Gayrimenkul fiyatları düşüyor, yatırımcılar piyasadan çekilmek için acele etmemeli.

2022 yılında gayrimenkul piyasası, hem arz hem de talebin azaldığı, piyasadaki likiditenin hızla düştüğü zorlu bir dönemden geçti. Ancak birçok yatırımcı, 2023 yılında gayrimenkul piyasasının güçlü bir büyüme göstereceğini öngörüyor.

Savills Vietnam Genel Müdür Yardımcısı Sayın Troy Griffiths.

Konuyla ilgili Gazeteci ve Kamuoyu Gazetesi muhabirlerine açıklamalarda bulunan Savills Vietnam Genel Müdür Yardımcısı Troy Griffiths, küresel emlak piyasasının yavaşlayacağı tahmin edilirken, Vietnam'ın da bu etkilerden kaçınmasının zor olacağını söyledi.

Ancak bu pazarın güçlü arınma süreci ve kentsel gelişim alanı hala yatırımcıların ilgisini çekiyor.

Kurumsal tahvillerin sıkılaştırılması kaçınılmazdır

Zorlu bir yılın ardından, 2022 yılında Vietnam gayrimenkul piyasasına ilişkin değerlendirmeniz nedir?

- Gayrimenkul piyasasını etkileyen birçok değişiklik yaşandığını düşünüyorum. Özellikle borsa %30 değer kaybetti, borsada işlem gören çoğu gayrimenkul şirketinin değeri düştü. Bu durum, borsada işlem gören şirketler için hisse senetlerinden sermaye artırımı yaparken büyük zorluklar yaratıyor.

Bununla birlikte, kurumsal tahvil piyasasını arındırmaya ve şeffaflığını artırmaya yönelik araştırmalar da var. Bunun, genel ekonominin yanı sıra yatırımcıların borç yapısı üzerinde de büyük bir etkisi olacağı açıktır.

Ancak, pazarda hâlâ birçok parlak nokta var. Her bir gayrimenkul sektörüne baktığınızda, geçtiğimiz yıl birçok segmentte güçlü bir büyümenin yaşandığını açıkça görebilirsiniz.

Örneğin, sanayi arazileri grubunda Dong Nai, Long An , Binh Duong, Bac Giang, Hung Yen gibi bölgelerde, dünyanın her yerinden yatırımcıların ilgisi sayesinde fiyatlarda %30-40 oranında artış yaşandı.

Savills Vietnam'ın Ho Chi Minh şehrindeki konut sektörü verileri, pazara sunulan yeni ürünler ile yavaşlayan büyüme hızı arasında bir dengesizlik olduğunu ortaya koydu.

Bu düşüşün birkaç nedeni var, birincisi, piyasaya yeni arz edilen konut sayısı çok az, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 82 düşüşle yaklaşık 2.500 daire.

Emilim oranı da geçmişteki %60-70'lik olağan seviyeye kıyasla yalnızca %20 seviyesinde seyretti. Önceki yıllardaki yüksek emilim oranı, C Sınıfı uygun fiyatlı konut segmentindeki arzdan kaynaklandı.

Ancak artık bu eğilim değişti; arzın yüzde 80'i A ve B sınıfı segmentlerden gelirken, sadece yüzde 20'si pazarın temel ihtiyacını karşılayan C sınıfı daireler.

2022 yılında gayrimenkul piyasasına sermaye akışı, özellikle tahvillerden gelen sermaye seferberliği kanalı, ciddi şekilde sarsılacak. Sizce şu anda gayrimenkul kurumsal tahvillerini sıkılaştırmalı mıyız?

Tahvil ihraçlarının ve ilgili soruşturmaların gayrimenkul sermaye piyasasını etkilediğine şüphe yok. Ancak, dünyadaki diğer gelişmekte olan ülkeler gibi Vietnam'ın da bu süreçten geçmesi gerektiğini, yatırımcıları korumak için daha sıkı düzenlemelere ihtiyacımız olduğunu düşünüyorum. Dolayısıyla işler böyle yürümeli.

Beklentimiz, uyum sürecinin işletme yatırım ortamını şeffaflık ve daha güçlü bir kalkınma yönünde iyileştirmeye yardımcı olmasıdır. Birçok ülke benzer bir süreçten geçtiği için, bu sürecin borç vadelerinde ve işletmelerin geri ödeme süreçlerinde bazı sorunlara yol açması kaçınılmazdır.

İşletmeler orta ve kısa vadede başka sermaye kaynaklarına yönelmek zorunda kalacaklar. Ancak bu etki geçici olacak ve sonunda tüm piyasanın yararına olacak şekilde çözülecek, çünkü piyasa daha şeffaf, daha düzenli ve daha az sorunlu hale gelecek.

Savills Vietnam, 2023 yılında bu segmentin gelişimi konusunda oldukça iyimser.

Uzun vadeli bir geliştirme planı veya geleceğe yönelik projeleri olmayan yatırımcılar için büyük bir sorun. Yeni projeler geliştiremedikleri zaman, yatırımcılar işletme nakit akışında sorunlar yaşayacaktır.

Geçtiğimiz yıl dikkat çeken olumlu bir nokta, Vietnam'ın eyaletler için güçlü bir şekilde koordine edilen ve devlet tarafından yönetilen bir ana planlamaya sahip olmasıdır. Bu aynı zamanda gayrimenkul talebinin büyük şehirler dışındaki komşu eyaletlere kaymasını da teşvik edecektir.

Bu süreci Ho Chi Minh City, Binh Duong, Dong Nai veya Hanoi, Hung Yen, Bac Giang gibi yerlerde gördük… Dolayısıyla önümüzdeki dönemde bizi çok olumlu şeyler bekliyor.

Vietnam emlak piyasasının ilginç noktaları

2023 yılında Vietnam gayrimenkul piyasası hakkında ne düşünüyorsunuz?

-Daha geniş bir ölçekte, küresel gayrimenkul piyasası 2023'te yavaşlayacak. Yüksek faiz oranlarının "hayaleti" dünya çapında enflasyonu dizginleyecek. Bu, genel olarak gayrimenkul talebinin azalma eğiliminde olacağı anlamına geliyor ve Vietnam da bu eğilimin bir istisnası değil.

Ancak Vietnam ile ilgili ilginç nokta, %47'lik kentleşme oranımız sayesinde diğer pazarların önünde olmamız. Yatırımcıların gözünde, Vietnam'ın kentleşme konusunda kat etmesi gereken uzun bir yol var.

Orta sınıf ve varlıklı nüfus artarken, geliştiriciler daha üst segmentteki ürünlere yöneldikçe C Sınıfı daire arzı azalıyor. Bu nedenle, C Sınıfı dairelere olan talebin uzun bir süre daha artmaya devam edeceği kesin.

Özellikle endüstriyel gayrimenkul sektörü büyümeye devam edecek çünkü Savills'in bu sektörde çok sayıda üretim projesi inşa ettiğini ve fiyat artışı gördüğünü görüyoruz.

Aynı zamanda ülke genelindeki altyapı sistemi, birçok bölgedeki endüstriyel gayrimenkul projelerinin değerinin artmasına yardımcı oluyor.

Perakende sektörünün büyümesiyle birlikte ilgi çekici hale gelecek olan lojistik ve soğuk depolama hizmetleri, niş bir alandır. Veri bilimi sektörü de veri merkezlerine olan yüksek taleple hızla büyüyor.

Tüm bu etkenler göz önüne alındığında, 2023 yılında bu segmentin büyümesi konusunda oldukça iyimserim.

Endüstriyel gayrimenkuller piyasada hala parlak bir nokta.

2023 yılında yatırımcılara tavsiyeniz nedir?

- Bireysel yatırımcılar için yılın ilk 6 ayı, karar almadan önce gözlemlemeleri gereken önemli bir dönem olacak. Küresel ekonomik belirsizliklerin azaldığı bir ortamda, yatırımcıların piyasadan çekilmek için acele etmemeleri gerektiğine inanıyoruz.

Vietnam'da Devlet Bankası, VND'yi diğer para birimlerine karşı istikrarlı tutmak konusunda çok iyi bir iş çıkarıyor.

Gayrimenkul uzun vadeli bir yatırımdır. 1-2 yıllık risklerden çekinen yatırımcılar, daha uygun bir yatırım kanalı bulmalıdır; çünkü genel tabloya bakıldığında, Vietnam gayrimenkul piyasası oldukça iyi bir konumdadır.

Çok teşekkür ederim!

Kaynak: https://www.congluan.vn/chuyen-gia-mach-nuoc-bat-dong-san-sut-giam-nha-dau-tu-cho-voi-va-rut-khoi-thi-truong-post230550.html