Bu gerçek bir "arsa çılgınlığı" mı yoksa sadece bir "spekülatif balon" mu?

19 Ağustos gecesi ve 20 Ağustos sabahının erken saatlerinde, Hoai Duc ilçesi Tien Yen beldesinde bulunan 19 arsanın açık artırması sonuçlandı ve arsaların nihai fiyatı başlangıç ​​fiyatının 30 katı olan 133 milyon VND/m2'ye ulaştı.

Hanoi'nin banliyölerinde bulunan arsaların açık artırması 18 saate kadar sürdü ve yüzlerce yatırımcının sıraya girip açık artırmaya katılmak için kayıt yaptırmaya çalıştığı görüntüler sosyal medyada büyük yankı uyandırdı.

Arazi ihalesi 20 Ağustos 2024 tarihinde neredeyse sabah 4:00'e kadar sürdü (Fotoğraf: Huu Thang).

Bu açık artırmada en düşük fiyatlara satılan iki arsa, metrekare başına 91,3 milyon VND oldu; ancak buna rağmen bu fiyat, başlangıç ​​fiyatının 12,5 katıydı.

Bu durum tamamen yeni değil, çünkü yaklaşık yarım ay önce, Thanh Oai'deki arazi müzayedelerinin "merkezi" de banliyö arazileri için yeni bir fiyat rekoru kırmıştı.

Geçtiğimiz hafta sonu Hanoi'nin Thanh Oai bölgesinde düzenlenen arsa ihalesine binlerce katılımcı geldi. En yüksek teklif, metrekare başına 100 milyon VND'nin üzerinde olup, başlangıçtaki 8,6 milyon VND ile 12,5 milyon VND arasındaki fiyat aralığının sekiz katıydı.

Arsa simsarları, ihaleden hemen sonra arazileri yeniden satıyor (Fotoğraf: Huu Thang).

Buna göre, Thanh Oai ilçesinin son açık artırmadan topladığı toplam para miktarı 404,6 milyar VND oldu; bu da başlangıç ​​fiyatından 349 milyar VND daha fazla, yani başlangıç ​​fiyatının yaklaşık sekiz katı anlamına geliyor.

Hoai Duc bölgesinde, açık artırmadan elde edilecek gelirin 186 milyar VND'yi aşması bekleniyor; bu da başlangıç ​​fiyatının 11 katından fazla.

Arsa ihalesinden önce banliyö bölgelerindeki arsa piyasasında fiyatlar metrekare başına 20-30 milyon VND arasında değişiyordu.

Nguoi Dua Tin tarafından yapılan bir pazar araştırmasına ve Batdongsan.com.vn gibi çeşitli çevrimiçi emlak platformlarından alınan özet raporlara göre, Hanoi'nin Thanh Oai bölgesindeki Thanh Cao beldesinde arsa fiyatları son yıllarda aslında yukarı yönlü bir trend izliyor.

Ancak, bu bölgedeki arazilerin ortalama satış fiyatı son dört yılda sadece yaklaşık %80 arttı – 2020'de metrekare başına 15 milyon VND olan ortalama fiyattan 2024'te metrekare başına 27 milyon VND'ye yükseldi – ve yukarıda bahsedilen açık artırmadaki gibi ani, onlarca katlık bir artış yaşanmadı.

Hoai Duc'taki açık artırmalarda arsa fiyatları, piyasa fiyatının 2 ila 3 katı daha yüksekti (Fotoğraf: Huu Thang).

Dolayısıyla, 2024 yılının ikinci çeyreğinde metrekare başına ortalama istenen fiyat olan 27 milyon VND ile karşılaştırıldığında, 10 Ağustos 2024'teki açık artırmada Thanh Cao beldesindeki arsalar için metrekare başına 63-100 milyon VND arasında değişen kazanan teklif fiyatları 2,3 ila 3,7 kat daha yüksek olmuştur.

Thanh Oai bölgesinin komşu bölgelerinde de fiyatlar 20-30 milyon VND/m2 aralığında dalgalanmaktadır.

Hanoi'nin Hoai Duc bölgesindeki Tien Yen semtinde, 2024 yılının ikinci çeyreğinde arsalar için en sık istenen fiyat metrekare başına sadece 43 milyon VND olup, geçen yıl %48'in üzerinde bir büyüme oranı göstermiştir.

Ancak, son açık artırmadaki arsa fiyatları, piyasa fiyatının hala iki ila üç katıydı.

Hoai Duc bölgesindeki komşu alanlarda da fiyatlar 2024'ün ikinci çeyreğinde metrekare başına yalnızca 22 ila 62 milyon VND arasında değişiyordu.

Arsa fiyatlarındaki fırlama, piyasadaki "arz susuzluğunun" bir işaretidir.

Batdongsan.com.vn Genel Müdür Yardımcısı Bay Nguyen Quoc Anh, durumla ilgili yaptığı açıklamada, 2025 yılının ikinci çeyreğinden itibaren arazi fiyatlarının ana toparlanma trendine gireceğini, mevcut fiyat artışlarının ise sadece belirli bölgelerde yoğunlaştığını belirtti.

Batdongsan.com.vn'den elde edilen veriler ayrıca, 2024 yılının ikinci çeyreğinde ülke genelinde arsa talebinin 2024 yılının birinci çeyreğine kıyasla %33 arttığını göstermektedir.

Ancak uzman, bunun yalnızca belirli bölgelerde, özellikle kuzey illerinde yerel bir iyileşme olduğunu değerlendirdi. Hanoi'de arsa ilgisinde %75'lik bir artış görüldü.

Sayın Quoc Anh, "Özellikle Hanoi çevresindeki bölgelerde artan ilgi ve yükselen fiyatlar, planlama faktörleri ve açık artırma faaliyetlerinden kaynaklanmaktadır" dedi.

Bay Nguyen Quoc Anh - Batdongsan.com.vn Genel Müdür Yardımcısı.

Özellikle 2024 yılının ilk yarısında, Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That ve Quoc Oai bölgelerindeki arsa aramalarında %48 ila %104 arasında bir artış kaydedildi ve bu da söz konusu banliyö bölgelerindeki arsa fiyatlarında 2023 yılının ikinci yarısına kıyasla %4 ila %24 arasında bir artışa yol açtı.

Sayın Nguyen Quoc Anh'a göre, arazi piyasasını önemli ölçüde etkileyen üç ana faktör vardır: bölgesel ekonomi ve hatta makro düzeyde ulusal ekonomi; altyapı planlaması; ve nüfus artışı ile diğer yerleşim yerleriyle bağlantı.

"Geleneksel pazarların yanı sıra, altyapı planlama bilgilerinin açıklandığı birçok yeni pazarda da fiyatlar genellikle %10-30 oranında artıyor ve bazı yerlerde arsa fiyatları kısa bir süre içinde ikiye veya üçe katlanıyor."

"Şu anda, ülke genelinde, büyük ölçekli bir projenin eş zamanlı planlama ile hayata geçirilmesi gibi, oldukça kapsamlı bir şekilde planlama bilgileri yayınlanıyor. Bu olumlu bilgiler, arsa piyasasında likiditeyi ve fiyatları artırıyor," diye analiz etti uzman.

Ancak riskleri analiz ederken, Bay Quoc Anh, arazi fiyatlarının altyapı bilgilerine bağlı olarak arttığını, ancak bazı bölgelerde fiyat artışlarının talep ve potansiyelden kaynaklandığını, diğerlerinde ise söylentilerle körüklenen şişirilmiş fiyatlar yaşandığını ve bunun da piyasayı olumsuz etkileyebileceğini vurguladı.

Sayın Nguyen Van Dinh, yüksek arsa fiyatlarının gayrimenkul piyasasının arz ihtiyacını yansıttığına inanıyor.

Başka bir açıdan bakıldığında, Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği (VARS) Başkanı Dr. Nguyen Van Dinh, geniş ilgi gören arazi müzayedelerinin ve fiyatlardaki ani artışın, insanların araziye olan "açlığını" açıkça yansıttığına inanıyor.

Son yıllarda, yasal belgeleri eksiksiz olan proje, arsa ve gayrimenkul ürünlerinin sayısı son derece azaldı; piyasaya çok küçük miktarlarda giriyorlar, hatta neredeyse yok denecek kadar az.

Bu nedenle, devlet tarafından yönetilen ve yasalara uygun bir projenin başlatılması, araziyi satın almak için büyük meblağlar ödemeye hazır yatırımcıların büyük ilgisini çekecektir.

Araziyi "sahiplenmenin" gizli riskleri.

Sayın Dinh, arazi fiyatlarındaki artışın kısmen piyasa talebinden kaynaklandığını kabul etmekle birlikte, yatırımcıların temkinli olmaları gerektiğini de hatırlattı; zira arazi işlemleri, popüler bir yatırım alanı haline gelmiş olsa da, henüz güçlü bir likiditeye sahip bir sektör değil. Bazı bölgelerde patlama yaşanırken, piyasayı manipüle etme amacıyla fiyat manipülasyonunun gerçekleştiği bölgeler de mevcut.

"Yatırımcıların ihalede iş birliği yaparak, kâr elde etmek amacıyla çevredeki arazi fiyatlarını yeni fiyat seviyesine yakın bir seviyeye çıkarmış olmaları tamamen mümkün. Ayrıca Hanoi, yüksek nüfus yoğunluğuna ve sınırlı araziye sahip önemli bir kentsel alan olup, gayrimenkul arzı her zaman talebin altında kalmaktadır; bu nedenle yatırımcıların bu durumdan kâr elde etmek için yararlanmış olmaları tamamen olasıdır."

"Arazi fiyatlarının gerçekten bu kadar yüksek seviyelere ulaşıp ulaşmadığı, ihaleleri kazanan yatırımcıların gelecekte ödemeleri yapıp yapmayacaklarına bağlıdır. Thu Thiem ihalesindeki terk edilmiş tekliflerin öyküsü hala geçerliliğini koruyor ve bu da bize arazi fiyatlarındaki bu artışa dair daha gerçekçi bir bakış açısı sunuyor," diye belirtti Bay Dinh.

Uzmanlar, arazilerin aşırı stoklanmasının potansiyel riskleri konusunda endişelerini dile getiriyor (Fotoğraf: Huu Thang).

Sayın Nguyen Quoc Anh, arazi için yapılan yüksek açık artırma fiyatlarının yeni projeler için arazi temizleme maliyetlerini daha da artıracağını belirterek, kazanan tekliflerin ortalama piyasa fiyatının 2 ila 3 katı daha yüksek olması durumunda, çevredeki arazi sahiplerinin de arazilerinin satış fiyatlarını buna göre yükseltme eğiliminde olabileceği endişesini dile getirdi.

Arazi fiyatlarındaki ani artış, birçok insanın fiyatlardaki sürekli yükselişten kar elde etme umuduyla arazi satın almaya yönelmesiyle arazi spekülasyonu eğilimini de yaratabilir.

Ancak bu durum, paranın diğer ekonomik faaliyetlerde dolaşması yerine, araziye bağlı kalmasına yol açabilir.

Uzmana göre, piyasada yaşanan zorlukların ardından gayrimenkul alıcıları ve yatırımcıları arasında genel eğilim eskisinden daha temkinli olacak.

Bu nedenle, alıcıların ve yatırımcıların herhangi bir ürüne yatırım yapmaya karar vermeden önce piyasayı iyice araştırmalarını ve objektif bilgi kaynakları aracılığıyla fiyat dalgalanmalarını anlamalarını tavsiye ediyor.

Thanh Oai'deki arazi ihalesi tamamen şeffaf bir şekilde ve doğru prosedürlere uygun olarak gerçekleştirildi.

Thanh Oai ilçesi, Thanh Cao beldesi, Thanh Than köyü, Ngo Ba bölgesinde bulunan 68 parsel arazinin 10 Ağustos'ta gerçekleştirilen arazi kullanım hakları ihalesinin uygulanması, başlangıç ​​fiyatının belirlenmesi ve ihalenin düzenlenmesinde şeffaflık eksikliği olduğuna dair çelişkili raporların ardından, Thanh Oai ilçesi Halk Komitesi konuyla ilgili olarak Hanoi Şehir Halk Komitesine bir rapor sundu.

Raporda, ihalenin 2024 tarihli Arazi Kanunu, 2016 tarihli İhale Kanunu ve Hanoi Halk Komitesi'nin Hanoi'de arazi kullanım ücreti veya arazi kiralama yoluyla arazi tahsisi için arazi kullanım haklarının ihalesine ilişkin düzenlemelerin çıkarılmasına dair kararlarına uygun olarak gerçekleştirildiği belirtiliyor.

İnceleme sonucunda, açık artırmaya katılmak için toplam 1.550 müşterinin başvuru yaptığı ve bunun 4.201 başvuruya karşılık geldiği ortaya çıktı. Bunlardan 1.439 müşteri (3.923 başvuru) katılmaya uygun bulundu.

Thanh Oai Bölgesi Halk Komitesi, kayıtları ve mevcut yönergeleri inceledikten sonra, uygulama sürecinin tüm aşamalarının yönergelere uygun olarak yürütüldüğünü, objektiflik, şeffaflık ve yasalara uygunluğun sağlandığını tespit etmiştir. Thanh Cao beldesinde yakın zamanda yapılan açık artırmada arazi stokçuluğu, fiyat manipülasyonu veya haksız kazanç elde edildiğine dair hiçbir kanıt bulunmamıştır.

Thanh Oai İlçesi Halk Komitesi, projenin organizasyonu ve uygulanması, arazi edinimi, saha temizliği, altyapı inşaatı, başlangıç ​​fiyatının belirlenmesi ve ihale düzenleyicisinin seçimi; belgelerin yayınlanması ve arazi kullanım hakkı ihalesinin düzenlenmesinin kanuna uygun olduğunu; ihalenin dürüst, açık, şeffaf, adil ve objektif bir şekilde yürütüldüğünü teyit eder.

Müşteriler ihtiyaçlarına ve piyasa koşullarına göre teklif verir; açık artırma, kolluk kuvvetlerinin ve kamuoyunun gözetimi altında, uygun prosedürlere göre yürütülür.

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm