ผู้ซื้อบ้านพิจารณาที่จะย้ายออกไปเพื่อเป็นเจ้าของบ้าน

ในบริบทที่ราคาบ้านเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ผู้ซื้ออาจพิจารณาเลือกที่จะเช่าหรือยอมรับที่จะย้ายไปจังหวัดใกล้เคียงเพื่อซื้อในราคาที่สมเหตุสมผลมากขึ้น

ราคาขายสูง

ข้อมูลของ Savills ที่เผยแพร่เมื่อเร็วๆ นี้แสดงให้เห็นว่าในเมืองใหญ่ทั้งสองแห่ง เช่น ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ ความต้องการที่อยู่อาศัยตามธรรมชาติต่อปีอยู่ที่ประมาณ 50,000 หลัง ซึ่งเป็นผลมาจากการอพยพย้ายถิ่นฐาน การย้ายออกจากบ้านของผู้ใหญ่ และจำนวนคนในบ้านโดยเฉลี่ยที่ลดลง...

ความต้องการดังกล่าวไม่ได้รับการตอบสนองจากข้อจำกัดด้านอุปทานมาระยะหนึ่งแล้ว ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยถูกกักเก็บไว้ นอกจากนี้ ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค เช่น ตลาดทองคำที่ผันผวนและอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ ส่งผลให้นักลงทุนมองหาช่องทางการลงทุนที่เหมาะสมและระยะยาว ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน

ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มอพาร์ตเมนต์กำลังเพิ่มขึ้น ภาพ: Viet Dung

อย่างไรก็ตาม รายงานของ Savills ในไตรมาสแรกของปี 2567 แสดงให้เห็นว่าราคาหลักของอพาร์ตเมนต์ในฮานอยอยู่ที่ 59 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 14% เมื่อเทียบกับปีก่อน ตลาดรองมีปริมาณการซื้อขายเพิ่มขึ้น และราคาก็เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับราคาก่อนหน้าเช่นกัน

ในนครโฮจิมินห์ ข้อมูลจาก CBRE Vietnam แสดงให้เห็นว่า ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2567 ราคาขายเบื้องต้นของอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 61 ล้านดอง/ตร.ม. ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อนหน้า นักลงทุนยังคงรักษานโยบายการขายและการชำระเงินที่น่าสนใจเพื่อเพิ่มสภาพคล่องของสินค้า อย่างไรก็ตาม สภาพคล่องยังไม่เป็นไปในเชิงบวกมากนัก

ปฏิเสธไม่ได้ว่าความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานได้ผลักดันให้ราคาบ้านสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้ขาย นักลงทุนก็มี “ความทุกข์” เช่นกันที่ทำให้การลดราคาเป็นเรื่องยาก แม้ว่าพวกเขาจะต้องการจริงๆ ก็ตาม

ผู้นำบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์กล่าวว่า การจะดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยให้สำเร็จลุล่วง บริษัทจะต้อง “แบกรับ” ต้นทุนจำนวนมาก ยกตัวอย่างเช่น ต้นทุนที่ดินของโครงการประกอบด้วยค่าชดเชย ค่าใช้จ่ายในการเคลียร์พื้นที่ผ่านการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และค่าธรรมเนียมคุ้มครองที่ดินนา (หากใช้ที่ดินนา) ให้กับรัฐ

ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินโดยทั่วไปคิดเป็นประมาณ 15% ของต้นทุนโครงการอพาร์ทเมนต์ ประมาณ 30% สำหรับโครงการทาวน์เฮาส์ และประมาณ 20% สำหรับโครงการวิลล่า

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องมักจะหักค่าชดเชยและค่าเคลียร์พื้นที่ในปัจจุบันประมาณ 70% ของต้นทุนจริงที่กิจการได้เกิดขึ้น ต้นทุนจริงที่เหลือที่ยังไม่ได้หักถือเป็นกำไร และกิจการจะต้องจ่ายภาษีเงินได้นิติบุคคลเพิ่มอีก 20% จากกำไรดังกล่าว สุดท้าย ต้นทุนเหล่านี้ทั้งหมดรวมอยู่ในราคาขายที่ลูกค้าต้องจ่ายเมื่อซื้อบ้าน

ต้นทุนการก่อสร้างคิดเป็นประมาณ 50% ของต้นทุนโครงการอพาร์ตเมนต์ ประมาณ 30% ของโครงการทาวน์เฮาส์ และประมาณ 20% ของโครงการวิลล่า ต้นทุนประเภทนี้กำลังเพิ่มสูงขึ้น ยกตัวอย่างเช่น ต้นทุนการก่อสร้างอพาร์ตเมนต์ 1 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นเป็น 13-15 ล้านดอง/ตารางเมตร เกือบสองเท่าจากเดิมที่ 7-8 ล้านดอง/ตารางเมตร...

“ต้นทุนทั้งหมดข้างต้นคำนวณภายใต้สภาวะตลาดปกติ โดยโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์จะใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 3 ปี หากใช้เวลานานกว่านั้นเนื่องจากปัญหาทางกฎหมายเช่นในอดีต ต้นทุนการลงทุนโดยรวมจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก” ผู้นำธุรกิจกล่าว

เขตชานเมืองเป็นจุดที่สดใส

เมื่อเผชิญกับราคาที่พุ่งสูงขึ้น โครงการบางโครงการจึงตั้งราคาสูงกว่ามูลค่าที่แท้จริง ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้ผู้ซื้อพิจารณามูลค่าการใช้งานและความสมเหตุสมผลของโครงการอย่างรอบคอบ

โดยทั่วไป หากราคายังคงปรับตัวสูงขึ้น ผู้ซื้อจะพิจารณาถึงฐานะทางการเงินของตนเอง แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงยังคงเป็นสัดส่วนหลัก แต่หากราคายังคงปรับตัวสูงขึ้น ผู้ซื้อสามารถพิจารณาและเลือกที่จะเช่าอพาร์ตเมนต์ในตัวเมือง หรือยอมรับการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์และอุปทานในจังหวัดใกล้เคียงในราคาที่สมเหตุสมผลกว่าได้” คุณโด ทู ฮาง ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายที่ปรึกษาและวิจัย ซาวิลส์ ฮานอย กล่าว

คุณโด ทิ ธู เกียง ผู้อำนวยการบริษัท Savills Vietnam Consulting Services กล่าวว่า กระบวนการเป็นเจ้าของบ้านและการสะสมทุนมักเริ่มต้นจากอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กที่ราคาไม่แพง จากนั้นเมื่อครอบครัวเริ่มสะสมทรัพย์สิน พวกเขาก็ย้ายไปอพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่ขึ้น ดังนั้น การซื้อบ้านในทำเลที่ดีจึงมักไม่เหมาะสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรก

อย่างไรก็ตาม โครงสร้างพื้นฐานยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างมูลค่าของตลาดที่อยู่อาศัย การจัดหาโครงสร้างพื้นฐานช่วยลดเวลาการเดินทางและเปิดทางเลือกมากขึ้นในพื้นที่โดยรอบ ซึ่งช่วยแก้ปัญหาด้านความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย

“การขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในเมืองใหญ่เป็นเรื่องที่ไม่อาจปฏิเสธได้ อย่างไรก็ตาม ถือว่าสมเหตุสมผล เพราะไม่ใช่ทางเลือกที่เหมาะสมสำหรับนักลงทุน และไม่เหมาะสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดยังมีให้บริการในพื้นที่ใกล้เคียงอื่นๆ และเมื่อโครงสร้างพื้นฐานได้รับการปรับปรุง ระยะทางจากพื้นที่เหล่านี้ไปยังใจกลางเมืองก็จะสั้นลง” คุณเกียงกล่าว

แหล่งที่มา