İmar barışı ve arsa satışının yasaklanması gayrimenkul piyasasını kontrol altına alabilir mi?

Uzmanlar, arsa ve arazilerin imara açılmasının ve satışının yasaklanmasının kısa vadede piyasada arz sıkıntısına yol açacağını, ancak uzun vadede piyasayı istikrara kavuşturacağını söylüyor.

TBMM'den geçen yeni yasa tasarısına göre, gayrimenkul piyasasını ilgilendiren 3 yasa: Tapu Kanunu, Konut Kanunu ve Gayrimenkul Ticareti Kanunu 2023, 1 Ağustos 2024 tarihinden itibaren yürürlüğe girecek. Bu tarih, daha önce kararlaştırılan 1 Ocak 2025 tarihinden 5 ay önce. Bunun, gayrimenkul piyasasının yakın zamanda istikrara kavuşması ve gelişmesi için bir "destek" olması bekleniyor.

Buna göre, 2023 tarihli Gayrimenkul Ticareti Kanunu, özel sınıf, I, II ve III. sınıf kentsel alanlardaki mahalle, ilçe ve şehirlerde arsaların ifraz ve satışını yasaklamaktadır. Dolayısıyla, yeni düzenleme, ülke genelinde toplam 105 il ve ilçede arsa ifraz ve satışına izin vermeyecektir; bu sayı, mevcut düzenlemeye göre 81 il ve ilçede daha fazladır. Bu düzenleme yalnızca gayrimenkul projeleri için geçerlidir; başkalarına verilmek, miras bırakılmak veya devredilmek üzere parsellere bölünmesi gereken bireysel veya hanehalkı arazileri için geçerli değildir.

2023 tarihli Gayrimenkul Ticareti Kanunu, özel sınıf, I, II ve III. tip kentsel alanlardaki mahalle, ilçe ve şehirlerde arazilerin bölünmesini ve satışını yasaklamaktadır. Fotoğraf: Le Toan

2024 Arazi Kanunu'nu yürürlüğe koymak amacıyla, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, 31 Ekim'den itibaren arazi bölünmesine ilişkin bir karar (Karar 100) yayınladı. Bu karar, şartları karşılayan araziye sahip hanelerin ve bireylerin araziyi bölüştürmesine olanak tanıyor. Ayrıca, Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nu hayata geçirmek amacıyla Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, altyapı yatırımı tamamlanmış gayrimenkul projelerinin arazilerini bölüp satmasını yasaklayan 83 sayılı Karar'ı yayınladı.

Buna göre Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, "yeniden yerleşim için ayrılmış araziler hariç olmak üzere, 5 banliyö bölgesi de dahil olmak üzere bölge genelindeki arazi parsellerinin bölünmesini ve satışını yasaklamaya; konut projeleri için yatırımcıların, transfer edebilmeleri için önce inşaatı tamamlamaları gerektiğine" karar verdi.

Bu konuda çok sayıda görüş ortaya atılmış olup, bu tür düzenlemelerin 2023 tarihli Gayrimenkul Ticareti Kanunu'na aykırı olduğu düşünülmekte ve arsa ve arazilerin ifraz ve satışını yasaklayan düzenlemenin uzun vadede getirisi olabileceği ancak şu anda piyasanın zor bir dönemden geçtiği, insanların arsa ve arazilere olan ilgisinin azaldığı ve bu nedenle piyasanın durgunlaştığı bir dönemde pek uygun görünmediği vurgulanmaktadır.

Ancak bazı uzmanlar, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'nin yukarıda belirtilen şekilde arazi bölünmesini ve satışını yasaklayan düzenlemesinin uygun olduğunu ve 2023 Gayrimenkul Ticareti Yasası hükümlerine göre tamamen kendi yetkisi dahilinde olduğunu söylüyor.

Dong Doi Hukuk Bürosu Başkanı Avukat Tran Xuan Tien, bu konudaki görüşlerini paylaşarak, son zamanlarda birçok yerde yaygın arazi bölünmesi ve altbölünmesi yaşandığını, bunun da fiyat enflasyonuna, arazi istifçiliğine ve arazi terkine yol açtığını söyledi. Birçok bölge, olağandışı gelişmeler fark ettiğinde bu faaliyeti yasakladı.

Avukat Tien, Ho Chi Minh Kenti'ndeki arazi bölme ve satış projelerine getirilen yasağın ilk etapta arazi arzında sıkıntıya yol açabileceğini, ancak uzun vadede yeni düzenlemenin, arazi parsellerinin ayrım gözetmeksizin bölünmesi ve ayrılmasıyla ilgili birçok sorunun çözümüne yardımcı olacağını, insanların kaçak yapılaşma durumunu azaltacağını ve bu tür arazilerin alım satımında hukuki riskleri azaltacağını söyledi.

Cong Thuong Gazetesi'ne konuşan Eski Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakan Yardımcısı Bay Dang Hung Vo, Ho Chi Minh Kenti'nin, arazi parsellerini kullanan yeniden yerleşim projeleri hariç olmak üzere, kent genelindeki arazi parsellerinin bölünmesini ve satışını yasaklama kararının, kentleşme kalitesinin iyileştirilmesi ve konutsuz arazilerde insanların atıl paralarının birikmesinin azaltılmasıyla uyumlu doğru bir karar olduğunu söyledi.

Uzmanlara göre, arsa talebi her zaman çok yüksek, ancak piyasada resmi projelerden gelen arz yetersiz. Ayrıca, birçok spekülatör bu fırsatı değerlendirerek fiyatları şişirerek emlak fiyatlarını yükseltiyor ve piyasada kaos yaratıyor. Aynı zamanda, alıcı ve satıcı çekmek için arsaları topluyor, parsellere ayırıyor ve hatta resmi projelerle aynı ismi kullanıyorlar.

"Bu nedenle, spekülasyonu sınırlamak için arazilerin parselasyon ve satışının sıkılaştırılması gerekiyor çünkü arazinin satışa açılmadan önce üzerine inşaat yapılması gerekiyor, böylece ürünün toplam değeri artıyor. Uzun vadede, arazilerin parselasyon ve satışının sıkılaştırılması, piyasanın şeffaf ve sürdürülebilir bir yönde gelişmesine, spekülasyonun önlenmesine ve arazi israfının sınırlandırılmasına yardımcı olacaktır," dedi Bay Vo.

Yukarıdaki görüşe katılan Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği Başkanı Nguyen Van Dinh, yeni düzenlemenin, sadece projeler için arazi talep eden ve daha sonra araziyi satışa sunmak için parsellere bölen, bu nedenle ülkeye ekonomik verimlilik getirmeyen yatırımcıları ortadan kaldırmaya yardımcı olacağını söyledi.

Bay Dinh, "Yeni yasa, yatırımcılar için arsaların bölünmesi ve satışını sıkı bir şekilde düzenlemiştir, ancak altyapıya dayalı olarak fiyatları şişirmek için arsaların bölünmesi faaliyetlerinin daha sıkı yönetim düzenlemelerine ihtiyacı vardır. Bu nedenle, sanal arsa fiyat enflasyonu durumunu ortadan kaldırmak için 2024 Tapu Kanunu ve 2023 Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun uygulanmasının daha açık ve ayrıntılı olması gerekmektedir," diye belirtti.

Kaynak: https://congthuong.vn/cam-phan-lo-ban-nen-co-kiem-soat-duoc-thi-truong-bat-dong-san-358831.html