จาก 'ซื้อเพื่อเป็นเจ้าของ' สู่ 'เช่าเพื่ออยู่อาศัย'

ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านกำลังกลายเป็นสิ่งที่ยากจะเอื้อมถึงสำหรับคนทำงานในเมือง เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนเกินกำลังซื้อของคนส่วนใหญ่

ในบริบทนี้ แนวทางการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่าถือเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญในแนวคิดเชิงนโยบาย จากการมองที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์เพื่อการสะสม มาเป็นการมองว่าเป็นความต้องการด้านสวัสดิการสังคมที่จำเป็น

การพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่าถูกมองว่าเป็นวิธีที่จะช่วยให้ตลาดกลับคืนสู่สภาวะที่แท้จริงในการตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัย (ภาพประกอบ: VNA)

คำสั่งของเลขาธิการและ ประธานพรรค โต ลัม เกี่ยวกับการกำหนดให้ที่อยู่อาศัยให้เช่าเป็น "เสาหลักเชิงกลยุทธ์" กำลังดึงดูดความสนใจจากผู้เชี่ยวชาญและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญหลายคนมองว่านี่ไม่ใช่เพียงแค่ทางออกสำหรับภาคส่วนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเท่านั้น แต่ยังสะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงแนวทางการเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยในเวียดนามอีกด้วย

เป็นเวลาหลายปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาบนพื้นฐานของแนวคิด "ซื้อเพื่อครอบครอง" ที่อยู่อาศัยไม่ได้เป็นเพียงแค่สถานที่อยู่อาศัย แต่ค่อยๆ กลายเป็นเครื่องมือสำหรับการเก็งกำไรและการสะสมทรัพย์สิน ส่งผลให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริงกลับเข้าถึงบ้านได้ยากขึ้นเรื่อยๆ

ในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอย และโฮจิมินห์ ราคาอพาร์ตเมนต์พุ่งสูงขึ้นอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โครงการอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์หลายแห่งมีราคาสูงถึงหลายสิบล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงเกินรายได้ของคนทำงานส่วนใหญ่ แม้แต่กลุ่มที่เรียกว่า "ราคาที่เอื้อมถึงได้" ก็หายากขึ้นเรื่อยๆ

ในบริบทนี้ การพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่าถูกมองว่าเป็นวิธีที่จะช่วยให้ตลาดกลับคืนสู่สภาวะที่แท้จริงในการตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัย ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ เมื่อผู้คนมีทางเลือกในการเช่าระยะยาวในราคาที่เหมาะสมมากขึ้น แรงกดดันในการเป็นเจ้าของบ้านไม่ว่าจะด้วยวิธีใดก็ตามก็จะลดลง

จากมุมมองด้านตลาด รูปแบบการให้เช่าที่อยู่อาศัยยังช่วยลดการเก็งกำไรได้อีกด้วย ตลาดที่ถูกครอบงำด้วยความคิดในการสะสมทรัพย์สินมีแนวโน้มที่จะผลักดันราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สูงเกินมูลค่าที่แท้จริง สร้างแรงกดดันทางการเงินอย่างต่อเนื่องให้กับผู้คน และบิดเบือนอุปสงค์และอุปทาน ในทางกลับกัน หากตลาดให้เช่าพัฒนาอย่างมั่นคง ที่อยู่อาศัยจะกลับคืนสู่บทบาทที่แท้จริงในฐานะสถานที่อยู่อาศัย แทนที่จะเป็นเครื่องมือในการสร้างผลกำไร

แนวทางการพัฒนาที่มุ่งเน้นที่อยู่อาศัยให้เช่าแสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงในแนวคิดเชิงนโยบาย จากเป้าหมาย "การเป็นเจ้าของไม่ว่าจะด้วยวิธีใดก็ตาม" ไปสู่การรับประกันสิทธิในการมีสภาพความเป็นอยู่ที่ดีอย่างมั่นคงและราคาไม่แพงสำหรับประชาชน

ในประเทศพัฒนาแล้วหลายแห่ง การเช่าเป็นเรื่องปกติ ในยุโรปและบาง ประเทศ ในเอเชีย อัตราการเช่าที่อยู่อาศัยสูง โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ รูปแบบที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมหลายแห่งถูกพัฒนาขึ้นมาเพื่อการเช่าระยะยาวเป็นหลัก มากกว่าการขายขาดเหมือนในเวียดนาม ซึ่งช่วยรักษากองทุนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมให้ยั่งยืน ในขณะเดียวกันก็จำกัดการเก็งกำไรและการขึ้นราคาที่สูงเกินไป

ในขณะเดียวกัน ในเวียดนาม นโยบายด้านที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในช่วงหลายปีที่ผ่านมามุ่งเน้นไปที่การช่วยเหลือประชาชนในการซื้อบ้านเป็นหลัก อย่างไรก็ตาม รูปแบบนี้กำลังเผยให้เห็นข้อบกพร่องหลายประการ

ผู้มีรายได้น้อย ซึ่งเป็นกลุ่มที่ต้องการความช่วยเหลือมากที่สุด มักขาดกำลังทรัพย์ในการซื้อบ้าน แม้ว่าจะได้รับสินเชื่อพิเศษก็ตาม ในทางกลับกัน กลุ่มประชากรที่มีฐานะทางเศรษฐกิจดีกว่ากลับหาวิธีหลีกเลี่ยงนโยบายเพื่อเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง แล้วนำไปขายต่อเพื่อทำกำไร

ทนายความ เหงียน วัน ดินห์ โต้แย้งว่านี่คือ "ความไม่สอดคล้องกัน" ที่เกิดขึ้นทั่วไปในนโยบายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ผู้ที่มีสิทธิ์กลับไม่มีกำลังซื้อ ในขณะที่ผู้ที่มีกำลังซื้อกลับไม่มีสิทธิ์

นายดิงห์กล่าวว่า ในหลายพื้นที่ ผู้มีรายได้น้อยได้ลงทะเบียนซื้อบ้านพักอาศัยของรัฐในนามของผู้อื่นเพื่อหากำไรจากส่วนต่างราคา ซึ่งเป็นการบิดเบือนนโยบายสวัสดิการสังคมและนำไปสู่การสูญเสียทรัพยากรสนับสนุนจากภาครัฐ ดังนั้น การเปลี่ยนจุดเน้นจาก "บ้านเพื่อขาย" ไปสู่ ​​"บ้านเพื่ออยู่อาศัย" โดยเฉพาะอย่างยิ่งการพัฒนารูปแบบการเช่าบ้านพักอาศัยของรัฐอย่างจริงจัง จึงถือเป็นการปรับเปลี่ยนที่จำเป็น

ทนายความ เหงียน วัน ดินห์ ให้ความเห็นว่า "แนวทางนี้สอดคล้องกับเจตนารมณ์ของรัฐธรรมนูญปี 2013 ซึ่งเน้นย้ำถึงสิทธิในการมีที่อยู่อาศัยอย่างถูกกฎหมายและความรับผิดชอบของรัฐในการสร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้อให้ทุกคนมีที่อยู่อาศัย ไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของบ้านเสมอไป"

นอกเหนือจากความสำคัญด้านสวัสดิการสังคมแล้ว การพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่ายังถูกมองว่าเป็นเครื่องมือในการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย เมื่อรัฐบาลจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยให้เช่าในราคาที่เหมาะสมอย่างเป็นเชิงรุก แรงกดดันต่อภาคที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ก็จะลดลง ซึ่งมีความสำคัญอย่างยิ่งในบริบทที่ราคาที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่หลายแห่งเพิ่มขึ้นเร็วกว่ารายได้ของประชาชนมาก

อย่างไรก็ตาม การพัฒนารูปแบบที่อยู่อาศัยให้เช่าในวงกว้างนั้นไม่ใช่เรื่องง่าย นายเหงียน อั๋นห์ เกว สมาชิกคณะกรรมการบริหารสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เชื่อว่าภาคธุรกิจเอกชนจะสนใจที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมให้เช่าอย่างแท้จริงก็ต่อเมื่อมีกลไกจูงใจที่แข็งแกร่งเพียงพอ

ตามที่นายเควกล่าวไว้ เนื่องจากอัตรากำไรต่ำและระยะเวลาคืนทุนยาวนาน ธุรกิจจึงพบว่าเป็นการยากที่จะบรรลุประสิทธิภาพทางการเงินหากยังคงกู้ยืมในอัตราดอกเบี้ยเชิงพาณิชย์ หากอัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ประมาณ 3% ต่อปี ธุรกิจก็ยังคงประสบปัญหาในการรักษาสมดุลกระแสเงินสด เนื่องจากค่าเช่าเพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอที่จะครอบคลุมต้นทุนด้านเงินทุน

จากความเป็นจริงนี้ ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าการเรียกร้องให้ภาคธุรกิจเข้าร่วมด้วยความรับผิดชอบต่อสังคมเพียงอย่างเดียวคงไม่ก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ ในการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่า รัฐจำเป็นต้องมีบทบาทในการสนับสนุนและอำนวยความสะดวก

นี่หมายความว่าภาครัฐต้องเข้ามามีส่วนร่วมอย่างลึกซึ้งมากขึ้น ตั้งแต่การวางแผนการใช้ที่ดินและการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน ไปจนถึงการออกแบบกลไกทางการเงินและสินเชื่อพิเศษ ภาคส่วนนี้มีกำไรต่ำแต่มีสวัสดิการสังคมสูง ดังนั้นจึงไม่สามารถพึ่งพากลไกตลาดได้ทั้งหมด

การออกมติที่ 201/2025/QH15 ของสภาแห่งชาติ และการอนุมัติของรัฐบาลในการจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ ถือเป็นก้าวสำคัญในการบรรลุเป้าหมายนี้ ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่า หากดำเนินการอย่างมีประสิทธิภาพ กองทุนนี้จะกลายเป็นเครื่องมือทางการเงินที่สำคัญในการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่าระยะยาวในราคาที่เหมาะสมสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางและน้อย

เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยยังคงสูง การเปลี่ยนจากแนวคิด "ซื้อเพื่อเป็นเจ้าของ" ไปสู่แนวคิด "เช่าเพื่ออยู่อาศัย" จึงไม่เพียงแต่เป็นวิธีแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยในระยะสั้นเท่านั้น แต่ยังเป็นก้าวสำคัญในการปรับโครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปในทิศทางที่ยั่งยืนยิ่งขึ้นอีกด้วย

ที่มา: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tu-mua-de-so-huu-sang-thue-de-an-cu-20260527190941873.htm