“รวมตัว” สู่ศูนย์กลางธุรกรรมสิทธิการใช้ที่ดิน
กระทรวงก่อสร้าง นายกรัฐมนตรีมอบหมายให้กระทรวงนี้ประสานงานกับกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (TN-MT) เพื่อศึกษาการจัดตั้งพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และพื้นที่ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดิน ในระหว่างดำเนินการตามคำสั่งนี้ กระทรวงตระหนักว่าการรวมพื้นที่ซื้อขายทั้งสองเข้าด้วยกันเป็นศูนย์ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินจะช่วยให้สามารถดำเนินการซื้อขายและให้สิทธิการใช้ที่ดินและที่อยู่อาศัยได้พร้อมกัน ลดขั้นตอนการบริหารงานและลดระยะเวลาในการดำเนินการ
ผู้เชี่ยวชาญหลายคนกังวลว่าการผนวกรวมพื้นที่ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินเข้ากับพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อาจทำให้เกิดภาระมากเกินไป
ศูนย์แห่งนี้จะบูรณาการระบบฐานข้อมูลของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อดำเนินการ 3 งานหลัก ได้แก่ การจัดการธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ การจัดการการจัดเก็บภาษี และการออกใบรับรองการใช้ที่ดินและที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์ที่เข้าสู่ตลาดซื้อขายจะต้องมีการประเมิน ตรวจสอบ และปฏิบัติตามกฎหมายก่อนที่จะจดทะเบียน ประกาศ และซื้อขาย ซึ่งจะช่วยป้องกันการทำธุรกรรมฉ้อโกง ปราบปรามการขาดทุนทางภาษี และสร้างสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ดี...
ศูนย์ดำเนินการภายใต้กลไกแบบเบ็ดเสร็จ เพิ่มการใช้ระบบเทคโนโลยีสารสนเทศ สร้างเงื่อนไขที่สะดวกสำหรับผู้คนและธุรกิจ ผู้ขายและผู้ซื้อดำเนินการแจ้งข้อมูลการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และส่งคำขอโอนกรรมสิทธิ์ออนไลน์ หลังจากผ่านการตรวจสอบแล้ว 2 วันทำการ ผู้ซื้อจะได้รับข้อความว่าการตรวจสอบได้รับการอนุมัติ และสามารถนัดหมายเข้ามาที่ศูนย์เพื่อรับหนังสือรับรองความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (หนังสือปกแดง) หลังจากนั้น ต้องไปศูนย์เพียงครั้งเดียวเพื่อดำเนินการตามขั้นตอนทั้งหมด
กระทรวงก่อสร้างถือว่านี่เป็นแนวทางในการสร้างสรรค์นวัตกรรมใหม่ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกัน ศูนย์แห่งนี้จะเป็นพื้นฐานในการพัฒนาแอปพลิเคชัน บริหารจัดการธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ให้สอดคล้องกับความเป็นจริง ลดขั้นตอนการบริหาร ต้นทุน และเวลา ส่งเสริมการพัฒนาระบบอุตสาหกรรมดิจิทัล ส่งเสริมการประชาสัมพันธ์และความโปร่งใสของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ศูนย์แห่งนี้มีข้อได้เปรียบในการพัฒนาและบูรณาการระบบข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แบบซิงโครนัส ซึ่งรวมถึงข้อมูลที่อยู่อาศัยและตลาด ข้อมูลที่ดินและภาษี สร้างพื้นฐานสำหรับการเสนอกลไกนโยบายที่สมบูรณ์เพื่อส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้แข็งแรงและมั่นคง จัดการธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างรวดเร็วและมีประสิทธิภาพ มอบใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินให้กับองค์กรและบุคคล มีส่วนสนับสนุนในการปรับปรุงคุณภาพบริการสาธารณะ...
นักเศรษฐศาสตร์ Ngo Tri Long กล่าวว่าอสังหาริมทรัพย์รวมถึงที่ดินและทรัพย์สินบนที่ดิน ดังนั้น จึงสมเหตุสมผลที่จะรวมและจัดตั้งศูนย์ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินแห่งเดียว ศูนย์ดังกล่าวมีระเบียบปฏิบัติเฉพาะที่จะช่วยให้ข้อมูลเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์เปิดเผยต่อสาธารณะและโปร่งใส ในเวลาเดียวกัน การจัดการและธุรกรรมของประชาชนก็สะดวกยิ่งขึ้นด้วย ด้วยเหตุนี้ ธุรกรรมการจัดการจึงรวมศูนย์อยู่ที่จุดเดียว และช่วยให้การจัดการการจัดเก็บภาษีมีความโปร่งใส หลีกเลี่ยงการปกปิดข้อมูลราคาและการฉ้อโกงภาษี
มีการบำรุงรักษาควบคู่กับการแลกเปลี่ยนส่วนตัวหรือไม่?
นายเหงียน วัน เฮา กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อาเซียน โฮลดิ้งส์ กล่าวว่า ในประเทศต่างๆ เช่น สิงคโปร์ อสังหาริมทรัพย์สามารถซื้อขายได้ในทุกรูปแบบ เช่น ผ่านพื้นที่ซื้อขาย ผ่านนายหน้า หรือซื้อขายเอง โดยต้องลงทะเบียนกับทางการทั้งหมด เพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียภาษีและการบริหารจัดการที่โปร่งใส สิงคโปร์จึงมีระบบข้อมูลธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่โปร่งใส ซึ่งเปิดให้สาธารณชนเข้าถึงได้บนพอร์ทัลข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ของ รัฐบาล เพื่อให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายสามารถอ้างอิงและกำหนดราคาซื้อขายที่เหมาะสมที่สุดได้ ด้วยเหตุนี้ รัฐจึงจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องที่ถูกต้องและเพียงพอ เพื่อป้องกันการสูญเสีย นอกจากนี้ ความโปร่งใสยังทำให้ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาผิดปกติได้รับการตรวจสอบและตรวจสอบ
หรือเช่นเดียวกับในประเทศจีน อสังหาริมทรัพย์ในตลาดรองก็ซื้อขายผ่านชั้นซื้อขายเอกชน ไม่ใช่ชั้นซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แบบรวมศูนย์ที่บริหารจัดการโดยรัฐบาล สำหรับโครงการใหม่ การซื้อขายผ่านชั้นซื้อขายจึงเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อเพิ่มความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการ รวมถึงเชื่อมต่อกับธนาคารได้ง่ายเมื่อต้องปล่อยเงินกู้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากมีความรับผิดชอบร่วมกันกับเจ้าของโครงการ ชั้นซื้อขายจึงต้องเพิ่มความรับผิดชอบในการประเมินบันทึกทางกฎหมายและการเงินของนักลงทุนเพื่อให้คำแนะนำแก่ลูกค้า จากฐานข้อมูลระดับชาติ ธนาคารสามารถมีพื้นฐานในการตัดสินใจได้อย่างง่ายดายว่าจะปล่อยกู้ให้ผู้กู้เพื่อซื้อบ้านหลังแรกหรือหลังที่สอง เนื่องจากการซื้อบ้านหลังที่สองมักมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า รวมถึงข้อกำหนดด้านเงินสดที่เข้มงวดมากมาย
ในประเทศจีน ที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยในมณฑลและเมืองส่วนใหญ่ต้องถูกประมูลผ่านเครือข่ายการประมูลสาธารณะของรัฐเพื่อให้เกิดความโปร่งใส ฐานข้อมูลขนาดใหญ่ของอสังหาริมทรัพย์และข้อมูลประชาชนถูกเชื่อมโยงกันมากขึ้นทั่วประเทศ ซึ่งช่วยให้ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใสมากขึ้นอย่างมีประสิทธิผล ดังนั้น นายเหงียน วัน เฮาจึงเชื่อว่าหากมีการจัดตั้งศูนย์ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินของรัฐแล้ว ก็ควรอนุญาตให้มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของเอกชนในปัจจุบันได้
สนับสนุนการบูรณาการพื้นที่ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินกับพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในศูนย์กลางซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดิน เนื่องจากตามที่ทนายความ Truong Thanh Duc กล่าว อสังหาริมทรัพย์รวมถึงที่ดิน บ้าน และสินทรัพย์บนที่ดิน ดังนั้นการทำธุรกรรมทั้งหมดจึงสามารถรวมศูนย์อยู่ในที่เดียวได้
แต่ทนายความ Duc เสนอว่าจำเป็นต้องชี้แจงมุมมองว่านอกจากศูนย์นี้แล้ว ประเทศทั้งประเทศยังมีพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทอื่นอีกหลายพันแห่ง ดังนั้นจึงจำเป็นต้องปล่อยให้พื้นที่เหล่านี้ดำรงอยู่ต่อไป ในทำนองเดียวกัน ศูนย์ประมูลของรัฐและเอกชนต่างก็ดำเนินงานเพราะนี่คือตลาด อสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าประเภทหนึ่ง รัฐบาลไม่สามารถแทนที่งานของตลาดในการจัดการธุรกรรมสินค้าสำหรับทุกคนได้ แต่ควรจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ธุรกรรมที่ดินสาธารณะ ฯลฯ เท่านั้น ส่วนที่เหลือต้องส่งเสริมพื้นที่ซื้อขายของธุรกิจเพื่อให้ตลาดดำเนินงานอย่างเปิดเผยแต่ยังแข่งขันได้ด้วย นอกจากนี้ เป็นไปไม่ได้ที่จะมุ่งเน้นที่ศูนย์เพียงแห่งเดียวต่อจังหวัด แต่ต้องกระจายอำนาจและจัดตั้งสาขาในเขตต่างๆ เพื่ออำนวยความสะดวกให้ผู้คนลงทะเบียนและทำการเปลี่ยนแปลงเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงของที่อยู่อาศัย ที่ดิน ฯลฯ
ความกลัวความแออัด
ดร. เหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ให้ความเห็นว่าข้อเสนอของกระทรวงก่อสร้างนั้นดี เหมาะสมกับสภาพตลาดปัจจุบันที่ขาดข้อมูลนำเข้า อย่างไรก็ตาม ข้อเสียของปัญหานี้ต้องได้รับการวิเคราะห์อย่างรอบคอบเช่นกัน หากศูนย์บริการสาธารณะแห่งนี้ดำเนินการงานพร้อมกัน เช่น ธุรกรรม การจัดเก็บภาษี และการออกหนังสือสีชมพู ก็จะทำให้เกิดแรงกดดันอย่างมากในกระบวนการแก้ปัญหา
เพราะปัจจุบันในตลาดมีบริษัทและห้างร้านอสังหาฯ หลายพันหรือแม้แต่หลายหมื่นแห่งที่ทำหน้าที่นี้ หากตอนนี้มอบหมายให้เฉพาะจุดศูนย์กลางเดียวคือหน่วยงานของรัฐ ก็จะทำให้เกิดความแออัดได้ง่าย เช่น คนทำการซื้อขายเสร็จเรียบร้อยแล้ว แต่เมื่อไปที่สำนักงานที่ดินระดับอำเภอเพื่อดำเนินการเปลี่ยนชื่อ จะต้องใช้เวลานานหลายสิบวันกว่าจะได้เอกสารคืน
ทนายความ Tran Manh Cuong จากสมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ กังวลว่าการจัดตั้งศูนย์บริการสาธารณะระดับจังหวัดที่รวมพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เข้าเป็นหนึ่งนั้นทำได้ยากและดูเหมือนว่าจะรับภาระมากเกินไป เนื่องจากในประเทศต่างๆ ทั่วโลก พื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ได้รับการลงทุนและบริหารจัดการโดยบุคคลธรรมดา ปัจจุบัน สำนักงานที่ดินในนครโฮจิมินห์หรือกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเพียงแห่งเดียวที่รับผิดชอบในการออกสมุดสีชมพูเล่มแรก อัปเดตการขาย เปลี่ยนแปลง... ล้วนแต่รับภาระหนักและล่าช้าเสมอ หากรัฐจัดการการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ด้วย การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะประสบความสำเร็จได้ยากอย่างแน่นอน
ตามที่ทนายความ Cuong กล่าว เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการอย่างโปร่งใส จำเป็นต้องอัปเดตข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ของประชาชนในฐานข้อมูลขนาดใหญ่ที่กระทรวงความมั่นคงสาธารณะกำลังดำเนินการในโครงการเพื่อบูรณาการเข้ากับบัตรประจำตัวประชาชน เมื่อบูรณาการเข้ากับข้อมูลขนาดใหญ่แล้ว ข้อมูลทั้งหมดเกี่ยวกับการขายและการซื้ออสังหาริมทรัพย์ รวมถึงราคา เวลาทำธุรกรรม และแม้แต่ประวัติการก่อสร้างและซ่อมแซมบ้านก็จะถูกเปิดเผยต่อสาธารณะ รัฐบาลไม่จำเป็นต้องจัดตั้งพื้นที่ซื้อขายแบบบูรณาการ บางทีอาจควรจัดตั้งพื้นที่ซื้อขายที่ดินที่โปร่งใสอย่างแท้จริงเพื่อประมูลที่ดินสาธารณะ
“ปัจจุบันมีกฎหมายเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นรัฐจึงต้องจัดการธุรกรรมให้ถูกต้องเท่านั้น การซื้อขายต้องดำเนินการตามกฎของตลาด รัฐไม่ควรแทรกแซงมากเกินไป เพราะหากแทรกแซงมากเกินไปด้วยคำสั่ง รัฐจะสูญเสียธรรมชาติของตลาด ไม่เพียงเท่านั้น หากรัฐจัดตั้งพื้นที่ซื้อขาย ก็ไม่แน่ใจว่าจะประสบความสำเร็จหรือไม่ หากธุรกิจขาดทุน งบประมาณของรัฐจะต้องใช้เงินเพื่อชดเชย” ทนาย Tran Minh Cuong กล่าว
นักเศรษฐศาสตร์ Ngo Tri Long กล่าวว่าเพื่อหลีกเลี่ยงความแออัดและภาระงานที่เกินกำลัง ศูนย์ดังกล่าวอยู่ภายใต้คณะกรรมการประชาชนจังหวัด แต่สามารถกระจายอำนาจและมอบหมายให้เขตและเทศมณฑลดำเนินการได้ คล้ายกับการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินในปัจจุบัน ซึ่งจะช่วยให้ประชาชนกรอกเอกสารและขั้นตอนการทำธุรกรรมที่ดินและที่อยู่อาศัยได้สะดวกยิ่งขึ้น เนื่องจากในความเป็นจริง บริการสาธารณะออนไลน์จำนวนมาก แม้จะประกาศว่าจะดำเนินการทางออนไลน์แล้ว แต่ยังคงต้องให้ประชาชนมายื่นเอกสารต้นฉบับด้วยตนเอง โดยเฉพาะในภาคส่วนที่ดิน มีเอกสารและบันทึกจำนวนมากและยังไม่ได้แปลงเป็นดิจิทัลทั้งหมด ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมอบอำนาจและมอบหมายให้เขตและเทศมณฑลต่างๆ ดำเนินการแทนศูนย์ธุรกรรม โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ๆ เช่น นครโฮจิมินห์ ซึ่งมักมีการทำธุรกรรมจำนวนมาก เพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้ศูนย์มีภาระงานเกินกำลังและประชาชนต้องรอเป็นเวลานานเกินไป
การเสริมระเบียงกฎหมายในการทำธุรกรรม
รองปลัดกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เล มินห์ หงัน เสนอให้สร้างแบบจำลองสองแบบ ได้แก่ ศูนย์กลางของรัฐและศูนย์กลางธุรกิจ เพื่อใช้ประโยชน์จากพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน เพื่อหลีกเลี่ยงการสร้างความไม่มั่นคงทางการเมืองและสังคม พร้อมกันนี้ เขายังเสนอให้กระทรวงก่อสร้างเสริมกรอบกฎหมายเกี่ยวกับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ธุรกรรมสิทธิการใช้ที่ดิน ตลอดจนระเบียบเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ดิน การรับรองเอกสาร เพื่อเสนอแก้ไขเพิ่มเติม กระทรวงก่อสร้างยังต้องประเมินการดำเนินงานของพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (ปริมาณ รูปแบบ ขอบเขตการดำเนินการ) และผลลัพธ์และการดำเนินการของธุรกรรมสิทธิการใช้ที่ดินในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
บุคคลธรรมดาควรตั้งพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือไม่?
เวียดนามสามารถจัดตั้งพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ได้เหมือนตลาดหลักทรัพย์ แต่ไม่ทราบว่าจะมีประสิทธิภาพแค่ไหน และอาจทำให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายไม่สะดวก เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ไม่เหมือนหุ้น อสังหาริมทรัพย์ได้แก่ บ้านและที่ดิน ในบ้านมีอพาร์ทเมนท์ ทาวน์เฮาส์ อพาร์ทเมนท์สำหรับนักท่องเที่ยว อพาร์ทเมนท์สำหรับสำนักงาน ในที่ดินมีแปลงที่ดิน ที่ดินเกษตร ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยในชนบท ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยในเมือง ฯลฯ
ในสหรัฐฯ รัฐบาลเป็นผู้ดำเนินการตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนตัว และรัฐบาลไม่จำเป็นต้องลงทุนเงิน แต่จะจัดการเฉพาะด้านกฎหมายและการบริหารเท่านั้น เมื่อภาคเอกชนดำเนินการ ก็จะมีการแข่งขัน คุณภาพของบริการจะดีขึ้น และค่าธรรมเนียมสำหรับผู้ซื้อบ้านก็จะต่ำลง รัฐบาลควรจัดการเฉพาะข้อมูลและภาษีเท่านั้น ดังนั้น หากเวียดนามจัดตั้งตลาดซื้อขาย ก็ควรจัดตั้งโดยภาคเอกชนและดำเนินการตามกฎเกณฑ์ของตลาด
ดร. ตรัน เวียด อันห์
(รองอธิการบดีฝ่ายบริหารมหาวิทยาลัยหุ่งเวือง)
ลิงค์ที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)