อุปสรรคในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมีอะไรบ้าง?

VTV.vn - แม้ว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจะมีความคืบหน้าไปในทางที่ดี แต่ภาคธุรกิจในนครโฮจิมินห์ยังคงบ่นเกี่ยวกับขั้นตอนที่ยุ่งยาก งบประมาณที่จำกัด และนโยบายที่ซ้ำซ้อนกัน

ภายในปี 2025 นคร โฮจิมิน ห์ได้สร้างโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมแล้วเสร็จ 14 โครงการ โดยมีห้องชุดจำนวน 13,040 ห้อง คิดเป็น 100% ของเป้าหมายที่วางแผนไว้

ปัญหาคอขวดทางขั้นตอน

ในปี 2025 นครโฮจิมินห์ได้สร้างโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมแล้วเสร็จ 14 โครงการ รวม 13,040 ยูนิต บรรลุเป้าหมายที่วางแผนไว้ 100% ในช่วงสองเดือนแรกของปี 2026 นครได้เริ่มก่อสร้าง 2 โครงการ รวม 2,656 ยูนิต และอีก 1 โครงการผ่านเกณฑ์การระดมทุนและจำหน่ายยูนิตในอนาคต ที่ 324 ถนนลี้เถืองเกียต แขวง 14 เขต 10 เดิม รวมแล้วขณะนี้มีโครงการก่อสร้างทั้งหมด 11 โครงการ รวม 9,700 ยูนิต นอกจากนี้ นครยังได้เตรียมที่ดินประมาณ 1,730 เฮกเตอร์ สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม และวางแผนที่จะคัดเลือกนักลงทุนสำหรับ 8 โครงการ

อย่างไรก็ตาม ข้อมูลจากรายงานล่าสุดเกี่ยวกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์และภารกิจสำคัญของสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (Horea) ในปี 2026 แสดงให้เห็นว่าธุรกิจต่างๆ ยังคงเผชิญกับความยากลำบาก และยิ่งดำเนินการตามนโยบายมากเท่าไร อุปสรรคและข้อบกพร่องของนโยบายก็ยิ่งปรากฏชัดเจนมากขึ้นเท่านั้น

โฮเรียเสนอให้บูรณาการกระบวนการประเมินและลดขั้นตอนการอนุมัติที่แยกต่างหาก เพื่อปรับปรุงกระบวนการบริหารจัดการสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมให้มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น

ในส่วนของขั้นตอนการดำเนินงานนั้น ภาคธุรกิจมีเหตุผลที่สมควรที่จะร้องเรียน นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานบริษัทโฮเรีย กล่าวว่า ขั้นตอนการสร้างบ้านเพื่อสังคมภายใต้กลไกเดิมอาจใช้เวลานานกว่า 1,000 วัน โครงการที่มุ่งช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยซึ่งต้องใช้เวลาหลายปีในการผ่านขั้นตอนทางราชการต่างๆ นั้น ขัดแย้งกับเจตนารมณ์ดั้งเดิมของ "สวัสดิการสังคม" อย่างชัดเจน การสร้างบ้านเพื่อสังคมควรเป็นเรื่องสำคัญลำดับต้นๆ ในแง่ของระยะเวลาการดำเนินการ แต่กลับกลายเป็นว่ามักตกอยู่ในวงจรที่วนเวียนอยู่กับการขอความคิดเห็น การประเมิน การตรวจสอบ และการรอการอนุมัติ ผลที่ตามมาคือต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ความคืบหน้าที่ล่าช้า โอกาสทางธุรกิจที่สูญเสียไป และการรอคอยที่ไม่สิ้นสุดของประชาชน

ปัญหาไม่ได้อยู่ที่ความล่าช้าเพียงอย่างเดียว แต่เป็นกระบวนการที่ซับซ้อนและหลายขั้นตอน ธุรกิจต้องผ่านหลายแผนกและหน่วยงานเพื่อโครงการบ้านเพื่อสังคมโครงการเดียวกัน สมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (HoREA) เสนอให้รวมขั้นตอนการประเมินราคา ลดขั้นตอนการอนุมัติที่แยกต่างหาก และยังโต้แย้งว่าการขอความคิดเห็นจากชุมชนเกี่ยวกับแผนผังเมืองโดยละเอียดสำหรับโครงการบ้านเพื่อสังคมนั้น ในบางกรณีเป็นเพียง "พิธีการ" ที่ขาดสาระสำคัญ แต่กลับทำให้กระบวนการยืดเยื้อและเพิ่มต้นทุน

ประเด็นสำคัญคือ ขั้นตอนต่างๆ ไม่เพียงแต่ทำให้โครงการล่าช้าเท่านั้น แต่ยังบิดเบือนแรงจูงใจเชิงนโยบายอีกด้วย เมื่อกระบวนการยืดเยื้อและต้นทุนเพิ่มสูงขึ้น ในขณะที่กำไรจากที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมลดลง ธุรกิจต่างๆ ก็จะมีแนวโน้มที่จะลังเลหรือไม่ก็หลีกเลี่ยงโครงการนี้ไปเลย กล่าวอีกนัยหนึ่ง หากขั้นตอนต่างๆ ยังคงเป็นการแข่งขันที่ยาวนานและยากลำบากกับอุปสรรค ก็ยากที่จะคาดหวังว่าจะมีเงินทุนภาคเอกชนไหลเข้ามาในภาคส่วนนี้อย่างมาก

การขจัดปัญหาคอขวดผ่านนโยบาย

แต่ขั้นตอนต่างๆ ไม่ใช่ปัญหาคอขวดเพียงอย่างเดียว เบื้องหลังเรื่องราวของขั้นตอนทางราชการนั้นมีปัญหาเรื่องเงินทุนและความยากลำบากอื่นๆ นายเหงียน ตวน อัญ รองผู้อำนวยการใหญ่ของบรรษัทการลงทุนเพื่อการเคหะและพัฒนาเมือง (HUD) กล่าวว่า เพื่อให้บรรลุเป้าหมายการสร้างบ้านพักอาศัยเพื่อสังคม 1 ล้านยูนิตภายในปี 2030 จำเป็นต้องใช้เงินทุนประมาณ 1 ล้านล้านดอง หากเงินกู้จากธนาคารคิดเป็น 20-25% ระบบสินเชื่อจำเป็นต้องจัดหาเงินทุนประมาณ 250,000 ล้านดอง ในขณะที่เงินทุนที่เข้าถึงได้จริงมีเพียงประมาณ 25,000 ล้านดอง หรือเพียงประมาณ 10% ของความต้องการเท่านั้น

สำหรับภาคธุรกิจ การขาดแคลนเงินทุนพิเศษหมายถึงต้นทุนการผลิตที่เพิ่มขึ้น สำหรับผู้ซื้อ อัตราดอกเบี้ยปัจจุบันที่ 5.4% ต่อปีของธนาคารนโยบายสังคม ตามข้อมูลของ HoREA ยังคงค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับอัตรา 4.8% ต่อปีในช่วงเดือนมีนาคม 2564 ถึงมิถุนายน 2567 เมื่อพิจารณาถึงกลุ่มเป้าหมายซึ่งเป็นผู้มีรายได้น้อย ความแตกต่างนี้จึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมไม่สามารถนิยามได้เพียงแค่ราคาขายที่ต่ำกว่าที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เท่านั้น แต่ต้องรับประกันด้วยการเข้าถึงได้จริง เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านก็จะยิ่งห่างไกลออกไปสำหรับผู้ที่ต้องการนโยบายนี้มากที่สุด

นครโฮจิมินห์ตั้งเป้าที่จะพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจำนวน 181,257 ยูนิตในช่วงปี 2026-2030 โดยจะสร้างเสร็จ 28,500 ยูนิตภายในปี 2026 เพียงปีเดียว

อีกประเด็นหนึ่งคือ ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อพิเศษจากธนาคารนโยบายสังคมในช่วงระหว่างวันที่ 1 สิงหาคม 2567 ถึง 31 ธันวาคม 2563 ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า ในด้านหนึ่ง ผู้ซื้อต้องการการสนับสนุน ในอีกด้านหนึ่ง ธุรกิจที่ผลิตสินค้าก็ต้องการความช่วยเหลือเช่นกัน หากมองว่าที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเป็นเพียงความรับผิดชอบของธุรกิจโดยไม่ออกแบบกลไกทางการเงินที่แข็งแกร่งเพียงพอ จะทำให้การจัดหาที่อยู่อาศัยในปริมาณมาก สม่ำเสมอ และยั่งยืนเป็นไปได้ยากมาก

นอกจากนี้ กฎระเบียบใหม่บางข้อกำลังสร้างผลกระทบที่คาดไม่ถึง นายเลอ ฮว่าง เชา กล่าวว่า วิธีการกำหนดขนาดประชากรตามมติที่ 32/2025/QD-UBND อาจทำให้สัดส่วนของห้องชุดขนาดใหญ่เพิ่มขึ้น และลดจำนวนห้องชุดขนาดกลางและขนาดเล็กอย่างมาก แม้แต่ในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม หากการประเมินนี้เป็นจริงในทางปฏิบัติ จะสร้างความยากลำบากให้กับธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม การพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยโดยไม่ตั้งใจจะจำกัดตัวเลือกสำหรับห้องชุดขนาดเล็ก ซึ่งเป็นขนาดที่เหมาะสมที่สุดสำหรับกำลังซื้อของพวกเขา

ข้อบกพร่องอีกประการหนึ่งที่ HoREA ชี้ให้เห็นคือ มาตรา 78 วรรค 1 ของกฎหมายว่าด้วยการเคหะ พ.ศ. 2566 กำหนดเฉพาะเกณฑ์ด้านที่อยู่อาศัยและเกณฑ์ด้านรายได้ แต่ละเว้นเกณฑ์ด้านถิ่นที่อยู่ โดยหลักการแล้ว การขยายการเข้าถึงนั้นสมเหตุสมผล อย่างไรก็ตาม ในสถานการณ์ที่อุปทานขาดแคลนอย่างรุนแรง กฎระเบียบนี้ทำให้ธุรกิจอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบากในการจัดทำรายชื่อผู้ซื้อหรือผู้เช่าที่มีสิทธิ์ กรณีของโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมที่ 234 ถนนลี้เถืองเกียต แขวงเดียนฮ่อง เขต 10 (เดิม) ซึ่งมีเพียง 750 ห้อง แต่มีผู้ลงทะเบียนมากกว่า 12,000 คนทั่วประเทศ เป็นหลักฐานที่ชัดเจนของแรงกดดันนี้ เมื่อธุรกิจได้รับอำนาจในการจัดทำรายชื่อผู้ซื้อหรือผู้เช่าที่มีสิทธิ์ แต่อุปทานมีจำกัดและความต้องการสูงเกินไป พวกเขาไม่เพียงแต่จะรับมือไม่ไหว แต่ยังต้องใช้เวลาและเงินเพิ่มในการจัดการจับฉลากหนึ่งหรือหลายครั้ง ภาระด้านการบริหารจึงถูกถ่ายโอนไปยังธุรกิจบางส่วน

นครโฮจิมินห์ตั้งเป้าพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจำนวน 181,257 ยูนิต ในช่วงปี 2026-2030 โดยตั้งเป้าให้แล้วเสร็จ 28,500 ยูนิตภายในปี 2026 เพียงปีเดียว ตามคำสั่งของ นายกรัฐมนตรี นครโฮจิมินห์ต้องพยายามให้ได้ 1 ล้านยูนิตเป็นอย่างน้อยภายในปี 2028 นี่เป็นภารกิจที่ท้าทาย แต่ก็ไม่ใช่เรื่องที่เป็นไปไม่ได้ หลายภาคธุรกิจหวังว่าอุปสรรคต่างๆ จะถูกขจัดออกไปอย่างรวดเร็ว เพื่อให้นครโฮจิมินห์สามารถบรรลุเป้าหมายการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในปีนี้ได้

ที่มา: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-vuong-o-dau-10026031914434117.htm