ผู้ซื้อบ้านพิจารณาที่จะย้ายออกไปเพื่อเป็นเจ้าของบ้าน

ในบริบทที่ราคาบ้านมีการปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ผู้ซื้ออาจพิจารณาเลือกที่จะเช่าหรือยอมรับย้ายไปอยู่จังหวัดใกล้เคียงเพื่อซื้อในราคาที่สมเหตุสมผลมากกว่า

ราคาขายสูง

ข้อมูลที่เพิ่งเผยแพร่จาก Savills แสดงให้เห็นว่าในเมืองใหญ่ทั้งสองแห่ง เช่น ฮานอย และโฮจิมินห์ มีความต้องการที่อยู่อาศัยตามธรรมชาติต่อปีอยู่ที่ประมาณ 50,000 หลัง นี่คือผลจากการย้ายถิ่นฐาน การย้ายออกจากบ้านสำหรับผู้ใหญ่ และการลดลงของขนาดครัวเรือนโดยเฉลี่ย…

ตัวเลขความต้องการนี้ไม่สามารถตอบสนองข้อจำกัดด้านอุปทานมาระยะหนึ่ง ทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยที่ถูกเก็บกักไว้ นอกจากนี้ ปัจจัยมหภาค เช่น ตลาดทองคำที่มีความผันผวน และอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ ทำให้ผู้ลงทุนมองหาช่องทางการลงทุนที่เหมาะสมและในระยะยาว ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มอพาร์ทเมนท์ก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน

ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มอพาร์ทเมนท์มีเพิ่มมากขึ้น ภาพ: เวียด ดุง

อย่างไรก็ตาม รายงานของ Savills ในไตรมาสแรกของปี 2024 แสดงให้เห็นว่าราคาหลักของอพาร์ทเมนท์ในฮานอยแตะที่ 59 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบรายไตรมาส และ 14% ต่อปี ตลาดรองก็มีปริมาณการซื้อขายเพิ่มขึ้นและราคาก็เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับราคาเมื่อก่อนด้วย

ในนครโฮจิมินห์ ข้อมูลจาก CBR Vietnam แสดงให้เห็นว่า ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2024 ราคาหลักของอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 61 ล้านดองต่อตารางเมตร ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อนหน้า นักลงทุนยังคงรักษาการขายที่น่าดึงดูดใจและนโยบายการชำระเงินเพื่อเพิ่มสภาพคล่องของผลิตภัณฑ์ อย่างไรก็ตามสภาพคล่องไม่ค่อยดีนัก

ไม่อาจปฏิเสธได้ว่าความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม จากมุมมองของผู้ขาย นักลงทุนก็มี "ความทุกข์" ของตัวเองที่ทำให้การลดราคาเป็นเรื่องยาก แม้ว่าพวกเขาต้องการทำเช่นนั้นจริงๆ ก็ตาม

ผู้นำบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์กล่าวว่า การจะดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยให้เสร็จสมบูรณ์นั้น บริษัทจะต้อง “แบกรับ” ต้นทุนจำนวนมาก ตัวอย่างเช่น ต้นทุนที่ดินของโครงการได้แก่ ค่าชดเชยและค่าเคลียร์พื้นที่ผ่านการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และค่าธรรมเนียมการคุ้มครองที่ดินปลูกข้าว (หากใช้ที่ดินปลูกข้าว) ให้กับรัฐ

โดยทั่วไปค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินคิดเป็นประมาณ 15% ของต้นทุนโครงการอพาร์ตเมนต์ ประมาณ 30% สำหรับโครงการทาวน์เฮาส์ และประมาณ 20% สำหรับโครงการวิลล่า

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในปัจจุบัน หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่มักจะหักค่าชดเชยและค่าเคลียร์สถานที่เป็นจำนวนร้อยละ 70 หรือมากกว่าของต้นทุนจริงที่ธุรกิจได้ใช้จ่ายไป ต้นทุนที่แท้จริงที่เหลืออยู่ซึ่งไม่ได้หักออกถือเป็นกำไรและบริษัทจะต้องชำระภาษีเงินได้นิติบุคคลเพิ่มเติมร้อยละ 20 จากกำไรดังกล่าว ในที่สุดแล้ว ต้นทุนเหล่านี้จะถูกนำมาคิดในราคาขายที่ลูกค้าจ่ายเมื่อซื้อบ้าน

ต้นทุนการก่อสร้างคิดเป็นประมาณ 50% ของต้นทุนโครงการอพาร์ทเมนต์ ประมาณ 30% สำหรับโครงการทาวน์เฮาส์ และประมาณ 20% สำหรับโครงการวิลล่า ต้นทุนประเภทนี้มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น เช่น ต้นทุนพื้นที่ 1 ตารางเมตรในการก่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ ตอนนี้เพิ่มขึ้นเป็น 13-15 ล้านดองต่อตารางเมตร เกือบสองเท่าจากระดับก่อนหน้าซึ่งอยู่ที่ 7-8 ล้านดองต่อตารางเมตร...

“ต้นทุนทั้งหมดข้างต้นคำนวณภายใต้เงื่อนไขตลาดปกติ โดยโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์จะใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 3 ปี หากใช้เวลานานกว่านั้นเนื่องจากปัญหาทางกฎหมายเหมือนในอดีต ต้นทุนการลงทุนทั้งหมดจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก” ผู้นำธุรกิจดังกล่าวเปิดเผย

เขตชานเมืองเป็นจุดที่สดใส

เมื่อต้องเผชิญกับราคาที่เพิ่มสูงขึ้น โครงการบางโครงการก็มีราคาสูงเกินกว่ามูลค่าที่แท้จริง ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้ผู้ซื้อพิจารณาถึงมูลค่าการใช้งานและความสมเหตุสมผลของโครงการอย่างรอบคอบ

“โดยทั่วไปแล้ว หากราคายังคงเพิ่มขึ้น ผู้ซื้อจะพิจารณาถึงสถานะทางการเงินของตนเอง แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจริงจะยังคงคิดเป็นส่วนใหญ่ แต่หากราคายังคงเพิ่มขึ้น ผู้ซื้ออาจพิจารณาและเลือกที่จะเช่าอพาร์ตเมนต์ในตัวเมือง หรือยอมรับการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์และอุปทานในจังหวัดใกล้เคียงด้วยราคาที่เหมาะสมกว่า” นางสาวโด ทู ฮาง ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกที่ปรึกษาและวิจัยของ Savills Hanoi กล่าว

นางสาว Do Thi Thu Giang ผู้อำนวยการบริษัท Savills Vietnam Consulting Services กล่าวว่ากระบวนการในการเป็นเจ้าของบ้านและสะสมทุนมักเริ่มต้นจากอพาร์ตเมนต์เล็กๆ ราคาไม่แพง จากนั้นเมื่อครอบครัวสะสมทรัพย์สินมากขึ้น พวกเขาก็ย้ายไปยังอพาร์ตเมนต์ที่ใหญ่กว่า ดังนั้นการซื้อบ้านในทำเลที่ดีจึงมักไม่ใช่เรื่องเหมาะสมสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรก

อย่างไรก็ตาม โครงสร้างพื้นฐานยังคงเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างมูลค่าของตลาดที่อยู่อาศัย การมีโครงสร้างพื้นฐานช่วยลดเวลาการเดินทางและเปิดทางเลือกมากขึ้นในพื้นที่โดยรอบ ช่วยแก้ปัญหาเรื่องความสามารถในการจ่ายได้

“การขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงในเมืองใหญ่เป็นสิ่งที่ไม่อาจปฏิเสธได้ อย่างไรก็ตาม ถือเป็นเรื่องสมเหตุสมผล เนื่องจากไม่ใช่ทางเลือกที่เป็นไปได้สำหรับนักลงทุน และไม่เหมาะสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรก ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงมีอยู่ในพื้นที่ดาวเทียมอื่นๆ และเมื่อโครงสร้างพื้นฐานได้รับการปรับปรุง ระยะทางจากพื้นที่เหล่านี้ไปยังใจกลางเมืองก็จะสั้นลง” นางสาวเกียงกล่าว

แหล่งที่มา