ที่อยู่อาศัยให้เช่า: ความท้าทายที่ใหญ่ที่สุดของเมืองสมัยใหม่

VTV.vn - เมื่อคนหนุ่มสาวต้องใช้เงินส่วนใหญ่ไปกับค่าเช่าบ้าน แรงกดดันนั้นไม่ได้จำกัดอยู่แค่เรื่องประกันสังคม แต่ยังส่งผลกระทบต่อการเติบโตในระยะยาวด้วย

เรื่องราวการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของชาวสเปนรุ่นใหม่

ในหลาย ประเทศ ที่อยู่ อาศัยให้เช่าราคาไม่แพงกำลังกลายเป็นส่วนประกอบสำคัญของนโยบายสวัสดิการในเมือง จากข้อมูลของคณะกรรมาธิการยุโรป (EC) เมื่อปีที่แล้ว พบว่าประมาณ 31-32% ของประชากรยุโรปอาศัยอยู่ในที่พักอาศัยแบบเช่า แนวโน้มรายปีแสดงให้เห็นถึงการเพิ่มขึ้นของจำนวนผู้เช่าในยุโรป โดยการเช่ากำลังกลายเป็นรูปแบบการอยู่อาศัยระยะยาวมากกว่าชั่วคราว โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ๆ

สหภาพยุโรปรายงานว่าจำนวนที่พักให้เช่าระยะสั้นเพิ่มขึ้น 93% ระหว่างปี 2018 ถึง 2024 อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ตลาดที่พักให้เช่าระยะสั้นเข้าถึงได้อย่างแท้จริง ความท้าทายไม่ได้อยู่ที่จำนวนอพาร์ตเมนต์ที่มีอยู่เท่านั้น แต่ยังอยู่ที่ช่องว่างที่กว้างขึ้นระหว่างรายได้ของคนทำงานรุ่นใหม่กับราคาค่าเช่าด้วย สเปนเป็นตัวอย่างที่ชัดเจนในเรื่องนี้

ถึงแม้ว่าโซรายา ฟาคีร์จะมีอายุ 30 ปีและมีงานที่มั่นคงแล้ว เธอก็ยังไม่สามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่เป็นอิสระอย่างแท้จริงในมาดริดได้ สำหรับคนหนุ่มสาวชาวสเปนหลายคน ความเป็นอิสระทางการเงินไม่ได้หมายถึงความสามารถในการใช้ชีวิตอย่างอิสระอีกต่อไป

โซรายา ฟาคีร์ พนักงานออฟฟิศคนหนึ่งกล่าวว่า "ฉันคิดว่าคนวัยเดียวกับฉันหลายคนไม่มีเงินพอที่จะอยู่คนเดียวได้ หรือไม่ก็อยู่คนเดียวได้ในสภาพที่แย่มาก ๆ แม้จะมีงานทำและชีวิตที่มั่นคงแล้ว อายุ 30 ปีก็ยังไม่มีที่อยู่ที่เป็นของตัวเองอย่างแท้จริง ต้องแชร์บ้านกับคนแปลกหน้า จ่ายค่าเช่าแพงมาก และเหลือเงินไม่พอใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน วางแผนอนาคตไม่ได้ เพราะไม่มีเงินพอ"

เมื่อสุดสัปดาห์ที่ผ่านมา ผู้เช่าและผู้ที่กำลังมองหาบ้านหลายพันคนได้ออกมาประท้วงบนท้องถนนในกรุงมาดริด สโลแกนของพวกเขานั้นเรียบง่าย คือ "เราทนไม่ไหวอีกต่อไปแล้ว"

“พวกเราเหนื่อยหน่ายกับการต้องทนอยู่ในสถานการณ์แบบนี้ โดยไม่ได้รับสวัสดิการใดๆ และเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงที่สุดจากพฤติกรรมเก็งกำไรของคนเพียงไม่กี่คน เราอยากให้ราคาบ้านลดลง” โซรายา ฟาคีร์ พนักงานออฟฟิศกล่าว

จากข้อมูลของยูโรสแตท คาดการณ์ว่าค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยในสเปนจะเพิ่มขึ้นเกือบ 13% ภายในสิ้นปี 2025 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน ในขณะเดียวกัน ปริมาณที่อยู่อาศัยให้เช่าของภาครัฐยังคงมีจำกัดมาก สเปนมีที่อยู่อาศัยให้เช่าของภาครัฐน้อยกว่า 2% ของปริมาณที่อยู่อาศัยทั้งหมด ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของ OECD ที่ 7% อย่างมาก ตัวเลขนี้อยู่ที่ 14% ในฝรั่งเศส 16% ในสหราชอาณาจักร และสูงถึง 34% ในเนเธอร์แลนด์

ราลูคา บูเดียน รองผู้อำนวยการของศูนย์สังเกตการณ์ที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ (ESADE) กล่าวว่า "สเปนไม่เคยสร้างกองทุนที่อยู่อาศัยให้เช่าของภาครัฐที่มั่นคงเลย เรามีเพียงประมาณ 2% เท่านั้น ในขณะที่หลายประเทศสามารถมีได้ถึง 20% หรือ 30%"

นางบุเดียนกล่าวว่า ปัญหาดังกล่าวทวีความรุนแรงขึ้นอีกเนื่องจากการกระจุกตัวของประชากรในเมืองใหญ่ การให้เช่าที่พัก สำหรับนักท่องเที่ยว และที่พักอาศัยตามฤดูกาลทำให้ปริมาณที่อยู่อาศัยในตลาดลดลง และค่าจ้างไม่สามารถตามทันราคาบ้านที่สูงขึ้นได้

รัฐบาล สเปนอนุมัติแผนมูลค่า 7 พันล้านยูโรเพื่อแก้ไขวิกฤตที่อยู่อาศัย แผนนี้เพิ่มการลงทุนภาครัฐในด้านที่อยู่อาศัยเป็นสามเท่าในอีกสี่ปีข้างหน้า โดยประมาณ 40% จะถูกจัดสรรเพื่อขยายอุปทานที่อยู่อาศัยของรัฐ 30% สำหรับการปรับปรุงบ้าน รวมถึงการปรับปรุงประสิทธิภาพด้านพลังงานและการก่อสร้างในพื้นที่ที่มีประชากรเบาบาง ส่วนที่เหลือจะเป็นเงินอุดหนุน โดยเน้นที่กลุ่มคนหนุ่มสาว

ค่าเช่าที่พักอาศัยที่สูงขึ้นและรายได้ที่ไม่ทันกับการเปลี่ยนแปลง ทำให้คนหนุ่มสาวชาวสเปนจำนวนมาก แม้แต่ผู้ที่มีงานมั่นคงแล้ว ก็ยังใช้ชีวิตอย่างอิสระและวางแผนอนาคตได้ยาก

นโยบายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมราคาประหยัดในเวียนนา

เรื่องราวของสเปนแสดงให้เห็นว่า การสนับสนุนที่อยู่อาศัยให้เช่าไม่ได้หมายถึงแค่การสร้างอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นเท่านั้น แต่ยังเกี่ยวกับการที่ประเทศจะปรับสมดุลระหว่างรายได้ ค่าเช่า และสิทธิในการดำรงชีวิตอย่างอิสระสำหรับคนรุ่นใหม่ที่เป็นแรงงานได้อย่างไร

ในกรุงเวียนนา เมืองหลวงของออสเตรีย รัฐบาลดูเหมือนจะใกล้บรรลุเป้าหมายนี้แล้ว ด้วยรูปแบบการเช่าที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

จากการศึกษาของ Deloitte พบว่า โดยเฉลี่ยแล้ว ผู้เช่าในเวียนนาจ่ายค่าเช่าเพียงประมาณหนึ่งในสามของค่าเช่าที่จ่ายในลอนดอน ปารีส หรือดับลิน สาเหตุส่วนหนึ่งนั้นค่อนข้างง่าย นั่นคือ ที่อยู่อาศัยสาธารณะเป็นของเมือง

กรุงเวียนนามีที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมประมาณ 220,000 ยูนิต หนึ่งในสี่ของประชากรเวียนนาเป็นผู้เช่าที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม และหากรวมที่อยู่อาศัยแบบสหกรณ์ประมาณ 200,000 ยูนิตที่สร้างด้วยเงินอุดหนุนจากรัฐ ตัวเลขนี้จะเกิน 50% ของประชากรทั้งหมด

ในกรุงเวียนนา เป็นที่ทราบกันดีว่าคนหนุ่มสาวที่มีรายได้ปานกลางสามารถเช่าอพาร์ตเมนต์สองห้องนอนใกล้ใจกลางเมืองได้ในราคาต่ำกว่า 600 ยูโรต่อเดือน เบื้องหลังความสำเร็จนี้คือปรัชญาการพัฒนาเมืองที่เวียนนาได้ยึดถือมาเกือบศตวรรษ

เป็นเวลาหลายปีที่เวียนนาได้รับการจัดอันดับจากนิตยสาร The Economist ให้เป็นเมืองที่น่าอยู่ที่สุดในโลก ปัจจัยสำคัญประการหนึ่งคือนโยบายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมขนาดใหญ่ ซึ่งช่วยให้ราคาค่าเช่าในใจกลางเมืองอยู่ในระดับที่คนส่วนใหญ่สามารถจ่ายได้

แตกต่างจากหลายประเทศที่ให้ความสำคัญกับที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยเท่านั้น เวียนนาพยายามรักษาสัดส่วนผู้อยู่อาศัยจากหลากหลายชนชั้นทางสังคมไว้ นักเรียน นักศึกษา คนทำงานรุ่นใหม่ และสมาชิกชนชั้นกลาง สามารถเข้าถึงระบบนี้ได้หากตรงตามข้อกำหนดด้านรายได้เบื้องต้น

ปรัชญาดังกล่าวเริ่มเป็นรูปเป็นร่างขึ้นหลังสงครามโลกครั้งที่หนึ่ง เมื่อเวียนนาเผชิญกับวิกฤตที่อยู่อาศัยอย่างรุนแรง เมืองนี้ใช้รายได้จากภาษีสินค้าฟุ่มเฟือยเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยหลายหมื่นยูนิตภายในเวลาไม่ถึงสองทศวรรษ

เป็นที่น่าสังเกตว่าเวียนนาไม่ได้มองว่าที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเป็นเพียงวิธีแก้ปัญหาชั่วคราว แต่เมืองนี้ยังคงรักษาพื้นที่สาธารณะสำรองไว้สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงอย่างต่อเนื่อง กว่า 40 ปีที่แล้ว เวียนนาได้จัดตั้งกองทุนเพื่อการจัดซื้อที่ดินและการพัฒนาเมือง ซึ่งปัจจุบันถือครองที่ดินประมาณ 3 ล้านตารางเมตรโดยเฉพาะสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

ในปี 2019 เวียนนาได้ออกกฎระเบียบเพิ่มเติม โดยกำหนดให้โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ทั้งหมดต้องจัดสรรพื้นที่ประมาณสองในสามให้กับอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด นอกจากนี้ ตั้งแต่ปี 2015 เมืองเวียนนาได้เริ่มโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอีกครั้งหลังจากหยุดชะงักไปนานกว่าทศวรรษ โดยเฉพาะในปี 2024 งบประมาณที่จัดสรรให้กับภาคส่วนนี้สูงถึงกว่า 557 ล้านยูโร

ท่ามกลางราคาค่าเช่าที่พุ่งสูงขึ้นในหลายเมืองใหญ่ทั่วโลก เวียนนาแสดงให้เห็นถึงแนวทางที่แตกต่างออกไป โดยมองว่าที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงไม่ใช่เพียงแค่นโยบายสวัสดิการ แต่เป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์ในการรักษาเสถียรภาพทางสังคมและสร้างความยั่งยืนทางเศรษฐกิจของเมืองในระยะยาว

หลายประเทศมองว่าที่อยู่อาศัยให้เช่าราคาไม่แพงเป็นกุญแจสำคัญต่อเสถียรภาพทางสังคม การเติบโตอย่างยั่งยืน และการดึงดูดแรงงานรุ่นใหม่

สิงคโปร์: ที่อยู่อาศัยเป็นเครื่องมือสำคัญในการสร้างเสถียรภาพทางสังคม

ในขณะเดียวกัน ในประเทศแถบเอเชียอย่างสิงคโปร์ ที่อยู่อาศัยไม่ใช่แค่เรื่องอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ประเทศเกาะแห่งนี้มองว่าที่อยู่อาศัยให้เช่าเป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์ในการสร้างเสถียรภาพให้กับสังคมและรักษาชนชั้นกลางในเมืองไว้

ปัจจุบัน ชาวสิงคโปร์เกือบ 80% อาศัยอยู่ในโครงการบ้านจัดสรรของรัฐบาลที่บริหารจัดการโดยคณะกรรมการพัฒนาที่อยู่อาศัย (HDB) โครงการบ้านจัดสรรเหล่านี้มักบูรณาการเข้ากับระบบรถไฟฟ้า MRT (รถไฟฟ้าขนส่งมวลชน) โรงเรียน โรงอนุบาล ศูนย์อาหาร และศูนย์การจ้างงาน ทำให้เกิดเป็นชุมชนเมืองที่สมบูรณ์แบบ

ในปี 2025 สิงคโปร์ยังคงขยายการสนับสนุนผู้ซื้อบ้านครั้งแรกและครอบครัวรุ่นใหม่ท่ามกลางค่าครองชีพและราคาบ้านที่สูงขึ้น รัฐบาลเชื่อว่าการเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงมีความเชื่อมโยงโดยตรงกับอัตราการเกิด ความมั่นคงทางสังคม และความสามารถในการรักษาแรงงานรุ่นใหม่ในเมือง

สำหรับสิงคโปร์ ที่อยู่อาศัยไม่ใช่แค่สินทรัพย์ที่จะสะสมเท่านั้น แต่ยังเป็นเครื่องมือในการรักษาคุณภาพชีวิตและความสามารถในการแข่งขันทางเศรษฐกิจในระยะยาวอีกด้วย

ความท้าทายระยะยาวของตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่า

แม้จะมีแนวทางที่แตกต่างกัน แต่เวียนนาและสิงคโปร์มีจุดร่วมกันคือ ทั้งสองเมืองมองว่าที่อยู่อาศัยเป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์สร้างเสถียรภาพทางสังคมในระยะยาว อย่างไรก็ตาม สำหรับเมืองอื่นๆ อีกหลายแห่ง การรักษาราคาที่อยู่อาศัยให้เหมาะสมยังคงเป็นปัญหาที่ซับซ้อนและมีข้อแลกเปลี่ยนที่สำคัญ เหตุใดจึงเป็นเช่นนั้น?

เห็นได้ชัดว่า หากปล่อยให้ตลาดนี้ไม่มีการควบคุม ผู้มีรายได้น้อยและคนทำงานรุ่นใหม่จะไม่มีทรัพยากรทางการเงินเพียงพอที่จะเข้าถึงที่อยู่อาศัยให้เช่าได้ อย่างไรก็ตาม หากการแทรกแซงมากเกินไปในเรื่องการกำหนดเพดานราคาเช่าเป็นการปกป้องเจ้าของบ้านมากเกินไป ในระยะยาวอาจนำไปสู่ผลกระทบหลายประการ ประการแรก เจ้าของบ้านอาจไม่ต้องการให้เช่าระยะยาวอีกต่อไป แต่หันไปให้เช่าระยะสั้นที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่า และประการที่สอง ธุรกิจอาจลังเลที่จะลงทุนในการก่อสร้างในกลุ่มนี้

ในแต่ละปี มีนักท่องเที่ยวประมาณ 20 ล้านคนหลั่งไหลไปยังบาร์เซโลนา ประเทศสเปน ทำให้ที่นี่เป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางที่มีผู้เยี่ยมชมมากที่สุดในยุโรป แต่การหลั่งไหลของนักท่องเที่ยวก็มาพร้อมกับแรงกดดันที่เพิ่มขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัย

ในย่านบาร์เซโลเนตาใกล้ท่าเรือ ผู้อยู่อาศัยหลายคนเชื่อว่าอพาร์ตเมนต์ต่างๆ กำลังค่อยๆ เปลี่ยนไปเป็นที่พักระยะสั้นสำหรับนักท่องเที่ยวแทนที่จะเป็นที่พักให้เช่าระยะยาวสำหรับคนในท้องถิ่น

เอสเธอร์ จอร์เกรา ชาวเมืองบาร์เซโลนา กล่าวว่า "เห็นได้ชัดว่าเมืองนี้แออัดเกินไป และสร้างแรงกดดันให้กับคนท้องถิ่นในเรื่องค่าเช่า เราต้องการนักท่องเที่ยวน้อยลง แต่ต้องเป็นแบบมีระเบียบและมีประสิทธิภาพอย่างแท้จริง"

เจ้าหน้าที่ของบาร์เซโลนากล่าวว่า ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีการปิดอพาร์ตเมนต์ให้เช่าสำหรับนักท่องเที่ยวอย่างผิดกฎหมายไปแล้วเกือบ 10,000 แห่ง อย่างไรก็ตาม การควบคุมนั้นไม่ใช่เรื่องง่าย

ฮวน เจ้าหน้าที่ตรวจสอบที่อยู่อาศัยในบาร์เซโลนา กล่าวว่า "หากถูกจับได้ เจ้าของอพาร์ตเมนต์ให้เช่าขนาดเล็กหลายรายจะหยุด แต่สำหรับเจ้าของรายใหญ่ที่ครอบครองอพาร์ตเมนต์ 10, 15 หรือแม้แต่ 60 แห่งทั่วบาร์เซโลนา พวกเขาไม่กังวลมากนักเกี่ยวกับค่าปรับ 60,000 ยูโร เพราะพวกเขาสามารถชดเชยเงินจำนวนนั้นได้อย่างรวดเร็วจากอพาร์ตเมนต์อื่นๆ"

บาร์เซโลนาเป็นตัวอย่างที่แสดงให้เห็นถึงความเป็นจริงที่กำลังเกิดขึ้นในหลายเมืองใหญ่ นั่นคือ อพาร์ตเมนต์ในเมืองไม่ได้เป็นเพียงแค่ที่อยู่อาศัยอีกต่อไป แต่กำลังกลายเป็นสินทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการท่องเที่ยวและผู้มีรายได้สูงจากต่างประเทศ นี่จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมความท้าทายในการรักษาค่าเช่าที่อยู่อาศัยให้เหมาะสมสำหรับคนทำงานรุ่นใหม่จึงซับซ้อนกว่าการสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเพียงอย่างเดียว

จากยุโรปถึงเอเชีย เห็นได้ชัดว่ารัฐบาลหลายประเทศกำลังค่อยๆ เปลี่ยนมุมมองต่อตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่า ในอดีต ที่อยู่อาศัยถูกมองว่าเป็นสินทรัพย์ที่ควรเป็นเจ้าของและสะสม แต่ปัจจุบันจำนวนประเทศที่มองว่าการเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงเป็นสิ่งสำคัญต่อเสถียรภาพทางสังคมในระยะยาว ผลผลิตแรงงาน และความสามารถในการแข่งขันของเมืองเพิ่มมากขึ้น

เมื่อคนหนุ่มสาวต้องใช้เงินส่วนใหญ่ไปกับค่าเช่าบ้าน ทำให้พวกเขาเก็บออมเงิน สร้างครอบครัว และมีบุตรได้ยาก ในเศรษฐกิจเมืองสมัยใหม่ ปัญหาเรื่องที่อยู่อาศัยให้เช่าจึงไม่ใช่แค่เรื่องของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อีกต่อไป แต่กำลังกลายเป็นปัญหาที่ส่งผลต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจมากขึ้นเรื่อยๆ

ที่มา: https://vtv.vn/nha-cho-thue-thach-thuc-lon-nhat-cua-cac-do-thi-hien-dai-100260527104210293.htm