 |
| อสังหาฯ ล่าสุด (ที่มา: Screenshot/DT) |
รีบ “กิน” ตามแผน...แล้วตัดขาดทุนมหาศาล
เมื่อปีที่แล้วช่วงนี้ นักลงทุนจำนวนมากคาดหวังว่าจะได้กำไรมหาศาลจากการวางแผนและดำเนินการก่อสร้างถนนวงแหวนรอบที่ 4 ในเขตเมืองหลวง โครงการอสังหาริมทรัพย์ใกล้ถนนวงแหวนรอบนี้กลายเป็นจุดสนใจของนักลงทุน
โครงการในเขตเมืองหลายโครงการที่ "คาดการณ์" ว่าจะมีถนนวงแหวนรอบที่ 4 เช่น Splendora Bac An Khanh, Ha Do Charm Villas, Vuon Cam, An Lac Green Symphony, Hinode Royal Park ในเขต Hoai Duc; เขตเมือง The Phoenix Garden ในเขต Dan Phuong; เขตเมือง Thanh Ha, เขตเมือง Do Nghia, Xuan Mai Complex ในเขต Ha Dong... ล้วนมีราคาที่เพิ่มขึ้นทั้งสิ้น
ที่น่าสังเกตคือ ในช่วงต้นเดือนมิถุนายน 2565 บริษัทการเคหะและพัฒนาเมือง (HUD) ได้จัดการขายวิลล่า 202 หลังในโครงการพื้นที่เมืองใหม่ Thanh Lam - Dai Thinh 2 (ชื่อทางการค้า HUD Me Linh Central) ในเขต Me Linh โดยการประมูลแบบแข่งขัน และได้รับอัตราการประมูลสำเร็จสูงถึง 98% (198 ยูนิต)
สินค้าส่วนใหญ่ที่วางจำหน่ายในตลาดมีราคาส่วนต่างหลายร้อยล้านดองเมื่อเทียบกับราคาเริ่มต้น โดยบางรายการมีราคาส่วนต่างหลายพันล้านดอง อย่างไรก็ตาม เมื่อเริ่มโครงการวงแหวนรอบ 4 สินค้าอสังหาริมทรัพย์ในโครงการ "ที่คาดการณ์" กลับถูกขายขาดทุน ซึ่งตรงกันข้ามกับที่คาดการณ์กำไรไว้
จากการสำรวจพบว่าวิลล่าและบ้านสวน (ทาวน์เฮาส์) หลายหลังในโครงการ HUD Me Linh Central กำลังขายขาดทุน มูลค่าขาดทุนเมื่อเทียบกับราคาซื้อขายอยู่ที่ประมาณหลายร้อยล้านดองต่อยูนิต
ยกตัวอย่างเช่น วิลล่า 2 หลังในโครงการ HUD Me Linh Central ขนาด 250 ตร.ม. ต่อยูนิต ตั้งอยู่ตรงข้ามสวนดอกไม้ กำลังขายขาดทุนเกือบ 11.3 พันล้านดอง หรือ 45 ล้านดองต่อตร.ม. (รวมค่าที่ดินและค่าก่อสร้าง) ราคาขายปัจจุบันต่ำกว่าราคาตามสัญญาเกือบ 500 ล้านดองต่อยูนิต ผู้ซื้อยังสามารถต่อรองราคาได้อีก
จากการสำรวจช่องทางการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ณ โครงการ HUD Me Linh Central พบว่าช่วงกลางปี 2565 ราคาขายผันผวนจาก 48-55 ล้านดอง/ตร.ม. ปัจจุบันลดลงเหลือเฉลี่ย 42-54 ล้านดอง/ตร.ม. ส่วนพื้นที่เขตเมือง Vuon Cam ในช่วงกลางปี 2565 ราคาขายผันผวนจาก 58-85 ล้านดอง/ตร.ม. ปัจจุบันลดลงเหลือ 52-61 ล้านดอง/ตร.ม.
ในทำนองเดียวกัน ในช่วงกลางปี 2565 ราคาขายทาวน์เฮาส์และวิลล่าที่ Ha Do Charm Villas มีความผันผวนอยู่ระหว่าง 90-115 ล้านดอง/ตร.ม. แต่ปัจจุบันลดลงเหลือ 86-95 ล้านดอง/ตร.ม. ยกตัวอย่างเช่น บ้านแฝดขนาด 190 ตร.ม. ราคา 86 ล้านดอง/ตร.ม. และบ้านมุมขนาด 345 ตร.ม. ราคา 95 ล้านดอง/ตร.ม.
เมื่อเผชิญกับปรากฏการณ์ที่นักลงทุนแห่กัน "เดินตาม" ถนนวงแหวนที่ 4 ของเขตเมืองหลวง ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเตือนว่าแม้เส้นทางนี้ที่ผ่านพื้นที่ต่างๆ จะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ "คึกคัก" ขึ้นก็ตาม แต่ก็ยังมีความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นมากมายเช่นกันหากนักลงทุนไม่ได้กำหนดขอบเขตการวางผังเมือง ทางเดิน พิกัด สถานที่สำคัญ ฯลฯ
ดังนั้นก่อนจะลงทุนอสังหาฯในพื้นที่เหล่านี้ นักลงทุนต้องเตรียมตัวโดยเฉพาะระยะเวลาในการรอดำเนินการโครงการ
คุณเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า โครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่เพิ่งสร้างและขยายเพิ่มใหม่นี้สร้างมูลค่ามหาศาลให้กับอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณใกล้เคียง อย่างไรก็ตาม การดำเนินโครงการโครงสร้างพื้นฐานเหล่านี้ต้องดำเนินไปในระยะยาว
“ข้อมูลเกี่ยวกับภาวะร้อนแรงเกินควรและ ‘ไข้ที่ดิน’ เป็นเพียงกลอุบายของ ‘ผู้ขับเคลื่อน’ เพื่อสร้างคลื่นตลาด นักลงทุนจำเป็นต้องระมัดระวังอย่างยิ่ง เรียนรู้เกี่ยวกับตลาดอย่างละเอียด เข้าใจการวางแผนและสภาพคล่อง เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการฝังเงินทุน” นายดิงห์เตือน
ตามที่ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐกิจ Dinh The Hien ระบุว่าในช่วงปี 2563-2565 ราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ถนนวงแหวนหมายเลข 4 ของกรุงฮานอยและถนนวงแหวนหมายเลข 3 ของนครโฮจิมินห์จะถูกปรับเพิ่มสูงขึ้นตามการวางแผน โดยจะไปถึงระดับที่เท่ากับหรือสูงกว่าราคาจริงเมื่อถนนสร้างเสร็จ
ส่วนลดเป็นเพียงส่วนลดสูงสุด ไม่ใช่ราคาที่สมเหตุสมผล ส่วนลดที่สมเหตุสมผลคือราคาที่ตรงกับความต้องการและความสามารถในการชำระเงินของผู้ซื้อ เพื่อสร้างธุรกรรมที่แท้จริง
ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้เชื่อว่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันจำเป็นต้องให้นักลงทุนมีคุณสมบัติและความรู้ด้านการลงทุน โดยเน้นลงทุนในผลิตภัณฑ์ที่มีมูลค่าแท้จริง ซึ่งสามารถใช้ประโยชน์เพื่อการอยู่อาศัย ให้เช่า และสร้างกำไรได้ทันที
กวางตรีเตรียมประมูลที่ดินกว่า 200 แปลง
ในเดือนสิงหาคมและกันยายน จะมีการประมูลที่ดินจำนวน 204 แปลง ในเขตหวิงห์ลิงห์ ไห่ลาง และกิ่วลิงห์ จังหวัดกวางจิ ราคาเริ่มต้นสูงสุดอยู่ที่กว่า 3.4 พันล้านดอง/แปลง
บริษัท Dat Viet Joint Stock Auction จะจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินจำนวน 124 แปลง ซึ่งเป็นทรัพย์สินของคณะกรรมการบริหารโครงการ กองทุนพัฒนาที่ดินและคลัสเตอร์อุตสาหกรรม และ การท่องเที่ยว ทางทะเล ในเขตวินห์ลินห์ (จังหวัดกวางตรี)
 |
| ในเดือนสิงหาคมและกันยายน จะมีการประมูลที่ดินจำนวน 204 แปลงในอำเภอวิญลิงห์ ไห่ลาง และกิ่วลิงห์ จังหวัดกวางจิ (ภาพประกอบ - ที่มา: Quang Tri Portal) |
จากที่ดินที่ประมูลทั้งหมด 124 แปลง มีที่ดิน 14 แปลงในเขตที่อยู่อาศัยขนาดเล็กของตำบลวินห์ฮว้า; ที่ดิน 13 แปลงในเขตที่อยู่อาศัย 1 หมู่บ้านเตี๊ยนอัน ตำบลวินห์เซิน; ที่ดิน 32 แปลงในเขตที่อยู่อาศัยของหมู่บ้านตันฮว้า ตำบลวินห์ไท; ที่ดิน 45 แปลงในเขตที่อยู่ทางตะวันตกเฉียงเหนือของที่อยู่อาศัยหว่าลีไห่ เมืองกัวตุง; ที่ดิน 19 แปลงในเขตที่อยู่อาศัยชนบทตันอัน ตำบลเฮียนถั่น และที่ดิน 1 แปลงในเขตที่อยู่อาศัยของหมู่บ้าน 3 เมืองโฮซา
แปลงที่ประมูลมีขนาดตั้งแต่ 168 ถึง 560 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 177 ล้านดอง ถึงกว่า 3.4 พันล้านดองต่อแปลง ผู้ประมูลต้องวางเงินมัดจำ 20% ของมูลค่ารวมของแปลง
คาดว่าจะเริ่มประกาศราคาในเวลา 07.30 น. วันที่ 20 สิงหาคม นี้ ที่ห้องประชุมคณะกรรมการประชาชนอำเภอวิญลิงห์
เช้าวันที่ 31 สิงหาคม ในเขตไห่หลาง บริษัทประมูลหุ้นร่วมเบามินห์จะจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินจำนวน 7 แปลง ซึ่งเป็นทรัพย์สินของคณะกรรมการบริหารโครงการ กองทุนพัฒนาที่ดิน และคลัสเตอร์อุตสาหกรรมของเขตไห่หลาง
จากแปลงที่ประมูลทั้งหมด 7 แปลงในตำบลไหหุ่ง มี 2 แปลงในหมู่บ้านฟู่เติน หมู่บ้านลัมถวี และ 5 แปลงในหมู่บ้านเวง หมู่บ้านกิญซุย
ที่ดินที่นำมาประมูลมีพื้นที่ตั้งแต่ 196 – 280 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นตั้งแต่กว่า 156 ล้านดอง ถึง 420 ล้านดอง/แปลง
การประมูลจัดขึ้นที่ห้องโถงบ้านวัฒนธรรมตำบลไห่หุ่ง เขตไห่หลาง
ในเช้าวันที่ 9 กันยายน บริษัท Nam Phuong Joint Stock Auction จะจัดการประมูลที่ดินจำนวน 73 แปลงซึ่งเป็นทรัพย์สินของคณะกรรมการบริหารโครงการ กองทุนพัฒนาที่ดิน และคลัสเตอร์อุตสาหกรรมของเขต Gio Linh อีกด้วย
โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินที่ประมูลจำนวน 49 แปลงเป็นของโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยชุมชน Gio Son และที่ดินจำนวน 24 แปลงเป็นของโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยชุมชน Gio Hoa
พื้นที่ของแปลงที่ประมูลมีตั้งแต่ 216 – 419 ตร.ม. ราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 295 ล้านดอง ถึงเกือบ 1.4 พันล้านดอง
การประกาศราคาจัดขึ้นที่ห้องประชุมคณะกรรมการประชาชนอำเภอจิ่วหลิน
การประมูลแปลงที่ดินทั้ง 204 แปลง จัดขึ้นในรูปแบบการลงคะแนนเสียงทางอ้อม โดยใช้วิธีการกำหนดราคาแบบราคาเรียงจากน้อยไปมาก
ด่งทับ: ตลาดอสังหาฯ มีแนวโน้มเติบโตช้า
กรมการก่อสร้างจังหวัดดงทาปเพิ่งออกรายงานเลขที่ 1400/BC-SXD เรื่อง การประกาศข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดดงทาปในไตรมาสที่ 2 ของปี 2566 ดังนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดดงทาปจึงมีแนวโน้มที่จะเติบโตอย่างช้าๆ ในเกือบทุกกลุ่ม
โดยกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ดินมีปริมาณการซื้อขายสูงที่สุด รองลงมาคือกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม ยังไม่ตอบโจทย์ตลาดเนื่องจากมีอุปทานจำกัด ส่วนอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านพักอาศัย รีสอร์ท และพาณิชยกรรม ยังคงมีการพัฒนาอย่างช้าๆ เนื่องจากโครงการบ้านจัดสรรส่วนใหญ่ยังอยู่ในช่วงเตรียมการลงทุน
รายงานระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดด่งท้าปยังคงดำเนินไปตามปกติ และโครงการที่อยู่อาศัยกำลังอยู่ระหว่างการดำเนินโครงการ นอกจากนี้ ชุมชนท้องถิ่นยังคงต้องการนักลงทุนเข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในจังหวัดอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันมีโครงการที่อยู่อาศัยหลายโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ในจังหวัด ได้แก่ โครงการบ้านจัดสรรซงไห่ลองในหมู่บ้านฟู่ฮวา ตำบลเตินฟู่ดง เมืองซาเดค โครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ในชุมชนเมืองฟู่ฮวา และชุมชนทาวน์เฮาส์เตินกวีเตยในเมืองซาเดค และโครงการบ้านจัดสรรสำหรับคนงานหวิญฮว่านในเมืองกาวแลง นอกจากนี้ยังมีโครงการบ้านจัดสรรอีกหลายโครงการที่กำลังดำเนินการเตรียมการโครงการตามระเบียบข้อบังคับ
เขตเมืองในจังหวัดด่งท้าปกำลังพัฒนา มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง คุณภาพชีวิต การจ้างงาน และสภาพธุรกิจที่สะดวกสบายอยู่เสมอ นำไปสู่การดึงดูดและการเติบโตของประชากร อย่างไรก็ตาม กองทุนที่ดินในพื้นที่นี้ยังคงมีอยู่อย่างจำกัด ขณะที่ความต้องการเพิ่มขึ้น การมีส่วนร่วมของนักลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยจากภาคเศรษฐกิจต่างๆ ยังคงอยู่ในระดับต่ำ ช่องว่างระหว่างอุปสงค์และอุปทานนำไปสู่ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเช่นในปัจจุบัน
ในไตรมาสที่สองของปี 2566 ยังคงลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ 2 โครงการ ได้แก่ เขตเมือง Phu Long, ชุมชน Tan Phu Dong, เมือง Sa Dec ซึ่งมีพื้นที่ 15.11 เฮกตาร์ เงินลงทุนมากกว่า 1,011 พันล้านดองเวียดนาม และโครงการทาวน์เฮาส์ Tan Quy Tay ชุมชน Tan Quy Tay เมือง Sa Dec พื้นที่ 0.389 เฮกตาร์ เงินลงทุนเกือบ 82.5 พันล้านดองเวียดนาม
ปัจจุบัน ด่งทับกำลังดำเนินโครงการบ้านจัดสรรสังคม “ซ่งไห่ลอง” ในหมู่บ้านฟู่ฮวา ตำบลเตินฟู่ดง เมืองซาเดค ซึ่งดำเนินการโดยบริษัท ซ่งไห่ลอง ด่งทับ คอนสตรัคชั่น แอนด์ เทรดดิ้ง จำกัด โครงการบ้านจัดสรรสังคมนี้มีพื้นที่ 0.8 เฮกตาร์ ด้วยเงินลงทุนมากกว่า 75 พันล้านดองเวียดนาม
มีโครงการบ้านพักคนงานในเขต 11 เมืองกาวลานห์ ซึ่งดำเนินการโดยบริษัทหวิญฮว่าน จอยท์สต็อค โครงการนี้มีพื้นที่ 1.99 เฮกตาร์ ด้วยเงินลงทุน 90,000 ล้านดอง ในไตรมาสที่สองของปี 2566 ในจังหวัดด่งท้าป มีการซื้อขายที่ดินเพียง 528 แปลง และบ้านเดี่ยว 57 หลัง
การไม่ใช้หรือละทิ้งที่ดินอาจส่งผลให้เกิดค่าปรับและสูญเสียสิทธิการใช้ที่ดิน
กฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบันไม่มีข้อกำหนดเฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับที่ดินรกร้าง อย่างไรก็ตาม ที่ดินรกร้างอาจหมายถึงที่ดินที่ไม่ได้ถูกใช้ประโยชน์เป็นเวลานาน ก่อให้เกิดการสูญเสียทรัพยากรที่ดิน แม้กระทั่งสูญเสียคุณค่าและวัตถุประสงค์ในการใช้ที่ดิน ที่ดินรกร้างที่ไม่ได้ถูกใช้ประโยชน์เป็นระยะเวลาหนึ่งจะถูกรัฐเวนคืน ซึ่งเมื่อถึงเวลานั้น ผู้ใช้ที่ดินจะสูญเสียสิทธิในการใช้ที่ดินดังกล่าว
สิทธิการใช้ที่ดิน คือ สิทธิของบุคคลในการใช้ประโยชน์จากสาธารณูปโภคและรับผลประโยชน์จากการใช้ที่ดินที่ได้รับการจัดสรร เช่าโดยรัฐ หรือโอนมาจากบุคคลอื่นโดยการแปลงสภาพ โอน เช่า ให้เช่าช่วง ตกทอดทางมรดก บริจาค... จากบุคคลผู้มีสิทธิ
เมื่อรัฐทวงคืนที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมาย บุคคลที่ถูกทวงคืนที่ดินจะไม่มีสิทธิใช้ที่ดินดังกล่าวอีกต่อไป พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 กำหนดไว้หลายกรณีที่รัฐทวงคืนที่ดิน รวมถึงการทวงคืนที่ดินเนื่องจากการไม่ใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างต่อเนื่องและสม่ำเสมอเป็นระยะเวลานาน
ตามมาตรา 64 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. ๒๕๕๖ กำหนดกรณีการเวนคืนที่ดินอันเกิดจากการฝ่าฝืนกฎหมายที่ดิน ดังนี้ ที่ดินสำหรับปลูกพืชผลประจำปีที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ติดต่อกัน ๑๒ เดือน ที่ดินสำหรับปลูกพืชผลยืนต้นที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ติดต่อกัน ๑๘ เดือน ที่ดินสำหรับปลูกป่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ติดต่อกัน ๒๔ เดือน ที่ดินที่รัฐจัดสรรหรือให้เช่าเพื่อดำเนินโครงการลงทุนที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ติดต่อกัน ๑๒ เดือน
ตามมาตรา 32 แห่งพระราชกฤษฎีกา 91/2019/ND-CP หากไม่ใช้ที่ดินเพื่อปลูกพืชผลประจำปีติดต่อกัน 12 เดือน ใช้ที่ดินเพื่อปลูกพืชผลยืนต้นติดต่อกัน 18 เดือน ใช้ที่ดินเพื่อป่าไม้ติดต่อกัน 24 เดือน โดยไม่มีเหตุสุดวิสัย จะต้องถูกลงโทษทางปกครอง
โดยเฉพาะ: ปรับตั้งแต่ 500,000 - 1 ล้านดอง หากพื้นที่ดินที่ไม่ได้ใช้มีขนาดน้อยกว่า 0.5 เฮกตาร์ ปรับตั้งแต่ 1 - 3 ล้านดอง หากพื้นที่ดินที่ไม่ได้ใช้มีขนาดตั้งแต่ 0.5 เฮกตาร์ น้อยกว่า 3 เฮกตาร์ ปรับตั้งแต่ 3 - 5 ล้านดอง หากพื้นที่ดินที่ไม่ได้ใช้มีขนาดตั้งแต่ 3 เฮกตาร์ น้อยกว่า 10 เฮกตาร์ ปรับตั้งแต่ 5 - 10 ล้านดอง หากพื้นที่ดินที่ไม่ได้ใช้มีขนาดตั้งแต่ 10 เฮกตาร์ขึ้นไป
นอกจากนี้ บุคคลและองค์กรที่ละเมิดกฎหมายยังถูกบังคับให้ใช้ที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ที่รัฐมอบหมาย ให้เช่า หรือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน ในกรณีที่ที่ดินได้รับอนุมัติแต่ไม่ได้ถูกนำไปใช้ประโยชน์ รัฐจะเรียกคืนที่ดินตามระเบียบข้อบังคับ
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)