การจัดซื้อที่ดินเมื่อบรรลุข้อตกลง 75% และความท้าทายในการสร้างสมดุลระหว่างผลประโยชน์ต่างๆ

คาดว่าร่างมติว่าด้วยกลไกและนโยบายบางประการเพื่อขจัดความยากลำบากและอุปสรรคในการจัดระเบียบและการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน จะถูกเสนอต่อสภาแห่งชาติเพื่อพิจารณาและอนุมัติในสมัยประชุมที่สิบ

ในร่างกฎระเบียบที่ส่งให้พิจารณาความคิดเห็น มีข้อกำหนดหนึ่งที่ได้รับความสนใจอย่างมากจากภาคธุรกิจ คือ เมื่อโครงการได้บรรลุข้อตกลงเกี่ยวกับการโอนสิทธิการใช้ที่ดินแล้ว โดยครอบคลุมพื้นที่มากกว่า 75% และจำนวนครัวเรือนมากกว่า 75% แต่ข้อตกลงดังกล่าวไม่เสร็จสมบูรณ์ภายในกำหนดเวลาหรือระยะเวลาที่ขยายออกไป สภาประชาชนจังหวัดอาจพิจารณาเพิกถอนที่ดินส่วนที่เหลือเพื่อจัดสรรให้แก่นักลงทุนเพื่อดำเนินการโครงการต่อไป

กลไก "การเจรจา" เป็นขั้นตอนสำคัญในการทำให้ความสัมพันธ์ด้านที่ดินเป็นไปตามกลไกตลาด: ธุรกิจเจรจาโดยตรงกับผู้อยู่อาศัย และรัฐไม่เข้ามาแทรกแซงในเชิงบริหาร กลไกนี้ช่วยให้โครงการหลายโครงการดำเนินการได้เร็วขึ้น สะท้อนถึงมูลค่าตลาดที่แท้จริงของที่ดิน อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง โครงการหลายโครงการบรรลุข้อตกลงเพียง 70-80% เท่านั้น ส่วนที่เหลือ "ติดขัด" เนื่องจากความไม่เห็นด้วยจากครัวเรือนเพียงไม่กี่ครัวเรือน ทำให้โครงการล่าช้าและต้นทุนทางสังคมเพิ่มสูงขึ้น

ดังนั้น กฎระเบียบที่อนุญาตให้ถมที่ดินส่วนที่เหลือเมื่อพื้นที่ทั้งหมดถูกถมไปแล้วกว่า 75% จึงถูกมองว่าเป็นขั้นตอนกลางระหว่างกลไกสองอย่าง ได้แก่ การเจรจาต่อรองตามกลไกตลาดและการถมที่ดินตามแผนของรัฐ กฎระเบียบนี้เปิดโอกาสให้โครงการโครงสร้างพื้นฐาน นิคมอุตสาหกรรม และพื้นที่เมืองหลายร้อยแห่งสามารถเริ่มต้นใหม่ได้ ซึ่งเป็นสิ่งที่ เศรษฐกิจ ต้องการอย่างยิ่งเพื่อให้บรรลุเป้าหมายการเติบโตสองหลักในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า

อย่างไรก็ตาม เช่นเดียวกับนโยบายที่ก้าวล้ำอื่นๆ กฎระเบียบนี้เปิดโอกาสและมีความเสี่ยงเช่นกัน ตามร่างมติ เมื่อรัฐดำเนินการเรียกร้องพื้นที่ดินส่วนที่เหลือ ค่าชดเชยจะคำนวณจากราคาที่ดินในรายการราคาที่ดินและค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ซึ่งอาจนำไปสู่สถานการณ์ที่ราคาที่ตกลงกันระหว่างบริษัทกับประชาชนเป็นราคาตลาด ส่งผลให้ราคาแตกต่างจากราคาที่ดินในรายการราคาที่ดินอย่างมาก ซึ่งอาจนำไปสู่การร้องเรียนจากประชาชน ส่งผลกระทบและทำให้การดำเนินโครงการล่าช้า

แนวทางแก้ไขที่สมเหตุสมผลกว่า ซึ่งเสนอโดยสมาคมการค้าและอุตสาหกรรมของเวียดนาม คือการให้รัฐทำหน้าที่เป็นตัวกลางระหว่างภาคธุรกิจและประชาชนในการเจรจาต่อรองราคา หากยังไม่สามารถบรรลุข้อตกลงได้ รัฐก็จะดำเนินการถมทะเลต่อไป

แนวทางนี้ช่วยรักษาความโปร่งใสไปพร้อมกับการรับรองสิทธิอันชอบธรรมของทั้งประชาชนและนักลงทุน เพื่อให้โมเดล "รัฐเป็นผู้ไกล่เกลี่ย" ดำเนินการได้อย่างมีประสิทธิภาพ จำเป็นต้องมีกรอบกฎหมายที่ชัดเจน กำหนดหน่วยงานเจรจาหลัก กระบวนการ จำนวนรอบการเจรจา และกำหนดเวลา โดยหลีกเลี่ยงพิธีการหรือขั้นตอนที่ยืดเยื้อ รัฐอาจจัดการเจรจาไตรภาคี โดยมีองค์กรประเมินราคาอิสระและตัวแทนจากรัฐบาลท้องถิ่นเข้าร่วมด้วย ดังนั้น ระบบประเมินราคาที่ดินที่เป็นอิสระและเป็นมืออาชีพจึงมีความจำเป็นเพื่อให้เกิดความเป็นกลางและป้องกันผลประโยชน์ทับซ้อน นอกจากนี้ กลไกการกำกับดูแลที่เกี่ยวข้องกับหน่วยงานที่มาจากการเลือกตั้ง แนวร่วมปิตุภูมิ ฯลฯ ก็มีบทบาทสำคัญเช่นกัน

การเวนคืนที่ดินเมื่อบรรลุข้อตกลง 75% สามารถช่วยแก้ไขปัญหาที่ยืดเยื้อมานานจากภาคธุรกิจได้ แต่ก็ส่งผลกระทบต่อผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดินด้วยเช่นกัน ดังนั้น หน่วยงานที่ร่างมติจึงจำเป็นต้องพิจารณาทางเลือกนโยบายอย่างรอบคอบต่อไป เพื่อให้เกิดความสมดุลของผลประโยชน์ระหว่างทุกฝ่าย ช่วยให้ใช้ที่ดินได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น และส่งเสริมการพัฒนาประเทศ

ที่มา: https://daibieunhandan.vn/thu-hoi-dat-khi-dat-75-thoa-thuan-va-bai-toan-can-bang-loi-ich-10394004.html