ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังคึกคัก แต่ก็ยังมีอุปสรรคอยู่บ้าง

Công Luận•03/09/2023

[โฆษณา_1]

ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังคึกคักขึ้น

บริษัทวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่และแม้แต่ กระทรวงการก่อสร้าง ต่างก็ประเมินสถานการณ์ตลาดในช่วงหกเดือนแรกของปี 2023 ไว้เป็นเอกฉันท์ว่า ตลาดอยู่ในภาวะซบเซาและไม่ฟื้นตัวตามที่คาดไว้

ทั้งอุปทานและอุปสงค์ลดลงอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง แม้แต่ "ยักษ์ใหญ่" ในอุตสาหกรรม ก็ตกอยู่ในภาวะใกล้ล้มละลาย รายงานจากกรมทะเบียนธุรกิจ กระทรวงการวางแผนและการลงทุน ยังแสดงให้เห็นว่า ในช่วงหกเดือนแรกของปี 2023 จำนวนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ระงับการดำเนินงานชั่วคราวหรือยุบเลิกกิจการเพิ่มขึ้นมากกว่า 40% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2022

นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์ยังเป็นภาคเศรษฐกิจที่มีจำนวนธุรกิจที่ออกจากตลาดมากที่สุดในบรรดา 17 ภาค เศรษฐกิจ อื่นๆ

ในขณะเดียวกัน รายงานจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่า ภายใต้สถานการณ์ที่ยากลำบากในปัจจุบัน มีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพียงประมาณ 43% เท่านั้นที่จะสามารถอยู่รอดได้จนถึงสิ้นปี 2023

เพื่อตอบสนองต่อสถานการณ์นี้ รัฐบาลได้ดำเนินมาตรการแก้ไขหลายประการเพื่อสนับสนุนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น การจัดตั้งคณะทำงานเพื่อแก้ไขปัญหา หรือการออกมติที่ 33 ซึ่งระบุถึงแนวทางแก้ไขเฉพาะหลายประการเพื่อขจัดอุปสรรคและส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน

ดร.แคน แวน ลุค ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ ให้ความเห็นว่า มาตรการของรัฐบาลได้ส่งสัญญาณเชิงบวกมากมายสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เห็นได้ชัดว่าตลาดได้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดไปแล้ว ด้วยมาตรการทางการเงิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับพันธบัตรองค์กรที่ครบกำหนดไถ่ถอน

“ ด้วยมาตรการเหล่านั้น ตลาดจึงค่อยๆ ฟื้นตัวตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2566 จนถึงปัจจุบัน ไตรมาสที่สองมีการเติบโตที่ดีกว่าไตรมาสแรก และปริมาณการซื้อขายและสภาพคล่องของตลาดก็ค่อยๆ ดีขึ้น นอกจากนี้ อัตราการเข้าใช้พื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมยังสูงมากถึงประมาณ 76% และราคาหุ้นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน ” นายลุกกล่าว

อย่างไรก็ตาม ดร.แคน วัน ลุก ประเมินว่าการฟื้นตัวยังคงช้า ปัญหาและอุปสรรคหลายอย่างยังไม่ได้รับการแก้ไขอย่างทันท่วงที และความต้องการของตลาดยังคงอ่อนแอเนื่องจากยังคงขาดแคลนเงินทุนสินเชื่อเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ศาสตราจารย์ ดร. ตรัน ดินห์ เทียน อดีตผู้อำนวยการสถาบันเศรษฐศาสตร์เวียดนาม เห็นด้วยกับการประเมินนี้ และแสดงความคิดเห็นว่า "เมื่อเร็ว ๆ นี้ รัฐบาลได้ออกมาตรการหลายอย่างเพื่อบรรเทาความยากลำบากของธุรกิจที่ไม่เป็นไปตามตรรกะแบบดั้งเดิม"

ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังคึกคักขึ้น แต่ก็ยังมีอุปสรรคอยู่บ้าง (รูปที่ 1)

อย่างไรก็ตาม มีเพียงแนวทางนี้เท่านั้นที่จะช่วยกอบกู้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จากวิกฤตในปัจจุบันได้ การใช้แนวทางแก้ปัญหาแบบเดิมๆ จะไม่สามารถแก้ไขปัญหาของตลาดได้

" ดังนั้น คำแนะนำแรกของผมคือ ต้องเข้าใจว่าในสถานการณ์ที่ยากลำบากและสถานการณ์ที่ไม่ปกติ แนวทางและวิธีการแก้ปัญหาจะต้องไม่เป็นไปตามแบบแผน " นายเทียนกล่าว

อย่างไรก็ตาม เมื่อมีการนำนโยบายใหม่มาใช้โดยสิ้นเชิง ด้วยแนวทางที่กล้าหาญและแตกต่างจากกฎเกณฑ์เดิม ขวัญกำลังใจของผู้ที่นำนโยบายเหล่านั้นไปใช้ก็มักจะสั่นคลอน เจ้าหน้าที่หลายคนกลัวที่จะทำผิดพลาดและกลัวความรับผิดชอบ ซึ่งส่งผลให้ประสิทธิภาพของนโยบายลดลง

“ ขณะนี้เราอยู่ในช่วงเวลาที่มีนโยบายที่ดีและมุ่งเน้นหลายด้าน แต่การนำนโยบายไปปฏิบัตินั้นไม่ใช่เรื่องง่าย สถานการณ์ที่ไม่ปกติกำลังขัดขวางความคิดในการนำนโยบายไปปฏิบัติ ทำให้ผู้คนลังเลที่จะลงมือทำ เมื่อมีการนำเสนอข้อกำหนดและแนวทางแก้ไขใหม่ ๆ จะต้องมาพร้อมกับพันธสัญญาด้านความรับผิดชอบและการรับประกันว่าจะปฏิบัติตามความรับผิดชอบเหล่านั้น จึงจะสามารถเร่งการนำนโยบายที่ดีไปปฏิบัติได้” รองศาสตราจารย์ ดร. ตรัน ดินห์ เทียน กล่าวเน้นย้ำ

"อย่าเข้าใจผิดว่าดอกไม้ที่บานสะพรั่งคือสัญญาณของการมาถึงของฤดูใบไม้ผลิ"

แม้ว่าตลาดจะเริ่มฟื้นตัว แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็กังวลว่ากฎระเบียบใหม่ที่อาจขัดขวางการฟื้นตัว ได้แก่ หนังสือเวียนฉบับที่ 06 ของธนาคารกลางเวียดนาม

ตามหนังสือเวียนฉบับนี้ ตั้งแต่วันที่ 1 กันยายนเป็นต้นไป ธนาคารพาณิชย์จะไม่ได้รับอนุญาตให้ปล่อยสินเชื่อเพื่อชำระเงินทุนตามสัญญาเงินทุนหรือสัญญาความร่วมมือด้านการลงทุนสำหรับโครงการที่ไม่เป็นไปตามเงื่อนไขในการเริ่มดำเนินการทางธุรกิจ

ธนาคารกลางเวียดนามระบุว่า หนังสือเวียนฉบับที่ 6 ฉบับใหม่นี้ไม่ได้จำกัดการไหลเวียนของเงินทุนเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไป แต่เป็นการห้ามปล่อยสินเชื่อให้กับกลุ่มที่มีความเสี่ยงเท่านั้น อย่างไรก็ตาม ภาคธุรกิจยังคงกังวลเกี่ยวกับระเบียบข้อนี้เป็นอย่างมาก

นายเหงียน วัน ดินห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VARs) กล่าวว่า ปัจจุบัน "ปัญหาทางกฎหมาย" และ "แหล่งเงินทุน" เป็นสองอุปสรรคหลักและสำคัญที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญอยู่

นายดิงห์กล่าวว่า " แม้ว่ารัฐบาลจะออกแนวทางแก้ไขหลายประการเพื่อจัดการกับปัญหาเหล่านี้ แต่จนถึงขณะนี้ ปัญหาทั้งสองข้อนี้ยังไม่พบ 'ทางออก' ที่แท้จริงหรือวิธีแก้ไขที่เด็ดขาด"

นายดิงห์กล่าวว่า โครงการหลายพันโครงการดำเนินการได้ยาก ติดขัดเนื่องจากอุปสรรคทางกฎหมาย และต้องระงับไว้เพื่อตรวจสอบ นอกจากนี้ โครงการจำนวนมากยังประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อและเงินลงทุนจากลูกค้า

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการที่ยังอยู่ในขั้นตอนการเคลียร์พื้นที่ รอการอนุมัติค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรืออยู่ระหว่างการก่อสร้าง กำลังประสบปัญหาล่าช้า

นายดิงห์กล่าวว่า " ข้อเท็จจริงที่ว่าทั้งลูกค้าและนักลงทุนต่างประสบปัญหาในการเข้าถึงเงินทุน ส่งผลให้สภาพคล่องในตลาดหยุดชะงัก การทำธุรกรรมทุกอย่างถูกระงับ และการลงทุน การผลิต และกิจกรรมทางธุรกิจทั้งหมดต้องหยุดลง... "

ประธาน VARs กล่าวว่า มติหมายเลข 33 แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนและเด็ดขาดถึงเป้าหมายในการขจัดอุปสรรคในการเข้าถึงเงินทุนสินเชื่อ โดยมีเป้าหมายเพื่อเปิดทางให้เงินทุนไหลเวียนเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และส่งเสริมสภาพคล่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม

การอำนวยความสะดวกให้ธุรกิจ ผู้ซื้อบ้าน และนักลงทุนเข้าถึงสินเชื่อด้วยอัตราดอกเบี้ยพิเศษ จะทำให้โครงการที่มีความเป็นไปได้และมีประสิทธิภาพมีโอกาสได้รับการดำเนินการ ซึ่งจะช่วยปรับปรุงอุปทานในตลาดให้ดีขึ้น

อย่างไรก็ตาม หนังสือเวียนฉบับที่ 06 แทบจะไม่สอดคล้องกับเจตนารมณ์ของมติที่ 33 เลย และไม่ได้ระบุกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจนว่ากลุ่มใดบ้างที่มีสิทธิ์ได้รับการสนับสนุนและช่วยเหลือในการแก้ไขปัญหาด้านสินเชื่อ

ในขณะเดียวกัน หนังสือเวียนดังกล่าวระบุรายชื่อผู้กู้ที่ไม่ได้รับสิทธิ์อย่างคลุมเครือและไม่ชัดเจน ทำให้ธนาคารพาณิชย์สามารถปฏิเสธคำขอสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ได้ง่าย หากไม่ต้องการปล่อยกู้ "ตามระเบียบข้อบังคับ"

นายดิงห์กล่าวว่า " สิ่งนี้จะส่งผลกระทบทางอ้อมต่อความพยายามของรัฐบาล หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และแม้แต่ระบบธนาคารในการสนับสนุนและฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม"

ดังนั้น นายดิงห์จึงเชื่อว่าวิธีที่ดีที่สุดคือการยกเลิกหนังสือเวียนฉบับที่ 06 ในขณะนี้ และธนาคารกลางเวียดนามควรทำการวิจัยและออกพระราชกฤษฎีกาที่มีเนื้อหาสอดคล้องและเป็นไปตามเจตนารมณ์ของมติฉบับที่ 33 แทน

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธาน HoREA กล่าวว่า หนังสือเวียนฉบับที่ 06 มีข้อกำหนดบางประการที่ไม่สอดคล้องและเป็นเอกภาพกับกฎหมาย และไม่เหมาะสมกับการดำเนินกิจกรรมในทางปฏิบัติของการลงทุน การก่อสร้าง การผลิต และการดำเนินธุรกิจของภาคธุรกิจโดยทั่วไป รวมถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย

นายชอว์เน้นย้ำว่า " หากไม่มีการแก้ไขกฎระเบียบให้ทันท่วงที เริ่มตั้งแต่เดือนกันยายนเมื่อหนังสือเวียนฉบับที่ 06 มีผลบังคับใช้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซึ่งกำลังประสบปัญหาอยู่แล้ว จะยิ่งเข้าถึงสินเชื่อจากธนาคารได้ยากขึ้นไปอีก"

จากรายงานล่าสุดของ Batdongsan.com.vn ซึ่งอัปเดต ณ สิ้นเดือนกรกฎาคม 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์แสดงสัญญาณการฟื้นตัว ราคาที่ดินในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้มีแนวโน้มสูงขึ้นอีกครั้ง โดยเพิ่มขึ้น 9% และ 8% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า นอกจากนี้ บางจังหวัด เช่น กวางนิง เพิ่มขึ้น 18% ไฮฟองเพิ่มขึ้น 9% และดานังเพิ่มขึ้น 8% รายงานยังระบุว่าในเดือนกรกฎาคม ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศเพิ่มขึ้นในทุกประเภท ดังนั้น ผู้เชี่ยวชาญหลายคนคาดการณ์ว่าตลาดจะเฟื่องฟูและก้าวกระโดดในปี 2567

ฮา อัน

[โฆษณา_2]
แหล่งที่มา