ความล่าช้าในการกำหนดราคาค่าเช่าที่ดินรายปีและแบบครั้งเดียวส่งผลกระทบต่อสภาพแวดล้อมการลงทุน ส่งผลต่อการวางแผนการผลิตและธุรกิจ และเป็นอุปสรรคต่อการจัดหาเงินทุนจำนองเพื่อการลงทุน โดยเฉพาะโครงการลงทุนขนาดใหญ่ที่มีเงินทุนจำนวนมาก (เช่น โครงการจัดเก็บและท่าเรือก๊าซธรรมชาติเหลว โรงไฟฟ้าพลังความร้อนซอนมี่ 1 และ 2 และโครงการผลิตใบพัดกังหันลม...) หากไม่มีนโยบายที่รวดเร็วและเด็ดขาด จะส่งผลเสียต่อสภาพแวดล้อมการลงทุนและผลการดึงดูดการลงทุนของจังหวัด – คณะกรรมการบริหารนิคมอุตสาหกรรมจังหวัดระบุ
ฝ่ายหนึ่งใจร้อน อีกฝ่ายหนึ่งระมัดระวัง
ในขณะที่โครงการ NovaWorld Phan Thiet กำลังรอราคาที่ดินที่แน่นอนเพื่อ "ปลดล็อก" กิจกรรมการก่อสร้างเพิ่มเติมเพื่อให้แล้วเสร็จพื้นที่เศรษฐกิจและการท่องเที่ยวภายในสิ้นปี 2025 นั้น นิคมอุตสาหกรรมแห่งใหม่ในอำเภอหามตันก็กำลังรอการกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนก่อนที่จะให้เช่าที่ดินเช่นกัน จึงจะสามารถดำเนินการก่อสร้างได้ตามกำหนดการที่วางไว้ ตัวอย่างเช่น นิคมอุตสาหกรรมตันดึ๊กมีกำหนดเริ่มก่อสร้างในไตรมาสที่ 2 ปี 2023 แต่ก็ถือว่าดำเนินการได้ยากเนื่องจากความล่าช้าในกระบวนการกำหนด ประเมิน และอนุมัติราคาที่ดินที่แน่นอน (สำหรับที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและที่ดินเกษตรกรรมภายในพื้นที่อยู่อาศัย) ซึ่งต้องมีการแก้ไขและเพิ่มเติมหลายครั้ง ส่งผลกระทบต่อการชดเชยและการจัดสรรที่ดินใหม่ ปัจจุบัน นักลงทุนของนิคมอุตสาหกรรมได้ยื่นคำขอจัดสรร/เช่าที่ดินครอบคลุมพื้นที่ 61.17 เฮกเตอร์ อย่างไรก็ตาม ลักษณะที่ไม่ต่อเนื่องกันของแปลงที่ดินจะทำให้การจัดสรร/เช่าที่ดินและการขออนุญาตก่อสร้างมีความท้าทายมากขึ้น สำหรับนิคมอุตสาหกรรมซอนมี่ไอ นักลงทุนได้รับการจัดสรรที่ดิน 76.78 เฮกเตอร์ในระยะแรกจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัด อย่างไรก็ตาม เพื่อดำเนินการก่อสร้าง จำเป็นต้องมีการกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนเพื่อลงนามในสัญญาเช่าที่ดิน ก่อนหน้านี้ กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้จัดการประมูลและลงนามในสัญญากับบริษัทที่ปรึกษา (บริษัท ทีเอ็มเอส คอนซัลติ้ง จำกัด) เพื่อกำหนดราคาเช่าที่ดิน หลังจากส่งจดหมายเร่งรัดหลายฉบับ บริษัทที่ปรึกษาได้รายงานว่าความล่าช้าในการกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนสำหรับนิคมอุตสาหกรรมซอนมี่ไอเกิดจากข้อจำกัดและความยากลำบากในการสำรวจและรวบรวมข้อมูลเพื่อกำหนดรายได้และต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่าโครงการนิคมอุตสาหกรรม และหลักฐานไม่เพียงพอที่จะพิสูจน์ข้อกำหนดที่ระบุไว้ในหนังสือเวียน 36/2014/TT-BTNMT ลงวันที่ 30 มิถุนายน 2557 ของ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ดังนั้น ในวันที่ 5 เมษายน 2566 บริษัท TMS Consulting จำกัด จึงได้ส่งเอกสารขอความช่วยเหลือจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในการตรวจสอบข้อมูลเพื่อการประเมินราคาที่ดิน พร้อมทั้งร่างรายงานอธิบายผลการประเมินราคา และจนถึงวันนี้ เราก็ยังคงรอ...ผลลัพธ์อยู่
ดังนั้น ในช่วงปลายเดือนเมษายน พ.ศ. 2566 คณะกรรมการบริหารนิคมอุตสาหกรรมจังหวัดจึงได้ยื่นรายงานขอให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องสนับสนุนนิคมอุตสาหกรรมตันดึ๊กในการดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ เพื่อเริ่มการก่อสร้างในไตรมาสที่สองของปี พ.ศ. 2566 ตั้งแต่การกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนเพื่อให้นักลงทุนสามารถลงนามในสัญญาเช่าที่ดินสำหรับพื้นที่ 61.17 เฮกเตอร์ ในทำนองเดียวกัน สำหรับนิคมอุตสาหกรรมซอนมี่ 1 ซึ่งครอบคลุมพื้นที่กว่า 76.7 เฮกเตอร์ แผนงานได้ถูกส่งไปยังคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่อขออนุมัติในเดือนพฤษภาคม พ.ศ. 2566 ตามคำขอของบริษัท IPICO เพื่อให้บริษัทสามารถชำระค่าเช่าที่ดิน ลงนามในสัญญาเช่าที่ดิน และจัดระเบียบการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานของนิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่ดังกล่าว
ที่น่าสังเกตคือ นักลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมที่กำลังดำเนินการชดเชยและเคลียร์พื้นที่ และเตรียมการลงทุน ต่างต้องการเช่าที่ดินแบบเหมาจ่ายครั้งเดียว โครงการที่เกี่ยวข้อง เช่น โครงการคลังเก็บก๊าซธรรมชาติเหลวและท่าเรือ โครงการโรงไฟฟ้าพลังความร้อนซอนมี่ 1 และโครงการโรงไฟฟ้าพลังความร้อนซอนมี่ 2 ซึ่งมีพื้นที่ประมาณ 300 เฮกเตอร์ ก็มีความต้องการที่จะเช่าที่ดินแบบเหมาจ่ายครั้งเดียวเช่นกัน ในขณะเดียวกัน ข้อมูลจากคณะกรรมการบริหารนิคมอุตสาหกรรมจังหวัดระบุว่า เนื่องจากยังไม่ได้กำหนดราคาที่ดินที่แน่นอน โครงการ 4 โครงการ (พื้นที่ 4.72 เฮกเตอร์) ในนิคมอุตสาหกรรมฮัมเกียม 1 และโครงการ 1 โครงการ (พื้นที่ 2.41 เฮกเตอร์) ในนิคมอุตสาหกรรมฮัมเกียม 2 ได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดให้ชำระค่าเช่าที่ดินแบบเหมาจ่ายครั้งเดียวแล้ว แต่นักลงทุนยังไม่ได้ชำระค่าเช่าที่ดินเป็นก้อน ซึ่งล่าช้ามานานถึง 3 ปี ความต้องการของนักลงทุนในการเช่าที่ดินแบบเหมาจ่ายครั้งเดียวจะช่วยดึงดูดนักลงทุนรายย่อย และทำให้การบัญชีและการขอสินเชื่อเพื่อดำเนินโครงการง่ายขึ้น
ทำไมพวกเขาถึงตกอยู่ในสถานการณ์ที่ถูกบีบบังคับ?
ตัวแทนจากกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมระบุว่า ความล่าช้าในการประเมินมูลค่าที่ดินเฉพาะโครงการ (ที่ใช้กับโครงการที่มีมูลค่าที่ดินเกิน 20,000 ล้านดง) เกิดจากหลายสาเหตุ ตามหนังสือเวียนฉบับที่ 36 ของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม มีวิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน 5 วิธี แต่ 3 วิธีที่ใช้กันทั่วไปมากที่สุด ได้แก่ วิธีส่วนเกิน วิธีรายได้ และวิธีเปรียบเทียบ ซึ่งใช้กันมานานแล้ว อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลในหลายกรณี บริษัทที่ปรึกษาต่างกังวลว่าวิธีการเหล่านี้อาจไม่น่าเชื่อถือทั้งหมดเมื่อนำไปใช้กับโครงการเฉพาะ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อไม่ได้พิจารณาปัจจัยนำเข้าอย่างเหมาะสม ทำให้ผลลัพธ์ที่ได้ไม่ถูกต้อง ตัวอย่างเช่น วิธีการเปรียบเทียบ พื้นที่ดังกล่าวเคยเป็นที่ดินเกษตรกรรมมาก่อนและไม่มีการทำธุรกรรม ทำให้ไม่สามารถเปรียบเทียบได้ ในทำนองเดียวกัน วิธีส่วนเกินและวิธีรายได้ต้องพิจารณารายได้จากการพัฒนา เงินลงทุนต่อหน่วย ราคาต่อหน่วย ฯลฯ ซึ่งมีความซับซ้อนมาก ดังนั้น บริษัทที่ปรึกษาจึงได้แก้ไขแผนงานซ้ำแล้วซ้ำเล่า และกรมฯ ก็ให้ความช่วยเหลือ แต่ผลลัพธ์ที่ได้ยังไม่น่าเชื่อถือ เนื่องจากจำเป็นต้องมีการตั้งสมมติฐานและการประมาณการ และโครงการเหล่านี้ล้วนมีพื้นที่ขนาดใหญ่มาก ความเสี่ยงที่จะเกิดข้อผิดพลาดระหว่างบุคคลต่างๆ แม้เพียงเล็กน้อย ก็อาจนำไปสู่ความเสียหายอย่างมากได้ นอกจากนี้ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมยังกำลังแก้ไขหนังสือเวียนฉบับที่ 36 โดยเน้นที่วิธีการประเมินมูลค่าด้วย
นั่นเป็นเหตุผลหนึ่งที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้ส่งเอกสารไปยังกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเมื่อเร็ว ๆ นี้ เพื่อขอให้นายกรัฐมนตรีพิจารณาและสั่งการให้จัดตั้งคณะทำงานประกอบด้วยสมาชิกจากกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กระทรวงการก่อสร้าง กระทรวง การคลัง และกระทรวงและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอื่น ๆ เพื่อสนับสนุนและให้คำแนะนำแก่จังหวัดบิ่ญถวนในการกำหนดราคาที่ดินโดยทั่วไป และโดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการคอมเพล็กซ์ท่องเที่ยวโอเชียนวัลเลย์ ปัจจุบัน รัฐบาลกลางได้ออกเอกสารเห็นชอบที่จะสนับสนุนจังหวัดบิ่ญถวนในการประเมินราคาที่ดินเฉพาะในโครงการโนวาเวิลด์ฟานเถียตแล้ว…
ตามที่ตัวแทนจากกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกล่าว การประเมินราคาที่ดินในเขตอุตสาหกรรมนั้นง่ายกว่าเมื่อเทียบกับโนวาเวิลด์ ฟานเถียต อย่างไรก็ตาม ในสถานการณ์ปัจจุบัน การคำนวณราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงโดยได้รับความช่วยเหลือจากรัฐบาลกลางยังคงมีความจำเป็นเพื่อให้เกิดความมั่นใจมากขึ้น อุปสรรคที่เกี่ยวข้องกับราคาที่ดินเฉพาะสำหรับโครงการขนาดใหญ่ในจังหวัดจะได้รับการแก้ไขโดยเร็วที่สุด
หนังสืออย่างเป็นทางการจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดถึงกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเน้นย้ำว่า กระบวนการประเมินราคาที่ดินในปัจจุบันมีความซับซ้อนอย่างยิ่ง เนื่องจากเกี่ยวข้องกับหลายภาคส่วนและหลายสาขาที่ควบคุมพารามิเตอร์ที่เกี่ยวข้องกับการลงทุน การวางแผน การก่อสร้าง ที่ดิน การเงิน การธนาคาร และตลาด ซึ่งผู้ปฏิบัติงานจำเป็นต้องมีความรู้และประสบการณ์ทั่วไปในหลายสาขา เพื่อให้เข้าใจเนื้อหาของวิธีการประเมินราคาอย่างถ่องแท้สำหรับการดำเนินการ การประเมิน และการวิเคราะห์อย่างเหมาะสม ในขณะเดียวกัน บุคลากรของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจังหวัดขาดประสบการณ์เพียงพอในสาขาเฉพาะทาง เช่น การกำหนดราคา การเงิน และการก่อสร้าง เพื่อตอบสนองความต้องการของงานประเมินราคาที่ซับซ้อนในปัจจุบัน ดังนั้น คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจึงขอให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเสนอต่อนายกรัฐมนตรีให้พิจารณาและสั่งการให้จัดตั้งคณะทำงานเพื่อสนับสนุนและให้คำแนะนำแก่จังหวัดบิ่ญถวนในการกำหนดราคาที่ดินโดยทั่วไป และโดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการคอมเพล็กซ์ท่องเที่ยวโอเชียนวัลเลย์ เพื่อให้โครงการสามารถดำเนินการและเปิดใช้งานได้โดยเร็ว และมีส่วนช่วยในการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมของท้องถิ่น
[โฆษณา_2]
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)