ความเสี่ยงราคาที่ดิน “คุกคาม” การพัฒนา ภาค 2

ความล่าช้าในการกำหนดราคาค่าเช่าที่ดินรายปีและราคาค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวส่งผลกระทบต่อสภาพแวดล้อมการลงทุน ส่งผลกระทบต่อการผลิตและการวางแผนธุรกิจ การจำนองสินเชื่อเพื่อการลงทุน โดยเฉพาะโครงการลงทุนที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่และเงินลงทุนจำนวนมาก (โครงการคลังเก็บ LNG ท่าเรือ โครงการโรงไฟฟ้าพลังความร้อน Son My I โครงการโรงไฟฟ้าพลังความร้อน Son My II และโครงการผลิตใบพัดพลังงานลม...) หากไม่มีนโยบายที่เด็ดขาดและทันท่วงที ก็จะส่งผลกระทบต่อสภาพแวดล้อมการลงทุนและผลการดึงดูดการลงทุนของจังหวัด - คณะกรรมการบริหารนิคมอุตสาหกรรมจังหวัดแสดงความคิดเห็น

ฝ่ายหนึ่งใจร้อน อีกฝ่ายหนึ่งระมัดระวัง

ในขณะที่ NovaWorld Phan Thiet กำลังรอให้ราคาที่ดินที่แน่นอน "ปลดล็อก" กิจกรรมต่างๆ มากมาย เพื่อเดินหน้าสร้างและสร้างเขตเมืองเศรษฐกิจการท่องเที่ยวให้แล้วเสร็จภายในสิ้นปี 2568 นิคมอุตสาหกรรมแห่งใหม่ในย่าน Ham Tan ก็กำลังรอราคาที่ดินที่แน่นอนสำหรับการเช่าเช่นกัน นับจากนี้เป็นต้นไป จะมีพื้นฐานสำหรับการก่อสร้างตามแผนงานที่กำหนดไว้ ยกตัวอย่างเช่น นิคมอุตสาหกรรม Tan Duc จะเริ่มก่อสร้างในไตรมาสที่สองของปี 2566 แต่การดำเนินการยังถือว่าค่อนข้างยาก เนื่องจากงานกำหนด ประเมินราคา และอนุมัติการกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอน (สำหรับที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินเพื่อเกษตรกรรมในเขตที่อยู่อาศัย) ยังคงล่าช้า ต้องมีการแก้ไขและเพิ่มเติมข้อมูลจำนวนมาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อค่าตอบแทนและงานด้านใบอนุญาต ปัจจุบัน นักลงทุนของนิคมอุตสาหกรรมได้ยื่นคำขอจัดสรรที่ดิน/เช่าที่ดิน ขนาดพื้นที่ 61.17 เฮกตาร์ อย่างไรก็ตาม ที่ดินที่ไม่ได้อยู่ติดกันจะทำให้การจัดสรร/เช่าที่ดินเป็นเรื่องยาก และการขอใบอนุญาตก่อสร้างเพื่อเริ่มการก่อสร้าง ที่นิคมอุตสาหกรรมเซินหมี่อี นักลงทุนได้รับการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดในระยะแรก มีพื้นที่ 76.78 เฮกตาร์ อย่างไรก็ตาม ในการดำเนินการก่อสร้าง จำเป็นต้องมีราคาที่ดินที่แน่นอนสำหรับการลงนามในสัญญาเช่าที่ดินด้วย ก่อนหน้านี้ กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้จัดให้มีการประมูลและลงนามในสัญญากับหน่วยงานที่ปรึกษา (บริษัท ทีเอ็มเอส คอนซัลติ้ง จำกัด) เพื่อกำหนดราคาเช่าที่ดิน หลังจากเอกสารเร่งด่วนจำนวนมาก หน่วยงานที่ปรึกษาได้รายงานว่าการกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนสำหรับนิคมอุตสาหกรรมเซินหมี่อีล่าช้า เนื่องจากการสำรวจและรวบรวมข้อมูลเพื่อกำหนดรายได้และต้นทุนสำหรับงานประเมินมูลค่าที่เกี่ยวข้องกับโครงการนิคมอุตสาหกรรมมีจำกัดมากและประสบปัญหาหลายประการ และไม่มีหลักฐานเพียงพอที่จะพิสูจน์ได้อย่างสมบูรณ์ตามข้อกำหนดของหนังสือเวียนที่ 36/2014/TT-BTNMT ลงวันที่ 30 มิถุนายน 2557 ของ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ดังนั้น เมื่อวันที่ 5 เมษายน 2566 บริษัท ทีเอ็มเอส คอนซัลติ้ง จำกัด จึงได้ส่งเอกสารขอความร่วมมือจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อสนับสนุนการตรวจสอบข้อมูลการประเมินราคาที่ดิน พร้อมร่างรายงานอธิบายผลการประเมินราคา และจนถึงขณะนี้ เรายังคงรอผลการประเมินอยู่

ดังนั้น ณ สิ้นเดือนเมษายน 2566 คณะกรรมการบริหารนิคมอุตสาหกรรมจังหวัดจึงได้รายงานต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อสนับสนุนนิคมอุตสาหกรรมตันดึ๊กให้ดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ เพื่อเริ่มการก่อสร้างได้ในไตรมาสที่สองของปี 2566 ตั้งแต่การกำหนดราคาที่ดินที่ชัดเจนสำหรับนักลงทุนเพื่อลงนามในสัญญาเช่าที่ดินบนพื้นที่ 61.17 เฮกตาร์ เช่นเดียวกับนิคมอุตสาหกรรมเซินหมี่ 1 ที่มีพื้นที่กว่า 76.7 เฮกตาร์ และได้นำเสนอต่อคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่อขออนุมัติในเดือนพฤษภาคม 2566 ตามคำร้องขอของบริษัท IPICO เพื่อให้นิคมฯ สามารถชำระค่าเช่าที่ดิน ลงนามในสัญญาเช่าที่ดิน และดำเนินการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานของนิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่ดังกล่าวได้

ที่น่าสังเกตคือ นักลงทุนในเขตอุตสาหกรรมที่ได้ดำเนินการชดเชยและเคลียร์พื้นที่ รวมถึงเตรียมการลงทุน ต่างก็ต้องการเช่าที่ดินทันที ต่อมาโครงการที่เกี่ยวข้อง เช่น คลังเก็บก๊าซ LNG, โครงการโรงไฟฟ้าพลังความร้อน Son My I และโครงการโรงไฟฟ้าพลังความร้อน Son My II ซึ่งมีพื้นที่ประมาณ 300 เฮกตาร์ ก็มีความจำเป็นต้องเช่าที่ดินทันทีเช่นกัน ขณะเดียวกัน ข้อมูลจากคณะกรรมการบริหารเขตอุตสาหกรรมจังหวัด ระบุว่า เนื่องจากยังไม่ได้กำหนดราคาที่ดินที่แน่นอน ปัจจุบันมีโครงการ 4 โครงการ (พื้นที่ 4.72 เฮกตาร์) ในเขตอุตสาหกรรม Ham Kiem I และ 1 โครงการ (พื้นที่ 2.41 เฮกตาร์) ในเขตอุตสาหกรรม Ham Kiem II ที่ได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดให้ชำระค่าเช่าที่ดินทันที แต่ยังไม่ได้รับการแก้ไขให้นักลงทุนในเขตอุตสาหกรรมชำระค่าเช่าทันที ซึ่งดำเนินการมาเป็นเวลา 3 ปีแล้ว ความต้องการของนักลงทุนในการเช่าที่ดินทันทีก็เพื่ออำนวยความสะดวกในการดึงดูดนักลงทุนรอง และในด้านบัญชีและการกู้ยืมเงินทุนเพื่อดำเนินโครงการ

เหตุใดจึงต้องตกอยู่ในสถานการณ์กดดันเช่นนี้?

ผู้แทนกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกล่าวว่าการประเมินราคาที่ดินเฉพาะ (สำหรับโครงการที่มีมูลค่าที่ดินมากกว่า 2 หมื่นล้านดอง) ล่าช้าเนื่องจากหลายสาเหตุ ตามหนังสือเวียนฉบับที่ 36 ของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ระบุว่ามีวิธีการประมาณราคาอยู่ 5 วิธี แต่ที่นิยมใช้กัน 3 วิธี คือ วิธีส่วนเกิน วิธีรายได้ และวิธีเปรียบเทียบ อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลหลายกรณี หน่วยงานที่ปรึกษากังวลว่าวิธีการเหล่านี้อาจไม่ได้รับการรับประกัน หากนำไปใช้กับแต่ละโครงการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากปัจจัยนำเข้าไม่คงที่ ส่งผลให้ผลลัพธ์ไม่ถูกต้อง ตัวอย่างเช่น วิธีการเปรียบเทียบ พื้นที่ดังกล่าวเป็นพื้นที่เกษตรกรรมมาโดยตลอด ไม่มีการซื้อขาย จึงไม่สามารถเปรียบเทียบได้ หรือวิธีส่วนเกินและรายได้จำเป็นต้องคำนวณรายได้จากการพัฒนา อัตราเงินลงทุน และราคาต่อหน่วย ซึ่งมีความซับซ้อนมาก ดังนั้น หน่วยงานที่ปรึกษาจึงดำเนินการประเมินราคาซ้ำแล้วซ้ำเล่า กรมฯ ได้ให้ความช่วยเหลือหน่วยงานที่ปรึกษามาโดยตลอด แต่ผลลัพธ์ที่ได้กลับไม่น่าเชื่อถือ เนื่องจากจำเป็นต้องตั้งสมมติฐานและประมาณการ และโครงการเหล่านี้ล้วนมีพื้นที่ขนาดใหญ่ ความเสี่ยงที่จะเกิดข้อผิดพลาดระหว่างบุคคล แม้เพียงเล็กน้อย ก็อาจก่อให้เกิดความสูญเสียมหาศาลได้ นอกจากนี้ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกำลังปรับปรุงประกาศฉบับที่ 36 โดยเน้นที่วิธีการประเมินมูลค่า

นั่นเป็นหนึ่งในเหตุผลที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพิ่งออกเอกสารขอให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเสนอนายกรัฐมนตรีพิจารณาและสั่งการจัดตั้งคณะทำงานซึ่งประกอบด้วยสมาชิกจากกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กระทรวงก่อสร้าง กระทรวงการคลัง และกระทรวงและสาขาที่เกี่ยวข้อง เพื่อสนับสนุนและชี้นำจังหวัด บิ่ญถ่วน ในการกำหนดราคาที่ดินโดยทั่วไป และโดยเฉพาะในโครงการศูนย์การท่องเที่ยวโอเชียนแวลลีย์ ปัจจุบัน รัฐบาลกลางได้ออกเอกสารตกลงที่จะสนับสนุนบิ่ญถ่วนในการประเมินราคาที่ดินเฉพาะในโครงการโนวาเวิลด์ ฟานเทียต...

นอกจากนี้ ตัวแทนจากกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ระบุว่า การประเมินราคาที่ดินในเขตอุตสาหกรรมนั้นง่ายกว่าที่ NovaWorld Phan Thiet อย่างไรก็ตาม ในสถานการณ์ปัจจุบัน จำเป็นต้องมีการคำนวณราคาที่ชัดเจนจากรัฐบาลกลางเพื่อให้เกิดความมั่นใจมากขึ้น และโดยเร็วที่สุด อุปสรรคที่เกี่ยวข้องกับราคาที่ดินของโครงการขนาดใหญ่ในจังหวัดจะได้รับการแก้ไข

รายงานอย่างเป็นทางการที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดส่งถึงกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ยังได้เน้นย้ำว่างานประเมินราคาที่ดินในปัจจุบันมีความซับซ้อนมาก เนื่องจากเกี่ยวข้องกับหลายภาคส่วนและสาขาที่ควบคุมพารามิเตอร์ต่างๆ เช่น การลงทุน การวางแผน การก่อสร้าง ที่ดิน การเงิน การธนาคาร การตลาด... ซึ่งกำหนดให้ผู้ดำเนินการต้องมีความรู้และประสบการณ์ทั่วไปในหลากหลายสาขา เพื่อให้เข้าใจเนื้อหาของวิธีการประเมินราคาอย่างถ่องแท้ เพื่อนำไปปฏิบัติ ประเมินราคา และประเมินผลได้อย่างเหมาะสม ในขณะเดียวกัน บุคลากรของภาคทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมของจังหวัดยังไม่มีประสบการณ์เฉพาะด้าน เช่น ราคา การเงิน การก่อสร้าง... มากนัก เพื่อตอบสนองความต้องการของงานประเมินราคาที่ซับซ้อนในปัจจุบัน ดังนั้น คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจึงเสนอให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเสนอนายกรัฐมนตรีให้พิจารณาและสั่งการจัดตั้งคณะทำงานเพื่อสนับสนุนและชี้นำจังหวัดบิ่ญถ่วนในการกำหนดราคาที่ดินโดยทั่วไป และโดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการศูนย์การท่องเที่ยวโอเชียนแวลลีย์ เพื่อให้โครงการต่างๆ สามารถดำเนินการ ดำเนินการ และพัฒนาเศรษฐกิจ สังคม ท้องถิ่นได้อย่างรวดเร็ว

แหล่งที่มา