Japon gayrimenkul piyasası cazibesini kaybediyor.

Japonya'nın bu bahar 17 yıl sonra ilk kez faiz oranlarını artıracağına dair spekülasyonlar, yerli gayrimenkule yapılan yabancı yatırımların son beş yılın en düşük seviyesine düşmesine neden oluyor.

Negatif faiz politikaları sona ermek üzere.

Yabancı yatırım fonları, 2023 yılının son çeyreğinde Japonya'da bir dizi büyük gayrimenkulü satışa çıkardı. Singapurlu Mapletree Investments şirketi, Osaka'daki bir ticari binayı elektronik perakendecisi Edion'a 54 milyar yen karşılığında sattı. ABD merkezli yatırım şirketi Fortress ise Okinawa'daki bir tatil otelini kendi gayrimenkul yatırım ortaklıklarından birine yaklaşık 40 milyar yen karşılığında sattı…

Dünyanın en büyük ticari gayrimenkul yatırım ve hizmet şirketi CBRE'ye göre, yabancı şirketlerin yeni yatırımları 2023'ün dördüncü çeyreğinde 2022'nin aynı dönemine göre %80 oranında azaldı. 2023'ün ilk dokuz ayında ise yabancı yatırımcıların gayrimenkul satışları geçen yılın aynı dönemine göre iki katından fazla artarak 1,05 trilyon yen'e (7,1 milyar ABD doları) ulaşırken, alımları yaklaşık %20 azalarak 830 milyar yen'e geriledi.

2023 yılının tamamında, Japon gayrimenkulüne yapılan yabancı yatırım yaklaşık %30 azalarak 1 trilyon yen (6,7 milyar ABD doları) seviyesine gerilerken, gayrimenkul satışları iki katına çıkarak yaklaşık 1,37 trilyon yene ulaştı ve 2018'den bu yana ilk kez net satışların tam yıl olarak gerçekleştiği bir dönem oldu.

Birçok gayrimenkul çok uygun fiyatlarla satılırken, Japonya'da işgücü sıkıntısı nedeniyle çok sayıda inşaat projesi de durmuş durumda. Fotoğraf: NIKKEI ASIA

Gayrimenkul piyasasındaki satış dalgasının bir nedeni de Japonya Merkez Bankası'nın (BOJ) para politikasında olası düzenlemeler yapmasıdır. BOJ Başkanı Kazuo Ueda, yakın zamanda BOJ'un bu bahar faiz oranlarını artırma olasılığını güçlendirdi. Uzmanlara göre, BOJ'un Nisan 2024'te negatif faiz politikasına son verme kararı almasına daha yakın. Yatırımcılar, faiz oranları hızla yükselmeye başladığında borçlanma maliyetlerinin artacağından ve gayrimenkul yatırımlarından elde edilen getirilerin azalacağından endişe duyuyor.

Binayı satıyoruz.

Yurtdışı gayrimenkul piyasasındaki durgunluk da söz konusu satış dalgasında rol oynadı. Yüksek faiz oranları ve evden çalışma eğiliminin devam etmesi, ABD ve Avrupa'da ofis fiyatlarını düşürdü. Bazıları ise Japonya'da fiyatların diğer pazarlara göre nispeten yüksek kaldığı yerlerde mülklerini erken satarak ve kar elde ederek kayıplarını azalttı.

Bir zamanlar Japonya'nın ofis binası piyasasını canlandıran aynı uluslararası yatırımcılar, arz fazlası ve yükselen banka faiz oranları nedeniyle kira fiyatlarının düşmesiyle ilk kez gayrimenkullerini satıyorlar. Analistler, yabancı yatırımcıların 2024 yılında da Japon gayrimenkullerini satmaya devam edeceğini öngörüyor.

Bu arada, Singapur'un GIC varlık fonu, bu yaz Tokyo'daki Shiodome gökdelenindeki çoğunluk hissesini satma sürecine başladı, ancak bunun ne kadar başarılı olacağı belirsizliğini koruyor. GIC'nin Mart 2023'te sona eren beş yıllık dönemdeki nominal yıllık getirisi %3,7 oldu ve bu, 2016'dan beri en düşük seviye. ABD ve Avrupa'da ofis binası fiyatları düşerken, GIC bu kayıpları telafi etmek için fiyatların daha yüksek olduğu Japonya'daki gayrimenkullerini sattı.

Gayrimenkul Menkul Kıymetler Birliği'ne göre, ofis binaları Japon gayrimenkul yatırım piyasasının merkezinde yer alıyor ve Japon gayrimenkul yatırım ortaklıklarının portföylerinin yaklaşık %40'ını oluşturuyor. Konut ve otel gibi diğer gayrimenkul türlerine olan talep güçlü kalırken, zayıf ofis piyasası bazı gayrimenkul yatırımcıları için zorluklara neden oluyor.

Ofis binaları için işlem hacimleri özellikle ağır darbe aldı ve %40 düşüşle 1,08 trilyon yene gerileyerek 2012'den bu yana en düşük seviyeye indi. Nikkei Asia'ya göre, kira fiyatları dört yıl öncesine göre %30 düşmesine rağmen, Tokyo'daki ofis boşluk oranı 11 yılın en yüksek seviyesine ulaştı.

Yabancı yatırımcılar, Japonya Merkez Bankası'nın son derece gevşek para politikası nedeniyle düşük borçlanma maliyetleri sebebiyle Japon gayrimenkulüne ilgi duyuyor. Ancak, bu baharda faiz oranlarının yükselme olasılığı piyasayı gölgeliyor. Mitsubishi UFJ Trust and Banking tarafından yapılan bir ankete göre, 2019'da yabancı yatırımcıların %89'u Japon gayrimenkulü konusunda iyimser veya kısmen iyimser olduklarını belirtirken, bu oran şimdi %28'e düştü.

HANH CHI

[reklam_2]
Kaynak