การซื้ออาคารพาณิชย์ใน “ทำเลผิด” นักลงทุนหลายรายต้องประสบกับความสูญเสียสองเท่า

ขาดทุนสองเท่าเพราะตึกแถว

ต้นปี 2565 สินค้าในร้านจำนวนมากถูกเปิดตัวสู่ตลาดด้วยกระแส "เสมือนจริง" ส่งผลให้ราคาสินค้าพุ่งสูงขึ้น ส่งผลให้นักลงทุนจำนวนมากที่มีแนวคิดเก็งกำไรและเล่นกระดานโต้คลื่นต่างพากันรีบเข้าตลาดเพื่อแสวงหาโอกาสในการทำกำไรระยะสั้น โดยไม่คำนึงถึงความเสี่ยง

คุณลอง นักลงทุนในนครโฮจิมินห์ ซื้ออาคารพาณิชย์ขนาดกว่า 140 ตารางเมตรในโครงการหนึ่งในเมืองทูดึ๊ก (โฮจิมินห์) มูลค่ากว่า 2 หมื่นล้านดอง แต่กลับต้องแบกรับภาระอันหนักอึ้ง เพราะผลตอบแทนจากที่ดินที่หลั่งไหลเข้ามาทำให้อาคารพาณิชย์ของเขาหาผู้เช่าไม่ได้ นอกจากนี้ เนื่องจากเงินลงทุนส่วนใหญ่มาจากเงินกู้ธนาคาร คุณลองจึงต้องจ่ายดอกเบี้ยหลายสิบล้านบาทต่อเดือน

การซื้ออาคารพาณิชย์สำหรับนักลงทุนหลายๆ คนถือเป็นเรื่องที่ต้องกังวลถึงสองต่อ — อาคารพาณิชย์เป็นประเภทหนึ่งที่ดึงดูดนักลงทุนจำนวนมาก โดยเฉพาะในเขตเมืองใหญ่และแหล่ง ท่องเที่ยว

สมัยก่อน ตอนที่เช่าง่าย ตึกแถวนี้สร้างรายได้ประมาณ 20 ล้านดองต่อเดือน แต่ช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ผมปล่อยบ้านว่างไว้เพราะหาผู้เช่าไม่ได้ และไม่มีเวลาไปทำธุรกิจต่อ ปัจจุบันผมขายขาดทุนเมื่อเทียบกับราคาเดิม 3 พันล้านดอง แต่ก็ยังหาคนซื้อไม่ได้ มีคนบางคนที่นายหน้าพามา แต่ก็แค่ดูแล้วก็ปล่อยทิ้งไว้เฉยๆ…” คุณลองเล่า

นักลงทุนรายนี้ยังกล่าวอีกว่า ณ เวลาที่ซื้ออาคารพาณิชย์หลังนี้ นายหน้าได้สัญญาไว้ว่าจะสร้างกระแสเงินสดได้ง่ายเพื่อชดเชยเงินกู้ ในขณะเดียวกัน เมื่อเขตเมืองพัฒนา ราคาอาคารพาณิชย์หลังนี้จะสูงขึ้นและสามารถทำกำไรได้ 30-40% ภายใน 2 ปี อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง เนื่องจากผลกระทบของการระบาดของโควิด-19 เขาจึงไม่สามารถทำธุรกิจให้เช่าได้หลังจากได้รับบ้านหลังนี้ เมื่อได้ผู้เช่าแล้ว เขาจึงไม่สามารถต่อสัญญาได้เนื่องจากธุรกิจไม่ดี

คุณลองกล่าวว่า ความยากลำบากในการให้เช่าพื้นที่บางส่วนของอาคารพาณิชย์นั้นไม่สมเหตุสมผล เนื่องจากพื้นที่จอดรถไม่เพียงพอ ประชากรน้อย และตัวอาคารพาณิชย์อยู่ไกลจากอาคารชุด ด้วยเหตุนี้ นักลงทุนรายนี้จึงกล่าวว่าเขาลงทุนผิดที่ เพราะไม่ได้ศึกษาธุรกิจและผลกำไรของอาคารพาณิชย์อย่างละเอียดถี่ถ้วน

ยิ่งไปกว่านั้น ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา นักลงทุนยังคงนำสินค้าประเภทอาคารพาณิชย์ออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าสินค้าเดิมจะขายไม่หมดก็ตาม เหตุผลข้างต้นทำให้ราคาบ้านไม่สามารถปรับตัวสูงขึ้นได้ ธุรกิจดำเนินไปอย่างยากลำบาก และยังคงต้องจ่ายดอกเบี้ยธนาคารอย่างสม่ำเสมอ ส่งผลให้นักลงทุนรายแรกประสบภาวะขาดทุนเป็นสองเท่า

เช่นเดียวกับกรณีข้างต้น นายเหงียน เจื่อง เกียง ( ฮานอย ) ก็ "ติดแหง็ก" อยู่กับตึกแถวแห่งหนึ่งในเขตเมืองใหญ่ของเมืองเช่นกัน นายเกียงต้องกู้เงินจากธนาคารเกือบ 10,000 ล้านดอง เพื่อเป็นเจ้าของตึกแถวมูลค่า 18,000 ล้านดอง มีพื้นที่กว่า 100 ตารางเมตร

แม้จะใช้เงินจำนวนมาก แต่หลังจากซื้อตึกแถวนี้ คุณเกียงกลับมีรายได้จากการให้เช่าเพียงเดือนละ 30 ล้านดองเท่านั้น รายได้จากการเช่าไม่เพียงพอที่นักลงทุนรายนี้จะจ่ายให้ธนาคารได้ในแต่ละเดือน และต้องระดมเงินทุนจากแหล่งอื่นเพิ่มเติม

การซื้ออาคารพาณิชย์สำหรับนักลงทุนหลายๆ คนถือเป็นดาบสองคม — มีช่วงหนึ่งที่จำนวนร้านค้าในตลาดมีมากจนมีอุปทานเกินความต้องการ

ที่น่าสังเกตคือ ตั้งแต่ต้นปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ตึกแถวของคุณ Giang ยังหาผู้เช่าไม่ได้เลย เนื่องจากเขาเหนื่อยล้าจากแรงกดดันจากธนาคาร เขาจึงขายต่อตึกแถวนี้ในราคา 14,000 ล้านดอง

“เพื่อนและญาติพี่น้องของผมหลายคนก็ต้องแบกรับความเสี่ยงจากการขาดทุนจากการลงทุนในอาคารพาณิชย์ในหลายๆ พื้นที่ เช่น ฮานอย ไฮฟอง โฮจิมินห์ซิตี้ เกียนซาง ... ส่วนใหญ่ก็ติดอยู่ในภาวะแบบนี้มาตั้งแต่ช่วงที่ตลาดกำลังเติบโตอย่างร้อนแรงในช่วงต้นปี 2565 และครึ่งหนึ่งก็ต้องขายขาดทุนเช่นกัน อย่างไรก็ตาม ในช่วงเวลานี้ ผมคิดว่าการตัดขาดทุนเป็นเรื่องยากมากเช่นกัน” คุณเกียงกล่าว

การทำกำไรจากร้านค้าไม่ใช่เรื่องง่าย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ “พังทลาย” ในช่วงปลายปี 2565 หลายคนที่ไม่สามารถขายอสังหาริมทรัพย์ได้ทันเวลาต้องหาผู้เช่าเพื่อรอให้ตลาดฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม ด้วยราคาที่สูงและการใช้เงินกู้จำนวนมาก กระแสเงินสดจึงเปรียบเสมือนหยดน้ำในมหาสมุทรเมื่อเทียบกับดอกเบี้ยธนาคาร ดังนั้นจึงเกิดการขาดทุนต่อเนื่องในหลายโครงการที่มีอุปทานส่วนเกิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตเมืองที่ห่างไกลจากศูนย์กลางเมืองและมีประชากรน้อย

นักลงทุนบางรายที่มีประสบการณ์ยาวนานในการ "ถือครอง" อาคารพาณิชย์ ต่างเผยว่าอัตรากำไรของอาคารพาณิชย์ในบางพื้นที่อยู่ที่เพียง 2-3% ต่อปี ซึ่งต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์ถึง 3-4 เท่า ยิ่งไปกว่านั้น ในช่วงเวลานี้ สถานประกอบการต่างๆ กำลังถูกบดบังด้วยอีคอมเมิร์ซ กระแสการกลับมาเช่าอาคารพาณิชย์ทำให้เจ้าของบ้านหลายรายต้องทุกข์ใจเพราะหาผู้เช่าไม่ได้มานานหลายเดือนแล้ว

การซื้ออาคารพาณิชย์สำหรับนักลงทุนหลายๆ คนกำลังสร้างปัญหาสองเท่า — การเลือกตึกแถวที่มี “ทำเลที่เหมาะสม” ถือเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างกำไรจากสินค้าชิ้นนี้

นอกจากนี้ อาคารพาณิชย์หลายหลังยังสูญเสียมูลค่าไปตามกาลเวลา เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มีระยะเวลาการถือครองกรรมสิทธิ์ 50 ปี ในบางโครงการ อาคารพาณิชย์หลายหลังถูกปล่อยทิ้งร้างนาน 5-10 ปี เนื่องจากความล่าช้าในการดำเนินการอันเนื่องมาจากปัญหาขั้นตอนต่างๆ มากมาย หากนักลงทุนไม่มีข้อมูลที่ชัดเจน พวกเขาจะประสบปัญหาในการซื้ออาคารพาณิชย์เหล่านี้ เนื่องจากระยะเวลาการถือครองกรรมสิทธิ์สั้นลง

นอกจากนี้ การเลือกอาคารพาณิชย์ที่เหมาะสมกับทำเลก็มีความสำคัญอย่างยิ่งหากคุณต้องการสร้างผลกำไรจากอาคารประเภทนี้ ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าการเลือกอาคารพาณิชย์ที่ทำกำไรได้นั้นต้องพิจารณาปัจจัยหลายประการ เช่น ทำเลที่ตั้งที่มีประชากรหนาแน่น ราคาที่เหมาะสม คุณภาพการก่อสร้างที่ดี ทำเลที่ตั้งโครงการที่มีความคาดหวังสูงในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน...

นอกจากนี้ ผู้ซื้อยังต้องเลือกสินค้าที่มีดีไซน์ที่เหมาะสม เพื่อความสะดวกในการดำเนินธุรกิจ ซึ่งจะทำให้หาผู้เช่าได้ง่ายขึ้น นอกจากนี้ พื้นที่อาคารพาณิชย์ไม่ควรมีขนาดเล็กเกินไป เพราะจะทำให้การใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์เป็นไปได้ยาก

แหล่งที่มา