คณะกรรมการถาวรสภานิติบัญญัติแห่งชาติ: ไม่จำเป็นต้องซื้อขายอสังหาฯ ผ่านห้องประชุม

พ.ร.บ.ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แก้ไข เมื่อรับและปรับปรุงแล้ว ไม่เห็นด้วยกับข้อเสนอให้ต้องมีการซื้อ ขาย โอน และเช่าอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตผ่านระบบออนไลน์

เช้าวันที่ 31 ตุลาคม ซึ่งเป็นการประชุมสภา นิติบัญญัติแห่งชาติ สมัยที่ 6 ครั้งที่ 15 สภานิติบัญญัติ แห่งชาติได้หารือในห้องประชุมเกี่ยวกับเนื้อหาหลายประการซึ่งมีความคิดเห็นแตกต่างกันเกี่ยวกับร่าง กฎหมายแก้ไขธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

นายหวู่ ฮ่อง ถัน ประธานคณะกรรมการ เศรษฐกิจ รายงานการรับและการแก้ไขกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แก้ไขใหม่ ว่าในการประชุมครั้งที่ 5 เดือนมิถุนายนปีที่แล้ว ผู้แทนจำนวนมากไม่เห็นด้วยกับข้อเสนอของรัฐบาลที่จะกำหนดให้การซื้อ โอน และเช่าอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตต้องดำเนินการผ่านที่ประชุม ในขณะที่ธุรกรรมอื่นๆ ไม่จำเป็นต้องมีการดำเนินการ

ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ หวู่หง ถัน

เจีย ฮัน

ตามที่นาย Thanh กล่าว ผู้แทนจำนวนมากในการประชุมสมัยที่ 5 ไม่เห็นด้วยที่จะให้มีการบังคับ แต่เพียงสนับสนุนให้มีการธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านทางห้องประชุมเท่านั้น กรรมาธิการสามัญสภานิติบัญญัติแห่งชาติเห็นด้วยกับความเห็นนี้ ร่างกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แก้ไขใหม่ หลังจากมีการชี้แจงและยอมรับแล้ว ไม่ได้กำหนดให้การทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ต้องผ่านการพิจารณา แต่เพียงส่งเสริมให้ดำเนินการเท่านั้น

คณะกรรมาธิการถาวรของรัฐสภาได้ชี้แจงว่า การบังคับใช้พระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 แสดงให้เห็นว่าพื้นที่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันยังไม่สามารถรับประกันความปลอดภัยทางกฎหมายของธุรกรรมได้ ยังมีหลายกรณีที่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เข้ามารบกวนตลาด

“การบังคับทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จะนำไปสู่ความเสี่ยงในการถูกเอารัดเอาเปรียบและจะไม่สามารถรับประกันการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีสุขภาพดี ปลอดภัย และยั่งยืนได้” นายถันห์กล่าว

นอกจากนี้ เพื่อให้เกิดความเข้มงวด ร่างกฎหมายดังกล่าวจะเพิ่มมาตรา 59 เกี่ยวกับการบริหารจัดการกิจกรรมห้องซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ด้วย ทั้งนี้ หน้าที่ความรับผิดชอบของหน่วยงานบริหารระดับรัฐด้านที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์จังหวัดในการบริหารจัดการการดำเนินงานแต่ละชั้นจะกำหนดไว้อย่างชัดเจน

ควรวางเงินมัดจำซื้อบ้านเมื่อไหร่?

นายหวู่ ฮ่อง ถันห์ กล่าวว่า ระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับการทำธุรกรรมที่อยู่อาศัยในอนาคต (ที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์บนกระดาษ) ได้รับความคิดเห็นมากมายจากสมาชิกรัฐสภาในการประชุมสมัยที่ 5

ดังนั้น ในส่วนของการวางเงินมัดจำเมื่อซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์บนกระดาษ ความเห็นบางส่วนจึงแนะนำให้เพิ่มกฎเกณฑ์ที่อนุญาตให้รับเงินมัดจำได้เฉพาะเมื่อบ้านหรือโครงการก่อสร้างตรงตามเงื่อนไขการเริ่มประกอบธุรกิจเท่านั้น มีข้อเสนอว่านักลงทุนจะต้องได้รับใบรับรองการลงทุน การตัดสินใจจัดสรรที่ดิน การตัดสินใจเช่าที่ดิน และการอนุมัติผังรายละเอียด 1/500 ก่อนจึงจะได้รับเงินมัดจำจากผู้ซื้อได้

เนื่องมาจากความเห็นที่แตกต่างกันจำนวนมาก คณะกรรมาธิการถาวรของสภาแห่งชาติจึงได้เสนอทางเลือกสองทาง: ประการแรก ผู้ลงทุนโครงการจะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้เมื่อบ้านและงานก่อสร้างมีคุณสมบัติเหมาะสมที่จะดำเนินการได้และได้ทำธุรกรรมตามกฎระเบียบแล้วเท่านั้น

นายถั่นห์กล่าวว่านี่เป็นทางเลือกที่มีความเสี่ยงต่ำสำหรับลูกค้า เนื่องจากการวางเงินมัดจำจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่ออสังหาริมทรัพย์มีคุณสมบัติเหมาะสมสำหรับการประกอบธุรกิจ และทั้งสองฝ่ายลงนามในสัญญา ซึ่งจะช่วยจำกัดการเกิดข้อพิพาทได้ รัฐบาล และคณะผู้แทนรัฐสภาและหน่วยงานรัฐสภาเลือกทางเลือกนี้ร้อยละ 38

แต่ด้วยวิธีนี้ก็มีข้อจำกัดตรงที่นักลงทุนไม่มีโอกาสได้รับเงินฝากและลงนามในสัญญากับลูกค้าที่มีศักยภาพได้

เช้าวันที่ 31 ต.ค. สภานิติบัญญัติแห่งชาติได้พิจารณาเนื้อหาของ พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไข

เจีย ฮัน

ตัวเลือกที่สองคือผู้ลงทุนจะเรียกเก็บเงินมัดจำตามข้อตกลงกับลูกค้าเมื่อโครงการนั้นมีการออกแบบขั้นพื้นฐานที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐและมีเอกสารข้อใดข้อหนึ่งเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดิน สัญญาการวางเงินมัดจำจะต้องระบุราคาขาย เช่า หรือซื้อบ้านหรือโครงการก่อสร้างอย่างชัดเจน จำนวนเงินมัดจำสูงสุดกำหนดโดยรัฐบาลแต่ต้องไม่เกิน 10% ของราคาขายหรือราคาเช่า

ตัวเลือกนี้มีข้อดีคือผู้ลงทุนสามารถระดมทุนได้ก่อนกำหนด แต่ก็มีความเสี่ยงสำหรับลูกค้าเช่นกันเพราะจะต้องจ่ายเงินขณะที่โครงการยังไม่ได้เริ่มก่อสร้าง นายทานห์ กล่าวว่า คณะกรรมการถาวรสภานิติบัญญัติแห่งชาติได้เสนอให้รัฐบาลเสริมเนื้อหาการประเมินผลกระทบสำหรับแผนนี้

2 วิธีการชำระเงิน

ในส่วนของการชำระเงินสำหรับการซื้อ การขาย และการเช่าบ้านและอสังหาริมทรัพย์บนกระดาษ นายทานห์กล่าวว่า คณะกรรมการถาวรของสภานิติบัญญัติแห่งชาติยังเสนอทางเลือกสองทางด้วย ดังนั้น ในตัวเลือกที่ 1 ผู้ขายสามารถเรียกเก็บเงินได้สูงสุด 95% ของมูลค่าสัญญาซื้อขาย หากผู้ซื้อหรือผู้เช่าซื้อไม่ได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์บ้าน และสินทรัพย์อื่น ๆ ที่ติดอยู่กับที่ดิน

ส่วนที่เหลือ 5% ของมูลค่าจะได้รับการชำระเมื่อมีการออกใบรับรองให้กับผู้ซื้อโดยหน่วยงานที่มีอำนาจ

ทางเลือกที่ 2 ผู้ขายสามารถเรียกเก็บเงินได้สูงสุด 95% ของมูลค่าสัญญาซื้อขายหากผู้ซื้อหรือผู้เช่าซื้อไม่ได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์บ้าน และทรัพย์สินอื่น ๆ ที่ติดอยู่กับที่ดิน

ส่วนที่เหลือ 5% ของมูลค่าสัญญาจะถูกโอนโดยลูกค้าไปยังบัญชีของผู้ลงทุนที่เปิดไว้ในธนาคารเพื่อการบริหารจัดการและผู้ลงทุนไม่อนุญาตให้นำจำนวนนี้ไปใช้ ต้นทุนและกำไรที่เกิดขึ้นจากจำนวนนี้จะต้องตกลงกันระหว่างผู้ลงทุนและธนาคาร

ผู้ลงทุนจะใช้จำนวนนี้ร่วมกับกำไร (ถ้ามี) ได้ก็ต่อเมื่อหน่วยงานรัฐที่มีอำนาจออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการเป็นเจ้าของ บ้าน และสินทรัพย์อื่นที่ติดอยู่กับที่ดินให้กับผู้ซื้อหรือผู้เช่า

ธานเอิน.vn