาพื้นฐานที่มีอยู่ได้รับการแก้ไข

ดังนั้นธุรกิจอสังหาฯ จำเป็นต้องคว้าโอกาสอย่างรวดเร็ว ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างจริงจัง เพื่อ “พลิกสถานการณ์” ในเวลาที่เหมาะสม

ในอนาคตอันใกล้นี้ นายดิงห์ให้ความเห็นว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นในอัตราที่แตกต่างกันไปในแต่ละภูมิภาคและตลาด โดยส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับความสมดุลของอุปทานและอุปสงค์ แต่ตลาดจะมีสัญญาณของการ "อุ่นเครื่อง" มากขึ้นอย่างแน่นอน

“นับตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ส่งสัญญาณเชิงบวกมากมาย ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 และไตรมาสแรกของปี 2567 มีโอกาสฟื้นตัวได้ชัดเจนยิ่งขึ้น ” นายดิงห์ กล่าว

มุ่งมั่นส่งเสริมตลาดอสังหาฯ ให้เติบโตอย่างปลอดภัยและมั่นคง

ในหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการฉบับที่ 1376 ลงวันที่ 17 ธันวาคม พ.ศ. 2566 นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh ได้สั่งการให้ กระทรวงก่อสร้าง ดำเนินการอย่างเด็ดขาดในกรณีที่ก่อให้เกิดความไม่สะดวกและความล่าช้าแก่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ และขอให้ธนาคารแห่งรัฐดำเนินการวิจัยและหาแนวทางแก้ไขที่เหมาะสมต่อไป เพื่อนำโครงการสินเชื่อ 120,000 พันล้านดองไปปฏิบัติได้อย่างมีประสิทธิผล กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมดำเนินการปรับปรุงกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) จัดตั้งกลุ่มทำงานเฉพาะทางโดยทันทีเพื่อกระตุ้นและให้คำแนะนำแก่ท้องถิ่นในการแก้ไขปัญหา และประธานคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองที่บริหารโดยส่วนกลางสั่งการให้หน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่มุ่งเน้นไปที่การเร่งรัดความคืบหน้าของขั้นตอนการลงทุนให้เร็วขึ้น และจะต้องรับผิดชอบต่อนายกรัฐมนตรีหากโครงการลงทุนมีความล่าช้า...

แหล่งที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/bat-dong-san-2024-nam-bat-thoi-co-de-tro-minh-a641708.html