เพื่อให้ราคาอพาร์ตเมนต์ลดลง จำเป็นต้องแก้ไข "อุปสรรค" หลายประการไปพร้อม ๆ กัน

TPO - ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยยังคงพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สร้างสถิติใหม่ โดยหลายโครงการมีราคาสูงกว่า 100 ล้านดง/ตารางเมตร และบางแห่งสูงถึง 200-250 ล้านดง/ตารางเมตร ในขณะที่อุปทานที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงกำลังขาดแคลน ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าการลดราคาที่อยู่อาศัยไม่สามารถพึ่งพาได้เพียงวิธีเดียว จำเป็นต้องขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย เพิ่มอุปทานให้เพียงพอต่อความต้องการที่แท้จริง และควบคุมการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปพร้อมกัน

อุปทานไม่สอดคล้องกัน

จากรายงานของ กระทรวงการก่อสร้าง ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ที่เสนอขายในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 128 ล้านดง/ตารางเมตร ซึ่งเป็นราคาสูงที่สุดในประเทศและเป็นสถิติใหม่สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลจาก CBRE แสดงให้เห็นว่าไตรมาสแรกของปีนี้เป็นไตรมาสที่สามติดต่อกันที่ราคาอพาร์ตเมนต์ใหม่ในฮานอยยังคงสูงกว่า 100 ล้านดง/ตารางเมตร โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 102 ล้านดง/ตารางเมตร เพิ่มขึ้นเกือบ 30% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว

ในขณะเดียวกัน Cushman & Wakefield รายงานว่ามีการเปิดตัวอพาร์ทเมนต์ใหม่กว่า 6,500 ยูนิตในไตรมาสแรก ซึ่งเพิ่มขึ้นมากกว่า 23% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว อย่างไรก็ตาม อพาร์ทเมนต์ใหม่ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ชานเมือง เช่น ดงอันห์ เกียลัม ฮว่าดึ๊ก และฮาดง

ที่น่าสังเกตคือ โครงสร้างผลิตภัณฑ์ในตลาดยังคงเอื้ออำนวยต่อกลุ่มตลาดระดับกลาง ระดับสูง และระดับหรูอย่างมาก กลุ่มตลาดระดับกลางคิดเป็นประมาณ 55% ของอุปทานใหม่ ในขณะที่อพาร์ตเมนต์หรูคิดเป็น 39% ส่วนที่อยู่อาศัยราคาประหยัดนั้นแทบจะ "หายไป" จากตลาดหลักแล้ว

ปัจจุบัน โครงการใหม่หลายแห่งมีราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 90 ล้านดง/ตารางเมตรขึ้นไป บางโครงการในเขตเตย์โฮหรือเขตเหงียนไตรเพิ่งเปิดตัวด้วยราคาที่สูงถึง 150-250 ล้านดง/ตารางเมตร

ราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่เปิดตัวครั้งแรก

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของราคาอพาร์ตเมนต์มีสาเหตุมาจากหลายปัจจัย รวมถึงต้นทุนที่ดิน ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง และค่าใช้จ่ายในการปรับพื้นที่ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ที่ดินในใจกลางเมืองเริ่มหายากขึ้นเรื่อยๆ อย่างไรก็ตาม ปัจจัยที่สำคัญที่สุดยังคงเป็นความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานที่มีมาอย่างยาวนาน

นายฟาม ดึ๊ก โต๋น กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ EZ Property ให้สัมภาษณ์กับ ผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์เทียนฟง ว่า อุปทานของอาคารพาณิชย์ราคาถูกแทบจะหมดไปจากตลาดแล้ว ในขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยใน ฮานอย ยังคงสูงมาก นี่คือสาเหตุที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้น

นายโต๋นกล่าวว่า แม้ว่าโครงการบ้านเพื่อสังคมจะได้รับการส่งเสริมอย่างมาก แต่โครงการส่วนใหญ่ยังคงต้องการเวลาอีกมากในการดำเนินการตามขั้นตอนและก่อสร้างให้แล้วเสร็จ ดังนั้นจึงยังไม่สามารถส่งผลกระทบต่อราคาขายได้ในทันที

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VARS) เชื่อว่าอุปทานใหม่ในช่วงที่ผ่านมาส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยระดับกลางและระดับสูง ในขณะที่อพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดแทบจะหายไปหมด ทำให้ผู้ซื้อบ้านเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้นเรื่อยๆ

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเตือนว่า หากอุปทานของอพาร์ทเมนต์ไม่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริง ระดับราคาอพาร์ทเมนต์โดยทั่วไปในฮานอยจะยังคงอยู่ในระดับสูงเป็นเวลานาน

มีวิธีใดบ้างที่จะช่วยลดราคาค่าเช่าอพาร์ตเมนต์?

นายเหงียน วัน ดินห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เชื่อว่าทางออกที่สำคัญที่สุดในขณะนี้คือการเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับกำลังซื้อของประชาชนอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและอาคารพาณิชย์ราคากลาง

เมื่อตลาดอพาร์ตเมนต์ที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงมีการเติบโตอย่างรวดเร็ว แรงกดดันในภาคส่วนเชิงพาณิชย์ก็จะลดลง ซึ่งจะช่วยให้ราคาค่อยๆ ลดลง อย่างไรก็ตาม เพื่อให้บรรลุเป้าหมายนี้ จำเป็นต้องขจัดอุปสรรคทางกฎหมายหลายประการที่ทำให้โครงการหลายโครงการล่าช้ามานานหลายปีเสียก่อน

ปัจจุบัน โครงการหลายโครงการใช้เวลานานในการดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการจัดสรรที่ดิน การประเมินราคาที่ดิน การขออนุมัติแผน หรือใบอนุญาตก่อสร้าง กระบวนการที่ยืดเยื้อนี้ทำให้ต้นทุนการลงทุนของธุรกิจเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก ซึ่งท้ายที่สุดแล้วต้นทุนเหล่านี้จะถูกนำมาพิจารณาในราคาขายบ้านด้วย

นายฟาม ดึ๊ก โต๋น เห็นด้วยกับมุมมองนี้ และกล่าวเสริมว่า ระยะเวลาที่ใช้ในขั้นตอนโครงการควรลดลงอย่างมาก เพื่อลดแรงกดดันด้านต้นทุนต่อธุรกิจ เพราะหากโครงการล่าช้า ธุรกิจจะต้องแบกรับดอกเบี้ย ต้นทุนทางการเงิน และต้นทุนค่าเสียโอกาสเพิ่มเติม ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลงได้ยาก

นอกจากปัญหาด้านอุปทานแล้ว นายโต๋นยังเน้นย้ำถึงบทบาทของโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งในการช่วยลดราคาอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น ฮานอยจึงจำเป็นต้องลงทุนอย่างหนักต่อไปในด้านถนนวงแหวน รถไฟฟ้าใต้ดิน และโครงสร้างพื้นฐานการเชื่อมต่อระหว่างภูมิภาค เพื่อลดความหนาแน่นของประชากรในใจกลางเมือง

ด้วยระบบคมนาคมที่ได้รับการพัฒนาให้ดีขึ้น ผู้คนอาจเต็มใจที่จะอาศัยอยู่ห่างจากใจกลางเมืองในราคาที่เหมาะสมกว่า แทนที่จะแห่กันไปอยู่ในใจกลางเมืองที่มีราคาแพงอยู่แล้ว

อีกประเด็นหนึ่งที่สถาบันวิจัยหลายแห่งเน้นย้ำคือ การเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงแพร่หลาย นักลงทุนจำนวนมากเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์หลายแห่งแต่ไม่ได้ใช้งานหรือให้เช่า ทำให้ปริมาณอพาร์ตเมนต์ลดลงและราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น

หลายฝ่ายเสนอแนะถึงความจำเป็นในการพัฒนานโยบายภาษีที่เหมาะสมสำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง หรือผู้ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้น เพื่อควบคุมการเก็งกำไรและทำให้ราคาบ้านเข้าใกล้ราคาที่แท้จริงมากขึ้น

ที่มา: https://tienphong.vn/muon-ha-nhiet-gia-chung-cu-phai-go-cung-luc-nhieu-nut-that-post1845858.tpo