Zorlu emlak piyasası paradoksu nasıl çözülür, konut fiyatları hala yüksek mi?

Hükümet Ofisi yakın zamanda, Başbakan'ın "Üretim ve işletmeler için kredi büyümesindeki zorlukları ortadan kaldıracak, büyümeyi teşvik edecek ve makro ekonomiyi istikrara kavuşturacak çözümler" konulu Konferanstaki vardığı sonuca ilişkin bir Bildiri yayınladı.

Başbakan, yaptığı açıklamada, İnşaat Bakanlığı'na gayrimenkul piyasasındaki gelişmeleri yakından takip etme, piyasanın gelişmesini teşvik edecek uygun ve etkili politikaları derhal tavsiye etme ve önerme görevini verdi.

Aynı zamanda, İnşaat Bakanlığı'nın gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren işletmelere segmentleri yeniden yapılandırma ve ürün fiyatlarını düşürme konusunda rehberlik etmesi gerekiyor. Gerçek ihtiyaç sahipleri, sosyal konutlar, çalışanlar ve düşük gelirliler için segmentleri yeniden yapılandırmaya yönelik uygun, zamanında ve etkili çözümler mevcut.

Zorlu emlak piyasasının paradoksu: Konut fiyatları hala keskin bir şekilde artıyor

Son dönemdeki emlak piyasasının gerçekliğine bakıldığında, Vietnam Emlakçılar Birliği Başkan Yardımcısı ve Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği (VARS) Başkanı Nguyen Van Dinh, Nguoi Dua Tin ile yaptığı görüşmede, emlak piyasasının son zamanlarda birçok zorlukla karşılaşmasına rağmen, emlak fiyatlarının hala yüksek fiyatlarda "sabit" kaldığı gerçeğini dile getirdi.

Büyük şehirlerdeki daire segmenti bile yükseliş ivmesini sürdürüyor ve çoğunluğun gelirini çok aşan rekor bir fiyat seviyesine ulaşıyor. Arsa ürünleri, villalar, dükkânlar, müstakil evler ve sıra evlerin fiyat ve likiditesindeki düşüşün aksine.

Sayın Nguyen Van Dinh - Vietnam Emlakçılar Derneği Başkan Yardımcısı, Vietnam Emlak Komisyoncuları Derneği (VARS) Başkanı.

VARS verilerine göre, emlak fiyatları son 10 yılda onlarca kat arttı. Sadece 2021 yılında ortalama konut fiyatı çift haneli rakamlara ulaştı. Düşük faiz oranları ve rekor seviyedeki enflasyon, konut fiyatlarındaki keskin artışa katkıda bulunan faktörler olsa da, asıl sorun arzın azalması.

Bununla birlikte konut talebi sürekli artıyor, arz üzerinde "baskı" oluşturuyor, gayrimenkul fiyatlarının sürekli yeni seviyelere ulaşmasına neden oluyor.

VARS tahminlerine göre, özellikle genç neslin geniş ailelerden ayrılarak "ayrı yaşama" ihtiyacından dolayı yeni kentsel hanelerin ortaya çıkması nedeniyle Vietnam'da her yıl yaklaşık 300.000 konut birimi açığı yaşanacak.

Bay Dinh, "Bu ciddi kıtlık kesinlikle konut fiyatlarını daha da yukarı itecek" öngörüsünde bulundu.

Gayrimenkul piyasası birçok zorlukla karşı karşıya olmasına rağmen, gayrimenkul fiyatları hala yüksek fiyatlarda "sabitlenmiş" durumda.

İş Geliştirme Araştırmaları Enstitüsü Direktörü ve Ulusal Finans ve Para Politikası Danışma Kurulu Üyesi Dr. Le Xuan Nghia, İş Geliştirme Araştırmaları Enstitüsü'nün istatistiklerine atıfta bulunarak, yukarıdaki konu hakkındaki görüşlerini dile getirdi. Son 20 yılda gayrimenkul fiyatlarının altın fiyatlarının büyüme hızından 4 kat daha hızlı arttığını belirten Nghia, bunun gayrimenkulün her durumda cazip bir yatırım kanalı olduğunu gösterdiğini belirtti.

Bay Nghia, Vietnam'ın gayrimenkul piyasasının gerçekliğine bakıldığında, Vietnam'ın arzın az olduğu, talebin ise hem kısa hem de uzun vadede yüksek olduğu bir piyasa olduğunun görülebileceğini söyledi.

Bay Nghia, "Büyük bir arza ihtiyaç duyan ancak mekanizma, arazi ve sermaye eksikliği nedeniyle bu arza sahip olmayan segment, uygun fiyatlı konut ve sosyal konutlardır. Son 5 yılda, projelerin ruhsatlandırılması ve uygulanması keskin bir şekilde azaldı, özellikle son 2 yılda neredeyse hiç yeni proje başlatılmadı ve bu da konut amaçlı gayrimenkul arzının giderek azalmasına yol açtı," dedi.

Gayrimenkul Değer Düşürme: Nereden Başlamalı?

VARS Başkanı Nguyen Van Dinh, 2024 yılına ilişkin öngörüsünde bulunarak, özellikle daire segmentinde gayrimenkul fiyatlarının artmaya devam edeceğini söyledi.

Dinh, aynı zamanda, "Dairelerin yüksek fiyatlarının nedeni yalnızca yatırımcıların fiyatı yüksek tutmaya çalışması değil, aynı zamanda girdi malzemeleri, işçilik maliyetleri ve finansal erişim maliyetlerindeki artış nedeniyle yatırım ve inşaat maliyetlerinin artmasıdır. Ayrıca, arsa fonu oluşturmanın maliyeti çok yüksektir ve yatırım, inşaat ve proje geliştirme süreçlerinde birçok "isimsiz" maliyet ortaya çıkar, bu da yatırımcıların fiyatları düşürmesini zorlaştırır." şeklinde açıklama yaptı.

Ayrıca, bir önceki dönemdeki düşük faiz oranları ve rekor düzeydeki enflasyon da konut fiyatlarındaki sert artışa katkıda bulunan faktörler arasında yer aldı, ancak sorunun özü hâlâ arzın azalması.

Ancak Dinh, gayrimenkulün oldukça yerelleşmiş bir ürün olduğunu, gayrimenkul fiyatlarının farklı bölgelerde ve pazarlarda farklı oranlarda artacağını, bunun da arz-talep dengesine bağlı olduğunu kaydetti.

Nguyen Van Dinh, buna göre, segmentin yeniden yapılandırılması ve ürün maliyetlerinin düşürülmesi için "ortak çaba" gösterilmesi, bakış açılarının birleştirilmesi, uygulama yöntemlerinin geliştirilmesi ve devlet yönetim kurumlarından işletmelere ve bankalara kadar birçok konu ve bileşenin koordinasyonunun sağlanması gerektiğini söyledi.

Özellikle Devletin yatırım ve inşaat konusunda idari prosedürleri incelemesi ve kısaltması, işletmeleri desteklemek için arazi kullanım bedelleri ve arsa izinlerini hesaplamaya yönelik planlar geliştirmesi gerekiyor; Devlet Bankasının uygun fiyatlı konut geliştiren yatırımcılar ve ev alıcıları için tercihli faiz oranlı ek kredi programları bulunuyor.

Yatırımcı tarafında ise Dinh, işletmelerin yatırım proje portföylerini proaktif olarak gözden geçirmeleri, borçlarını proaktif olarak yeniden yapılandırmaları ve nakit akışlarını planlamaları, kâr beklentilerini azaltmaları, hatta zararına satış yapmayı kabul etmeleri, operasyonlarını sürdürmek için önceki yıllardan elde ettikleri kârları kullanmaları ve ürünleri pazara sunarken emilim kapasitesini garanti altına almak için proaktif olarak uygun fiyat segmentine yönelmeleri gerektiğini belirtti.

Dr. Le Xuan Nghia - İş Geliştirme Araştırmaları Enstitüsü Müdürü, Ulusal Finans ve Para Politikası Danışma Kurulu Üyesi.

Dr. Le Xuan Nghia ayrıca, yakın gelecekte gayrimenkul piyasasında iyi yasal prosedürlere sahip ürünler, kaynakları olan projeler ve makul fiyatlar olması durumunda talebin çok büyük olacağını söyledi.

Bir tahminde bulunan Bay Nghia, piyasanın sürekli büyüme yönünde yeni bir fiyat seviyesi oluşturabileceğini analiz etti. Ancak, politikaların "desteği" ile Bay Nghia, emlak fiyatlarının istikrarlı, sağlıklı ve "kabul edilebilir" bir yönde artacağını umduğunu belirtti.

Uzman, buna göre, yukarıdaki yeni fiyat seviyesinin gayrimenkul piyasasını en etkili şekilde yeniden yapılandıracağını ve o zaman yukarıdaki fiyat seviyesine dayanabilen her işletme veya yatırımcının ayakta kalabileceğini, dayanamayanların ise piyasa prensiplerine göre işlerini yeniden yapılandırmak zorunda kalacaklarını vurguladı .

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/cach-nao-hoa-giai-nghich-ly-thi-truong-bds-kho-gia-nha-van-neo-cao-a642725.html