การคืนที่ดินเมื่อบรรลุข้อตกลง 75% และปัญหาเรื่องความสมดุลของผลประโยชน์

คาดว่าร่างมติเกี่ยวกับกลไกและนโยบายหลายประการเพื่อขจัดความยุ่งยากและอุปสรรคในการจัดการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน จะถูกส่งต่อไปยังรัฐสภาเพื่อพิจารณาและอนุมัติในการประชุมสมัยที่ 10

ในร่างที่เผยแพร่เพื่อขอความคิดเห็น มีข้อกำหนดที่ได้รับความสนใจอย่างมากจากภาคธุรกิจ ดังนี้ เมื่อโครงการได้บรรลุข้อตกลงในการโอนสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่มากกว่า 75% และครัวเรือนมากกว่า 75% แต่กำหนดเวลาหรือระยะเวลาขยายเวลายังไม่เสร็จสิ้นข้อตกลง สภาประชาชนจังหวัดสามารถพิจารณาเรียกคืนที่ดินที่เหลือเพื่อส่งมอบให้กับนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการต่อไป

กลไก “ข้อตกลง” ถือเป็นก้าวสำคัญในการทำให้ความสัมพันธ์ด้านที่ดินเป็นตลาด: ผู้ประกอบการเจรจากับประชาชนเอง โดยรัฐไม่ได้เข้าไปแทรกแซงทางการบริหาร กลไกนี้ช่วยให้หลายโครงการดำเนินการได้เร็วขึ้น สะท้อนถึงมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินในตลาด อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง หลายโครงการบรรลุข้อตกลงได้เพียง 70-80% เท่านั้น ส่วนที่เหลือ “ติดขัด” เพราะมีครัวเรือนเพียงไม่กี่ครัวเรือนที่ไม่เห็นด้วย ทำให้โครงการหยุดชะงักและต้นทุนทางสังคมเพิ่มสูงขึ้น

ดังนั้น กฎระเบียบที่อนุญาตให้มีการถมที่ดินส่วนที่เหลือเมื่อพื้นที่เกินกว่า 75% จึงถือเป็นขั้นตอนกลางระหว่างสองกลไก คือ การเจรจาต่อรองทางการตลาดด้วยตนเอง และการถมที่ดินโดยรัฐตามแผน กฎระเบียบดังกล่าวเปิดโอกาสให้โครงการโครงสร้างพื้นฐาน เขตอุตสาหกรรม และพื้นที่ในเมืองหลายร้อยแห่งได้เริ่มต้นขึ้นอีกครั้ง ซึ่งเป็นสิ่งที่ เศรษฐกิจ ต้องการอย่างเร่งด่วนเพื่อให้บรรลุเป้าหมายการเติบโตสองหลักในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า

อย่างไรก็ตาม เช่นเดียวกับนโยบายที่ก้าวล้ำอื่นๆ บทบัญญัตินี้เปิดโอกาสให้และมีความเสี่ยง ตามร่างมติดังกล่าว เมื่อรัฐทวงคืนที่ดินส่วนที่เหลือ การคำนวณค่าชดเชยจะอิงตามราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดินและค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ดังนั้น อาจเกิดสถานการณ์ที่ราคาที่รัฐตกลงเสนอให้ประชาชนเป็นราคาตลาด จึงอาจมีความแตกต่างอย่างมากจากราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดิน ซึ่งอาจนำไปสู่การร้องเรียนจากประชาชน ส่งผลให้การดำเนินโครงการได้รับผลกระทบและยืดเยื้อ

แนวทางแก้ไขที่สมเหตุสมผลกว่าที่สหพันธ์พาณิชย์และอุตสาหกรรมเวียดนามเสนอ คือการให้รัฐทำหน้าที่เป็นตัวกลางระหว่างวิสาหกิจและประชาชนในการเจรจาต่อรองราคา หากยังไม่สามารถบรรลุข้อตกลง รัฐจะดำเนินการเรียกคืนที่ดิน

นี่เป็นแนวทางที่ทั้งรักษาความโปร่งใสและรับรองสิทธิอันชอบธรรมของทั้งประชาชนและนักลงทุน และเพื่อให้รูปแบบ “รัฐในฐานะตัวกลาง” ดำเนินงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ จำเป็นต้องมีกรอบทางกฎหมายที่ชัดเจน กำหนดหน่วยงานที่รับผิดชอบการเจรจา กระบวนการ จำนวนรอบการเจรจา และกำหนดเวลา โดยหลีกเลี่ยงพิธีการหรือขั้นตอนที่ยืดเยื้อ รัฐยังสามารถจัดการเจรจาแบบไตรภาคี โดยมีองค์กรประเมินราคาอิสระและตัวแทนจากหน่วยงานท้องถิ่นเข้าร่วม ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมีระบบประเมินราคาที่ดินที่เป็นอิสระและเป็นมืออาชีพ เพื่อให้มั่นใจถึงความเป็นกลางและป้องกันผลประโยชน์ของกลุ่ม นอกจากนี้ กลไกการตรวจสอบโดยการมีส่วนร่วมขององค์กรที่ได้รับการเลือกตั้ง แนวร่วมปิตุภูมิ ฯลฯ ก็มีบทบาทสำคัญอย่างยิ่ง

การคืนที่ดินเมื่อบรรลุข้อตกลง 75% จะช่วยแก้ไขปัญหาที่ภาคธุรกิจได้ครุ่นคิดมาเป็นเวลานาน แต่ก็ส่งผลกระทบต่อประชาชนที่ได้รับที่ดินคืนด้วยเช่นกัน ดังนั้น หน่วยงานที่ร่างข้อมติจึงจำเป็นต้องพิจารณาทางเลือกด้านนโยบายอย่างรอบคอบต่อไป เพื่อให้เกิดความสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของทั้งสองฝ่าย ช่วยให้การใช้ที่ดินมีประสิทธิภาพมากขึ้น อันจะนำไปสู่การพัฒนาประเทศ

ที่มา: https://daibieunhandan.vn/thu-hoi-dat-khi-dat-75-thoa-thuan-va-bai-toan-can-bang-loi-ich-10394004.html