การเปลี่ยนแปลงการประมวลผลบันทึกที่ดินตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2568

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามพระราชกฤษฎีกา 151/2025/ND-CP ลงวันที่ 12 มิถุนายน 2568 การจัดการที่ดินจะมีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญดังต่อไปนี้:

ประชาชนสามารถยื่นคำร้องขอที่ดินได้ทุกแห่งในจังหวัด

ตามมาตรา 18 พระราชกฤษฎีกา 151/2025/ND-CP ซึ่งควบคุมขั้นตอนและเอกสารประกอบการจดทะเบียนที่ดิน ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน และทะเบียนที่ดิน ดังนั้น เมื่อยื่นเอกสารประกอบการจดทะเบียนตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 3 และมาตรา 21 พระราชกฤษฎีกา 101/2024/ND-CP ผู้ยื่นคำขอจดทะเบียนสามารถเลือกสถานที่ยื่นเอกสารประกอบการจดทะเบียนแห่งหนึ่งในจังหวัดได้ เอกสารประกอบการจดทะเบียนตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 จะถูกเก็บรวบรวมตามหน่วยงานบริหารระดับตำบล

พระราชกฤษฎีกายังกำหนดไว้อย่างชัดเจนว่า ในกรณีที่ผู้ใช้ที่ดินหรือเจ้าของทรัพย์สินที่ติดกับที่ดินเป็นบุคคลธรรมดาหรือชุมชนที่อยู่อาศัย พวกเขาสามารถเลือกสถานที่ยื่นคำร้องได้

ประชาชนเดินทางมาทำเรื่องที่ดินที่ศูนย์บริการประชาชนเมืองวินห์ ภาพโดย: เหงียน ไห่

เพื่อให้เกิดความเหมาะสมและหลีกเลี่ยงความยุ่งยากแก่ประชาชน พระราชกฤษฎีกาจึงได้กำหนดไว้อย่างชัดเจนว่า หน่วยงานที่รับผิดชอบดำเนินการทางปกครองเกี่ยวกับที่ดินไม่มีอำนาจขอให้ผู้ใช้ที่ดินแก้ไขข้อมูลและเอกสารที่เกี่ยวข้องกับที่ดินภายหลังการจัดระบบและจัดระเบียบองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นสองระดับ แต่ให้ดำเนินการในเวลาเดียวกันกับที่ผู้ใช้ที่ดินดำเนินการทางปกครองหรือตามความต้องการของผู้ใช้ที่ดิน

-
ในการดำเนินการตามขั้นตอนในการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินตามมาตรา 137, 138, 139 และ 140 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 คณะกรรมการประชาชนระดับตำบลไม่จำเป็นต้องแยกกันยืนยันการปฏิบัติตามผังเมือง การไม่มีข้อพิพาท และการใช้ที่ดินที่มั่นคง

ตามระเบียบข้างต้น ผู้สมัครสามารถเลือกยื่นใบสมัครได้โดยใช้แบบฟอร์มดังต่อไปนี้: (1) ยื่นโดยตรงที่หน่วยงานข้างต้น; (2) ยื่นทางไปรษณีย์; (3) ยื่น ณ สถานที่ที่ผู้สมัครและสำนักงานที่ดิน สาขาสำนักงานที่ดินตกลงกัน; (4) ยื่นผ่านระบบบริการประชาชนแห่งชาติ หรือ ระบบบริการประชาชนจังหวัด

ในขณะนี้ เนื่องจากพระราชกฤษฎีกา 151/2568/กฐ.-กป. จะยังไม่มีผลบังคับใช้เป็นทางการจนกว่าจะถึงวันที่ 1 กรกฎาคม 2568 และรูปแบบการปกครองส่วนท้องถิ่น 2 ระดับใหม่จะมีผลบังคับใช้พร้อมกันตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม (บางตำบลได้เริ่มทดลองดำเนินการตั้งแต่วันที่ 20 มิถุนายน 2568) จึงต้องรอให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดออกระเบียบเฉพาะ พร้อมทั้งระเบียบการรับและแก้ไขปัญหาระหว่างท้องถิ่น จึงจะสามารถบังคับใช้ได้อย่างเป็นทางการ

นอกจากนี้ เจ้าหน้าที่สำนักงานทะเบียนที่ดินสาขาหนึ่งระบุว่า บันทึกที่ดินมีข้อกำหนดทางกฎหมายเฉพาะของตนเอง จึงเป็นเรื่องยากที่หน่วยงาน "เบ็ดเสร็จ" ของท้องถิ่นนี้จะตรวจสอบและยืนยันว่าบันทึกข้อมูลของท้องถิ่นอื่นๆ ถูกต้องหรือไม่ ดังนั้น ณ ขณะนี้ สำนักงานทะเบียนที่ดินและหน่วยงาน "เบ็ดเสร็จ" ในแต่ละท้องถิ่นจะได้รับบันทึกข้อมูลที่ดินของท้องถิ่นนั้นๆ เมื่อรูปแบบการบริหารราชการส่วนท้องถิ่นแบบ 2 ระดับดำเนินงานได้อย่างมีเสถียรภาพ และโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโครงสร้างพื้นฐานของหน่วยงาน "เบ็ดเสร็จ" ที่เชื่อมโยงกันได้รับการรับประกัน ประชาชนทุกแห่งสามารถยื่นเอกสารได้โดยตรงหรือส่งทาง ไปรษณีย์

ประชาชนนำเงินค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนฝากธนาคาร — ประชาชนชำระค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนที่สาขาธนาคารที่ได้รับอนุญาตจากกรมสรรพากร ภาพ: เหงียน ไห่

นายไท ดุย ฮุง หัวหน้ากองจัดสรรที่ดิน กรมวิชาการ เกษตร และสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 151/2025/ND-CP กำหนดแนวทางการพัฒนาที่ก้าวหน้าข้างต้น แต่รัฐบาลก็อนุญาตให้ท้องถิ่นต่างๆ พิจารณาจากสถานการณ์จริงเพื่อกำหนดกฎระเบียบที่ละเอียดมากขึ้น เมื่อเทียบกับข้อบังคับข้างต้น เนื่องจากยังขาดโครงสร้างพื้นฐาน จึงมีแนวโน้มว่าหากรูปแบบการบริหารราชการส่วนท้องถิ่นแบบ 2 ระดับดำเนินการมาระยะหนึ่งแล้ว และมีสำนักงานเทศบาลแบบเบ็ดเสร็จ (one stop) และสำนักงานทะเบียนที่ดินท้องถิ่นเชื่อมโยงกัน กฎระเบียบนี้จึงสามารถนำไปปฏิบัติได้

การกระจายอำนาจ การกระจายอำนาจอย่างเข้มแข็งสู่ระดับชุมชน

ตามมาตรา 21 แห่งพระราชกฤษฎีกา 101/2024/ND-CP หน่วยงานที่รับเอกสารและส่งคืนผลการจดทะเบียนที่ดินและทรัพย์สินที่ยึดติดในที่ดิน ได้แก่ หน่วยงาน "จุดเดียว" ตามระเบียบของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดว่าด้วยการรับเอกสารและส่งคืนผลการชำระบัญชีทางปกครองในระดับจังหวัด อำเภอ และตำบล สำนักงานทะเบียนที่ดิน สาขาของสำนักงานทะเบียนที่ดิน

ดังนั้น ตามพระราชกฤษฎีกา 151/2025/ND-CP ประธานคณะกรรมการประชาชนระดับตำบลจึงมีอำนาจออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและหนังสือรับรองความเป็นเจ้าของทรัพย์สิน (หนังสือปกแดง) แนบมากับที่ดินเป็นครั้งแรกตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2568

นอกเหนือจากกรณีข้างต้นแล้ว ระดับตำบลยังมีหน้าที่ออกหนังสือปกแดงในกรณีการสนับสนุนที่ดิน การปรับที่ดิน และการกำหนดพื้นที่ดินที่อยู่อาศัยใหม่ในแปลงที่มีสวนและสระน้ำที่ออกก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2567 หน่วยงานบางแห่งที่เคยอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด ปัจจุบันได้กระจายอำนาจมายังระดับตำบล เช่น การออกหนังสือรับรองให้กับองค์กรทางศาสนาและคนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ

การวัดพื้นที่เพื่อสำรวจและกำหนดการเปลี่ยนแปลงพื้นที่ก่อนออกใบรับรองให้กับองค์กร ภาพโดย: เหงียน ไห่

ระยะเวลาดำเนินการสูงสุดคือ 3 วันทำการ ในกรณีที่ผลการพิจารณาคำขอล่าช้าตามระเบียบ หน่วยงานที่รับคำขอและดำเนินการตามขั้นตอนจะต้องส่งหนังสือแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร หรือทางอิเล็กทรอนิกส์ หรือทาง SMS ถึงผู้สมัคร พร้อมระบุเหตุผล

พระราชกฤษฎีกาฉบับนี้ยังกำหนดไว้ว่า ในกรณีที่ผู้ขอจดทะเบียนยื่นสำเนาหรือสำเนาเอกสารที่แปลงเป็นดิจิทัล เมื่อได้รับผลการชำระบัญชีทางปกครอง ผู้ขอจดทะเบียนต้องยื่นเอกสารต้นฉบับของส่วนประกอบเอกสารตามที่กำหนด ยกเว้นเอกสารประเภทใบอนุญาตก่อสร้าง หนังสือแจ้งมติอนุมัติโครงการลงทุน หนังสือแจ้งมติลงทุน ใบอนุญาตลงทุน และใบรับรองการลงทุน

ประชาชนได้รับผลการประมวลผลบันทึกที่ดินโดยตรงที่ศูนย์บริการบริหารสาธารณะเมืองวินห์ ภาพโดยเหงียน ไห่ — ประชาชนเดินทางมารับผลการประมวลผลบันทึกที่ดินโดยตรงที่ศูนย์บริการบริหารราชการแผ่นดินเมืองวินห์ ภาพโดย: เหงียน ไห่

เพิ่มกรณีการแลกเปลี่ยนหนังสือปกแดงเพิ่มเติม

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามมาตรา 7 (ค) ส่วนที่ 5 ภาคผนวกที่ 1 ที่ออกตามพระราชกฤษฎีกา 151/2025/ND-CP ระเบียบเกี่ยวกับขั้นตอนการออกหนังสือรับรองที่ออกใหม่ (หนังสือปกแดง) ประกอบด้วยกรณีต่อไปนี้: ผู้ใช้ที่ดินที่ต้องการเปลี่ยนหนังสือรับรองที่ออกก่อนวันที่ 1 สิงหาคม 2567 เป็นหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน หนังสือรับรองที่ออกนั้นมีรอยเปื้อน มัวหมอง ฉีกขาด หรือชำรุด หนังสือรับรองดังกล่าวได้ออกให้กับที่ดินหลายแปลงแต่ได้ออกแยกกันสำหรับแต่ละแปลงที่ดินตามความต้องการของผู้ใช้ที่ดิน และกรณีการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินใหม่ตามระเบียบ

นอกจากนี้ การออกหนังสือรับรองการรับรองยังใช้ได้ในกรณีต่อไปนี้ด้วย:

- วัตถุประสงค์การใช้ที่ดินที่ระบุไว้ในหนังสือรับรองที่ออกให้ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินในขณะที่ออกหนังสือรับรองที่ออกให้ แตกต่างกันจากวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามการจำแนกประเภทที่ดินที่กำหนดไว้ในมาตรา 9 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 และ พระราชกฤษฎีกา ที่ให้รายละเอียดการบังคับใช้มาตราต่างๆ ของพระราชบัญญัติที่ดิน

- ตำแหน่งที่ตั้งแปลงที่ดินในหนังสือรับรองการใช้ประโยชน์ที่ดินไม่ถูกต้องเมื่อเทียบกับตำแหน่งที่ตั้งการใช้ที่ดินจริงในขณะที่ออกหนังสือรับรองการใช้ประโยชน์ที่ดิน;

- สิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดที่ดินเป็นทรัพย์สินร่วมกันของสามีและภริยา แต่หนังสือรับรองที่ออกให้จะบันทึกเฉพาะชื่อเต็มของภริยาหรือสามีเท่านั้น ขณะนี้มีการยื่นคำร้องขอออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดที่ดินใหม่ โดยบันทึกทั้งชื่อเต็มของภริยาและชื่อเต็มของสามี

- หนังสือสำคัญแสดงสิทธิที่ออกให้บันทึกชื่อครัวเรือน บัดนี้สมาชิกที่ร่วมใช้สิทธิในที่ดินของครัวเรือนนั้น ขอออกหนังสือสำคัญแสดงสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอันติดตรึงกับที่ดินฉบับใหม่ ให้บันทึกชื่อ-นามสกุล ของสมาชิกที่ร่วมใช้สิทธิในที่ดินของครัวเรือน หรือเปลี่ยนแปลงขนาดขอบ เนื้อที่ และจำนวนแปลงที่ดิน อันเนื่องมาจากการทำแผนที่ทะเบียนที่ดินและการวัดที่ดินทะเบียนแปลงที่ดิน โดยไม่ต้องเปลี่ยนแปลงขอบเขตแปลงที่ดิน

-
ผู้ใช้ที่ดินและเจ้าของทรัพย์สินที่ติดที่ดินต้องยื่นเอกสารตามที่ระบุไว้ในมาตรานี้ไปยังหน่วยงาน “เบ็ดเสร็จ” หรือสำนักงานทะเบียนที่ดิน หรือสำนักงานสาขาของสำนักงานทะเบียนที่ดิน หน่วยงานรับเอกสารจะตรวจสอบความสมบูรณ์ของส่วนประกอบเอกสาร และออกใบรับเอกสารและกำหนดเวลาการส่งคืนเอกสาร หากส่วนประกอบเอกสารไม่สมบูรณ์ หน่วยงานจะส่งคืนเอกสารพร้อมคำร้องขอเอกสารเพิ่มเติมและเอกสารที่กรอกข้อมูลครบถ้วนเพื่อให้ผู้ยื่นคำขอกรอกและเพิ่มเติมตามระเบียบ หากหน่วยงานรับเอกสารเป็นหน่วยงาน “เบ็ดเสร็จ” เอกสารจะถูกโอนไปยังสำนักงานทะเบียนที่ดิน เพื่อให้สำนักงานสามารถแก้ไขและปรับปรุงข้อมูลทะเบียนที่ดินและฐานข้อมูลที่ดิน ออกและอนุมัติ (หรือส่ง) หนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดที่ดิน หรือส่งไปยังหน่วยงานรับเอกสารเพื่อมอบให้แก่ผู้รับมอบ