ความผิดหวังกับการลงทุนในอาคารพาณิชย์ชั้นล่าง

ร้านค้าในอาคารอพาร์ตเมนต์แห่งหนึ่งในเขตโกวัปถูกปล่อยทิ้งร้างมาเป็นเวลานาน

ครั้งหนึ่งเคยเป็นที่ต้องการอย่างมากและถือเป็น "ห่านทองคำ" สำหรับนักลงทุน แต่ปัจจุบันร้านค้าชั้นล่างในอาคารชุดหลายแห่งกำลังเผชิญกับความต้องการที่ซบเซา อัตราค่าเช่าต่ำ หรือถูกนำออกขาย สถานการณ์นี้ทำให้เจ้าของร้านค้าหลายรายตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก และนักลงทุนก็สูญเสียเงินทุนไป เนื่องจากอัตราค่าเช่าในปัจจุบันนั้นน้อยมากเมื่อเทียบกับเงินลงทุนเริ่มต้นหลายพันล้านถึงหลายหมื่นล้านดอง เหตุการณ์นี้กำลังเกิดขึ้นในนครโฮจิมินห์ เมืองที่มีประชากรหนาแน่นและมีกำลังซื้อของผู้บริโภคสูงที่สุดในประเทศ

เป็นเวลากว่าสามเดือนแล้วที่นายดุง เจ้าของตึกแถวในเขตโกวับ นครโฮจิมินห์ พยายามขายตึกแถวขนาด 50 ตารางเมตรของเขาในราคาขาดทุนกว่า 500 ล้านดง แต่ยังไม่มีใครสนใจเลย นายดุงซื้อตึกนี้ในปี 2019 ในราคาเกือบ 3.8 พันล้านดง และให้เช่าในราคา 15 ล้านดงต่อเดือนในตอนแรก แต่เนื่องจากธุรกิจไม่ดี ผู้เช่าจึงย้ายออกไปหลังจากนั้นหกเดือน ต่อมานายดุงจึงติดป้าย "ให้เช่า" อีกครั้ง แต่ก็มีคนสนใจน้อย เขาจึงลดราคาค่าเช่าลงเหลือ 13 ล้านดงต่อเดือน และตอนนี้หลังจากพยายามหลายครั้ง ราคาได้ลดลงเหลือ 10 ล้านดงต่อเดือนแล้ว แต่พื้นที่ก็ยังคงว่างอยู่

“ทุกเดือนผมยังต้องจ่ายดอกเบี้ยและเงินต้นมากกว่า 20 ล้านดอง จากเงินกู้ 2 พันล้านดอง รายได้ค่าเช่าน้อยมาก และภาระดอกเบี้ยก็หนักหนาสาหัส ผมจึงต้องขายตึกแถวในราคาขาดทุน แต่ผมลงโฆษณามาแล้วกว่า 3 เดือนก็ยังหาคนซื้อไม่ได้” นายดุงกล่าว

นายเฮียน นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ เล่าถึงประสบการณ์ที่คล้ายคลึงกันว่า "ในปี 2018 ผมลงทุนซื้อตึกแถวในโครงการแห่งหนึ่งในเขต 2 เดิม (ปัจจุบันคือเมืองทูเดือก) ในราคามากกว่า 5 พันล้านดง ตั้งอยู่บนถนนสายหลักที่มีการจราจรหนาแน่น ผมเชื่อมั่นว่าในอนาคตทรัพย์สินของผมจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นหรือให้เช่าได้ในราคาสูง ตามแผนที่วางไว้ ในตอนแรกผมให้เช่าแก่ผู้เช่ารายหนึ่งซึ่งเปิดร้านกาแฟในราคา 30 ล้านดงต่อเดือน อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ปลายปี 2020 เป็นต้นมา เนื่องจากปัญหาทางธุรกิจ ตึกแถวของผมและทรัพย์สินใกล้เคียงอีกหลายหลังในบริเวณเดียวกันจึงปิดตัวลงและไม่มีผู้เช่า"

“เมื่อการระบาดใหญ่สิ้นสุดลง ผมคิดว่าตลาดจะฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว แต่สองปีผ่านไปแล้ว อพาร์ตเมนต์ของผมก็ยังว่างอยู่ เมื่อไม่นานมานี้ มีผู้เช่ารายหนึ่งเสนอราคา 15 ล้านดองต่อเดือนเพื่อเช่าเป็นมินิซูเปอร์มาร์เก็ต แต่ผมยังไม่ได้ตกลง ผมวางแผนที่จะขายมันเพราะมันไม่ใช่การลงทุนที่คุ้มค่า” นายเฮียนกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หลายคนระบุว่า อีคอมเมิร์ซเติบโตขึ้นอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา บริษัทหลายแห่งในปัจจุบันต้องการเพียงคลังสินค้า ไม่จำเป็นต้องมีหน้าร้าน และคลังสินค้าเหล่านี้ก็เป็นคลังสินค้าอัจฉริยะที่บริหารจัดการและดำเนินการผ่านระบบออนไลน์ ซึ่งมีราคาถูกกว่าและปลอดภัยกว่า การเช่าอาคารพาณิชย์เพื่อใช้เป็นคลังสินค้ามีทั้งราคาแพงและไม่ปลอดภัย

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ อาคารพาณิชย์มีมูลค่าสูงมากเมื่อเริ่มปรากฏในเวียดนามในช่วงทศวรรษ 2000 ในย่านใจกลางเมืองโฮจิมินห์ อาคารพาณิชย์หลายแห่งเคยเป็น "ห่านทองคำ" ที่ดึงดูดนักลงทุน เนื่องจากความสำเร็จดังกล่าว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงปล่อยอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้เกิดภาวะอุปทานล้นตลาด

คุณเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เชื่อว่า โครงการอาคารพาณิชย์ต้องพิจารณาหลายปัจจัย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อมูลประชากร การคำนวณพฤติกรรมผู้ใช้โดยละเอียด และจำนวนผู้คนที่สัญจรไปมา เพื่อให้มั่นใจว่ากิจกรรมทางธุรกิจและการซื้อขายสามารถสร้างกระแสเงินสดรายวันให้กับโครงการได้ จึงจะทำให้อาคารพาณิชย์นั้นทำกำไรได้ นอกจากนี้ จำเป็นต้องศึกษาการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในพฤติกรรมการซื้อของและการบันเทิงของผู้คนอย่างรอบคอบ ปัจจุบัน ผู้บริโภคหันมาซื้อสินค้าออนไลน์บ่อยขึ้น และการย้ายถิ่นฐานไปยังพื้นที่รอบนอกของเมืองทำให้การค้าขายแบบกระจุกตัวมีประสิทธิภาพลดลงกว่าเดิม ส่งผลให้มูลค่าของอาคารพาณิชย์ลดลงอย่างมาก

ผู้เชี่ยวชาญจาก CBRE เวียดนามเห็นด้วยกับมุมมองนี้ โดยเชื่อว่าแม้ว่าอาคารพาณิชย์จะถูกมองว่าเป็นตลาดที่มีกำไรดีในสายตาของมืออาชีพ แต่การลงทุนในอาคารพาณิชย์เพื่อวัตถุประสงค์ค้าปลีกอาจนำไปสู่ความผิดหวังได้ง่าย หากไม่ได้พิจารณาถึงความต้องการจากภายในเขตเมืองและผู้อยู่อาศัยโดยรอบอย่างรอบคอบ ในแนวโน้มการพัฒนาที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน โครงการคอนโดมิเนียมทุกโครงการจะต้องจัดสรรพื้นที่สำหรับพื้นที่เชิงพาณิชย์ อย่างไรก็ตาม ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง โครงการแต่ละแห่งจะมีความต้องการที่แตกต่างกัน ดังนั้น การพัฒนาและปรับปรุงอาคารพาณิชย์จึงขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและขนาดของโครงการ

ในรายงานตลาดล่าสุดของ JLL เวียดนาม บริษัทฯ ยังแนะนำนักลงทุนที่กำลังพิจารณาลงทุนในกลุ่มอาคารพาณิชย์ว่า หากไม่มีเงินสดพร้อมใช้ ควรคิดให้ดีก่อนลงทุน เพราะตลาดนี้อาจ "ล่มสลาย" ได้ง่ายมาก เพื่อรักษาผู้เช่าปัจจุบัน เจ้าของอาคารพาณิชย์ต้องลดค่าเช่าลง ในขณะเดียวกัน สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังปล่อยเช่าอยู่ในขณะนี้ เจ้าของที่ดินกำลังเผชิญกับแรงกดดันให้ลดค่าเช่าที่ขอไว้ลง 20-40% สัญญาเช่ายังคงอยู่ที่ 3-5 ปี แต่ผู้เช่าเสนอว่าจะไม่ขึ้นค่าเช่าตลอดระยะเวลาเช่า...

แหล่งที่มา: https://baotainguyenmoitruong.vn/vo-mong-dau-tu-shophouse-khoi-de-362561.html