สร้างความโปร่งใสและรับรองการเข้าถึงที่ดิน

NDO - นโยบายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับการโอนอสังหาริมทรัพย์เป็นประเด็นที่ถกเถียงกันอยู่เสมอ เนื่องจากต้องรักษารายได้งบประมาณไว้ ขณะเดียวกันก็ต้องหลีกเลี่ยงการสร้างภาระให้กับประชาชน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง วิธีการจัดเก็บภาษีในปัจจุบันยังคงมีข้อบกพร่องหลายประการ ซึ่งนำไปสู่การแสดงมูลค่าธุรกรรมที่ผิดพลาด ก่อให้เกิดการขาดทุนทางภาษี และบิดเบือนตลาด

วิธีการจัดเก็บภาษียังคงมีข้อบกพร่องมากมาย

ตามที่ กระทรวงการคลัง ได้กล่าวไว้ว่า เพื่อให้นโยบายภาษีสะท้อนถึงลักษณะของธุรกรรมทางเศรษฐกิจได้อย่างเหมาะสม การกำหนดรายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการโอนอสังหาริมทรัพย์จะต้องอิงตามสูตร อัตราภาษีคูณด้วยรายได้ที่ต้องเสียภาษี โดยรายได้ที่ต้องเสียภาษีจะคำนวณจากราคาขายลบด้วยต้นทุนที่เกี่ยวข้องทั้งหมด

กระทรวงการคลังเห็นว่ามีความจำเป็นที่จะต้องศึกษาแนวทางการควบคุมภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์และการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในอัตราภาษี 20% เพื่อให้มีความคล้ายคลึงกับอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลจากการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม การนำวิธีการนี้ไปใช้จำเป็นต้องมีเงื่อนไขสำคัญ 2 ประการ ได้แก่ ฐานข้อมูลประวัติการซื้อขายที่ดินที่สะท้อนมูลค่าที่แท้จริง และกฎระเบียบที่ชัดเจนเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายที่หักลดหย่อนได้และเงื่อนไขในการพิสูจน์ รวมถึงราคาต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์ที่โอนกรรมสิทธิ์

ปัญหาคือ แม้ว่ากรมสรรพากรจะมีข้อมูลธุรกรรมย้อนหลังตั้งแต่ปี 2561 แต่ราคาโอนที่บันทึกไว้ในสัญญายังไม่สะท้อนมูลค่าที่แท้จริง การควบคุมให้ผู้ซื้อและผู้ขายแจ้งข้อมูลอย่างตรงไปตรงมายังคงเป็นเรื่องยาก ในขณะเดียวกัน การรวบรวมเอกสารเพื่อพิสูจน์ต้นทุนการโอนและต้นทุนเงินทุนก็ไม่ใช่เรื่องง่าย

ต้นทุนที่สามารถระบุได้ง่าย เช่น ค่าซื้อ ค่าก่อสร้าง และค่าซ่อมแซม สามารถบันทึกได้ แต่ค่าใช้จ่าย เช่น ค่านายหน้า ดอกเบี้ย และค่าชดเชย พิสูจน์ได้ยาก จึงเป็นอุปสรรคสำคัญในการคำนวณกำไรที่แท้จริงจากธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ถูกซื้อมานานแล้ว เป็นมรดกตกทอด หรือได้รับเป็นของขวัญ ต้นทุนเริ่มต้นแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะระบุได้

เหงียน ตรี เฮียว ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐกิจ ได้กล่าวถึงประเด็นนี้ว่า หนึ่งในสาเหตุของความบิดเบือนตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามคือการใช้ภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีประสิทธิภาพ ปัจจุบัน ภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ประกอบด้วยภาษีที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนกรรมสิทธิ์ และค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน ในขณะเดียวกัน ประเทศพัฒนาแล้วหลายประเทศ เช่น สหรัฐอเมริกา ญี่ปุ่น หรือเกาหลีใต้ ต่างก็ใช้ภาษีทรัพย์สินรายปีจากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งช่วยควบคุมตลาดและสร้างแหล่งรายได้ที่ยั่งยืนให้กับงบประมาณของรัฐ

การขาดระบบภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่สมเหตุสมผลนำไปสู่การเก็งกำไรและการกักตุน ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงเกินเอื้อมสำหรับผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริง หากไม่มีแรงกดดันด้านภาษี นักลงทุนจำนวนมากจึงยินดีที่จะ "กักตุน" แทนที่จะนำอสังหาริมทรัพย์ไปทำธุรกรรมหรือแสวงหาประโยชน์ ซึ่งทำให้อุปทานลดลง ราคาพุ่งสูงขึ้น และตลาดไม่แข็งแรง ขณะเดียวกัน รัฐก็พลาดโอกาสสร้างรายได้สำคัญๆ ในขณะที่ยังคงต้องพึ่งพาภาษีเงินได้นิติบุคคลและภาษีมูลค่าเพิ่มอย่างมาก

ดังนั้น นายเหงียน ตรี เฮียว จึงกล่าวว่า การปฏิรูปนโยบายภาษีอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งจำเป็นเพื่อจำกัดการเก็งกำไร หนึ่งในแนวทางแก้ไขที่ควรพิจารณาคือการจัดเก็บภาษีแบบก้าวหน้าสำหรับอสังหาริมทรัพย์หลังที่สองหรือมากกว่า ซึ่งวิธีนี้จะช่วยควบคุมสถานการณ์การกักตุนทรัพย์สินและไม่ส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ ควรมีนโยบายยกเว้นและลดหย่อนภาษีสำหรับที่อยู่อาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย เพื่อให้มั่นใจว่ากลุ่มเปราะบางจะสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ ขณะเดียวกัน ควรกระจายการจัดเก็บภาษีไปยังหน่วยงานท้องถิ่น ซึ่งจะช่วยสร้างแหล่งงบประมาณสำหรับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะในเขตเมือง

กระชับการบริหารจัดการและเชื่อมโยงข้อมูลภาษี

เมื่อวิเคราะห์ข้อบกพร่องของนโยบายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในปัจจุบัน ผู้เชี่ยวชาญ Phan Huu Nghi รองผู้อำนวยการสถาบันการธนาคารและการเงิน (มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ) ชี้ให้เห็นว่าปัจจุบันมีวิธีการคำนวณภาษีอยู่ 2 วิธี วิธีแรกคือเก็บภาษี 2% จากมูลค่าธุรกรรมทั้งหมด และวิธีที่สองคือเก็บภาษี 20% จากส่วนต่างระหว่างราคาซื้อและราคาขาย

วิธีแรกแม้จะง่าย แต่ก็สร้างช่องโหว่ขนาดใหญ่เมื่อหลายคนจงใจประกาศราคาต่ำกว่าราคาจริงเพื่อลดภาษี ซึ่งไม่เพียงแต่ทำให้งบประมาณขาดทุน แต่ยังทำให้ตลาดมีความโปร่งใสน้อยลงอีกด้วย

ในทางตรงกันข้าม วิธีที่สองซึ่งใช้ภาษี 20% จากส่วนต่างระหว่างราคาซื้อและราคาขายนั้นสะท้อนกำไรที่แท้จริงได้แม่นยำกว่า แต่มีปัญหาในการกำหนดราคาต้นทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับธุรกรรมที่เกิดขึ้นเมื่อหลายปีก่อน

เพื่อแก้ไขปัญหานี้ คุณฟาน ฮู หงี เสนอให้เข้มงวดการจัดการการประกาศราคา เพื่อให้มั่นใจว่ามูลค่าธุรกรรมได้รับการบันทึกอย่างถูกต้อง หากผู้ซื้อจงใจบันทึกราคาต่ำเพื่อหลีกเลี่ยงภาษี พวกเขาจะประสบปัญหาในการขายต่อ เนื่องจากราคาซื้อที่บันทึกไว้ในเอกสารนั้นต่ำเกินไป ซึ่งอาจทำให้ภาษีที่ต้องชำระในธุรกรรมถัดไปสูงขึ้น นอกจากนี้ ควรมีมาตรการลงโทษที่รุนแรงสำหรับกรณีการประกาศมูลค่าธุรกรรมเท็จ เพื่อสร้างความโปร่งใสในตลาด

วิธีแก้ปัญหาที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือการเชื่อมโยงข้อมูลระหว่างหน่วยงานรับรองเอกสาร หน่วยงานภาษี และหน่วยงานจัดการที่ดิน เพื่อควบคุมมูลค่าธุรกรรมได้ดีขึ้น

นายงี กล่าวว่า หากมีระบบข้อมูลที่โปร่งใส รัฐสามารถเปรียบเทียบราคาตลาดเพื่อตรวจจับกรณีที่รายการแสดงรายได้ต่ำกว่าความเป็นจริงได้ ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องศึกษาและเพิ่มเติมกฎหมายเพื่อกำหนดค่าใช้จ่ายที่เหมาะสมในการคำนวณรายได้ที่ต้องเสียภาษี เพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ผู้เสียภาษีมีปัญหาในการพิสูจน์ค่าใช้จ่ายที่แท้จริง

โดยทั่วไปแล้ว การปฏิรูปภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องบรรลุเป้าหมายสองประการ ได้แก่ การเพิ่มความโปร่งใส การหลีกเลี่ยงการขาดทุนทางภาษี และการสร้างเงื่อนไขสำหรับการพัฒนาตลาดที่มั่นคง ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมีการปรับเปลี่ยนเพื่อให้ภาษีสะท้อนถึงผลกำไรที่แท้จริง เพื่อจำกัดสถานการณ์ "สองราคา" ในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม การดำเนินการจำเป็นต้องมีแผนงานที่สมเหตุสมผล หลีกเลี่ยงปัญหาการหยุดชะงักฉับพลัน และรับรองสิทธิของผู้ที่มีความต้องการซื้อบ้านอย่างแท้จริง เนื่องจากการปฏิรูปภาษีอสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงแต่เป็นประเด็นทางการเงินเท่านั้น แต่ยังเกี่ยวข้องกับการพัฒนาตลาดอย่างยั่งยืนอีกด้วย

หากดำเนินการอย่างถูกต้อง ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะช่วยลดการลงทุน เสริมสร้างเสถียรภาพราคาอสังหาริมทรัพย์ และสร้างแหล่งรายได้ที่มั่นคงให้กับงบประมาณ แทนที่จะพึ่งพาภาษีอื่นๆ มากเกินไป สิ่งสำคัญที่สุดคือ นโยบายภาษีต้องอยู่ในระบบนิเวศการบริหารจัดการแบบซิงโครนัส ตั้งแต่การควบคุมการประกาศราคา การตรวจสอบธุรกรรม ไปจนถึงการสร้างฐานข้อมูลที่โปร่งใส เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่ผู้ซื้อ ผู้ขาย และรัฐ

ที่มา: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html