กฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับการเปลี่ยนที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย

รัฐบาลได้ออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 50/2026/ND-CP ลงวันที่ 31 มกราคม 2569 ซึ่งให้รายละเอียดเกี่ยวกับการดำเนินการตามมาตราต่างๆ ของมติฉบับที่ 254/2025/QH15 ของสภาแห่งชาติ โดยมีเป้าหมายเพื่อแก้ไขปัญหาในการบังคับใช้กฎหมายที่ดินที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน จุดเด่นที่สำคัญของพระราชกฤษฎีกานี้คือ วิธีการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อครัวเรือนและบุคคลเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดินเกษตรกรรม ที่ดินสวน หรือที่ดินสระน้ำ ไปเป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย ในลักษณะที่โปร่งใสและเป็นธรรม เพื่อจำกัดการใช้อำนาจในทางที่ผิด

ตามระเบียบใหม่ กลไกการให้สิทธิพิเศษในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน สามารถใช้ได้เพียงครั้งเดียวต่อครัวเรือนหรือบุคคล และใช้ได้เฉพาะกับที่ดินแปลงเดียวที่ผู้ใช้ที่ดินเลือกเท่านั้น สำหรับการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินในครั้งต่อไป หรือการเปลี่ยนไปใช้ที่ดินแปลงอื่น ผู้ใช้ที่ดินจะต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเต็มจำนวน 100% ของส่วนต่างระหว่างค่าธรรมเนียมที่คำนวณจากราคาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและราคาที่ดิน เพื่อการเกษตร ณ เวลาที่อนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์

พระราชกฤษฎีกาฉบับนี้ยังกำหนดให้ประชาชนต้องระบุอย่างชัดเจนว่าตนได้รับสิทธิพิเศษในการยื่นขอเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินหรือไม่ และต้องรับผิดชอบทางกฎหมายต่อเนื้อหาของการระบุนั้น หากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องพบว่าบุคคลที่ได้รับสิทธิพิเศษแล้วยังคงยื่นขอใช้สิทธิเดียวกันสำหรับที่ดินแปลงอื่นอีก หน่วยงานจะโอนเรื่องไปยังกรมสรรพากรเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินใหม่ในอัตรา 100% ของส่วนต่าง โดยจะหักจำนวนเงินที่ชำระไปแล้ว แต่ผู้กระทำผิดจะต้องชำระเงินเพิ่มเติมในอัตราค่าปรับล่าช้า ซึ่งคำนวณจากเวลาที่ตัดสินใจเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินจนถึงเวลาที่ตรวจพบการกระทำผิด

ภาพประกอบ: baolamdong.vn

นอกจากบทบัญญัติเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินแล้ว พระราชกฤษฎีกายังกำหนดให้มีการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินใหม่ที่ได้รับการยกเว้นหรือลดหย่อนไว้ ดังนั้น องค์กรภายในประเทศที่รัฐจัดสรรที่ดินให้โดยมีค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือให้เช่าที่ดินโดยชำระค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดระยะเวลาการเช่า เพื่อดำเนินโครงการลงทุนและธุรกิจ หากองค์กรเหล่านั้นได้รับการยกเว้นหรือลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน และปัจจุบันโอนหรือบริจาคสิทธิการใช้ที่ดินเป็นทุน จะต้องชำระเงินให้แก่รัฐในจำนวนที่สอดคล้องกับจำนวนที่ได้รับการยกเว้นหรือลดหย่อน (ยกเว้นในกรณีที่กฎหมายกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น) จำนวนเงินที่ต้องชำระจะคำนวณตามนโยบายในขณะที่มีการตัดสินใจจัดสรรที่ดิน ให้เช่าที่ดิน หรืออนุญาตให้เปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดิน โดยราคาที่ดินจะกำหนดตามตารางราคาที่ดินและค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ถ้ามี) ในขณะนั้น นอกจากนี้ องค์กรจะต้องชำระเงินเพิ่มเติมอีกจำนวนหนึ่ง ซึ่งคำนวณจากจำนวนเงินที่ค้างชำระดังกล่าวข้างต้น นับตั้งแต่วันที่ได้รับการยกเว้นหรือลดหย่อน จนถึงวันที่โอนหรือร่วมลงทุนโดยใช้สิทธิการใช้ที่ดิน ตามอัตราที่กำหนดไว้ในกฎหมายที่ดินและพระราชกฤษฎีกาที่เกี่ยวข้อง

พระราชกฤษฎีกายังระบุอย่างชัดเจนถึงกรณีที่มีสิทธิ์ได้รับการยกเว้นหรือลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน เช่น การใช้ที่ดินเพื่อการผลิตและธุรกิจในภาคส่วนหรือพื้นที่ที่ได้รับความสำคัญในการลงทุน การดำเนินนโยบายด้านที่อยู่อาศัยและที่ดินสำหรับบุคคลที่มีคุณสมบัติเหมาะสมและผู้ยากไร้ การลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ที่พักคนงาน และที่อยู่อาศัยสำหรับกองทัพ การปรับปรุงและสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ใหม่ให้สอดคล้องกับกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย การใช้ที่ดินโดยชนกลุ่มน้อย หรือการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยให้กับครัวเรือนและบุคคลเมื่อรัฐเรียกคืนที่ดินที่ติดกับที่อยู่อาศัยที่ต้องย้ายถิ่นฐาน และพวกเขาไม่ตรงตามเงื่อนไขการชดเชยที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและไม่มีที่อยู่อาศัยอื่นในตำบลเดียวกัน

ด้วยระเบียบใหม่เหล่านี้ รัฐบาลและ สภาแห่งชาติ มุ่งมั่นที่จะปรับปรุงกรอบกฎหมายด้านการเงินที่ดินให้มีความเข้มงวด โปร่งใส และรับประกันสิทธิและผลประโยชน์อันชอบธรรมของผู้ใช้ที่ดิน พร้อมทั้งเสริมสร้างระเบียบวินัยในการบริหารจัดการที่ดินของรัฐ และจำกัดการใช้สิทธิพิเศษในทางที่ผิดซึ่งนำไปสู่การสูญเสียงบประมาณ

ที่มา: https://baolangson.vn/quy-dinh-moi-ve-chuyen-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-5077569.html