ราคาบ้านสูงขึ้นตามการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน
ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า การที่รถไฟฟ้าใต้ดินสายแรกเริ่มเปิดให้บริการ และมีการออกกฎหมายเฉพาะด้านการพัฒนาเมืองที่มุ่งเน้นระบบขนส่งสาธารณะ ทำให้เวียดนามมีโอกาสที่จะปรับโครงสร้างพื้นที่เมืองไปในทิศทางที่ยั่งยืนมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม ควบคู่ไปกับความคาดหวังของการเติบโต ทางเศรษฐกิจ และการเพิ่มขึ้นของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์รอบสถานีรถไฟ คำถามที่เกิดขึ้นคือ TOD จะสามารถช่วยแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ได้หรือไม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของการเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่ลดลงของประชากร
โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ใกล้กับโครงการโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง เช่น รถไฟฟ้าใต้ดิน มักจะยังคงมีเสน่ห์เฉพาะตัวอยู่เสมอ ภาพ: Thuc Vy.
คุณเจียง โด ผู้อำนวยการฝ่ายให้คำปรึกษาและประเมินมูลค่าระดับชาติของ Savills Vietnam ให้ความเห็นว่า ความสำเร็จของ TOD ไม่ควรวัดจากราคาที่ดินรอบสถานีรถไฟที่เพิ่มขึ้น แต่ควรวัดจากความสามารถในการช่วยให้กลุ่มประชากรต่างๆ เข้าถึงที่อยู่อาศัย งาน และสิ่งอำนวยความสะดวกในสภาพแวดล้อมเมืองที่ยั่งยืน นั่นคือเป้าหมายหลักของ TOD
มุมมองนี้มีความสำคัญเป็นพิเศษ เนื่องจากความท้าทายที่เพิ่มขึ้นในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงในเมืองใหญ่ ข้อมูลจาก Savills Vietnam แสดงให้เห็นว่าโครงสร้างอุปทานอพาร์ตเมนต์ใน ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ก่อนปี 2020 อพาร์ตเมนต์ระดับ C คิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 80% ของธุรกรรมในตลาด
อย่างไรก็ตาม ในช่วงปี 2021-2025 สัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ระดับนี้ลดลงเหลือต่ำกว่า 35% ในขณะที่อพาร์ตเมนต์ระดับ A และ B คิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 95% ของธุรกรรมทั้งหมดในฮานอย ภายในไตรมาสแรกของปี 2026 ฮานอยไม่มีอพาร์ตเมนต์ระดับ C ออกใหม่เลย ในขณะที่ในโฮจิมินห์ซิตี้ อพาร์ตเมนต์ระดับนี้คิดเป็นเพียงประมาณ 29% ของอุปทานใหม่ ในขณะเดียวกัน ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยก็เพิ่มขึ้นมากกว่าสองเท่าเมื่อเทียบกับปี 2009 ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เพิ่มขึ้นต่อผู้ซื้อบ้าน
นางเจียงกล่าวว่า หากกระบวนการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟใต้ดิน (TOD) ทำให้ราคาที่ดินรอบสถานีรถไฟใต้ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยปราศจากกลไกการกำกับดูแลที่เหมาะสม กลุ่มที่ใช้ระบบขนส่งสาธารณะมากที่สุด ซึ่งรวมถึงคนทำงานและชนชั้นกลาง อาจถูกผลักดันออกจากพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ดีที่สุด
ในความเป็นจริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์แสดงให้เห็นว่า ราคาอพาร์ตเมนต์ที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าใต้ดินนั้นสูงกว่าเสมอ และเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่มีการขาย โดยมีราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 35%-70% ขึ้นอยู่กับทำเล และในบางกรณี โครงการบางแห่งมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าระหว่างปี 2015 ถึง 2023
ในเมืองโฮจิมินห์ โดยเฉพาะในเขตเถาเดียน (เดิมชื่อเมืองทูเดือก) อพาร์ตเมนต์มาสเตอร์รี่เถาเดียน ซึ่งตั้งอยู่ใกล้กับเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดินที่เชื่อมต่อใจกลางเมืองกับทูเดือก เปิดตัวในช่วงปลายปี 2557 และ 2558 ด้วยราคาตั้งแต่ 35-39 ล้านดง/ตารางเมตร ปัจจุบัน ราคาในตลาดมือสองอยู่ที่ 80-141 ล้านดง/ตารางเมตร ราคาอพาร์ตเมนต์ในเขตวันแทงอยู่ที่ 80-150 ล้านดง/ตารางเมตร และในเขตสุ่ยเทียน - สถานีขนส่งตะวันออกแห่งใหม่ อยู่ที่ 45-80 ล้านดง/ตารางเมตร…
ดังนั้น หากไม่มีการแทรกแซงและควบคุมอย่างเด็ดขาดจากภาครัฐ ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่า การพัฒนาที่เน้นระบบขนส่งสาธารณะ (Transit-Oriented Development หรือ TOD) จะกลายเป็น "ตัวจุดประกาย" ที่กระตุ้นราคาอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ตั้งใจ ทำให้คนทำงานที่มีรายได้ปานกลางและต่ำยากที่จะเป็นเจ้าของบ้านได้มากขึ้น
จำเป็นต้องใช้แนวทางแก้ไขหลายวิธี
เพื่อให้การพัฒนาที่เน้นการขนส่งสาธารณะ (Transit-Oriented Development หรือ TOD) กลายเป็นเครื่องมือสนับสนุนเป้าหมายด้านที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง คุณ Giang Do เชื่อว่าจำเป็นต้องมีการนำแนวทางแก้ไข 3 กลุ่มมาใช้พร้อมกัน ได้แก่ การวางแผน กลไกทางการเงิน และการจัดการที่ดิน
สิ่งสำคัญอันดับแรกคือด้านการวางแผน แทนที่จะใช้รูปแบบการแบ่งโซนการใช้งานแยกกัน พื้นที่รอบสถานีรถไฟควรได้รับการพัฒนาให้เป็นพื้นที่เมืองแบบผสมผสานที่มีความหนาแน่นสูง ซึ่งจะช่วยให้ผู้คนสามารถอยู่อาศัย ทำงาน และใช้สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ได้ภายในพื้นที่เดียวกัน
ด้วยเหตุนี้ จึงสามารถบูรณาการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัดเข้ากับพื้นที่ TOD ได้โดยตรง โดยเฉพาะอย่างยิ่งภายในรัศมี 300-500 เมตร รอบสถานีรถไฟ ซึ่งเทียบเท่ากับการเดิน 5-10 นาที วิธีนี้จะช่วยให้ผู้มีรายได้น้อยและปานกลางสามารถเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะได้โดยตรง แทนที่จะต้องอาศัยอยู่ในพื้นที่ห่างไกลจากใจกลางเมือง
นอกจากการวางแผนแล้ว กลไกทางการเงินยังเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดความเป็นไปได้ในการนำไปปฏิบัติจริง หากกำหนดให้เฉพาะภาคธุรกิจเท่านั้นที่จะพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมโดยปราศจากกลไกการชดเชยที่เหมาะสม โครงการ TOD จะประสบความยากลำบากในการบรรลุความยั่งยืนทางการเงิน ดังนั้นจึงจำเป็นต้องพัฒนานโยบายที่ดึงดูดใจมากพอที่จะส่งเสริมการมีส่วนร่วมของภาคเอกชน
แนวทางแก้ไขชุดที่สามเกี่ยวข้องกับการจัดการที่ดินและการใช้ประโยชน์จากที่ดินสาธารณะ เมื่อทำการประมูลหรือจัดสรรที่ดินรอบสถานีรถไฟใต้ดิน รัฐจำเป็นต้องรวมข้อกำหนดของประชาชนไว้ในเอกสารการประมูล เช่น สัดส่วนของที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย พื้นที่สาธารณะ ทางเดินเท้า หรือที่อยู่อาศัยให้เช่าราคาไม่แพง นี่เป็นวิธีหนึ่งที่จะทำให้มั่นใจได้ว่าผลประโยชน์จากโครงสร้างพื้นฐานจะกระจายไปในวงกว้างมากขึ้น แทนที่จะสะท้อนอยู่ในมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว
อีกแนวทางหนึ่งคือรูปแบบการพัฒนาแบบร่วมมือ ซึ่งรัฐจะจัดหาที่ดินที่สะอาด ภาคเอกชนจะลงทุนและก่อสร้าง และส่วนหนึ่งของผลผลิตจะถูกส่งมอบเพื่อสาธารณประโยชน์หรือพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม
นางเจียง โด กล่าวเน้นย้ำว่า "ความท้าทายในปัจจุบันไม่ใช่ว่าจะนำ TOD (Transit-Oriented Development) มาใช้หรือไม่ แต่เป็นการทำให้การดำเนินการเป็นไปอย่างสอดคล้องกันทั้งในด้านการวางแผน การเงิน และการจัดการที่ดิน หากทำได้อย่างถูกต้อง TOD อาจกลายเป็นเครื่องมือที่สำคัญที่สุดอย่างหนึ่งในการแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยในเมืองในอีก 10 ถึง 20 ปีข้างหน้า"
แหล่งที่มา: https://nongnghiepmoitruong.vn/tod-va-bai-toan-nha-la-de-o-d816097.html
