ตลาดอสังหาฯ คึกคัก แต่ยังมีอุปสรรคในการฝ่าฟัน

ตลาดอสังหาฯ กำลัง “อุ่นเครื่อง”

บริษัทวิจัยอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่และ กระทรวงการก่อสร้าง มีการประเมินตลาดในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 ร่วมกันว่าตลาดค่อนข้างเงียบและไม่สามารถฟื้นตัวได้ตามที่คาดไว้

ทั้งอุปทานและอุปสงค์ลดลงอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ธุรกิจพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง แม้แต่ธุรกิจขนาดใหญ่ในอุตสาหกรรม ก็กำลังเผชิญกับภาวะล้มละลาย รายงานจากกรมทะเบียนการค้า กระทรวงการวางแผนและการลงทุน ยังระบุด้วยว่า ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 จำนวนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องหยุดดำเนินกิจการชั่วคราวหรือปิดกิจการเพิ่มขึ้นมากกว่า 40% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2565

อสังหาริมทรัพย์ยังเป็นอุตสาหกรรมชั้นนำในบรรดาภาค เศรษฐกิจ อีก 17 ภาคส่วนในด้านจำนวนธุรกิจที่ออกจากตลาด

ขณะเดียวกัน รายงานจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่าด้วยสถานการณ์ที่ยากลำบากในปัจจุบัน ภายในสิ้นปี 2566 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะอยู่รอดได้เพียงประมาณ 43% เท่านั้น

จากสถานการณ์ดังกล่าว รัฐบาลได้นำเสนอแนวทางแก้ไขปัญหาต่างๆ เพื่อสนับสนุนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น การจัดตั้งคณะทำงานเพื่อแก้ไขปัญหา หรือการออกมติที่ 33 เสนอแนวทางแก้ไขปัญหาเฉพาะเจาะจงมากมายเพื่อแก้ไขปัญหาและส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มีความปลอดภัย มั่นคง และยั่งยืน

ดร. คาน แวน ลุค ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ กล่าวว่า “ทางออกของรัฐบาลได้ส่งสัญญาณเชิงบวกมากมายสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นได้ว่าตลาดกำลังผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุด ต้องขอบคุณทางออกทางการเงิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับพันธบัตรบริษัทที่กำลังจะครบกำหนด”

“ ด้วยโซลูชั่นเหล่านี้ ตลาดจึงค่อยๆ ฟื้นตัวตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2566 ไตรมาสที่สองเติบโตดีกว่าไตรมาสแรก ปริมาณการซื้อขายและสภาพคล่องในตลาดค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้น นอกจากนี้ อัตราการเช่าพื้นที่ในเขตอุตสาหกรรมยังสูงมาก ประมาณ 76% และราคาหุ้นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างก็ปรับตัวสูงขึ้นเช่นกัน ” คุณลุคกล่าว

อย่างไรก็ตาม ดร.คาน วัน ลุค ประเมินว่าการฟื้นตัวยังคงช้า ปัญหาและความยากลำบากหลายประการไม่ได้รับการแก้ไขอย่างทันท่วงที และความต้องการของตลาดอ่อนแอเนื่องจากการปิดกั้นสินเชื่อเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

รองศาสตราจารย์ ดร. Tran Dinh Thien อดีตผู้อำนวยการสถาบันเศรษฐกิจเวียดนาม เห็นด้วยกับความเห็นนี้ โดยกล่าวว่า เมื่อเร็วๆ นี้ รัฐบาลได้ออกแนวทางแก้ไขชุดหนึ่งเพื่อช่วยเหลือธุรกิจที่ไม่ปฏิบัติตามตรรกะทั่วไป

ตลาดอสังหาฯ กำลังร้อนแรงขึ้น แต่ยังมีข่าวลือต่างๆ มากมายที่ยังต้องได้รับการแก้ไข

อย่างไรก็ตาม นั่นเป็นวิธีเดียวที่จะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลุดพ้นจากสถานการณ์ที่ยากลำบากในปัจจุบัน หากเรายังคงเสนอวิธีแก้ปัญหาแบบเดิมๆ ต่อไป เราจะไม่สามารถแก้ไขปัญหาของตลาดได้

“ ดังนั้น สิ่งแรกที่ผมแนะนำคือ ให้เข้าใจว่าในสถานการณ์ที่ยากลำบากและสถานการณ์ที่ไม่ปกติ แนวทางและวิธีแก้ไขจะต้องไม่ปกติ ” นายเทียน กล่าว

อย่างไรก็ตาม เมื่อนำนโยบายใหม่ทั้งหมดมาใช้ด้วยวิธีการที่กล้าหาญและไม่เป็นไปตามกฎเกณฑ์แบบเดิม ทัศนคติของผู้บังคับใช้นโยบายก็สั่นคลอน เจ้าหน้าที่หลายคนกลัวความผิดพลาดและความรับผิดชอบ ซึ่งส่งผลให้ประสิทธิภาพของนโยบายลดลง

“ เราอยู่ในยุคสมัยที่มีนโยบายที่ดีและมีเป้าหมายชัดเจนมากมาย แต่การดำเนินนโยบายไม่ใช่เรื่องง่าย สิ่งต่างๆ ที่ไม่ปกติเป็นอุปสรรคต่อแนวคิดการดำเนินนโยบายในปัจจุบัน ทำให้ผู้คนไม่กล้าลงมือทำ การออกมติและแนวทางแก้ไขใหม่ๆ จำเป็นต้องมาพร้อมกับความมุ่งมั่นในความรับผิดชอบ ความมุ่งมั่นในการดำเนินการตามความรับผิดชอบ เพื่อให้สามารถดำเนินนโยบายที่ดีได้อย่างรวดเร็ว” รองศาสตราจารย์ ดร. ตรัน ดิญ เทียน กล่าวเน้นย้ำ

“อย่าเห็นดอกไม้บานแล้วคิดว่าฤดูใบไม้ผลิกำลังจะมาถึง”

ในขณะที่ตลาดกำลังฟื้นตัว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กลับกังวลว่ากฎระเบียบใหม่นี้อาจขัดขวางการฟื้นตัวได้ ซึ่งก็คือหนังสือเวียนที่ 06 ของธนาคารแห่งรัฐ

ตามหนังสือเวียนฉบับนี้ ตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน เป็นต้นไป ธนาคารพาณิชย์จะไม่สามารถปล่อยกู้เพื่อชำระเงินสมทบทุนตามสัญญาสมทบทุนและสัญญาความร่วมมือด้านการลงทุนเพื่อดำเนินโครงการที่ไม่ตรงตามเงื่อนไขการดำเนินธุรกิจได้

ธนาคารแห่งรัฐได้ดำเนินการตามแนวทางใหม่แล้ว โดยหนังสือเวียนหมายเลข 06 ไม่ได้จำกัดวงเงินทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยรวม แต่เพียงป้องกันกลุ่มผู้ให้กู้ที่มีความเสี่ยงสูงเท่านั้น อย่างไรก็ตาม ภาคธุรกิจยังคงมีความกังวลอย่างมากเกี่ยวกับกฎระเบียบนี้

นายเหงียน วัน ดิญ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARs) กล่าวว่า ในปัจจุบัน “กฎหมาย” และ “เงินทุน” ถือเป็นปัญหาหลักสองประการของตลาดอสังหาริมทรัพย์

“ แม้ว่ารัฐบาลจะออกแนวทางแก้ไขมากมายเพื่อขจัดและแก้ไขปัญหาสองประการนี้ แต่จนถึงขณะนี้ ปัญหาสองประการนี้ยังไม่พบ “ทางออก” และแนวทางแก้ไขที่ชัดเจน” นายดิงห์กล่าว

คุณดิงห์กล่าวว่ามีโครงการอีกหลายพันโครงการที่ดำเนินการได้ยาก ถูกระงับเนื่องจากปัญหาทางกฎหมาย และต้องถูกระงับเพื่อรอการพิจารณา นอกจากนี้ ยังมีโครงการอีกมากมายที่ละเมิดการเข้าถึงสินเชื่อและเงินลงทุนของลูกค้า

โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ระหว่างการอนุมัติพื้นที่ รอการอนุมัติค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรืออยู่ระหว่างการก่อสร้าง... ทำให้เกิดภาวะชะงักงัน

“ ความจริงที่ว่าทั้งลูกค้าและนักลงทุนต่างประสบปัญหาในการเข้าถึงกระแสเงินสด ส่งผลให้สภาพคล่องในตลาดถูกปิดกั้น ส่งผลให้ธุรกรรมทั้งหมดหยุดชะงัก และการลงทุน การผลิต และกิจกรรมทางธุรกิจทั้งหมดต้องหยุดชะงัก ” นายดินห์กล่าว

ประธาน VAR กล่าวว่ามติที่ 33 แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนและเด็ดขาดถึงเป้าหมายในการขจัดปัญหาแหล่งสินเชื่อ มุ่งเป้าที่จะปลดบล็อกกระแสเงินทุนสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามมีสภาพคล่องเพิ่มขึ้น

การสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยให้ธุรกิจ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และนักลงทุนเข้าถึงแหล่งสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษ จะทำให้สามารถดำเนินโครงการที่มีความเป็นไปได้และมีประสิทธิผลได้ ซึ่งจะช่วยปรับปรุงอุปทานสู่ตลาด

อย่างไรก็ตาม หนังสือเวียนที่ 06 แทบไม่สอดคล้องกับเจตนารมณ์ของมติที่ 33 และไม่ได้ระบุอย่างชัดเจนถึงหัวข้อที่ได้รับการสนับสนุนและประเด็นปัญหาสินเชื่อที่ได้รับการแก้ไข

ขณะเดียวกัน หนังสือเวียนดังกล่าวยังระบุถึงบุคคลที่ไม่ได้รับอนุญาตให้กู้ยืมในลักษณะทั่วไปและคลุมเครือ ทำให้ธนาคารพาณิชย์สามารถปฏิเสธคำขอของลูกค้าอสังหาริมทรัพย์ได้โดยง่าย หากไม่มีความเต็มใจที่จะให้กู้ยืมในลักษณะที่ "ถูกต้อง"

“ สิ่งนี้จะส่งผลกระทบอย่างมองไม่เห็นต่อความพยายามของรัฐบาล หน่วยงาน และแม้แต่ระบบธนาคารในการสนับสนุนและฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม” นายดินห์กล่าว

ดังนั้น นายดิงห์จึงเห็นว่าเป็นการดีที่สุดที่จะถอนหนังสือเวียนหมายเลข 06 ในเวลานี้ แต่ธนาคารแห่งรัฐควรศึกษาและออกคำสั่งที่มีเนื้อหาสอดคล้องและสอดคล้องกับเจตนารมณ์ของมติที่ 33 แทน

นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA ยังกล่าวอีกว่า หนังสือเวียนที่ 06 มีข้อกำหนดบางประการที่ไม่รับประกันความสอดคล้องและสอดคล้องกับกฎหมาย และไม่เหมาะสมสำหรับการลงทุนในทางปฏิบัติ การก่อสร้าง การผลิต และกิจกรรมทางธุรกิจของชุมชนธุรกิจโดยทั่วไป รวมถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย

“ หากเราไม่แก้ไขในเวลาที่เหมาะสม เริ่มตั้งแต่เดือนกันยายน ซึ่งเป็นช่วงที่หนังสือเวียน 06 มีผลบังคับใช้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซึ่งกำลังประสบปัญหาอยู่แล้ว จะพบว่าการเข้าถึงสินเชื่อจากธนาคารทำได้ยากยิ่งขึ้น” นายโจวเน้นย้ำ

รายงานล่าสุดของ Batdongsan.com.vn ซึ่งอัปเดต ณ สิ้นเดือนกรกฎาคม 2566 ระบุว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังฟื้นตัว ราคาที่ดินในฮานอยและโฮจิมินห์มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอีกครั้ง โดยเพิ่มขึ้น 9% และ 8% ตามลำดับเมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า นอกจากนี้ บางจังหวัด เช่น กว๋างนิญ เพิ่มขึ้น 18% ไฮฟอง เพิ่มขึ้น 9% และดานัง เพิ่มขึ้น 8% รายงานของหน่วยงานนี้ยังแสดงให้เห็นว่าในเดือนกรกฎาคม ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศเพิ่มขึ้นในทุกประเภทอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านจึงคาดการณ์ว่าในปี 2567 ตลาดจะเฟื่องฟูและเติบโตอย่างก้าวกระโดด

ฮาอัน

แหล่งที่มา