การเปลี่ยนแปลงในขั้นตอนการจดทะเบียนที่ดิน มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2568

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามพระราชกฤษฎีกา 151/2025/ND-CP ลงวันที่ 12 มิถุนายน 2025 การจัดการที่ดินจะมีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญดังต่อไปนี้:

ประชาชนสามารถยื่นคำขอจดทะเบียนที่ดินได้ทุกที่ภายในจังหวัด

ตามมาตรา 18 แห่งพระราชกฤษฎีกา 151/2025/ND-CP ว่าด้วยขั้นตอนและเอกสารสำหรับการจดทะเบียนที่ดิน ทรัพย์สินที่ผูกติดกับที่ดิน และทะเบียนที่ดิน: ดังนั้น สำหรับการยื่นเอกสารตามที่กำหนดไว้ในวรรค 3 และ 4 ของมาตรา 21 แห่งพระราชกฤษฎีกา 101/2024/ND-CP ผู้ยื่นคำขอสามารถเลือกสถานที่ยื่นเอกสารแห่งใดแห่งหนึ่งภายในจังหวัดได้ ส่วนทะเบียนที่ดินตามที่กำหนดไว้ในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 นั้น จัดทำขึ้นที่หน่วยงานปกครองส่วนท้องถิ่นระดับตำบล

พระราชกฤษฎีกายังระบุเพิ่มเติมว่า ในกรณีที่ผู้ใช้ที่ดินหรือเจ้าของทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินเป็นบุคคลธรรมดาหรือชุมชน พวกเขาสามารถเลือกได้ว่าจะยื่นคำขอที่ใด

ประชาชนเดินทางมาดำเนินการเรื่องที่ดินที่ศูนย์บริการบริหารราชการส่วนท้องถิ่นเมืองวิญ ภาพถ่าย: เหงียน ไห่

เพื่อให้มั่นใจถึงความเป็นไปได้และป้องกันความยากลำบากสำหรับประชาชน พระราชกฤษฎีกายังระบุไว้อย่างชัดเจนว่า หน่วยงานบริหารจัดการที่ดินไม่ได้รับอนุญาตให้บังคับให้ผู้ใช้ที่ดินแก้ไขเอกสารที่เกี่ยวข้องกับที่ดินหลังจากการปรับโครงสร้างการปกครองส่วนท้องถิ่นแบบสองระดับ แต่ควรดำเนินการดังกล่าวไปพร้อมกันเมื่อผู้ใช้ที่ดินดำเนินการตามขั้นตอนทางปกครอง หรือตามความต้องการของผู้ใช้ที่ดิน

-
เมื่อคณะกรรมการประชาชนระดับตำบลดำเนินการตามขั้นตอนการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดที่ดินตามมาตรา 137, 138, 139 และ 140 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ไม่จำเป็นต้องตรวจสอบความสอดคล้องกับการวางผังเมือง การปราศจากข้อพิพาท และการใช้ที่ดินอย่างมั่นคงแยกต่างหาก

ตามระเบียบข้างต้น ผู้สมัครสามารถเลือกยื่นใบสมัครได้ด้วยวิธีต่อไปนี้: (1) ยื่นโดยตรงที่หน่วยงานที่กล่าวถึงข้างต้น (2) ยื่นผ่านบริการไปรษณีย์ (3) ยื่น ณ สถานที่ที่ผู้สมัครและสำนักงานทะเบียนที่ดินหรือสาขาของสำนักงานทะเบียนที่ดินตกลงกัน (4) ยื่นผ่านทางเว็บไซต์บริการสาธารณะแห่งชาติหรือเว็บไซต์บริการสาธารณะระดับจังหวัด

เนื่องจากในปัจจุบัน พระราชกฤษฎีกา 151/2025/ND-CP จะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการในวันที่ 1 กรกฎาคม 2568 และรูปแบบการปกครองส่วนท้องถิ่นสองระดับใหม่จะเริ่มดำเนินการได้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม (บางตำบลได้เริ่มทดลองใช้มาตั้งแต่ 20 มิถุนายน 2568) เราจึงต้องรอให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดออกระเบียบเฉพาะ รวมถึงระเบียบว่าด้วยการรับและแก้ไขปัญหาข้ามท้องถิ่น ก่อนที่จะสามารถนำไปใช้ได้อย่างเป็นทางการ

นอกจากนี้ เจ้าหน้าที่จากสำนักงานทะเบียนที่ดินสาขาหนึ่งระบุว่า เอกสารที่ดินมีลักษณะทางกฎหมายและทางเทคนิคเฉพาะ ทำให้หน่วยงานบริการแบบครบวงจรของท้องที่หนึ่งตรวจสอบและอนุมัติความถูกต้องของเอกสารที่ส่งมาจากท้องที่อื่นได้ยาก ดังนั้น ในขณะนี้ สำนักงานทะเบียนที่ดินและหน่วยงานบริการแบบครบวงจรในแต่ละท้องที่จึงจะรับเอกสารที่ดินจากท้องที่นั้นๆ เมื่อระบบการปกครองส่วนท้องถิ่นแบบสองระดับดำเนินการอย่างมั่นคง และโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโครงสร้างพื้นฐานสำหรับหน่วยงานบริการแบบครบวงจรที่เชื่อมโยงกันมีความมั่นคง ประชาชนทุกที่สามารถยื่นเอกสารโดยตรงหรือส่งทาง ไปรษณีย์ ได้

ประชาชนมักฝากเงินล่วงหน้าไว้ที่ธนาคาร — ประชาชนชำระภาษีจดทะเบียนรถยนต์ที่สาขาธนาคารที่ได้รับอนุญาตจากกรมสรรพากร ภาพ: เหงียน ไห่

นายไทย ดุย ฮุง หัวหน้ากรมจัดสรรที่ดิน กรม เกษตร และสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า พระราชกฤษฎีกา 151/2025/ND-CP กำหนดความก้าวหน้าต่างๆ ดังที่กล่าวมาข้างต้น แต่รัฐบาลยังอนุญาตให้ท้องถิ่นกำหนดระเบียบข้อบังคับตามสถานการณ์จริงเพื่อกำหนดรายละเอียดเพิ่มเติมได้ เมื่อเปรียบเทียบกับระเบียบข้างต้นแล้ว เนื่องจากโครงสร้างพื้นฐานไม่เพียงพอ คาดว่ารูปแบบการปกครองส่วนท้องถิ่นแบบสองระดับจะถูกนำมาใช้หลังจากผ่านช่วงการดำเนินงานไปแล้วระยะหนึ่ง และศูนย์บริการแบบครบวงจรในระดับตำบลและสำนักงานที่ดินจะเชื่อมโยงกัน

กระจายอำนาจและเสริมสร้างศักยภาพให้แก่ระดับชุมชนอย่างมีประสิทธิภาพ

ตามมาตรา 21 ของพระราชกฤษฎีกา 101/2024/ND-CP หน่วยงานที่รับผิดชอบในการรับคำขอและแจ้งผลการจดทะเบียนที่ดินและทรัพย์สิน ได้แก่ ศูนย์บริการ "ครบวงจร" ตามที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนด สำหรับการรับคำขอและแจ้งผลการดำเนินคดีทางปกครองในระดับจังหวัด อำเภอ และตำบล สำนักงานทะเบียนที่ดิน และสำนักงานทะเบียนที่ดินสาขา

ดังนั้น ตามพระราชกฤษฎีกา 151/2025/ND-CP เป็นครั้งแรกที่ประธานคณะกรรมการประชาชนระดับตำบลมีอำนาจออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและใบรับรองกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดที่ดิน (โฉนดที่ดิน) เป็นครั้งแรก โดยเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2568

นอกจากกรณีข้างต้นแล้ว ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2567 เป็นต้นไป หน่วยงานระดับตำบลยังมีอำนาจออกใบอนุญาตใช้ที่ดินในกรณีการบริจาคที่ดิน การปรับปรุงที่ดิน และการกำหนดพื้นที่อยู่อาศัยใหม่ในแปลงที่ดินที่มีสวนและสระน้ำ อำนาจบางประการที่เคยอยู่ภายใต้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้ถูกกระจายอำนาจไปยังระดับตำบลแล้ว เช่น การออกใบอนุญาตใช้ที่ดินให้แก่องค์กรศาสนาและชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ต่างประเทศ

มีการวัดพื้นที่จริงเพื่อตรวจสอบและระบุการเปลี่ยนแปลงของที่ดินก่อนที่จะออกใบอนุญาตการใช้ที่ดินให้กับองค์กรต่างๆ ภาพ: เหงียน ไห่

ระยะเวลาดำเนินการสูงสุดคือ 3 วันทำการ ในกรณีที่เกิดความล่าช้าในการแจ้งผลการพิจารณาใบสมัครตามที่กำหนด หน่วยงานที่รับใบสมัครและดำเนินการตามขั้นตอนจะแจ้งให้ผู้สมัครทราบเป็นลายลักษณ์อักษรทางอิเล็กทรอนิกส์หรือทาง SMS โดยระบุเหตุผลอย่างชัดเจน

พระราชกฤษฎีกายังระบุเพิ่มเติมว่า ในกรณีที่ผู้ยื่นคำขอส่งสำเนาหรือเอกสารในรูปแบบดิจิทัล เมื่อได้รับผลการดำเนินการทางปกครองแล้ว ผู้ยื่นคำขอจะต้องส่งเอกสารต้นฉบับตามที่กำหนด ยกเว้นใบอนุญาตก่อสร้าง คำตัดสินอนุมัติโครงการลงทุน คำตัดสินการลงทุน ใบอนุญาตการลงทุน และใบรับรองการลงทุน

ประชาชนรับผลการดำเนินการจดทะเบียนที่ดินโดยตรงที่ศูนย์บริการการบริหารส่วนท้องถิ่นเมืองวิญ ภาพ: เหงียน ไห่ — ประชาชนสามารถรับผลการดำเนินการจดทะเบียนที่ดินได้โดยตรงที่ศูนย์บริการการบริหารส่วนท้องถิ่นเมืองวิญ ภาพ: เหงียน ไห่

เพิ่มจำนวนกรณีที่มีสิทธิ์ขอเปลี่ยนใบสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามมาตรา 7 (ค) ภาคที่ 5 ภาคผนวกที่ 1 ที่ออกตามพระราชกฤษฎีกา 151/2025/ND-CP ขั้นตอนการแลกเปลี่ยนใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินที่ออกให้แล้ว (สมุดสีแดง) ประกอบด้วยกรณีต่อไปนี้: ผู้ใช้ที่ดินที่ต้องการแลกเปลี่ยนใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินที่ออกให้ก่อนวันที่ 1 สิงหาคม 2567 เป็นใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและใบรับรองกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินฉบับใหม่; ใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินที่เปื้อน เลอะเลือน ฉีกขาด หรือชำรุด; ใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินที่ออกให้สำหรับที่ดินหลายแปลงซึ่งจะต้องออกแยกกันสำหรับแต่ละแปลงตามความต้องการของผู้ใช้ที่ดิน; และกรณีการแลกเปลี่ยนใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและใบรับรองกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินตามที่กำหนดไว้

นอกจากนี้ การออกใบรับรองทดแทนยังครอบคลุมถึงกรณีต่อไปนี้ด้วย:

- วัตถุประสงค์การใช้ที่ดินที่ระบุไว้ในใบรับรองที่ดินที่ออกให้ ตามกฎหมายที่ดิน ณ เวลาที่ออกใบรับรองนั้น แตกต่างจากวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินที่กำหนดไว้ในการจำแนกประเภทที่ดินตามมาตรา 9 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และพระราชกฤษฎีกา ของรัฐบาลที่ ระบุรายละเอียดการดำเนินการตามบทบัญญัติบางประการของกฎหมายที่ดิน

- ตำแหน่งที่ตั้งของแปลงที่ดินที่ระบุในโฉนดที่ดินไม่ถูกต้องเมื่อเทียบกับตำแหน่งที่ตั้งจริงของการใช้ที่ดินในขณะที่ออกโฉนดนั้น

- สิทธิในการใช้ที่ดินและสิทธิในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินนั้นเป็นทรัพย์สินร่วมกันของสามีภรรยา แต่ในเอกสารสิทธิ์ที่ออกให้ระบุชื่อเพียงภรรยาหรือสามีเพียงฝ่ายเดียว ขณะนี้มีการร้องขอให้แก้ไขเอกสารสิทธิ์การใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินให้มีชื่อของทั้งภรรยาและสามีรวมอยู่ด้วย

- ใบรับรองที่ออกให้ระบุชื่อของครัวเรือน ปัจจุบัน สมาชิกที่ร่วมใช้สิทธิในที่ดินของครัวเรือนนั้นสามารถขอใบรับรองฉบับใหม่เพื่อระบุชื่อเต็มของสมาชิกทุกคนที่ร่วมใช้สิทธิในที่ดิน หรือเพื่อเปลี่ยนแปลงขนาด พื้นที่ หรือหมายเลขแปลงที่ดินเนื่องจากการสำรวจและทำแผนที่ที่ดิน หรือการจัดทำแผนที่แปลงที่ดินใหม่ โดยที่ขอบเขตของแปลงที่ดินยังคงไม่เปลี่ยนแปลง

-
ผู้ใช้ที่ดินและเจ้าของทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินต้องยื่นเอกสารตามที่ระบุไว้ในส่วนนี้ไปยังแผนกบริการแบบครบวงจร หรือสำนักงานทะเบียนที่ดิน หรือสาขา หน่วยงานที่รับเอกสารจะตรวจสอบความครบถ้วนของเอกสารและออกใบรับเอกสารพร้อมกำหนดวันส่งคืนผล หากเอกสารไม่ครบถ้วน เอกสารจะถูกส่งคืนพร้อมแบบฟอร์มขอเพิ่มเติมเอกสารเพื่อให้ผู้ยื่นคำขอได้กรอกและเพิ่มเติมเอกสารตามที่กำหนด หากหน่วยงานที่รับเอกสารคือแผนกบริการแบบครบวงจร เอกสารจะถูกส่งต่อไปยังสำนักงานทะเบียนที่ดินเพื่อให้สำนักงานตรวจสอบและปรับปรุงข้อมูลในทะเบียนที่ดินและฐานข้อมูลที่ดิน ออกและส่งมอบ (หรือส่ง) ใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน หรือส่งไปยังหน่วยงานที่รับเอกสารเพื่อส่งมอบให้แก่ผู้รับ