ความเสี่ยงจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น "คุกคาม" การพัฒนา

[โฆษณา_1]

ความผันผวนของราคาในตลาดระดับภูมิภาคเมื่อมีโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้น ได้สร้างราคาที่ดินเทียมขึ้นมา บังคับให้บริษัทที่ปรึกษาต้องเลือกวิธีการคำนวณเพื่อให้แน่ใจว่าที่ดินที่จังหวัดให้เช่าแก่นักลงทุนนั้นมีราคาที่ถูกต้อง โครงการขนาดใหญ่ที่รอราคาที่ดินเหล่านี้ในจังหวัดก่อให้เกิดปัญหาที่ซับซ้อนจากหลายแง่มุม

เรื่องนี้สำคัญมาก

โครงการคอมเพล็กซ์ท่องเที่ยวโอเชียนแวลลีย์ในตำบลเทียนแทง เมืองฟานเถียต หรือที่รู้จักกันในชื่อโครงการโนวาเวิลด์ฟานเถียต โดยบริษัทเดลต้าแวลลีย์-บินห์ถวน จำกัด เป็นโครงการขนาดใหญ่ครอบคลุมพื้นที่ 1,000 เฮกเตอร์ และทอดยาวไปตามแนวชายฝั่ง 7 กิโลเมตร ปัจจุบัน เฟส 1 เปิดให้บริการแล้ว โดยมีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย เช่น โรงแรมโมเวนพิครีสอร์ทฟานเถียตระดับ 5 ดาว โรงแรมเรดิสันรีสอร์ทฟานเถียตระดับ 4 ดาว สนามกอล์ฟ PGA 36 หลุม สวนสนุกเซอร์คัสแลนด์ บิกินีบีชสแควร์และสวน สนามกีฬา และร้านอาหารและคาเฟ่มากมาย ซึ่งดึงดูดนักท่องเที่ยวเกือบ 150,000 คนในช่วงที่ผ่านมา เพื่อเข้าพัก พักผ่อน และความบันเทิง ด้วยเหตุนี้ อุตสาหกรรมสนับสนุนต่างๆ ที่ให้บริการแก่ผู้อยู่อาศัยและนักท่องเที่ยว เช่น โรงแรมขนาดเล็ก ร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ ร้านขายอาหารและเครื่องดื่ม ร้านกาแฟ ร้านเสริมสวย บริการซักรีด ฯลฯ จึงได้ปรากฏขึ้นแล้ว กำลังดำเนินการอยู่ และกำลังเตรียมที่จะปรากฏขึ้นตามแผนธุรกิจของนักลงทุนหลังจากได้รับมอบที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การเปิดตัวเมือง เศรษฐกิจ และการท่องเที่ยวโนวาเวิลด์ ฟานเถียตอีกครั้งในวันที่ 19 พฤษภาคม ยังคงสร้างสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่น่าดึงดูด กระตุ้นนักลงทุน และสร้างงานจำนวนมากให้กับคนงานไปพร้อมๆ กัน นอกจากนี้ ยังมีความคาดหวังดังที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดประเมินไว้ว่า "หากโครงการทั้งหมดดำเนินการได้สำเร็จ จะไม่เพียงแต่สร้างแหล่งท่องเที่ยวมาตรฐานสำหรับจังหวัดบิ่ญถวนเท่านั้น แต่โครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งที่มาพร้อมกันจะช่วยเชื่อมต่อและสร้างระบบขนส่งขนาดใหญ่สำหรับจังหวัด อำนวยความสะดวกในการดำเนินโครงการลงทุนต่างๆ"

อย่างไรก็ตาม เพื่อให้การเริ่มต้นโครงการใหม่มีประสิทธิภาพตามที่คาดหวัง โครงการจำเป็นต้องแก้ไขอุปสรรคทางกฎหมายโดยเร็วที่สุด ก่อนหน้านี้ในเดือนพฤษภาคม 2566 บริษัท โนวา เรียล เอสเตท อินเวสต์เมนต์ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) ได้ยื่นคำร้องต่อผู้นำจังหวัดเพื่อขอความช่วยเหลือในการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายที่โครงการของ โนวาแลนด์ ในจังหวัดบิ่ญถวนกำลังเผชิญอยู่ เนื่องจากอยู่ในสถานการณ์วิกฤต รายได้จากการขายและเงินกู้โครงการถูกธนาคารระงับไว้เนื่องจากขั้นตอนทางกฎหมายของโครงการยังไม่เสร็จสมบูรณ์ ประกอบกับดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายรายวันสูงถึง 50,000 ล้านดอง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัทฯ ขอให้แก้ไขปัญหาสำคัญสองประเด็นโดยเร่งด่วน ได้แก่ การอนุญาตให้บริษัทฯ เลือกชำระค่าใช้ที่ดินเป็นงวดเดียวเป็นเวลา 50 ปีตามที่กฎหมายกำหนด และการกำหนดราคาที่ดินที่เหมาะสมโดยเร่งด่วน เพื่อให้บริษัทฯ สามารถชำระค่าใช้ที่ดินและดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายของโครงการและการขายให้เสร็จสมบูรณ์

การกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนไม่ใช่เรื่องใหม่ ถือเป็นการเร่งรัดให้โครงการแล้วเสร็จตามกำหนดการที่วางไว้ภายในสิ้นปี 2568 อย่างไรก็ตาม นี่เป็นประเด็นที่หน่วยงานระดับจังหวัดให้ความสำคัญและได้ประสานงานกันเพื่อแก้ไข ถึงกระนั้นก็ยังมีความคิดเห็นที่แตกต่างกันและอุปสรรคในการบังคับใช้กฎระเบียบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการขนาดใหญ่และใช้งานได้หลายวัตถุประสงค์อย่างโนวาเวิลด์ ฟานเถียต ซึ่งไม่เคยมีมาก่อนในจังหวัดบิ่ญถวน ดังนั้น ในปลายเดือนมีนาคม 2566 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจึงได้ส่งเอกสารไปยัง กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เพื่อขอคำแนะนำในการแก้ไขปัญหาความยากลำบากในการกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนสำหรับการคำนวณค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการคอมเพล็กซ์ท่องเที่ยวโอเชียนวัลเลย์

อุปสรรคมากมาย

เอกสารข้างต้นระบุว่า โครงการคอมเพล็กซ์ท่องเที่ยวโอเชียนแวลลีย์ ได้รับการอนุมัติสัมปทานที่ดินจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัด รวมพื้นที่ทั้งหมด 963 เฮกตาร์ แบ่งเป็น 8 เฟส ปัจจุบัน บริษัทกำลังเตรียมยื่นขอสัมปทานที่ดินเฟสที่ 9 ซึ่งมีพื้นที่ 4.74 เฮกตาร์ ในระหว่างกระบวนการนี้ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้ตกลงให้ใช้ราคาที่ดินจากตารางราคาที่ดินคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) เป็นเกณฑ์ในการคำนวณค่าเช่าที่ดินในเอกสารหลายฉบับตั้งแต่ปี 2017 จนถึงปัจจุบัน ดังนั้น บริษัทจึงได้ชำระค่าเช่าที่ดินเข้าสู่คลังจังหวัดเป็นการชั่วคราว หลังจากหักเงินล่วงหน้าสำหรับการชดเชย การเคลียร์พื้นที่ และการจัดสรรที่ดินใหม่แล้ว เหลือยอดคงเหลือ 139.33 พันล้านดอง

อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินเฉพาะสำหรับโครงการที่ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดยังไม่ได้กำหนดไว้ ปัจจุบัน กรมการจัดการที่ดินจังหวัดได้ว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษาเพื่อกำหนดราคาที่ดินสำหรับโครงการดังกล่าว โดยจากการวิเคราะห์และประเมินขนาดและลักษณะของโครงการ ตลอดจนสภาวะตลาดในพื้นที่ประเมินราคา บริษัทที่ปรึกษาได้เสนอให้ใช้วิธีส่วนเกินตามที่ระบุไว้ในมาตรา 6 ของหนังสือเวียนฉบับที่ 36/2014 ของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมในการประเมินราคา อย่างไรก็ตาม กำลังประสบปัญหาบางประการ ประการหนึ่งคือการกำหนดเวลาประเมินราคา เนื่องจากมาตรา 108 วรรค 3 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 ระบุว่า "เวลาสำหรับการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินคือเวลาที่รัฐตัดสินใจจัดสรรที่ดิน ให้เช่าที่ดิน อนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน หรือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน" ในขณะเดียวกัน โครงการนี้ได้รับการอนุมัติการเช่าที่ดินจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดถึงแปดครั้ง ตั้งแต่ปี 2014 ถึง 2021 นอกจากนี้ แผนการก่อสร้างโดยละเอียดมาตราส่วน 1/500 ของโครงการก็ได้รับการอนุมัติในเวลาที่กำหนด การประเมินราคาในช่วงเวลาต่างๆ ทำให้เกิดความคลาดเคลื่อนระหว่างวันที่ประเมินราคาและวันที่อนุมัติแผนการก่อสร้างโดยละเอียดมาตราส่วน 1/500 ทำให้ยากต่อการนำหลักกฎหมายมาใช้และประมวลผลข้อมูล นอกจากนี้ การประเมินราคาบางส่วนของโครงการเกิดขึ้นก่อนวันที่กฎหมายที่ดินปี 2013 มีผลบังคับใช้ ดังนั้นจึงมีความเห็นที่แตกต่างกันเกี่ยวกับหลักกฎหมายสำหรับวิธีการประเมินราคา หน่วยงานที่มีอำนาจในการดำเนินการ และการประเมินราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจงในขณะนั้น

นอกเหนือจากแนวทางที่เสนอเกี่ยวกับเนื้อหาข้างต้นแล้ว คณะกรรมการประชาชนจังหวัดยังได้ขอให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมให้คำแนะนำเฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับอัตราเงินทุนลงทุน มาตรฐานและราคาต่อหน่วย และวิธีการคำนวณการเพิ่มขึ้นของราคาก่อสร้างในกรณีที่วันที่ออกอัตราเงินทุนลงทุนและการประเมินการลงทุนไม่ตรงกับวันที่ประเมินราคา นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องมีเกณฑ์เฉพาะในการกำหนดระดับความคล้ายคลึงกันระหว่างสินทรัพย์เปรียบเทียบ วิธีการพิสูจน์ความคล้ายคลึงกันระหว่างสินทรัพย์เปรียบเทียบและสินทรัพย์ที่ประเมินราคา และหลักเกณฑ์ในการกำหนดอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาเช่าและราคาขายสำหรับสินทรัพย์ที่มีวงจรธุรกิจยาวนาน... ทั้งนี้เนื่องจากโครงการนี้เป็นโครงการขนาดใหญ่ที่มีรายการลงทุนและธุรกิจที่ซับซ้อนหลายรายการ รวมถึงรายการธุรกิจเฉพาะบางรายการที่ยังไม่มีในจังหวัดบิ่ญถวน ดังนั้น หากสามารถหาทางออกได้ในเร็ววันเกี่ยวกับราคาที่ดินที่แน่นอนสำหรับการคำนวณค่าเช่าที่ดิน และหากการดำเนินงานของโนวาเวิลด์ ฟานเถียตสามารถดำเนินการได้อย่างทันท่วงที ก็จะไม่เพียงแต่เป็นประโยชน์ต่อองค์กรชั้นนำในพื้นที่เท่านั้น แต่ยังจะกำหนดความมีชีวิตชีวาของแหล่งท่องเที่ยวแห่งใหม่ที่น่าดึงดูด ช่วยให้บิ่ญถวนก้าวขึ้นเป็นผู้นำด้านการท่องเที่ยวเชิงรีสอร์ทในภูมิภาค นอกจากนี้ยังจะเปิดโอกาสให้มีการกำหนดราคาที่ดินที่เหมาะสม ซึ่งจะช่วยให้เขตอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ เช่น ที่หามตัน สามารถเริ่มการก่อสร้างได้…

ในส่วนของความคืบหน้าในการอนุมัติราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง คณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้รายงานต่อคณะกรรมการประจำพรรคจังหวัดเพื่อพิจารณาในรายงานฉบับที่ 218/BC-UBND ลงวันที่ 26 ตุลาคม 2565 และรายงานฉบับที่ 186/BC-UBND ลงวันที่ 16 กันยายน 2565 โดยบริษัท ไซง่อน ไทยดวง วาลูเอชั่น แอนด์ อินเวสต์เมนต์ จำกัด (มหาชน) กำลังรวบรวมข้อมูลเพิ่มเติมเพื่อสรุปผลการประเมินราคาให้เสร็จสิ้น ธุรกิจหลายแห่งในจังหวัดกำลังให้ความร่วมมือและให้ข้อมูลเพื่อสนับสนุนการกำหนดราคาที่ดินสำหรับโครงการนี้

[โฆษณา_2]
แหล่งที่มา