"Toprak susuzluğunun" bir tezahürü mü, yoksa sadece "sanal ateş" mi?

20 Ağustos 2024 gecesi, sabahın erken saatlerinde, Hoai Duc ilçesine bağlı Tien Yen beldesinde 19 adet arsanın açık artırması, başlangıç ​​fiyatının 30 katı olan 133 milyon VND/m2'ye varan "nihai" arsa fiyatıyla sonuçlandı.

Hanoi'nin banliyölerinde bulunan arsaların açık artırmayla satışa çıkarılması 18 saat sürdü. Sosyal paylaşım sitelerinde yüzlerce yatırımcının sıraya girip kayıt yaptırmak için telaşla beklediği görüntüler paylaşıldı.

Arazi müzayedesi 20 Ağustos 2024 günü sabah saat 04.00'e kadar devam etti (Fotoğraf: Huu Thang).

Bu müzayedede en düşük kazanan iki arsanın metrekare fiyatı 91,3 milyon VND oldu, ancak bu fiyat yine de başlangıç ​​fiyatının 12,5 katıydı.

Bu görüntü çok da yeni değil, zira bundan sadece yarım ay kadar önce Thanh Oai'deki arazi müzayedesinin "ateş tavası" da banliyö arazi segmenti için yeni bir fiyat seviyesi belirlemişti.

Geçtiğimiz hafta sonu Hanoi'nin Thanh Oai bölgesinde düzenlenen arazi müzayedesine binlerce katılımcı katıldı. 100 milyon VND/m²'nin üzerindeki en yüksek kazanan fiyat, 12,5 milyon VND/m²'lik ilk başlangıç ​​fiyatı olan 8,6 milyon VND/m²'nin 8 katıydı.

Aracılar açık artırmanın hemen ardından araziyi devrediyor (Fotoğraf: Huu Thang).

Buna göre, Thanh Oai bölgesinin son müzayededen elde ettiği toplam para miktarı 404,6 milyar VND olurken, başlangıç ​​fiyatındaki fark 349 milyar VND oldu; bu da orijinal başlangıç ​​fiyatından yaklaşık 8 kat daha fazla.

Hoai Duc'a gelince, bu bölgenin açık artırmadan 186 milyar VND'den fazla para toplaması bekleniyor; bu, başlangıç ​​fiyatının 11 katından fazla.

Banliyö arazi piyasası açık artırma öncesi, metrekaresi 20-30 milyon VND'den başlayan fiyatlarla satılık arazi

Nguoi Dua Tin'in gerçek piyasa araştırmasına ve Batdongsan.com.vn gibi bazı elektronik ticaret katlarındaki özet rapora göre, Thanh Cao komünündeki (Thanh Oai bölgesi, Hanoi) arazi satış fiyatı son yıllarda artış eğiliminde olmuştur.

Ancak bu bölgedeki ortalama arsa fiyatı son 4 yılda sadece yaklaşık %80 oranında arttı - 2020'deki 15 milyon VND/m2'lik yaygın seviyeden 2024'te 27 milyon VND/m2'ye, yukarıdaki ihaledeki gibi birkaç düzine katlık ani bir fiyat artışı olgusu olmadan.

Hoai Duc'taki açık artırmada kazanan arazinin fiyatı, normal fiyat seviyesinin 2 ila 3 katı kadar yüksek (Fotoğraf: Huu Thang).

Böylece, 2024 yılının ikinci çeyreğinde m2 başına 27 milyon VND olan ortak satış fiyatına kıyasla, 10 Ağustos 2024 tarihinde Thanh Cao komününde düzenlenen açık artırmada m2 başına 63 - 100 milyon VND olan kazanan açık artırma fiyatı 2,3 ila 3,7 kat daha yüksektir.

Thanh Oai ilçesinin komşu bölgelerinde de fiyatlar 20-30 milyon VND/m2 aralığında dalgalanıyor.

Tien Yen, Hoai Duc, Hanoi bölgesi için, 2024 yılının ikinci çeyreğinde arazi segmentinin en popüler satış fiyatı, en son yılda yaklaşık %48'in üzerinde bir büyüme oranıyla sadece 43 milyon VND/m2 olarak kaydedildi.

Ancak son seansta ihalede kazanılan arsa bedeli, hâlâ normal fiyat seviyesinin 2-3 katının üzerindeydi.

Hoai Duc bölgesindeki komşu bölgelerde ise fiyat 2024 yılının ikinci çeyreğinde sadece 22 ila 62 milyon VND/m2 arasında değişiyor.

Arsa fiyatlarının fırlaması piyasadaki "susuzluğun" bir tezahürüdür.

Batdongsan.com.vn Genel Müdür Yardımcısı Sayın Nguyen Quoc Anh, yukarıdaki durum hakkında yaptığı açıklamada, 2025'in ikinci çeyreğinden itibaren arazi parsellerinin ana toparlanma trendine girmeye başlayacağını söyledi. Mevcut dalgalar yalnızca bazı bölgelerde yerel düzeyde.

Batdongsan.com.vn'den alınan verilere göre, 2024 yılının ikinci çeyreğinde ülke genelinde arsa talebi, 2024 yılının birinci çeyreğine göre %33 arttı.

Ancak uzman, bunun özellikle kuzey illerinde bazı bölgelerde yalnızca kısmi bir iyileşme olduğunu değerlendirdi. Hanoi'de arsalara olan ilgi %75 arttı.

Quoc Anh, "Özellikle Hanoi'nin banliyö bölgelerindeki ilgi düzeyi ve fiyat artışı, planlama faktörleri ve açık artırma faaliyetlerinden kaynaklanıyor" dedi.

Bay Nguyen Quoc Anh - Batdongsan.com.vn Genel Müdür Yardımcısı.

Özellikle 2024 yılının ilk yarısında Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That ve Quoc Oai bölgelerindeki arsa aramalarında %48 - %104 oranında artış kaydedildi ve bu durum, söz konusu banliyö bölgelerindeki arsa fiyatlarında 2023 yılının ikinci yarısına kıyasla %4 - %24 oranında artışa yol açtı.

Bay Nguyen Quoc Anh, arazi piyasasını büyük ölçüde etkileyen 3 ana faktörün olduğunu, bunların bölgesel ekonomi veya daha makroekonomik olarak ulusal ekonomi olduğunu, altyapı planlaması ve nüfus ile diğer yerleşim yerleriyle bağlantı olduğunu söyledi.

"Geleneksel pazarların yanı sıra, altyapı planlama bilgilerinin açıklandığı birçok yeni pazarda fiyatlar genellikle yüzde 10-30 oranında artarken, bazı yerlerde arsa fiyatları kısa sürede 2-3 katına çıkıyor.

Uzman, "Şu anda planlama bilgileri oldukça büyük ölçekte ve oldukça yoğun bir şekilde yayınlanıyor, tüm ülke senkronize planlamayla hayata geçirilen büyük bir proje gibi. Bu olumlu bilgiler, arazi segmentinin likiditesine ve fiyatına kanat veriyor" diye analiz etti.

Ancak Sayın Quoc Anh, riskleri analiz ederken, altyapı bilgilerine dayanarak, talep ve potansiyele bağlı olarak arazi fiyatlarının arttığı yerler olduğunu, ancak söylentiler nedeniyle fiyatların arttığı ve piyasayı olumsuz etkileyebileceği yerlerin de bulunduğunu vurguladı.

Bay Nguyen Van Dinh, yüksek arazi fiyatlarının emlak piyasasının açlığını gösterdiğini söyledi.

Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği (VARS) Başkanı Dr. Nguyen Van Dinh ise, arazi ihalelerinin çok sayıda katılımcının ilgisini çektiğini ve fiyatlardaki ani artışın insanların araziye olan "susuzluğunu" açıkça gösterdiğini söyledi.

Son yıllarda "temiz" hukuki belgelere sahip proje, arsa ve gayrimenkul ürünlerinin sayısı son derece azdır, çok az sayıda piyasaya çıkmakta ve yok denecek kadar azdır.

Dolayısıyla devletin yasal olarak yönettiği bir projenin hayata geçirilmesi, araziyi "elinde tutmak" için büyük miktarda para ödemeye razı olan yatırımcıların büyük ilgisini çekecektir.

"Kucaklaşan" toprakların gizli riskleri

Bay Dinh, yüksek arazi fiyatlarının kısmen piyasanın "susuzluğundan" kaynaklandığına inansa da, yatırımcılara dikkatli olmaları gerektiğini hatırlatıyor; çünkü bu alan, sıcak bir alan haline gelmiş olsa da, arazi alım satımları hâlâ güçlü bir likiditeye sahip bir sektör değil. Bazı alanlar gerçekten sıcak, ancak piyasayı manipüle etme amacıyla fiyat enflasyonunun ortaya çıktığı alanlar da var.

Yatırımcıların ihalelere katılmak için anlaşma yapması ve böylece komşu bölgelerdeki arazi fiyatlarını yeni fiyat seviyesine yaklaştırarak kâr elde etmeleri tamamen olası. Hanoi'nin dar arazi ve yoğun nüfus özelliklerine sahip önemli bir kentsel alan olduğunu ve gayrimenkul arzının her zaman talebi karşılamaya yetmediğini de unutmamak gerekir. Bu nedenle yatırımcıların kâr elde etmek için bu psikolojiden faydalanmaları da oldukça olası.

Bay Dinh, "Arsa fiyatı gerçekten bu kadar yüksek olsun ya da olmasın, kazanan yatırımcıların gelecekte ödemeyi gerçekten yapıp yapmayacaklarını önemsemeliyiz. Thu Thiem'deki peşinatsız açık artırma hikayesi, bu arazi çılgınlığı durumuna daha gerçekçi bir bakış açısı kazandırmak için hâlâ orada," dedi.

Uzmanlar, "kucaklaşan" toprakların potansiyel riskleri konusunda endişelerini dile getiriyor (Fotoğraf: Huu Thang).

Arazi ihalelerinin bu kadar yüksek fiyatlarla sonuçlanmasının, yeni projeler için arazi temizleme maliyetini daha da artıracağını belirten Bay Nguyen Quoc Anh, ayrıca ihaleyi kazanan fiyatın ortalama fiyattan 2-3 kat daha yüksek olması nedeniyle, çevredeki arazi sahiplerinin arazilerinin satış fiyatını yükseltme zihniyetine sahip olacağından endişe duyuyor.

Arsa fiyatlarının aniden yükselmesi, birçok insanın arsa fiyatlarındaki artıştan kâr elde etme umuduyla arsa satın almaya yönelmesiyle arsa spekülasyonu eğilimine de yol açabiliyor.

Ancak bu durum paranın diğer ekonomik faaliyetlerde dolaşıma girmesi yerine, toprakta durmasına neden olabilir.

Uzmanlara göre zorlu bir piyasa döneminin ardından gayrimenkul alıcıları ve yatırımcılarının genel psikolojisi eskisinden daha temkinli olacak.

Bu nedenle alıcıların ve yatırımcıların herhangi bir ürüne para harcamaya karar vermeden önce piyasayı dikkatlice araştırmaları ve fiyat dalgalanmalarını nesnel bilgi kaynaklarından öğrenmeleri gerektiğini öneriyor.

Thanh Oai'deki arazi müzayedesi tamamen şeffaftır ve doğru prosedürü takip eder.

Thanh Oai ilçesi, Thanh Cao komünü, Thanh Than köyü, Ngo Ba bölgesinde 68 parsel için proje uygulaması, başlangıç ​​fiyatının belirlenmesi ve arazi kullanım haklarının açık artırmayla satışa sunulmasının 10 Ağustos'ta şeffaf olmadığı yönündeki çelişkili bilgiler üzerine, Thanh Oai ilçe Halk Komitesi, yukarıda belirtilen konu hakkında Hanoi Halk Komitesi'ne bir rapor gönderdi.

Raporda, müzayedenin 2024 Arazi Kanunu, 2016 Müzayede Kanunu ve Hanoi Halk Komitesi'nin Hanoi'de arazi kullanım ücreti ile arazi tahsis etmek veya arazi kiralamak için arazi kullanım haklarının müzayede edilmesine ilişkin yönetmeliklerin çıkarılmasına ilişkin kararları uyarınca düzenlendiği belirtildi.

Yapılan incelemede, toplam 1.550 müşterinin müzayedeye katılım için kayıt belgesi sunduğu, bunların 4.201'inin ise müzayedeye katılım için uygun olduğu, bunlardan 1.439 müşterinin ise 3.923'ünün müzayedeye katılım için uygun olduğu tespit edildi.

Thanh Oai Bölge Halk Komitesi, belgeleri ve mevcut rehberlik belgelerini kontrol edip inceleyerek, uygulama süreci aşamalarının gerçekleştirildiğini ve talimatlara uyulduğunu, nesnellik, şeffaflık ve yasal düzenlemelere uyum sağlandığını, Thanh Cao komününde yakın zamanda gerçekleştirilen açık artırmada arazi istifçiliği, fiyat artışları ve vurgunculuk yapılmadığını tespit etti.

Thanh Oai İlçe Halk Komitesi, proje kurulumunun, arazi ediniminin, saha temizliğinin, altyapı inşaatının, başlangıç ​​fiyatının belirlenmesinin ve açık artırma organizasyonunun seçiminin; belgelerin yayınlanmasının ve arazi kullanım hakları açık artırmasının organizasyonunun yasa hükümlerine uygun olduğunu; açık artırmanın dürüst, kamuya açık, şeffaf, adil ve objektif bir şekilde düzenlendiğini teyit etti.

Müşteriler, talep ve piyasa koşullarına göre teklif verirler. Müzayede, kolluk kuvvetleri ve halkın gözetiminde, usullere uygun olarak gerçekleşir.

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm