การแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ 3 ฉบับ กำลังจะขจัดอุปสรรคต่างๆ ออกไป

[โฆษณา_1]

อย่างไรก็ตาม ด้วยความร่วมมืออย่างแข็งขันของ รัฐบาล และกระทรวงและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง อุปสรรคเหล่านี้กำลังได้รับการแก้ไขอย่างรวดเร็วเพื่อหาทางออก

ปัจจุบัน มีกฎหมาย 3 ฉบับที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการดำเนินงานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 กฎหมายการเคหะ พ.ศ. 2557 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 อย่างไรก็ตาม กฎหมายทั้งสามฉบับนี้ขัดแย้งและทับซ้อนกัน

รองศาสตราจารย์ ดร. เหงียน กวาง ตูเยน รองประธานสภาบริหารมหาวิทยาลัยนิติศาสตร์ ฮานอย กล่าวกับผู้สื่อข่าวว่า กฎหมายทั้งสามฉบับอยู่ระหว่างการวิจัยและแก้ไข เพื่อสร้างความก้าวหน้าทางกฎหมายที่จะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์

นายต้วนกล่าวว่า ประกาศล่าสุดแสดงให้เห็นว่ากฎหมายทั้งสามฉบับกำลังอยู่ระหว่างการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ

สรุปประเด็นสำคัญของการแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายที่ดินปี 2013

ในบรรดากฎหมายทั้งสามฉบับนั้น กฎหมายที่ดินปี 2013 ถือเป็น "หัวใจสำคัญ" ของปัญหา เพราะเป็นกฎหมายพื้นฐานที่วางรากฐานให้กับกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น การแก้ไขกฎหมายที่ดินปี 2013 จะช่วยปลดล็อกอุปสรรคที่เรื้อรังในตลาดได้

จากการวิเคราะห์ของรองศาสตราจารย์ ดร. เหงียน กวาง ตูเยน ร่างแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายที่ดินได้มีการเพิ่มเติมที่สำคัญหลายประการ ตัวอย่างเช่น มีการเพิ่มบทบัญญัติเกี่ยวกับการวางแผนและการจัดทำแผนผังการใช้ที่ดิน

ร่างแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายที่ดินฉบับนี้ได้กำหนดข้อบังคับที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้นเกี่ยวกับอำนาจ วัตถุประสงค์ และขอบเขตของการเวนคืนที่ดิน ตลอดจนเงื่อนไขและเกณฑ์เฉพาะสำหรับการเวนคืนที่ดินเพื่อการพัฒนา เศรษฐกิจและสังคม เพื่อประโยชน์ของชาติและสาธารณะ

นอกจากนี้ ร่างระเบียบยังระบุถึงการใช้ประโยชน์ที่ดินที่อยู่ติดกันอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อเพิ่มทรัพยากรที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม ตลอดจนกลไกในการให้สิทธิการใช้ที่ดิน การปรับเปลี่ยนการใช้ที่ดิน และการปรับปรุงพื้นที่อยู่อาศัยในเมืองและชนบท

นายตวนกล่าวว่า “ร่างกฎหมายฉบับนี้ได้ยกเลิกข้อกำหนดเกี่ยวกับกรอบราคาที่ดิน และกำหนดกลไกในการกำหนดราคาที่ดินโดยอิงตามหลักการตลาด รวมถึงกลไกการตรวจสอบและกำกับดูแลโดยรัฐบาลกลางและสภาประชาชนประจำจังหวัดในการจัดทำตารางราคาที่ดิน… เราเสนอว่าตารางราคาที่ดินต้องสอดคล้องกับผลประโยชน์ทุกฝ่าย”

ร่างกฎหมายฉบับนี้ยังคงปรับปรุงแก้ไขข้อบังคับทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงตลาดสิทธิการใช้ที่ดิน ส่งเสริมการนำสิทธิการใช้ที่ดินไปใช้ในเชิงพาณิชย์ กำหนดข้อกำหนดสำหรับการสร้างระบบข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อมโยงกับข้อมูลที่ดิน และปรับปรุงกลไกการกำกับดูแลของรัฐเพื่อให้มั่นใจถึงการพัฒนาที่แข็งแรง ปลอดภัย และยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์…

การแก้ไขกฎหมาย 3 ฉบับที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ขณะที่ปุ่มสุดท้ายกำลังจะถูกเปิดออก (รูปที่ 1)

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในส่วนของการบริหารจัดการด้านการเงินเกี่ยวกับที่ดินและราคาที่ดิน สอดคล้องกับเจตนารมณ์ของมติที่ 18 ร่างกฎหมายว่าด้วยที่ดิน (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) ได้ยกเลิกกรอบราคาที่ดินของรัฐบาลแล้ว ยิ่งไปกว่านั้น มาตรา 153 ยังระบุหลักการประเมินราคาที่ดินไว้อย่างชัดเจน ได้แก่ การประเมินราคาตามวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การประเมินราคาตามระยะเวลาการใช้ที่ดิน และปัจจัยอื่นๆ ที่มีผลต่อราคาที่ดิน…

ร่างกฎหมายฉบับนี้เพิ่มข้อบังคับเกี่ยวกับการควบคุมรายได้จากที่ดินของจังหวัดและเมืองที่อยู่ภายใต้การบริหารส่วนกลางเข้าสู่งบประมาณส่วนกลางเพื่อสนับสนุนการพัฒนา โดยกำหนดให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดพิจารณาตามสถานการณ์จริงของท้องถิ่น เพื่อกำหนดระดับการควบคุมเพื่อช่วยเหลือชุมชนที่ถูกเวนคืนที่ดินและประชาชนผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดิน (มาตรา 148)...

นอกจากนี้ ร่างกฎหมายยังเพิ่มบทบัญญัติที่อนุญาตให้ผู้ใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรสามารถเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของพืชผลและปศุสัตว์ได้ (มาตรา 172) และยังรวมถึงระเบียบว่าด้วยการรวมและสะสมที่ดินเพื่อการผลิตทางการเกษตร โดยระบุหลักการ เงื่อนไข และรูปแบบของการรวมและสะสมที่ดินเพื่อการผลิตทางการเกษตร...

กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยปี 2014 ได้รับการแก้ไขอย่างไรบ้าง?

ในขณะเดียวกัน รองศาสตราจารย์ ดร. เหงียน กวาง ตูเยน ก็เชื่อว่า การแก้ไขเพิ่มเติมที่กระทรวงก่อสร้างได้ดำเนินการในร่างกฎหมายว่าด้วยการเคหะ พ.ศ. 2557 (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) นั้น มีแง่มุมที่เป็นประโยชน์หลายประการเช่นกัน

ตัวอย่างเช่น ร่างกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไขเพิ่มเติม ปี 2014 ได้เพิ่มข้อกำหนดเกี่ยวกับเงื่อนไขในการรับรองสิทธิการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย การรับรองสิทธิการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย สิทธิและหน้าที่ของผู้เป็นเจ้าของและผู้ใช้ที่อยู่อาศัย ประเภทของที่อยู่อาศัยที่เป็นของรัฐ หน่วยงานที่ทำหน้าที่เป็นตัวแทนของผู้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่เป็นของรัฐ และสิทธิและหน้าที่ของผู้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่เป็นองค์กรหรือบุคคลต่างชาติ

กระทรวงการก่อสร้างได้เพิ่มระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของห้องชุด รวมถึงหลักเกณฑ์ในการกำหนดและสิ้นสุดสิทธิการเป็นเจ้าของเมื่ออาคารห้องชุดถูกรื้อถอนเนื่องจากไม่เป็นไปตามมาตรฐานความปลอดภัย และสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของหลังจากสิ้นสุดสิทธิการเป็นเจ้าของ

กฎระเบียบในบทเกี่ยวกับการปรับปรุงและบูรณะอาคารชุดได้ถูกระบุไว้อย่างละเอียดมาก ตัวอย่างเช่น หลักการในการดำเนินการและปรับปรุงอาคารชุด การตรวจสอบและประเมินคุณภาพอาคารชุด รูปแบบการปรับปรุงและบูรณะอาคารชุด การคัดเลือกนักลงทุนสำหรับโครงการปรับปรุงและบูรณะอาคารชุด การจัดหาที่อยู่อาศัยเพื่อการย้ายถิ่นฐานและที่อยู่อาศัยชั่วคราว เป็นต้น

ในส่วนของนโยบายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม กระทรวงการก่อสร้างได้เพิ่มระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับรูปแบบการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ข้อกำหนดสำหรับโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม การกำหนดราคาขายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่รัฐลงทุน และระยะเวลาในการประเมินราคาสำหรับการขาย การเช่า และการเช่าซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

ในส่วนของการจัดหาเงินทุนเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัย กระทรวงการก่อสร้างได้เพิ่มระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับแหล่งเงินทุนสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัย หลักการในการระดมและใช้เงินทุนเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัย สินเชื่อพิเศษผ่านธนาคารนโยบายสังคมสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม แหล่งเงินทุนของรัฐสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัย และรูปแบบการระดมทุนเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัย...

แก้ไขกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อป้องกันการเก็งกำไรที่ดิน

สุดท้ายนี้ รองศาสตราจารย์ ดร. เหงียน กวาง ตูเยน ยังได้ให้การประเมินในเชิงบวกต่อการแก้ไขเพิ่มเติมร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 อีกด้วย

ขั้นแรก โปรดชี้แจงให้ชัดเจนว่ามีอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทใดบ้างที่เสนอขาย

ประการแรก ในส่วนที่เกี่ยวกับขอบเขตและประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่รวมอยู่ในกิจกรรมทางธุรกิจ ร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) ได้มีการเพิ่มเติมและชี้แจงให้ชัดเจนยิ่งขึ้นในมาตรา 5

"ด้วยเหตุนี้ ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่รวมอยู่ในธุรกิจจึงได้รับการระบุไว้อย่างชัดเจน หลีกเลี่ยงสถานการณ์ก่อนหน้านี้ที่กล่าวอ้างโดยทั่วไป ซึ่งนำไปสู่ 'ช่องโหว่' มากมายที่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์สามารถใช้ประโยชน์เพื่อกระทำการผิดกฎหมายได้" นายตวนกล่าว

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง แผนดังกล่าวรวมถึงการเพิ่มผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท เช่น อพาร์ตเมนต์สำหรับนักท่องเที่ยว วิลล่าสำหรับนักท่องเที่ยว และอาคารสำนักงานที่รวมที่พักไว้ด้วย

ประการที่สอง มาตรา 13 ว่าด้วยที่อยู่อาศัยและสิ่งก่อสร้างที่มีอยู่แล้วที่นำมาใช้ในเชิงพาณิชย์ ยังระบุเพิ่มเติมว่า สิ่งก่อสร้างที่มีอยู่แล้วที่นำมาใช้ในเชิงพาณิชย์ ได้แก่ งานโยธาที่ดำเนินการตามกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง อพาร์ตเมนต์สำหรับนักท่องเที่ยว วิลล่าสำหรับนักท่องเที่ยว และสำนักงานที่รวมกับที่พักอาศัย

ประการที่สอง จำเป็นต้องมีการจัดการกิจกรรมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์อย่างเข้มงวด: ประการแรก ต้องแก้ไขข้อบกพร่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน เช่น "ไข้" ราคาที่สูงเกินจริงซึ่งส่งผลกระทบเชิงลบต่อชีวิตทางสังคม โดยมี "ผู้กระทำผิด" คือกลุ่มนายหน้าในปัจจุบันที่มีกำลังคนมากเกินไปแต่ขาดคุณภาพ

ประการที่สอง เกี่ยวกับประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องทำการซื้อขายผ่านตลาดหลักทรัพย์ตามที่ระบุไว้ในมาตรา 60 ของร่างกฎหมายฉบับนี้

ประการที่สาม โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ร่างแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายยังได้กำหนดเงื่อนไขอีกประการหนึ่งว่า "บุคคลมีสิทธิที่จะประกอบกิจการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์อย่างอิสระ แต่ต้องมีใบอนุญาตประกอบกิจการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์และจดทะเบียนชำระภาษีตามบทบัญญัติของกฎหมายภาษี"

นายต้วนอธิบายว่า "ด้วยการปรับเปลี่ยนนี้ ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นต้องจัดตั้งบริษัทอีกต่อไป และด้วยเหตุนี้จึงไม่ต้องอยู่ภายใต้แรงกดดันที่ว่า 'ต้องมีบุคคลอย่างน้อยสองคนที่มีใบอนุญาตนายหน้าอสังหาริมทรัพย์' "

ประการที่สาม ในส่วนของการก่อสร้างและการจัดการข้อมูลอสังหาริมทรัพย์: ร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) ระบุไว้อย่างชัดเจนว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีหน้าที่ต้องเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ต่อสาธารณะบนเว็บไซต์ของตน...

นายต้วนเน้นย้ำว่า "ต้องใช้เวลาประมาณ 3-5 ปี กว่าระบบข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่สมบูรณ์จะได้รับการพัฒนาให้พร้อมใช้งาน ก่อนที่ราคาอสังหาริมทรัพย์จะสามารถกำหนดได้อย่างแม่นยำตามมูลค่าตลาด"

ดินห์ ตรัน

[โฆษณา_2]
แหล่งที่มา