ป้องกันภาวะเงินเฟ้อและการหยุดชะงักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ - หนังสือพิมพ์ Lang Son: ข่าวล่าสุด แม่นยำ และมีชื่อเสียง

บนเว็บไซต์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แบบออนไลน์ บ้านเดี่ยวที่มีพื้นที่กว่า 300 ตร.ม. ในโครงการ Vinhomes Green Bay ที่ Me Tri, Nam Tu Liem ( ฮานอย ) กำลังได้รับการโฆษณาขายโดยนายหน้าในราคา 430 พันล้านดอง โดยมีราคาต่อหน่วยกว่า 1.4 พันล้านดองต่อตร.ม.

การประมูลที่ดิน 68 แปลง ในเขตถั่นโอย (ฮานอย) เมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2567 (ภาพ: MINH DO)

ราคานี้ “น่าตกใจ” ซึ่งหลายคนมองว่าเป็นราคาที่ “แพงหูฉี่” ในขณะเดียวกัน ก็มีบ้านเดี่ยวอีกหลังในโครงการเดียวกัน ขนาดพื้นที่กว่า 300 ตารางเมตร พร้อมตกแต่งภายในที่เสร็จสมบูรณ์ ออกมาประกาศขายในราคา 2 แสนล้านดอง ในราคาต่อยูนิตกว่า 650 ล้านดองต่อตารางเมตร

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่งกล่าวว่า ความผิดปกติด้านราคาไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะในเขตนามตูเลียมเท่านั้น แต่ยังเกิดขึ้นอย่างคึกคักในเขตยาลัมเมื่อประมาณ 4-5 ปีก่อนอีกด้วย นักลงทุนต่างประหลาดใจเมื่อพบว่าราคาทาวน์เฮาส์และวิลล่าในเขตยาลัมใกล้เคียงกับราคาบ้านติดถนนในย่านใจกลางเมืองฮานอย

เหตุใดพื้นที่ต่างๆ จึงมีราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ในการตอบคำถามนี้ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ผู้มากประสบการณ์ท่านหนึ่งกล่าวว่า จะต้องมีตลาดที่ใหญ่พอและมีสินค้าเพียงพอ เพื่อดึงดูดนายหน้าให้มาดำเนินธุรกิจในพื้นที่นั้น เมื่อนั้นราคาก็จะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

นี่เป็นข้อเท็จจริงที่เห็นได้ชัดในฮานอย โครงการในเมืองมีราคาสูงขึ้นกว่าพื้นที่อื่นๆ ในทุกกลุ่ม ตั้งแต่อพาร์ตเมนต์ ทาวน์เฮาส์ ไปจนถึงวิลล่า ในขณะเดียวกัน โครงการในเมืองขนาดเล็กใหม่ๆ จำนวนมากที่มีทำเลค่อนข้างดีในย่านต่างๆ เช่น ด่งดา เกาจาย แถ่งซวน... มักมีผู้อยู่อาศัยที่มั่นคง มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ดี แต่ในระยะยาว ราคาซื้อขายจะผันผวนเล็กน้อย

ตลาดประมูลที่ดินก็มีประเด็นที่น่าสนใจเช่นกัน เมื่อวันที่ 10 สิงหาคม อำเภอถั่นโอย (ฮานอย) ได้จัดการประมูลที่ดินจำนวน 68 แปลง ในพื้นที่โงบา หมู่บ้านถั่นเทิ่น ตำบลถั่นเคา เมื่อวันที่ 9 กันยายน ตัวแทนจากศูนย์พัฒนากองทุนที่ดินอำเภอถั่นโอย กล่าวว่า ถึงแม้จะหมดเขตการชำระค่าธรรมเนียมการประมูลแล้ว แต่มีเพียง 13 แปลงเท่านั้นที่ชำระเต็มจำนวน และทุกแปลงมีราคาประมูลต่ำ

ที่ดินที่มีราคาประมูลสูงสุดเกิน 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ผู้ชนะการประมูลไม่ได้ชำระเงินตามจำนวนที่กำหนดและถูกริบเงินมัดจำ ที่ดินที่มีราคาประมูลชนะเกิน 100 ล้านดองต่อตารางเมตร มีราคาแตกต่างจากราคาเริ่มต้นที่ 88 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 8 เท่า ที่ดินอื่นๆ หลายแปลงมีราคาประมูลชนะตั้งแต่ 63-80 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 5 ถึง 6 เท่า... ขณะเดียวกัน ราคาขายที่ดินเฉลี่ยในไตรมาสที่สองของปี 2567 ในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 27 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น

ปัจจัยทางจิตวิทยาของตลาดกำลังได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์และความผันผวนของราคาในช่วงที่ผ่านมา ปฏิเสธไม่ได้ว่าเรื่องราวของราคา "เสมือนจริง" ค่อยๆ กลายเป็น "ไข้ราคาที่แท้จริง"

ไม่กี่เดือนก่อน ในฐานะผู้ซื้อบ้าน นายหน้าอสังหาริมทรัพย์พาผมเดินชมเมืองใหญ่ในเขต Gia Lam (ฮานอย) ข้อมูลที่ผมได้ยินบ่อยที่สุดคือ "x 2, x 3 อยู่ในมือแน่นอน" (หมายความว่าราคาจะเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าหรือสามเท่าอย่างแน่นอน)

หลังจากนั้นไม่นาน นายหน้าก็พาผมไปดูบ้านที่ “เงินซื้อไม่ได้” เพราะเจ้าของรวยและมีฐานะ นายหน้าแนะนำทาวน์เฮาส์หลายหลังว่าเป็นตัวเลือก “ที่ยอดเยี่ยม” และมีคนยกย่องว่า “ถ้าไม่เลือก คุณจะพลาดโอกาส ประกาศขายถูกมาก สัปดาห์ที่แล้วปิดการขายไปหมดแล้ว”

การมีส่วนร่วมของกลุ่มนายหน้าที่มีข้อมูลชั้นนำ ก่อให้เกิดทัศนคติแบบ "Fomo" ทำให้ผู้ซื้อบ้านไม่ใจเย็นเพียงพอเมื่อต้องตัดสินใจ (Fomo เป็นคำย่อของวลี Fear of missing out ซึ่งหมายถึงผลทางจิตวิทยาของความกลัวที่จะพลาดโอกาสเมื่อยืนอยู่นอกกระแสของฝูงชน)

คำแนะนำเช่น “ซื้อแล้วชนะ” “อย่าปิดแล้วเสียโอกาส” หรือตัวอย่างของคุณ A และคุณ B ที่ได้กำไรหลายพันล้านหรือหลายพันล้านดองจากที่ดินที่เพิ่งซื้อมา… ทำให้หลายคนใจร้อนที่จะลงทุน

นางสาวโด ทู ฮาง ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาของ Savills Hanoi เล่าถึงจิตวิทยา "Fomo" ในช่วงที่ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นอย่างผิดปกติในช่วงต้นปี 2567 ว่า "ไม่เคยมีมาก่อนที่ผู้ซื้อจะไปดูอสังหาริมทรัพย์และปิดการซื้อขายได้รวดเร็วเท่ากับครั้งนี้"

ในอดีต ผู้ซื้อมักศึกษาหาข้อมูลและพิจารณาเป็นเวลานานก่อนตัดสินใจวางเงินมัดจำ เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินที่มีค่า แต่ในปัจจุบัน ผู้คนจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ ตัดสินใจอย่างรวดเร็ว ไปดูอสังหาริมทรัพย์ และวางเงินมัดจำในคราวเดียว

คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองกรรมการผู้จัดการบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ กูรู เวียดนาม ประเมินว่า “ปัจจุบัน เรารู้สึกถึงความร้อนแรงของตลาดในฮานอย แต่ในความเป็นจริงแล้ว ตลาดในพื้นที่อื่นๆ เช่น ดานังและ โฮจิมินห์ ซิตี้ ไม่ได้มีความผันผวนมากนัก โดยรวมแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามยังอยู่ในช่วงเริ่มต้นของการฟื้นตัว”

นายเหงียน วัน ดิ่งห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวถึงราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ "น่าตกใจ" ล่าสุดว่า การกำหนดราคาดังกล่าวมีขึ้นเพื่อสร้างข้อมูลว่าขณะนี้ตลาดมีราคาสูง "โดยทั่วไปแล้ว มีแรงจูงใจที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ สูงขึ้น"

การสร้างข้อมูลว่าแนวโน้มราคากำลังปรับตัวสูงขึ้นอย่างรุนแรง ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อเกิดความใจร้อน เมื่อเห็นราคาที่สมเหตุสมผลมากขึ้นก็รีบซื้อทันที การกระทำเช่นนี้เป็นการสร้างข่าวลือ ก่อให้เกิดความสับสน สับสน และบิดเบือนข้อมูล ก่อให้เกิดผลเสียอย่างมากต่อตลาด ทำให้ผู้ซื้อไม่รู้ว่าควรทำอย่างไร ไม่รู้ว่าราคาไหนคือราคาที่เหมาะสม ราคาไหนคือราคาที่แท้จริง

นายเหงียน ก๊วก อันห์ แนะนำให้ผู้ซื้อและนักลงทุนศึกษาตลาดอย่างรอบคอบและเรียนรู้เกี่ยวกับความผันผวนของราคาจากแหล่งข้อมูลที่เป็นกลางก่อนตัดสินใจซื้อสินค้าใดๆ

เมื่อเผชิญกับภาวะชะงักงันของตลาด หน่วยงานบริหารจัดการของรัฐยังหาทางออกที่ได้ผลอย่างแท้จริงไม่ได้ นายเหงียน วัน ดิงห์ กล่าวว่า ประการแรก จำเป็นต้องส่งเสริมช่องทางการให้ข้อมูลอย่างเป็นทางการ และให้ข้อมูลที่ถูกต้องและเพียงพอแก่ประชาชน

ที่มา: https://baolangson.vn/ngan-chan-hanh-vi-thoi-gia-gay-nhieu-loan-thi-truong-bat-dong-san-5021643.html