Arsa fiyatlarında artış: İşletmeler ve insanlar için daha fazla mali baskı

EZ Gayrimenkul Anonim Şirketi (EZ Property) Genel Müdürü Sayın Pham Duc Toan şunları analiz etti: Daha önce, arazi kullanım ücretlerinin ödenmesi nispeten istikrarlı uygulamalara göre hesaplanıyordu. Örneğin, Kuzey Delta eyaletlerinde 1 hektarlık arazi için ödeme maliyeti yalnızca yaklaşık 10 milyar VND idi. Ancak artık bu rakam her gün değişiyor ve bu da işletmelerin gerçek maliyeti tahmin edememesine yol açıyor.

Toan, " Uzun yıllar süren projeler var. 2018-2019'da ilk başladıklarında arsa bedeli metrekare başına sadece 21-22 milyon VND civarındaydı. Ancak şimdi, düzeltmeler yapıldıktan sonra metrekare başına 49-50 milyon VND'ye kadar çıkabiliyor. Bu fark, işletmeleri neredeyse tüketiyor ," diye aktardı.

Ayrıca, prosedür veya saha temizleme sorunları nedeniyle geciken projelerin arazi kullanım bedelleri sıklıkla yeniden hesaplanmakta, hatta yüzlerce milyar dong tahsil edilmektedir. Fiyatlandırmada istikrar ve tutarlılığın olmaması, işletmeler üzerindeki mali baskıyı daha da artırmaktadır.

Arsa fiyatlarının hızla artması birçok işletmeyi büyük mali baskı altına sokacak. (İllüstrasyon fotoğrafı: Minh Duc)

Ayrıca tartışıldı arazi fiyat listesi Yüksek düzenlemeyle ilgili olarak, Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği Başkanı Sayın Le Hoang Chau, Ho Chi Minh Şehri'nin 4. Bölgesi'nde (eski) 11.000 m²'lik bir depo kiralayan bir işletmenin 2022 yılında yılda 3,3 milyar VND ödemek zorunda kaldığını belirtti. 2023 yılına gelindiğinde Ho Chi Minh Şehri kira katsayısını düzelterek ücreti 7,7 milyar VND'ye çıkardı. 2025 yılı başında, yüzdeye göre yeni arazi fiyat listesinin uygulanmasıyla maliyet, bir önceki yıla göre 3 kat, 2022 yılına göre ise 7 kat artarak yılda 21 milyar VND'nin üzerine çıktı.

Bu gerçeklik, işletmelerin sabit maliyetlerinin önemli ölçüde artmasına, nakit akışını, üretimi, iş planlarını ve pazardaki rekabet gücünü doğrudan etkilemesine neden olmaktadır.

Ona göre, Ho Chi Minh Şehri son 3 yılda arazi fiyatlarında 3 kez ayarlama yaptı, buna bağlı olarak işletmeler daha fazla vergi ve ücret ödeme yönünde arazi mali yükümlülüklerinde 3 büyük değişiklikle karşı karşıya kaldı.

" Bu durum işletmeler üzerinde büyük bir mali baskı yaratıyor. Arsa fiyatlarının artmasıyla birlikte şehir önümüzdeki beş yıl içinde bütçe geliri elde edebilir, ancak bundan sonra işletmeler ve yatırımcılar başka yerlere "kaçacak"," dedi Bay Chau.

Chau ayrıca, arsa fiyatının ekonominin girdi maliyeti olduğunu söyledi. Konut fiyatlarını düşürmek için birçok çözüm yolu olduğunu, bunların arasında devletin arsadan makul bir gelir kaynağı belirlemesi gerektiğini belirtti.

Aynı görüşü paylaşan Vietnam İnşaat Müteahhitleri Birliği Başkanı Sayın Nguyen Quoc Hiep de, Arazi Kanunu'nda Devlet, arazi kullanıcıları ve yatırımcılar arasında çıkar uyumunun sağlanması ilkesinin açıkça yer almasına rağmen, mevcut arazi fiyatlarının hesaplanmasında genel olarak işletmelerin, özellikle de arazi kullanan ve kiralayan işletmelerin ve gayrimenkul işletmelerinin çıkarlarının dikkate alınmadığını açık yüreklilikle belirtti.

" Aynı bölgede, aynı arsa üzerinde, ancak 4 ay arayla verilen arsa tahsis kararlarında, sadece bir yıl içinde, arsa fiyatlarının enflasyondan daha hızlı, yüzde 40 arttığı durumlar var " diyen Hiep, konuya ilişkin değerlendirmelerde bulundu.

Bay Hiep'e göre, tüm işletmeler artan arsa fiyatlarından etkilendiğinde, proje sayısı azalacak ve bölge için sürdürülebilir gelir yaratamayacak.

İnsanlar da yükü taşıyor

Avukat Nguyen Van Dinh'e göre, yüksek fiyatlar araziyi kalkınma için bir kaynağa dönüştürecek. Bütçe araziden daha fazla gelir elde edecek ve arazisi geri alınan kişilere daha uygun bir tazminat ödenecek. Ancak bu durum, arazi kullanım ücretleri, arazi kullanım hakkı devrinden elde edilen gelir vergisi, tescil ücretleri vb. ödemelerde insanların mali yükünün artmasına da yol açacak.

Özellikle arazi fiyatlarındaki artış, insanların arazi kullanım maliyetlerinin de artmasına neden oluyor. Örneğin, ilk ruhsat düzenlemesi, hanelerin ve bireylerin arazi kullanım amaçlarını değiştirme izni; yıllık arazi kira ödemesi; arazi kullanım vergisi hesaplaması; tescil ücretleri ve özellikle arazi kullanım hakkı devrinden elde edilen gelir vergisi... hepsi arazi fiyat listesine göre hesaplanıyor.

Arsa fiyat listesi iki katına çıkarsa, insanların ödemek zorunda kalacağı arsa kullanım bedelleri, vergiler, harçlar, ücretler... iki katına çıkacaktır; oysa bu çok sayıda konu var. Arsa fiyat listesi kesinlikle geniş ve kapsamlı bir etki yaratacaktır.

Dolayısıyla, taraflar arasındaki çıkarların uyumlu hale getirilmesine yardımcı olacak "tarafsız" bir arazi fiyat listesi oluşturmak için arazi fiyatlandırmasının nasıl yapılacağı zorlu bir sorundur. Avukat Nguyen Van Dinh, arazi kullanımında vergiler, ücretler, harçlar vb. ile ilgili yasal belgelerin düzenlenmesinin, artan arazi fiyatlarının yol açtığı dezavantajların üstesinden gelinmesine, insanların, özellikle de savunmasız grupların korunmasına, sosyal istikrarın korunmasına yardımcı olurken aynı zamanda arazinin bir kalkınma kaynağı haline getirilmesine katkıda bulunacağına inanıyor.

Arsa fiyatlarının artması da insanları etkiliyor. (İllüstrasyon fotoğrafı: Minh Duc)

Vietnam Gayrimenkul Derneği (VNREA) da bir gerçeğe dikkat çekti; arazi, üretim ve işletmeler için önemli bir girdi malzemesidir ve arazi fiyatı, arazi kullanım ücretleri, arazi kirası, yerleşim yerleri ve işletmeler, yatırımcılar ve insanlar için arazi temizleme tazminat maliyetleri yoluyla ürünlerin maliyetini oluşturan doğrudan bir faktördür.

Arsa fiyat listesine göre oluşacak arsa fiyatları, işletmelerin arsaya erişim imkânlarını, yatırımcıları, girdi maliyetlerini, ürün fiyatlarını ve işletmelerin rekabet gücünü etkileyecektir.

VNREA ayrıca, artan arazi fiyatlarının yol açacağı zincirleme tepkinin gayrimenkul piyasasında durgunluğa neden olabileceğini ve inşaat, malzeme, finans, bankacılık vb. gibi ilgili sektörleri olumsuz etkileyerek büyüme hedefini ve makroekonomik istikrarı olumsuz etkileyebileceğini belirtti. Fiyatlar makul bir şekilde belirlenirse, gayri safi bölgesel hasıla (GSYİH) büyümesine katkıda bulunacaktır.

Derneğe göre, arsa fiyatlarındaki keskin artış, kamu yatırım maliyetleri ve altyapı projelerinin ilerlemesi üzerinde de büyük baskı yaratacak. Arsa maliyetleri arttığında, şehrin önemli altyapı projeleri maliyet aşımı riskiyle karşı karşıya kalıyor, tahminleri aşıyor ve bu da bütçenin dengelenmesinde zorluklara yol açıyor.

Aynı zamanda, uzayan müzakere ve tazminat süreci, uygulama sürecini yavaşlatabilir, kamu yatırımlarının verimliliğini ve yerel yönetimin önümüzdeki dönemde önceliklendirmeyi hedeflediği eş zamanlı altyapı geliştirme hedefini etkileyebilir.

Arsa fiyat listesine göre arsa fiyatlarındaki artış, mali yükümlülüklerin (arazi kullanım kirası, arazi kullanım amaçlı dönüşüm bedeli, arazi ile ilgili ücret ve harçlar) keskin bir şekilde artması nedeniyle arazi kullanan kişi ve işletmeler üzerinde mali baskıya neden olacaktır. Aynı zamanda, tazminat, destek ve yeniden yerleşim uygulamalarında devlet bütçesine yük bindirecektir.

Emlakçılar Derneği, emlak piyasasının şu anda kırılgan bir toparlanma sürecinde olmasından, birçok işletmenin yeniden yapılandırmak zorunda kalmasından ve sermaye akışının sınırlı olmasından endişe duyuyor. Bu dönemde artan arsa fiyatları, piyasanın toparlanmasını yavaşlatarak "çifte yük" yaratabilir.

Bu nedenle VNREA, gayrimenkul piyasasındaki kırılgan toparlanma bağlamında, arazi fiyat artışlarının makul bir yol haritasına sahip olması gerektiğine inanmaktadır. Ani ayarlamalar, inşaat, malzeme, finans ve bankacılık gibi ilgili sektörleri olumsuz etkileyerek büyüme hedefini ve makroekonomik istikrarı olumsuz etkileyebilir.

Merkez Ekonomi Yönetimi Enstitüsü eski Müdür Yardımcısı Doçent Dr. Tran Kim Chung, arazi fiyat bilgilerinin doğru ve şeffaf bir şekilde toplanmasına odaklanılmasını önerdi. Özellikle, gerçek işlemler, arazi ihaleleri, fiyat danışmanlığı faaliyetleri gibi çeşitli kaynaklardan bilgi toplanması gerekiyor.

Piyasa dalgalanmalarını takip etmek için bu sürecin düzenli ve sürekli olarak yapılması gerekmektedir. Ayrıca, özellikle arazi alım satım fiyatlarının beyanı olmak üzere bilgilerin doğruluğunu garanti altına almak için sıkı bir kontrol mekanizmasının olması gerekmektedir.

" Gerçekçi bir arazi fiyat haritası oluşturmak için arazi fiyat imar planlaması için kapsamlı bir tasarıma ihtiyaç var. Arazi fiyat düzenlemelerinde imar ve parselasyonda seviyelemeden kaçınılmalı; ağırlıklı ve gerçekçi endeksler oluşturulmalıdır ." diye vurguladı Doçent Dr. Tran Kim Chung.

Source: https://baolangson.vn/bang-gia-dat-tang-them-ap-luc-tai-chinh-cho-doanh-nghiep-nguoi-dan-5063601.html