หมดหวังกับการลงทุนสร้างตึกแถวในฐานราก

คอย-เดอ.jpg — อาคารพาณิชย์ในอาคารอพาร์ทเมนท์แห่งหนึ่งในย่านโกวาปถูกทิ้งร้างมาเป็นเวลานานแล้ว

ครั้งหนึ่งเคยเป็นที่ต้องการของตลาดและถือเป็น "ห่านทองคำ" สำหรับนักลงทุน แต่จนถึงปัจจุบัน อาคารพาณิชย์ในอาคารอพาร์ตเมนต์หลายแห่งกลับประสบปัญหาการชะงักงัน ถูกปล่อยเช่าในราคาต่ำหรือถูกประกาศขาย สถานการณ์เช่นนี้ทำให้เจ้าของอาคารพาณิชย์หลายรายประสบปัญหา นักลงทุนต้องฝังกลบเงินทุนของตน เพราะราคาเช่าที่ถูกในปัจจุบันเป็นเพียงเศษเสี้ยวของเม็ดทราย เมื่อเทียบกับเงินลงทุนเริ่มต้นหลายพันล้านดองไปจนถึงหลายหมื่นล้านดอง สถานการณ์เช่นนี้กำลังเกิดขึ้นในนครโฮจิมินห์ ซึ่งเป็นเมืองที่มีความหนาแน่นของประชากรสูง และการบริโภคสินค้าอุปโภคบริโภคของประชาชนอยู่ในระดับสูงสุดของประเทศ

เป็นเวลากว่า 3 เดือนแล้วที่คุณ Dung เจ้าของอาคารพาณิชย์ในย่าน Go Vap เมืองโฮจิมินห์ ได้ขายอาคารพาณิชย์ขนาด 50 ตารางเมตร ขาดทุนกว่า 500 ล้านดอง แต่ยังไม่มีใครสอบถาม คุณ Dung ซื้ออาคารพาณิชย์นี้ไปในปี 2019 ในราคาเกือบ 3.8 พันล้านดอง โดยในช่วงแรกมีผู้เช่าเช่าในราคา 15 ล้านดองต่อเดือน อย่างไรก็ตาม เนื่องจากธุรกิจไม่ดี ผู้เช่าจึงคืนบ้านหลังจากเช่าไป 6 เดือน หลังจากนั้น คุณ Dung ยังคงแขวนป้ายให้เช่าต่อไป แต่มีคนขอเช่าน้อย จึงลดราคาลงเหลือ 13 ล้านดองต่อเดือน จนกระทั่งตอนนี้ หลังจากมีผู้เช่าจำนวนมาก ราคาก็ลดลงเหลือ 10 ล้านดองต่อเดือน แต่อาคารยังคงว่างเปล่าอยู่

“ทุกเดือน ผมยังต้องจ่ายดอกเบี้ยและเงินต้นของธนาคารมากกว่า 20 ล้านดองสำหรับเงินกู้ 2 พันล้านดอง ค่าเช่าต่ำและแรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยสูง ผมจึงต้องขายตึกแถวนี้ไปแบบขาดทุน แต่หลังจากลงโฆษณามานานกว่า 3 เดือน ผมก็ยังหาคนซื้อไม่ได้” คุณดุงกล่าว

ในสถานการณ์เดียวกันนี้ คุณเหียน นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เล่าว่า "ในปี 2561 ผมลงทุนในอาคารพาณิชย์ในโครงการหนึ่งในเขต 2 เก่า (ปัจจุบันคือเมืองทูดึ๊ก) มูลค่ากว่า 5 พันล้านดอง ซึ่งตั้งอยู่ติดถนนใหญ่ มีการจราจรหนาแน่น ดังนั้นในตอนนั้นผมมั่นใจว่าบ้านของผมจะต้องมีมูลค่าเพิ่มขึ้น หรือถูกปล่อยเช่าในราคาสูงในอนาคต ตามแผนที่วางไว้ ตอนแรกผมปล่อยเช่าให้ลูกค้าเพื่อเปิดร้านกาแฟในราคา 30 ล้านดองต่อเดือน แต่ตั้งแต่ปลายปี 2563 เป็นต้นมา เนื่องจากปัญหาทางธุรกิจ อาคารพาณิชย์ของผมและบ้านหลายหลังที่อยู่ติดกันในย่านเดียวกันก็ถูกปิดตัวลง โดยไม่มีผู้เช่า"

“พอพ้นช่วงโรคระบาดไป ผมคิดว่าตลาดน่าจะฟื้นตัวเร็วๆ นี้ แต่ผ่านไป 2 ปี อพาร์ตเมนต์ของผมก็ยังว่างอยู่ เมื่อไม่นานมานี้ มีลูกค้าท่านหนึ่งต้องการเช่าเพื่อเปิดมินิซูเปอร์มาร์เก็ต จ่ายค่าเช่าเดือนละ 15 ล้าน แต่ผมไม่ยอม เพราะวางแผนจะขายทิ้งเพราะลงทุนไปไม่คุ้มค่า” คุณเฮียนกล่าว

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากกล่าวไว้ ในยุคปัจจุบัน อีคอมเมิร์ซเติบโตมากขึ้นเรื่อยๆ บริษัทต่างๆ หลายแห่งต้องการเพียงคลังสินค้า ไม่ใช่ร้านค้า และคลังสินค้ายังเป็นคลังสินค้าบริการอัจฉริยะอีกด้วย การจัดการและการดำเนินการออนไลน์นั้นทั้งถูกและปลอดภัย ในขณะที่การเช่าอาคารพาณิชย์เป็นคลังสินค้านั้นทั้งแพงและไม่ปลอดภัย

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า รูปแบบอาคารพาณิชย์มีคุณค่าอย่างยิ่งเมื่อเปิดตัวครั้งแรกในเวียดนามในช่วงทศวรรษ 2000 ในย่านใจกลางเมืองโฮจิมินห์ อาคารพาณิชย์หลายแห่งเคยเป็นเสมือน “ห่านทองคำ” ที่ดึงดูดนักลงทุน ด้วยความสำเร็จนี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงปล่อยสินค้าใหม่ๆ ออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้เกิดภาวะขาดทุน

คุณเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า โครงการอาคารพาณิชย์ต้องพิจารณาปัจจัยหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการพิจารณาปัจจัยด้านประชากรศาสตร์ การคำนวณพฤติกรรมของผู้ใช้งานอย่างละเอียด จำนวนผู้คนที่สัญจรไปมาเพื่อทำธุรกิจและกิจกรรมการช้อปปิ้ง เพื่อสร้างกระแสเงินสดให้กับโครงการในแต่ละวัน ด้วยเหตุนี้ อาคารพาณิชย์จึงจะสามารถสร้างประสิทธิภาพทางธุรกิจได้ นอกจากนี้ จำเป็นต้องศึกษาการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญของวิธีการช้อปปิ้งและความบันเทิงของผู้คนอย่างรอบคอบ ปัจจุบัน ผู้บริโภคหันมาใช้การช้อปปิ้งออนไลน์มากขึ้น ประกอบกับการย้ายถิ่นฐานไปยังเขตเมืองใกล้เคียง ทำให้การซื้อขายแบบรวมศูนย์ไม่มีประสิทธิภาพเหมือนแต่ก่อน ส่งผลให้มูลค่าของอาคารพาณิชย์ลดลงอย่างมาก

ผู้เชี่ยวชาญจาก CBRE Vietnam มีมุมมองเดียวกัน ให้ความเห็นว่า แม้ว่ากลุ่มธุรกิจนี้จะเป็นตลาดที่ผู้เชี่ยวชาญมองว่าทำกำไรได้ แต่หากไม่ได้ประเมินความต้องการจากเขตเมืองชั้นในและผู้อยู่อาศัยโดยรอบอย่างรอบคอบ การลงทุนในอาคารพาณิชย์เพื่อเปิดร้านค้าอาจล้มเหลวได้ ท่ามกลางกระแสการพัฒนาที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน โครงการอพาร์ตเมนต์ทุกโครงการจำเป็นต้องจัดสรรพื้นที่สำหรับพื้นที่เชิงพาณิชย์ อย่างไรก็ตาม แต่ละโครงการจะมีความต้องการที่แตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง ดังนั้น การพัฒนาและปรับปรุงอาคารพาณิชย์จึงขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและขนาดของโครงการ

รายงานตลาดล่าสุดของ JLL Vietnam ระบุว่า หน่วยงานนี้ได้ให้คำแนะนำแก่นักลงทุนในการเลือกกลุ่มอาคารพาณิชย์นี้ว่า หากไม่มีกระแสเงินสดหมุนเวียน นักลงทุนควรพิจารณาลงทุนในอาคารพาณิชย์ เพราะจะ "หลุด" ได้ง่ายมาก เพื่อรักษาผู้เช่าเดิม เจ้าของอาคารพาณิชย์จำเป็นต้องลดราคาค่าเช่าลง อย่างไรก็ตาม แม้จะมีพื้นที่ให้เช่า แต่เจ้าของอาคารพาณิชย์อาจต้องลดราคาค่าเช่าลง 20-40% สัญญายังคงกำหนดระยะเวลาไว้ที่ 3-5 ปี แต่ผู้เช่าเสนอให้ไม่ขึ้นราคาค่าเช่าตลอดระยะเวลาเช่า...

แหล่งที่มา