ความเสี่ยงราคาที่ดิน “คุกคาม” การพัฒนา ภาค 2

ความล่าช้าในการกำหนดราคาค่าเช่าที่ดินรายปีและราคาค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวส่งผลกระทบต่อสภาพแวดล้อมการลงทุน ส่งผลต่อการผลิตและการวางแผนธุรกิจ การจำนองสินเชื่อเพื่อการลงทุน โดยเฉพาะโครงการลงทุนที่มีพื้นที่กว้างใหญ่และทุนการลงทุนสูง (โครงการคลัง LNG ท่าเรือ โครงการโรงไฟฟ้าพลังความร้อน Son My I โครงการโรงไฟฟ้าพลังความร้อน Son My II และโครงการผลิตใบพัดพลังงานลม...) คณะกรรมการบริหารนิคมอุตสาหกรรมจังหวัดให้ความเห็นว่าหากไม่มีนโยบายที่เด็ดขาดและทันท่วงที ก็จะส่งผลกระทบต่อสภาพแวดล้อมการลงทุนและผลการดึงดูดการลงทุนของจังหวัด

ฝ่ายหนึ่งใจร้อน อีกฝ่ายระมัดระวัง

ในขณะที่ NovaWorld Phan Thiet กำลังรอราคาที่ดินเฉพาะเพื่อ "ปลดล็อก" กิจกรรมต่างๆ มากมายเพื่อดำเนินการสร้างและสร้างเขตเมืองเศรษฐกิจการท่องเที่ยวให้เสร็จสิ้นภายในสิ้นปี 2025 เขตอุตสาหกรรมใหม่ใน Ham Tan ก็กำลังรอราคาที่ดินเฉพาะเพื่อเช่าเช่นกัน จากนี้ไปจะมีพื้นฐานสำหรับการก่อสร้างตามแผนงานที่วางไว้ เช่น เขตอุตสาหกรรม Tan Duc จะเริ่มก่อสร้างในไตรมาสที่ 2 ปี 2023 แต่ถือว่าดำเนินการได้ยาก เนื่องจากงานการจัดทำ ประเมิน และอนุมัติการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะ (สำหรับที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินเกษตรกรรมในเขตที่อยู่อาศัย) ยังคงล่าช้า ต้องแก้ไขและเพิ่มเติมหลายครั้ง ส่งผลกระทบต่องานชดเชยและงานอนุมัติ ปัจจุบัน ผู้ลงทุนของเขตอุตสาหกรรมได้ยื่นคำขอจัดสรรที่ดิน/เช่าที่ดินที่มีพื้นที่ 61.17 เฮกตาร์ อย่างไรก็ตาม ที่ดินที่ไม่ได้ติดกันจะยากต่อการจัดสรรที่ดิน/เช่าที่ดิน และการขอใบอนุญาตก่อสร้างเพื่อเริ่มก่อสร้าง ที่นิคมอุตสาหกรรม Son My I นักลงทุนได้รับการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดในระยะแรกซึ่งมีพื้นที่ 76.78 เฮกตาร์ อย่างไรก็ตาม เพื่อดำเนินการก่อสร้าง จำเป็นต้องมีราคาที่ดินเฉพาะเพื่อลงนามในสัญญาเช่าที่ดิน ก่อนหน้านี้ กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้จัดประมูลและลงนามในสัญญากับหน่วยงานที่ปรึกษา (บริษัท ทีเอ็มเอส คอนซัลติ้ง จำกัด) เพื่อกำหนดราคาเช่าที่ดิน หลังจากมีการส่งเรื่องด่วนหลายครั้ง หน่วยงานที่ปรึกษาได้รายงานว่าการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะสำหรับนิคมอุตสาหกรรม Son My I ล่าช้า เนื่องจากการสำรวจและรวบรวมข้อมูลเพื่อกำหนดรายได้และต้นทุนสำหรับงานประเมินมูลค่าที่เกี่ยวข้องกับโครงการนิคมอุตสาหกรรมมีจำกัดมากและประสบปัญหาหลายประการ ไม่มีพื้นฐานเพียงพอที่จะพิสูจน์ได้อย่างสมบูรณ์ตามบทบัญญัติของหนังสือเวียน 36/2014/TT-BTNMT ลงวันที่ 30 มิถุนายน 2014 ของ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ดังนั้น เมื่อวันที่ 5 เมษายน 2566 บริษัท ที เอ็ม เอส คอนซัลติ้ง จำกัด ได้ส่งเอกสารขอหน่วยงานที่เกี่ยวข้องมาประกอบการพิจารณาข้อมูลประเมินราคาที่ดิน พร้อมร่างรายงานชี้แจงผลการประเมินราคา และจนถึงขณะนี้ เรายังคงรอ...ผลการประเมิน

ดังนั้นเมื่อสิ้นเดือนเมษายน 2566 คณะกรรมการบริหารนิคมอุตสาหกรรมจังหวัดได้รายงานต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อสนับสนุนให้นิคมอุตสาหกรรม Tan Duc ดำเนินการตามขั้นตอนเพื่อเริ่มก่อสร้างในไตรมาสที่ 2 ของปี 2566 ตั้งแต่การกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเพื่อให้ผู้ลงทุนลงนามในสัญญาเช่าที่ดินบนพื้นที่ 61.17 เฮกตาร์ ในทำนองเดียวกัน นิคมอุตสาหกรรม Son My 1 มีพื้นที่มากกว่า 76.7 เฮกตาร์ และได้ส่งไปยังคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่อขออนุมัติในเดือนพฤษภาคม 2566 ตามคำขอของบริษัท IPICO เพื่อให้หน่วยงานสามารถจ่ายค่าเช่าที่ดิน ลงนามในสัญญาเช่าที่ดิน และจัดการการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานของนิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่ดังกล่าวได้

ที่น่าสังเกตคือนักลงทุนในเขตอุตสาหกรรมที่ดำเนินการชดเชยและเคลียร์พื้นที่และเตรียมการลงทุนต่างก็ต้องการเช่าที่ดินทันที ดังนั้นโครงการที่เกี่ยวข้อง เช่น คลังสินค้าท่าเรือ LNG โครงการโรงไฟฟ้าพลังความร้อน Son My I โครงการโรงไฟฟ้าพลังความร้อน Son My II ที่มีพื้นที่ประมาณ 300 ไร่ ก็มีความจำเป็นต้องเช่าที่ดินทันทีเช่นกัน ในขณะเดียวกัน ตามข้อมูลจากคณะกรรมการบริหารเขตอุตสาหกรรมจังหวัด เนื่องจากยังไม่ได้กำหนดราคาที่ดินที่แน่นอน ปัจจุบันมีโครงการ 4 โครงการ (พื้นที่ 4.72 ไร่) ในเขตอุตสาหกรรม Ham Kiem I และ 1 โครงการ (พื้นที่ 2.41 ไร่) ในเขตอุตสาหกรรม Ham Kiem II ที่ได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดให้ชำระค่าเช่าที่ดินทันที แต่ยังไม่ได้แก้ไขปัญหาให้นักลงทุนในเขตอุตสาหกรรมชำระทันที ซึ่งกินเวลานานถึง 3 ปีแล้ว ความต้องการของนักลงทุนในการเช่าที่ดินทันทีก็เพื่ออำนวยความสะดวกในการดึงดูดนักลงทุนรายย่อยและในการบัญชีและการกู้ยืมเงินทุนเพื่อดำเนินโครงการ

ทำไมต้องรีบร้อนขนาดนั้น?

ผู้แทนกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกล่าวว่าการประเมินมูลค่าที่ดินเฉพาะ (ที่ใช้กับโครงการที่มีมูลค่าที่ดินมากกว่า 2 หมื่นล้านดอง) ล่าช้าเนื่องจากหลายสาเหตุ ตามหนังสือเวียนที่ 36 ของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม มีวิธีการประเมินมูลค่าอยู่ 5 วิธี แต่ 3 วิธีที่นิยมใช้กันคือ ส่วนเกิน รายได้ และการเปรียบเทียบ อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลหลายกรณี หน่วยงานที่ปรึกษากังวลว่าวิธีการเหล่านี้ไม่ได้รับการรับประกัน หากนำไปใช้กับโครงการเฉพาะแต่ละโครงการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากปัจจัยนำเข้าไม่เสถียร ส่งผลให้ผลลัพธ์ผลผลิตไม่ถูกต้อง ตัวอย่างเช่น วิธีการเปรียบเทียบ พื้นที่ดังกล่าวเป็นพื้นที่เกษตรกรรมมาโดยตลอด ไม่มีธุรกรรมใดๆ จึงไม่สามารถเปรียบเทียบได้ หรือวิธีการส่วนเกินและรายได้จำเป็นต้องกำหนดรายได้จากการพัฒนา อัตราเงินทุนการลงทุน ราคาต่อหน่วย... ซึ่งมีความซับซ้อนมาก ดังนั้น หน่วยงานที่ปรึกษาจึงทำซ้ำแล้วซ้ำเล่า กรมได้ช่วยเหลือหน่วยงานที่ปรึกษา แต่ผลลัพธ์ที่ได้ไม่น่าเชื่อถือ เนื่องจากจำเป็นต้องสันนิษฐานและประมาณการ และโครงการเหล่านี้มีพื้นที่ขนาดใหญ่มาก ความเสี่ยงของข้อผิดพลาดระหว่างบุคคล แม้จะเพียงเล็กน้อย ก็สามารถสร้างการสูญเสียจำนวนมากได้ นอกจากนี้ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมยังได้ปรับปรุงประกาศฉบับที่ 36 โดยเน้นที่วิธีการประเมินค่าอีกด้วย

นั่นก็เป็นเหตุผลประการหนึ่งที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพิ่งออกเอกสารขอให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเสนอต่อนายกรัฐมนตรีเพื่อพิจารณาและสั่งการจัดตั้งคณะทำงานซึ่งประกอบด้วยสมาชิกจากกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กระทรวงก่อสร้าง กระทรวง การคลัง และกระทรวงและสาขาที่เกี่ยวข้อง เพื่อสนับสนุนและชี้นำจังหวัดบิ่ญถวนในการกำหนดราคาที่ดินโดยทั่วไปและโดยเฉพาะในโครงการ Ocean Valley Tourism Complex ปัจจุบัน รัฐบาลกลางได้ออกเอกสารที่ตกลงสนับสนุนบิ่ญถวนในการประเมินราคาที่ดินเฉพาะในโครงการ NovaWorld Phan Thiet...

ตามที่ตัวแทนของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกล่าว เมื่อเทียบกับ NovaWorld Phan Thiet การประเมินมูลค่าที่ดินในเขตอุตสาหกรรมนั้นง่ายกว่า อย่างไรก็ตาม ในสถานการณ์ปัจจุบัน จำเป็นต้องมีการคำนวณมูลค่าเฉพาะโดยความช่วยเหลือของรัฐบาลกลางเพื่อให้มั่นใจมากขึ้น ในเวลาอันสั้นที่สุด อุปสรรคที่เกี่ยวข้องกับราคาที่ดินเฉพาะของโครงการขนาดใหญ่ในจังหวัดจะได้รับการแก้ไข

เอกสารราชการที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดส่งถึงกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมยังเน้นย้ำด้วยว่างานประเมินราคาที่ดินในปัจจุบันมีความซับซ้อนมาก เนื่องจากเกี่ยวข้องกับหลายภาคส่วนและสาขาที่ควบคุมพารามิเตอร์ด้านการลงทุน การวางแผน การก่อสร้าง ที่ดิน การเงิน การธนาคาร การตลาด ฯลฯ ซึ่งกำหนดให้ผู้ปฏิบัติต้องมีความรู้ทั่วไปและประสบการณ์ที่เกี่ยวข้องกับหลายสาขา เพื่อทำความเข้าใจเนื้อหาของวิธีการประเมินอย่างถ่องแท้ เพื่อนำไปปฏิบัติ ประเมิน และประเมินอย่างเหมาะสม ในขณะเดียวกัน เจ้าหน้าที่ของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจังหวัดไม่มีประสบการณ์มากนักในสาขาเฉพาะด้านราคา การเงิน การก่อสร้าง ฯลฯ เพื่อตอบสนองความต้องการของงานประเมินราคาที่ซับซ้อนมากในปัจจุบัน ดังนั้น คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจึงเสนอให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมแนะนำนายกรัฐมนตรีให้พิจารณาและสั่งการจัดตั้งคณะทำงานเพื่อสนับสนุนและชี้นำจังหวัดบิ่ญถวนในการกำหนดราคาที่ดินโดยทั่วไปและโดยเฉพาะในโครงการ Ocean Valley Tourism Complex เพื่อให้สามารถจัดสรรโครงการ ดำเนินการ และพัฒนาเศรษฐกิจ สังคม ในท้องถิ่นได้ในไม่ช้า

แหล่งที่มา