กำกับดูแลเงินฝากเพื่อปกป้องประชาชนอย่างชัดเจน

Nเพิ่มมูลค่าเงินฝากสูงถึง 20 – 30%

ตามมาตรา 23 ของร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ที่นำเสนอต่อที่ประชุมรัฐสภา หน่วยงานร่างกฎหมายเสนอ 2 ทางเลือกหลักธุรกิจที่อยู่อาศัยและงานก่อสร้างที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ทางเลือกที่ 1 ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ (อสังหาริมทรัพย์) จะได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้ก็ต่อเมื่อโครงการบ้านจัดสรรหรือก่อสร้างได้ตรงตามเงื่อนไขในการดำเนินธุรกิจและได้ดำเนินธุรกรรมตามกฎหมายบทบัญญัติแห่งกฎหมายนี้แล้วเท่านั้น ทางเลือกที่ 2 ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถรับเงินมัดจำตามที่ตกลงกับลูกค้าได้เมื่อโครงการมีแบบพื้นฐานประเมินโดยหน่วยงานของรัฐและผู้ลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่ง จำนวนเงินฝากสูงสุดไม่เกิน 10% ของราคาขายหรือเช่า

ทนายความ Nguyen Dang Tu บริษัท ไตรลอว์ ลอว์ จำกัด วิเคราะห์ทางเลือกที่ 1 ลักษณะของเงินฝากตามประมวลกฎหมายแพ่งคือเพื่อให้มั่นใจในการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางแพ่ง ดังนั้นฝ่ายหนึ่ง (ฝ่ายที่ฝาก) มอบเงินหรือทรัพย์สินให้กับอีกฝ่ายหนึ่ง (ฝ่ายรับเงินฝาก) ภายในระยะเวลาหนึ่งเพื่อยืนยันความเป็นเอกฉันท์ของพินัยกรรมระหว่างทั้งสองฝ่ายและเพื่อให้แน่ใจว่าข้อสรุปหรือการปฏิบัติงานของ สัญญา. ประชาคม. สำหรับธุรกรรมการขายอสังหาริมทรัพย์ เงินมัดจำมีไว้เพื่อการดำเนินการตามสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หากหลักเกณฑ์เป็นไปตามตัวเลือกที่ 1 ข้างต้น ก็ไม่จำเป็นอีกต่อไป เพราะเมื่อโครงการเข้าข่ายสามารถดำเนินธุรกิจได้ คู่สัญญาก็สามารถลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ได้ทันทีโดยไม่ต้องวางเงินมัดจำ ดังนั้นทางเลือกที่ 1 นี้จึงมีจุดมุ่งหมายเพื่อจำกัดความเสี่ยงให้กับลูกค้า เพิ่มความรับผิดชอบของนักลงทุน และชำระล้างผู้ลงทุนที่มีความสามารถทางการเงินไม่เพียงพอ แต่ไม่จำเป็นต้องสมัครฝากเงิน . เงื่อนไขที่โครงการมีสิทธิ์ในการดำเนินธุรกิจควรใช้กับการลงนามในสัญญาการขายเท่านั้น

ตัวเลือกที่ 2 "เปิด" มากกว่าสำหรับนักลงทุนในการทำธุรกรรมการฝากเงิน อย่างไรก็ตาม เพื่อปกป้องผลประโยชน์ของลูกค้า ร่างควรเพิ่มเนื้อหาที่จำกัดเงินฝากให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม (ประมาณ 20 - 30%) เนื่องจากในปัจจุบันประมวลกฎหมายแพ่งไม่ได้กำหนดเงินฝากขั้นต่ำหรือสูงสุดที่จำเป็นสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ สิ่งนี้นำไปสู่ความวุ่นวายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในตลาด มีนักลงทุนที่ฝากเงินต้องการให้ลูกค้าฝากเงินมากถึง 95% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อเพิ่มทุนปลอม อย่างไรก็ตามเมื่อมีข้อพิพาทเกิดขึ้น ผู้ลงทุนไม่สามารถชำระเงินมัดจำให้กับลูกค้าและคืนเงินให้กับลูกค้าได้ช้า ลูกค้าจำนวนมากยังประสบปัญหาในการขอเงินต้นคืน ไม่ต้องพูดถึงการขอให้นักลงทุนชำระเงินมัดจำ โดยปกติแล้วมีหลายกรณีในการระดมซื้อและขายโครงการที่ดินเอกสารทางกฎหมายยังไม่เสร็จแต่ได้รับเงินมัดจำสูงถึง 95% ของมูลค่า แต่ทำสัญญาไม่ตรงเวลาและไม่สามารถดำเนินการได้อีกต่อไป ตอบแทน คนประณาม นักลงทุนถูกดำเนินคดีประชาชนสูญเสียเงิน มีหลายกรณีที่นักลงทุนยอมรับเงินฝาก 10% แต่เมื่อราคาที่ดินและบ้านเพิ่มขึ้น นักลงทุนจำนวนมากก็ยินดีจ่ายเงินมัดจำโดยไม่ต้องเซ็นสัญญาขายต่อ นอกจากนี้ยังมีกรณีที่เงินฝากต่ำ เมื่ออสังหาริมทรัพย์ค้างและราคาลดลง ลูกค้าก็เต็มใจที่จะสละเงินฝากเช่นกัน “ร่างควรกำหนดเพิ่มเติมว่าในการลงนามในการฝากเงิน ผู้ลงทุนจะต้องจัดทำหนังสือค้ำประกันจากธนาคารที่ตกลงที่จะคืนเงินมัดจำให้กับลูกค้าเมื่อผู้ลงทุนละเมิดข้อตกลง ข้อเสนอนี้จะสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้นสำหรับนักลงทุนในการระดมเงินทุน และยังรับประกันสิทธิของลูกค้าเมื่อนักลงทุนฝ่าฝืนข้อผูกพัน” ทนายความ Tu เสนอ

จะรับเงินมัดจำเมื่อโครงการตรงตามเงื่อนไขทางธุรกิจเท่านั้น

ตามที่ Mr. Le Hoang Chau ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์กล่าว โดยมีทางเลือกที่ 1 จุดประสงค์ในการฝากเงินคือเพื่อให้มั่นใจในการปฏิบัติตามสัญญา แต่ในความเป็นจริง หลังจากลงนามในสัญญาแล้ว ก็ไม่ค่อยเกิดขึ้น ว่าฝ่ายที่ฝากเงินถูกผู้รับเงินฝากฉ้อโกง เหตุผลก็คือการสรุปสัญญามักได้รับการตรวจสอบอย่างใกล้ชิดโดยคู่สัญญาและดำเนินการตามบทบัญญัติของกฎหมาย เมื่อดำเนินการตามสัญญา เงินมัดจำมักจะถูกหักออกจากจำนวนเงินที่ชำระครั้งแรกของธุรกรรม ตัวเลือกที่ 2 คือการฝากเงินเพื่อให้แน่ใจว่าสัญญาจะเสร็จสิ้น ในความเป็นจริงก่อนเข้าทำสัญญามักเกิดขึ้นที่ผู้ฝากถูกผู้รับฝากหลอกลวงและไม่เข้าทำสัญญาทำให้ผู้ฝากได้รับความเสียหาย ปัจจุบันตัวเลือกที่ 1 และ 2 นั้นถูกต้องดังนั้นจึงจำเป็นต้องรวมทั้งสองตัวเลือกเข้ากับกฎระเบียบเกี่ยวกับเงินฝากเพื่อให้แน่ใจว่าการสรุปสัญญาหรือการวางเงินมัดจำเพื่อให้มั่นใจถึงการปฏิบัติตามสัญญาเพื่อปกป้องสิทธิและผลประโยชน์ผลประโยชน์ที่ชอบด้วยกฎหมายของลูกค้าในการซื้อเช่าและซื้อที่มีอยู่ หรืออสังหาริมทรัพย์หรือที่อยู่อาศัยในอนาคต

นายเชาว์จึงเสนอให้รวม 2 ทางเลือกเป็นหนึ่งเดียว “นักลงทุนโครงการได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้เมื่อบ้านหรือโครงการก่อสร้างมีคุณสมบัติเหมาะสมในการดำเนินธุรกิจและได้ส่งมอบแล้ว แปลตามระเบียบเพื่อวัตถุประสงค์ เพื่อประกันการปฏิบัติตามสัญญาหรือโครงการอสังหาริมทรัพย์ผู้ลงทุนจะได้รับอนุญาตให้เก็บเงินมัดจำเพื่อให้การสรุปสัญญาเป็นไปตามที่ตกลงกับลูกค้าเท่านั้นเมื่อโครงการมีการออกแบบพื้นฐานที่ได้รับอนุมัติจากลูกค้าแล้วหน่วยงานประเมินของรัฐและผู้ลงทุนมีเอกสารอย่างใดอย่างหนึ่ง ว่าด้วยสิทธิการใช้ที่ดินตามข้อ 24 มาตรา 10 ของกฎหมายนี้ สัญญาเงินมัดจำต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้านหรือโครงการก่อสร้างให้ชัดเจน จำนวนเงินฝากสูงสุดตามระเบียบราชการ แต่ไม่เกิน XNUMX% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

“กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2006 และ 2014 ไม่ได้ควบคุมเงินฝากที่เกิดขึ้นก่อนที่โครงการอสังหาริมทรัพย์จะเข้าทำสัญญาและระดมเงินทุนเพื่อขายบ้านที่จะสร้างขึ้นในอนาคตโดยเฉพาะที่ดิน จึงมีสถานการณ์ที่นายหน้า นายหน้าที่ดิน และธุรกิจทุจริต (DN) ฉวยโอกาสตามมาตรา 1 มาตรา 328 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2015 ซึ่งไม่ได้กำหนดมูลค่าและอัตราส่วนเงินฝากจึงรับฝากเงินของ ลูกค้าที่มีมูลค่าสูง ในบางกรณีอาจสูงถึง 90 - 95% ของมูลค่าของสินทรัพย์ที่ทำธุรกรรม แม้แต่คนกลาง นายหน้าที่ดิน และธุรกิจที่ไม่สุจริตก็ยังตั้งโครงการ “ผี” โดยไม่มีพื้นฐานทางกฎหมาย มีวัตถุประสงค์ในการฉ้อโกง ก่อให้เกิดความเสียหายอย่างใหญ่หลวงต่อลูกค้า ก่อให้เกิดความปั่นป่วนทางสังคม โดยทั่วไปเหมือนกับคดีฉ้อโกงที่เกิดขึ้นที่บริษัทอาลีบาบา” นาย เลอฮวงเชากล่าว

ดร. Nguyen Van Dinh รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ร่างกฎหมายเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับปรับปรุงจำเป็นต้องมีกฎระเบียบที่ชัดเจนเกี่ยวกับการฝากเงิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อต้องฝากเงิน เพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้นักลงทุนฉวยโอกาสจากช่องโหว่ ซึ่งส่งผลให้เงินผิดกฎหมายเพิ่มมากขึ้น . “เราได้ศึกษาเงินฝากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหลายประเทศทั่วโลก ทุกประเทศอนุญาตให้มีเงินฝากได้ แต่เงินฝากจะถูกโอนไปยังบัญชีร่วมของบุคคลที่สาม เช่น ธนาคารการจัดการและการกำกับดูแล หากผู้ลงทุนไม่ปฏิบัติตามคำมั่นสัญญา เช่น ไม่ก่อสร้างหรือไม่สามารถลงนามในสัญญาตามกฎหมายได้ ลูกค้าก็จะได้รับเงินคืนอย่างสมบูรณ์” นายดินห์กล่าว