ความเสี่ยงราคาที่ดิน “คุกคาม” การพัฒนา

ความผันผวนของราคาในตลาดท้องถิ่นเมื่อมีโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้น ทำให้ราคาที่ดินเสมือนจริงต้องเพิ่มขึ้น ทำให้หน่วยงานที่ปรึกษาต้องเลือกวิธีการคำนวณเพื่อให้แน่ใจว่าราคาที่ดินที่จังหวัดให้เช่าแก่ผู้ลงทุนนั้นมีราคาที่เหมาะสม สำหรับโครงการขนาดใหญ่ที่รอราคาที่ดินดังกล่าวเพื่อเช่าในจังหวัด ถือเป็นปัญหาที่ยากในหลายๆ แง่มุม

ตกอยู่ในอันตราย

โครงการ Ocean Valley Tourism Complex ในชุมชน Tien Thanh เมือง Phan Thiet หรือที่รู้จักกันในชื่อโครงการ NovaWorld Phan Thiet ของบริษัท Delta Valley - Binh Thuan จำกัด มีขนาดใหญ่มาก ครอบคลุมพื้นที่ 1,000 เฮกตาร์ ทอดยาวตามแนวชายฝั่งทะเล 7 กม. จนถึงปัจจุบัน สถานที่แห่งนี้ได้เริ่มดำเนินการในระยะที่ 1 พร้อมระบบสาธารณูปโภคที่หลากหลาย เช่น โรงแรม Movenpick Resort Phan Thiet ระดับ 5 ดาว โรงแรม Radisson Resort Phan Thiet ระดับ 4 ดาว คลัสเตอร์สนามกอล์ฟ PGA 36 หลุม สวนสนุก Circus Land จัตุรัส Bikini Beach - Sea Park ศูนย์กีฬา Sport Complex ร้านอาหารและคาเฟ่มากมาย... ดึงดูดนักท่องเที่ยวเกือบ 150,000 คนให้มาพักผ่อน เล่น และสนุกสนานในช่วงที่ผ่านมา ดังนั้น อุตสาหกรรมเสริมต่างๆ ที่ให้บริการแก่ผู้อยู่อาศัยและนักท่องเที่ยว เช่น โรงแรมขนาดเล็ก ร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ อาหารและเครื่องดื่ม ร้านกาแฟ ร้านเสริมสวย ร้านซักรีด เป็นต้น จึงเกิดขึ้นและกำลังจะเกิดขึ้นตามแผนธุรกิจของนักลงทุนหลังจากได้รับการส่งมอบบ้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อวันที่ 19 พฤษภาคม พื้นที่ท่องเที่ยว เศรษฐกิจ เมืองฟานเทียตของโนวาเวิลด์ได้เปิดขึ้นอีกครั้ง โดยยังคงเปิดสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่น่าดึงดูด กระตุ้นนักลงทุน และในขณะเดียวกันก็สร้างงานให้กับคนงาน นอกจากนี้ ยังสร้างความคาดหวังตามที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดประเมินไว้ว่า "หากโครงการทั้งหมดเริ่มดำเนินการ จะไม่เพียงแต่สร้างจุดหมายปลายทางด้านการท่องเที่ยวมาตรฐานสำหรับจังหวัดบิ่ญถ่วนเท่านั้น แต่โครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่เกี่ยวข้องยังจะช่วยเชื่อมต่อเพื่อสร้างระบบการจราจรขนาดใหญ่สำหรับจังหวัด ซึ่งอำนวยความสะดวกในการดำเนินโครงการลงทุน"

อย่างไรก็ตาม เพื่อให้การเริ่มโครงการใหม่มีประสิทธิผลตามที่คาดไว้ โครงการจำเป็นต้องแก้ไขปัญหาทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องโดยเร็วที่สุด ก่อนหน้านี้ เมื่อต้นเดือนพฤษภาคม 2023 บริษัท No Va Real Estate Investment Group Joint Stock ได้ส่งคำร้องถึงผู้นำจังหวัดเพื่อสนับสนุนข้อเสนอในการจัดการปัญหาทางกฎหมายของโครงการ Novaland ใน Binh Thuan เนื่องจากอยู่ในสถานการณ์วิกฤต เนื่องจากกระแสเงินสดจากการขายและเงินกู้โครงการถูกธนาคารล็อกไว้เนื่องจากไม่สามารถดำเนินการเอกสารทางกฎหมายของโครงการให้เสร็จสมบูรณ์ได้ รวมถึงแรงกดดันจากการจ่ายดอกเบี้ยทุกวันสูงถึง 5 หมื่นล้านดอง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัทเสนอให้แก้ไขปัญหา 2 ประการอย่างเร่งด่วน นั่นคือ ให้บริษัทสามารถเลือกที่จะจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินได้ครั้งละ 50 ปีตามกฎหมาย และกำหนดราคาที่ดินที่เหมาะสมเพื่อให้บริษัทสามารถจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน จัดทำเอกสารทางกฎหมายของโครงการ และจัดทำเอกสารทางกฎหมายการขายอย่างเร่งด่วน

การคำนวณราคาที่ดินเฉพาะไม่ใช่ปัญหาใหม่ ถือเป็นการเตือนให้เร่งรัดให้โครงการแล้วเสร็จตามกำหนดการที่กำหนดภายในสิ้นปี 2568 แต่ก็เป็นปัญหาที่ทางการจังหวัดให้ความสำคัญและประสานงานกันแก้ไข อย่างไรก็ตาม ในการดำเนินการมีความคิดเห็นที่แตกต่างกันมากมาย ติดขัดกับระเบียบข้อบังคับเมื่อยื่นคำร้อง โดยเฉพาะโครงการที่มีขนาดใหญ่และมีวัตถุประสงค์หลากหลาย เช่น NovaWorld Phan Thiet ซึ่งไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนใน Binh Thuan ดังนั้น เมื่อปลายเดือนมีนาคม 2566 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจึงได้ส่งเอกสารถึง กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เพื่อขอคำแนะนำในการแก้ไขปัญหาในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเพื่อคำนวณค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการ Ocean Valley Tourism Complex

ปัญหาต่างๆมากมาย

เนื้อหาของเอกสารข้างต้นแสดงให้เห็นว่าโครงการ Ocean Valley Tourism Complex ได้รับการเช่าที่ดินจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดซึ่งมีพื้นที่รวม 963 เฮกตาร์ใน 8 ระยะ ปัจจุบันบริษัทฯ อยู่ระหว่างการจัดทำเอกสารการเช่าที่ดินระยะที่ 9 ซึ่งมีพื้นที่ 4.74 เฮกตาร์ ในระหว่างกระบวนการดังกล่าว โครงการได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่อใช้ราคาที่ดินในรายการราคาที่ดินคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) เป็นการชั่วคราวเพื่อกำหนดราคาที่ดินสำหรับการคำนวณค่าเช่าที่ดินสำหรับพื้นที่เช่าในเอกสารต่างๆ ตั้งแต่ปี 2560 ถึงปัจจุบัน ดังนั้น บริษัทฯ จึงได้ชำระค่าเช่าที่ดินชั่วคราวให้กับงบประมาณจังหวัด หลังจากหักค่าชดเชย ค่าเคลียร์ริ่ง และค่าล่วงหน้าในการย้ายถิ่นฐานแล้ว จำนวนเงินคงเหลือ 139.33 พันล้านดอง

อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินเฉพาะที่คำนวณได้ในโครงการที่ได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดยังไม่มีให้บริการ ปัจจุบัน กรมที่ดินจังหวัดได้ทำสัญญากับหน่วยงานที่ปรึกษาเพื่อให้คำแนะนำในการกำหนดราคาที่ดินสำหรับโครงการดังกล่าว ในระหว่างกระบวนการวิเคราะห์และประเมินขนาดและลักษณะของโครงการ ตลอดจนความเป็นจริงของตลาดในพื้นที่ประเมิน หน่วยงานที่ปรึกษาเสนอให้ใช้วิธีการส่วนเกินตามบทบัญญัติของหนังสือเวียนที่ 36/2014 ของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมในการประเมินราคา อย่างไรก็ตาม มีปัญหาบางประการ นั่นคือการกำหนดระยะเวลาในการประเมินราคา เนื่องจากมาตรา 108 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ระบุว่า “ระยะเวลาในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน คือ เวลาที่รัฐตัดสินใจจัดสรรที่ดิน เช่าที่ดิน อนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน และรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน” ในขณะเดียวกัน โครงการได้รับอนุมัติการเช่าที่ดินจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดถึง 8 ครั้ง ตั้งแต่ปี 2014 ถึง 2021 นอกจากนี้ แผนการก่อสร้างรายละเอียด 1/500 ของโครงการได้รับการอนุมัติในช่วงเวลาหนึ่ง การประเมินราคาในช่วงเวลาต่างๆ ส่งผลให้มีการประเมินราคาและระยะเวลาการอนุมัติแผนการก่อสร้างรายละเอียด 1/500 ล่าช้า ทำให้ยากต่อการใช้ฐานทางกฎหมายและประมวลผลข้อมูลอินพุต นอกจากนี้ โครงการยังมีการประเมินราคาในช่วงเวลาหนึ่งก่อนที่กฎหมายที่ดินปี 2013 จะมีผลบังคับใช้ ดังนั้นจึงมีความคิดเห็นที่แตกต่างกันมากมายเกี่ยวกับฐานทางกฎหมายสำหรับวิธีการประเมิน อำนาจในการบังคับใช้ และการประเมินราคาที่ดินโดยเฉพาะในขณะนี้

นอกจากคำแนะนำที่กล่าวข้างต้นแล้ว คณะกรรมการประชาชนจังหวัดยังได้ขอให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมให้คำแนะนำที่ชัดเจนเกี่ยวกับอัตราเงินทุนการลงทุน หลักเกณฑ์ ราคาต่อหน่วย และวิธีการคำนวณการเลื่อนของราคาก่อสร้างในกรณีที่เวลาออกอัตราเงินทุนการลงทุนและประมาณการการลงทุนไม่ตรงกับเวลาประเมินค่า ในขณะเดียวกัน ควรมีเกณฑ์เฉพาะเพื่อพิจารณาความคล้ายคลึงกันของทรัพย์สินที่เปรียบเทียบได้ วิธีการพิสูจน์ความคล้ายคลึงกันของทรัพย์สินที่เปรียบเทียบได้และทรัพย์สินที่ประเมินค่าแล้ว พื้นฐานในการพิจารณาอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาค่าเช่าและราคาขายสำหรับทรัพย์สินที่มีความคืบหน้าทางธุรกิจยาวนาน... เนื่องจากโครงการนี้เป็นโครงการขนาดใหญ่ที่มีรายการการลงทุนและธุรกิจที่ซับซ้อนจำนวนมาก รวมถึงรายการธุรกิจพิเศษที่ยังไม่มีให้บริการในจังหวัดบิ่ญถ่วน ดังนั้นหากเราพบวิธีแก้ปัญหาเบื้องต้นสำหรับราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจงเพื่อคำนวณค่าเช่าที่ดินและประสานงานเพื่อเปิดการดำเนินการของ NovaWorld Phan Thiet ในเวลาที่เหมาะสม จะไม่เพียงแต่สร้างการอยู่ร่วมกันระหว่างธุรกิจที่มีบทบาทเป็นหัวรถจักรในพื้นที่นี้เท่านั้น แต่ยังตัดสินใจเกี่ยวกับความคึกคักของจุดหมายปลายทางท่องเที่ยวที่น่าดึงดูดแห่งใหม่เพื่อช่วยให้ Binh Thuan ก้าวขึ้นสู่ตำแหน่งผู้นำด้านการท่องเที่ยวรีสอร์ทในภูมิภาค ไม่เพียงเท่านั้น ยังเปิดทิศทางในการคำนวณราคาที่ดินที่เหมาะสมเพื่อให้นิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ เช่น Ham Tan มีคุณสมบัติในการเริ่มก่อสร้าง...

เกี่ยวกับความคืบหน้าของการอนุมัติราคาที่ดินเฉพาะ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้รายงานต่อคณะกรรมการถาวรของคณะกรรมการพรรคจังหวัดเพื่อพิจารณาในรายงานหมายเลข 218/BC-UBND ลงวันที่ 26 ตุลาคม 2022 และรายงานหมายเลข 186/BC-UBND ลงวันที่ 16 กันยายน 2022 ดังนั้น ในปัจจุบัน บริษัท Saigon Thai Duong Valuation and Investment Joint Stock Company กำลังรวบรวมข้อมูลเพิ่มเติมเพื่อสรุปผลการประเมินมูลค่าให้เสร็จสมบูรณ์ บริษัทหลายแห่งในจังหวัดกำลังประสานงานและจัดหาข้อมูลบางส่วนเพื่อใช้ในการกำหนดราคาที่ดินสำหรับโครงการข้างต้น

แหล่งที่มา