ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าเพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวอย่างยั่งยืน จำเป็นต้องแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและควบคุมการเพิ่มขึ้นของราคาที่สูงเกินรายได้ของประชาชน
การขจัดปัญหาคอขวดในห่วงโซ่อุปทาน
หลังจากเติบโตอย่างรวดเร็วมาหลายปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความขัดแย้งครั้งใหญ่: ในขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงสูง แต่กลับเป็นเรื่องยากขึ้นเรื่อยๆ ที่ผู้คนจะซื้อบ้านได้ ในนคร โฮจิมิน ห์และเมืองใหญ่อื่นๆ อีกหลายแห่ง ราคาอพาร์ตเมนต์สูงเกินกว่าที่คนทำงานระดับกลางจะซื้อไหว ช่องว่างที่ใหญ่ที่สุดในปัจจุบันอยู่ที่กลุ่มที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่มีรายได้ระหว่าง 20 ถึง 40 ล้านดองต่อเดือน
ในการสัมมนาเรื่อง "ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2026: เอาชนะอุปสรรค ก้าวสู่ยุคใหม่" ซึ่งจัดโดยหนังสือพิมพ์การเงินและการลงทุน เมื่อวันที่ 12 พฤษภาคม ณ นครโฮจิมินห์ ดร. คาน วัน ลุก หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของธนาคาร BIDV และสมาชิกสภาที่ปรึกษาแห่งชาติว่าด้วยนโยบายการเงินและนโยบายการคลัง กล่าวว่า ราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันยังคงสูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้ของประชากรส่วนใหญ่ เขาชี้ว่า เพื่อลดราคาที่อยู่อาศัย จำเป็นต้องเพิ่มอุปทานและขจัดอุปสรรคทางกฎหมายเสียก่อน
นี่เป็นข้อสังเกตที่น่าสนใจ เพราะเป็นเวลานานแล้วที่ค่าใช้จ่ายทางกฎหมายถูก "ซ่อน" อยู่ในราคาบ้าน โครงการที่ใช้เวลา 3 ถึง 5 ปีในการดำเนินการให้เสร็จสิ้นหมายความว่าธุรกิจต้องแบกรับต้นทุนเงินทุนเพิ่มเติม ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย ต้นทุนค่าเสียโอกาส และค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีกมากมาย ในท้ายที่สุด ผู้ซื้อบ้านคือผู้ที่ต้องจ่ายราคาดังกล่าว
ในไตรมาสแรกของปี 2026 ทั่วประเทศมีอพาร์ตเมนต์ที่พร้อมจำหน่ายมากกว่า 40,000 ยูนิต แต่มีเพียงประมาณ 7,000 ยูนิตเท่านั้นที่เป็นที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม
นายโง กวาง ฟุก กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ฟู่ดง เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แม้ความต้องการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงจะสูงมาก แต่ธุรกิจต่างๆ ก็ประสบปัญหาตั้งแต่ขั้นตอนการจัดหาที่ดิน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ถูกบังคับให้ย้ายไปในพื้นที่ชานเมืองเพื่อหาที่ดินในราคาที่เหมาะสม แต่การหาที่ดินที่เหมาะสมสำหรับการวางแผนและตรงตามเงื่อนไขสำหรับการพัฒนาโครงการนั้นไม่ใช่เรื่องง่ายเลย
ความเป็นจริงนี้สะท้อนให้เห็นถึงความไม่สมดุลของตลาดอย่างชัดเจน ในไตรมาสแรกของปี 2026 ทั่วประเทศมีอพาร์ตเมนต์ที่พร้อมขายมากกว่า 40,000 ยูนิต แต่มีเพียงประมาณ 7,000 ยูนิตเท่านั้นที่เป็นที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ตัวเลขดังกล่าวซึ่งประกาศโดยนางสาวหวง ถู ฮาง รองผู้อำนวยการกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงการก่อสร้าง แสดงให้เห็นว่าอุปทานเอียงไปทางกลุ่มตลาดระดับสูงอย่างมาก
ในขณะเดียวกัน กลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางอยู่ใน "จุดกึ่งกลาง" พวกเขาไม่มีสิทธิ์ได้รับที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย แต่ก็ไม่สามารถซื้อโครงการระดับไฮเอนด์ได้เช่นกัน ดร.แคน วัน ลุก เสนอว่าจำเป็นต้องพัฒนาอพาร์ทเมนต์ขนาด 70 ถึง 100 ตารางเมตรอย่างจริงจัง โดยมีราคาประมาณ 3 ถึง 7 พันล้านดองต่อยูนิต ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง ซึ่งถือเป็นกลุ่มที่เหมาะสมที่สุดสำหรับความต้องการที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน
ที่สำคัญ หน่วยงานกำกับดูแลก็เริ่มตระหนักถึงช่องว่างนี้เช่นกัน กระทรวงการก่อสร้างกำลังศึกษาความเป็นไปได้ในการผนวกกลไกการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดเข้าไว้ในกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไข หากนำไปปฏิบัติอย่างครอบคลุม นี่อาจเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญที่ช่วยให้ตลาดสร้างกลุ่มผลิตภัณฑ์ระดับกลางที่มั่นคง แทนที่จะมุ่งเน้นเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์เหมือนในอดีต
ความโปร่งใสเพื่อลดการขึ้นลงของราคา
ราคาบ้านที่พุ่งสูงขึ้นไม่ได้เกิดจากต้นทุนการผลิตเพียงอย่างเดียว แต่ยังเกิดจากการเก็งกำไรและการขาดความโปร่งใสด้วย สถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นมานานหลายปีแล้ว แต่ยังไม่ได้รับการแก้ไขอย่างจริงจัง
คุณหวง ถู ฮาง เชื่อว่าหนึ่งในสาเหตุที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล คือปรากฏการณ์ "การปั่นราคา" การเก็งกำไร และการขาดข้อมูลที่โปร่งใส เมื่อตลาดดำเนินไปตามข่าวลือและความคาดหวังเรื่องราคาที่เพิ่มขึ้น มูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์จึงถูกบิดเบือนได้ง่าย
การจัดตั้งฐานข้อมูลระดับชาติเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งคาดว่าจะเปิดใช้งานอย่างเต็มรูปแบบตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม ถือเป็นวิธีแก้ปัญหาที่สำคัญในการฟื้นฟูความเป็นระเบียบเรียบร้อยในตลาด เมื่อข้อมูลทางกฎหมายทั้งหมดเกี่ยวกับโครงการ การวางแผน การทำธุรกรรม และราคาขายถูกเปิดเผยต่อสาธารณะ ประชาชนจะมีพื้นฐานในการกำหนดมูลค่าที่แท้จริง แทนที่จะไล่ตามราคาที่พุ่งสูงขึ้นอย่างไม่เป็นธรรมชาติ
สัญญาณเชิงบวกอีกประการหนึ่งคือ นโยบายสินเชื่อกำลังค่อยๆ เปลี่ยนไปสู่การตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง นายเหงียน เล นาม ผู้อำนวยการฝ่ายลูกค้าบุคคล ธนาคารเอเชียคอมเมอร์เชียล กล่าวว่า ธนาคารกำลังแยกแยะความแตกต่างระหว่างการเก็งกำไรและความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงอย่างชัดเจน เพื่อพัฒนานโยบายสินเชื่อที่เหมาะสม ตามที่เขาอธิบาย อัตราดอกเบี้ยกำลังกลายเป็น "ตัวกรอง" ตามธรรมชาติในตลาด เมื่อต้นทุนการกู้ยืมเพิ่มขึ้น นักเก็งกำไรระยะสั้นจะต้องพิจารณาทางเลือกของตนอย่างรอบคอบมากขึ้น ในขณะที่ตลาดจะให้ความสำคัญกับผู้ซื้อที่ตั้งใจจะอยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์นั้น
นี่แสดงให้เห็นว่าตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงของการรวมตัวที่แข็งแกร่ง โครงการที่พึ่งพาการโฆษณาหรือความคาดหวังเรื่องราคาที่เพิ่มขึ้นเพียงอย่างเดียวจะพบว่าเป็นการยากที่จะอยู่รอดในระยะยาว คุณ Tran Diem My รองประธานกรรมการบริหารของ Five Star Group เชื่อว่าสิ่งที่ตลาดขาดแคลนมากที่สุดในปัจจุบันไม่ใช่โครงการ แต่คือความเชื่อมั่น หลังจากช่วงเวลาที่มีความผันผวนอย่างมาก ผู้ซื้อจึงให้ความสำคัญกับด้านกฎหมาย ความสามารถในการบังคับใช้ และมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวมากขึ้น
เพื่อให้ราคาที่อยู่อาศัยกลับคืนสู่มูลค่าที่แท้จริง ตลาดไม่สามารถพึ่งพาเพียงวิธีแก้ปัญหาเดียวได้ จำเป็นต้องขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย เพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยระดับกลาง ควบคุมการเก็งกำไร สร้างความโปร่งใสของข้อมูล และบริหารจัดการสินเชื่ออย่างมีเหตุผลไปพร้อมกัน เมื่อตลาดดำเนินการอย่างโปร่งใสมากขึ้นและอุปทานตรงกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง ราคาที่อยู่อาศัยจะค่อยๆ กลับสู่ระดับที่เหมาะสมมากขึ้นตามรายได้ของประชาชน
นี่เป็นเงื่อนไขสำคัญอีกประการหนึ่งที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวอย่างมีสุขภาพดีและยั่งยืน แทนที่จะดำเนินต่อไปตามวัฏจักรการเพิ่มขึ้นของราคาตามความคาดหวังและการเก็งกำไรเช่นที่ผ่านมา
ที่มา: https://vtv.vn/nhieu-giai-phap-dua-gia-nha-ve-gia-tri-that-10026051216535357.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)