หลังยุคไข่ทอง ร้านค้ามูลค่าพันล้านเหรียญถูกทิ้งร้าง

ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ อาคารพาณิชย์ประเภททาวน์เฮาส์ (อาคารพาณิชย์) เป็นที่ต้องการของนักลงทุนและเติบโตอย่างรวดเร็วในปี 2558 โดยราคาขายและค่าเช่าอาคารพาณิชย์พุ่งสูง เนื่องมาจากมีข้อดีหลายประการทั้งการอยู่อาศัยและประกอบธุรกิจหรือให้เช่าพื้นที่

อย่างไรก็ตาม ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ธุรกิจประเภทนี้เริ่มเงียบเหงาลงเรื่อยๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งนับตั้งแต่การระบาดของโควิด-19 ในเวียดนามที่ยืดเยื้อมาอย่างยาวนาน ธุรกิจอาคารพาณิชย์ก็ยิ่งซบเซาลง แม้นักลงทุนหลายรายจะลดราคาลง แต่ก็ยังไม่มีผู้เช่าหรือผู้ซื้อ

เป็นเวลากว่าหนึ่งปีแล้วที่คุณเลอ ไม ฮา (ฮว่านเกี๋ยม ฮานอย ) ดำเนินการขายอาคารพาณิชย์ขนาดมากกว่า 75 ตารางเมตรในเขตเมืองของฮว่านเกี๋ยมอย่างต่อเนื่อง ราคาขายลดลง 20% เมื่อเทียบกับราคาซื้อเกือบ 14,000 ล้านดองในช่วงกลางปี 2564 แต่กลับไม่มีใครสนใจ

อาคารพาณิชย์ของเธอสูง 4 ชั้นและก่อสร้างเสร็จแล้ว ราคาเช่า 30 ล้านดอง/เดือน อัตรากำไรเพียง 2% ต่อปีเท่านั้น อย่างไรก็ตาม นับตั้งแต่ซื้อ อาคารพาณิชย์หลังนี้มักไม่มีผู้เช่า ทำให้พื้นที่ว่างเปล่า

อาคารพาณิชย์หลายหลังมูลค่านับหมื่นล้านดองยังขายไม่ออก (ภาพประกอบ)

คุณฮาบ่นว่าทุกเดือนเธอยังต้องจ่ายดอกเบี้ยและเงินต้นของเงินกู้ธนาคารมากกว่า 100 ล้านดองสำหรับเงินกู้ 6 พันล้านดอง รายได้จากการเช่า "น้อยนิด" แรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยสูง เธอจึงต้องขายขาดทุน แต่หลังจากลงโฆษณามานานกว่าหนึ่งปี เธอก็ยังไม่พบผู้ซื้อ

ในสถานการณ์เดียวกันที่ไม่สามารถขายหรือให้เช่าได้ คุณ Mai The Anh กล่าวว่า ในช่วงต้นปี 2564 เขาได้ซื้ออาคารพาณิชย์แห่งหนึ่งในเขตเมืองบนถนน Le Trong Tan (เขต Ha Dong) ในราคา 24,000 ล้านดอง โครงการนี้ส่งมอบในปี 2565 แต่จนถึงปัจจุบัน กิจกรรมเชิงพาณิชย์ยังคงซบเซาและจำนวนผู้อยู่อาศัยเบาบาง ทำให้ร้านค้าที่นี่ให้บริการผู้อยู่อาศัยในโครงการเพียงจำนวนจำกัด แทบไม่มีลูกค้าเข้ามาใช้บริการ ปัจจุบันมีอาคารพาณิชย์เปิดให้บริการเพียงไม่กี่แห่ง และเกือบ 80% ของอาคารพาณิชย์ที่เหลือปิดให้บริการ

ตอนแรกผมคิดว่าเขตเมืองจะพัฒนาและจะมีผู้คนเข้ามาอยู่อาศัยมากขึ้น ตึกแถวจึงเป็นทางเลือกที่ดีที่สุด แต่ความจริงกลับไม่เป็นอย่างที่คิด ธุรกิจที่นี่ส่วนใหญ่เน้นคนท้องถิ่น แต่ด้วยนิสัยเดิมๆ คนท้องถิ่นจึงมักไปห้างสรรพสินค้าเพื่อความบันเทิง และไปตลาดสดเพื่อซื้อของ ทำให้สภาพโดยรวมของตึกแถวค่อนข้างซบเซา

คุณเต๋า อันห์ กล่าวว่า เขาติดป้ายประกาศให้เช่าเดือนละ 35 ล้านดอง โดยหวังว่าจะช่วยชดเชยดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคารได้บ้าง แต่ร้านก็ถูกปล่อยร้างมานานเกือบปีแล้ว ขณะนี้พ้นระยะปลอดดอกเบี้ยแล้ว และแรงกดดันด้านดอกเบี้ยก็สูง คุณเต๋า อันห์ จึงตกลงขายกิจการโดยขาดทุน 30% แต่ยังหาผู้ซื้อไม่ได้

คุณเล ลินห์ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในเขตฮวงมาย เปิดเผยว่า สถานการณ์ที่ซบเซาไม่เพียงแต่เกิดขึ้นกับอาคารพาณิชย์ในเขตเมืองใหม่ที่มีผู้อยู่อาศัยน้อยและในเขตชานเมืองเท่านั้น แต่ยังเกิดขึ้นกับอาคารพาณิชย์ในใจกลางกรุงฮานอยด้วย ซึ่งทำให้การขายและให้เช่าเป็นเรื่องยากมาก ด้วยผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 และสถานการณ์ ทางเศรษฐกิจ ที่ยากลำบาก ทำให้หลายคนที่ไม่สามารถดำเนินธุรกิจได้ต้องย้ายที่อยู่หรือเจรจากับเจ้าของอาคารเพื่อลดราคา

“ อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหลายแห่งในถนนใจกลางกรุงฮานอยต้องปรับลดค่าเช่า แต่ก็ยังขายไม่ออก ดังนั้นการมีอาคารพาณิชย์ขายไม่ออกจึงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้” นางสาวลินห์กล่าว

จากการวิเคราะห์ประเด็นนี้ นักลงทุนในโครงการแห่งหนึ่งในฮานอยมองว่า การที่นักลงทุนจะทำกำไรจากอาคารพาณิชย์นั้นขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เพื่อเพิ่มมูลค่าหรือสร้างรายได้ที่ดี นักลงทุนในโครงการนั้นต้องสร้างโครงสร้างพื้นฐานภายในและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมให้มั่นคง ซึ่งนั่นจึงจะสามารถดึงดูดลูกค้าทั้งภายในและภายนอกให้เข้ามาสู่โครงการได้ สำหรับอาคารพาณิชย์ รายได้จากการเช่าจะดีหรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับความสามารถในการรองรับผู้อยู่อาศัยในอพาร์ตเมนต์/โครงการในเมืองนั้นๆ

ก่อนลงทุน นักลงทุนควรพิจารณาศักยภาพของผู้ลงทุนโครงการ พิจารณาถึงขอบเขตของโครงสร้างพื้นฐาน ศักยภาพในการพัฒนาและดึงดูดลูกค้าในพื้นที่ และระยะทางของโครงการ นักลงทุนที่มีศักยภาพจะประสานระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานเข้าด้วยกันก่อนที่จะดึงดูดผู้อยู่อาศัยเข้ามาอยู่อาศัย เมื่อถึงเวลาที่จำนวนผู้ใช้บริการมีมากและคึกคัก อาคารพาณิชย์จะมีมูลค่าในแง่ของธุรกิจและการให้เช่าที่มั่นคง ” เขากล่าววิเคราะห์

นางสาวดวง ถวี ดุง ผู้อำนวยการอาวุโสของ CBRE ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่าอาคารพาณิชย์จะมีศักยภาพที่แท้จริงได้ก็ต่อเมื่อมีคุณสมบัติดังต่อไปนี้: โครงการมีความสามารถที่จะเติมเต็มได้อย่างรวดเร็ว มีบริการสาธารณูปโภคที่ดี ต้องมีชุมชนผู้อยู่อาศัยภายในโครงการที่ใหญ่เพียงพอ และประการที่สี่ ต้องมีการเชื่อมต่อที่ราบรื่นเพื่อดึงดูดชุมชนผู้อยู่อาศัยภายนอกโครงการ

เพื่อให้ได้กำไรและปลอดภัย นักลงทุนควรเลือกอาคารพาณิชย์ที่มีมูลค่าปานกลางประมาณ 2-7 พันล้านดอง เพื่อจะได้ไม่ต้องลงทุนมากเกินไปในช่วงแรกโดยไม่รู้ว่าผลตอบแทนจะคุ้มค่าหรือไม่ นักลงทุนไม่ควรลงทุนในอาคารพาณิชย์ในระยะสั้น 1-2 ปี แต่ควรมีแผนการลงทุนระยะกลางถึงระยะยาว 3-5 ปีขึ้นไป

ผู้ซื้อยังต้องใส่ใจกับพื้นที่เชิงพาณิชย์ในชั้นหนึ่งด้วย หากพื้นที่สินค้าแคบเกินไป ประมาณ 75 ตารางเมตร อาจทำให้ธุรกิจประสบปัญหา สินค้าหลายรายการตกอยู่ในสถานการณ์ที่ถูกซื้อไปแล้วทิ้งไว้ เพราะไม่สามารถนำไปใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ได้

ง็อก วี

แหล่งที่มา