Arazi fiyat düzenlemelerindeki "tıkanıklığın" çözülmesi gerekiyor:

3 Temmuz sabahı, Tarım ve Çevre Bakanlığı tarafından yılın ilk altı ayı için düzenlenen olağan basın toplantısında, arazi fiyatlarının yönetimi ve düzenlenmesiyle ilgili birçok konu gündeme getirildi.

Özellikle, arazi fiyatlarındaki önemli artış nedeniyle birçok insan, arazi kullanım amacını değiştirirken yükümlülüklerini yerine getirecek mali imkanlardan yoksun kalmaktadır.

Halkın imkanlarının ötesinde

İnsanların arazi kullanım amacını değiştirmenin maliyetini karşılayamayacak durumda olmaları gerçeği, özellikle kırsal ve dağlık bölgelerde arazi fiyatları ile satın alınabilirlik arasındaki eşitsizlik konusunda endişeleri artırıyor.

Tipik bir örnek, Minh Quang beldesi (şimdiki Ba Vi beldesi) Coc Dong Tam köyünde ikamet eden Bay Dinh Cong Phuong'un ailesidir. Mart 2025'te Ba Vi İlçe Halk Komitesi, Bay Phuong'un çok yıllık ürünler için kullanılan 210 m²'den fazla arazinin kullanım amacını uzun vadeli arazi kullanım süresiyle kırsal yerleşim alanına değiştirmesine izin veren bir karar yayınladı.

Yerel arazi fiyat listelerine göre arazi kullanım amacını değiştirme süreci, şu anda birçok hane için çok zor. (Örnek görsel)

Ancak, 103/2024/ND-CP sayılı Kararnamenin 8. maddesinde belirtilen hesaplama yöntemine göre, Bay Phuong'un mali yükümlülüğü, arazi fiyat tablosundaki konut arsası ile tarım arazisi fiyatı arasındaki fark olup, bu da metrekare başına 4.337.000 VND'ye denk gelmektedir ve toplam ödeme tutarı yaklaşık 900 milyon VND'dir. Bu tutar, Ba Vi beldesi gibi dağlık bir bölgedeki bir hane halkının mali kapasitesini aşmaktadır. Uzun değerlendirmelerden sonra, Bay Phuong mali yükümlülüğünü yerine getiremeyeceğine karar vermiş ve arazi kullanım değişikliğinin yapılmamasını talep etmiştir.

Halkın dilekçesi üzerine, Ba Vi Bölgesi Halk Komitesi (iki kademeli yönetim modelinin 1 Temmuz'da resmen uygulanmasından önce), arazi kullanım amaçlarının değiştirilmesine izin veren kararı iptal etme ve geçersiz kılma kararı verdi.

Benzer bir durum birçok yerde yaşanıyor. Nghe An eyaletinin Vinh şehrinde ikamet eden Bay Tran Duy Dong ve Bayan Nguyen Thi Hong, mezarlığın yanındaki 300 m²'lik bahçe arazisini konut alanına dönüştürmek için başvurduklarında, yaklaşık 4,5 milyar VND tutarında arazi kullanım ücreti ödemeleri gerektiğine dair bir bildirim aldıklarında şaşırdıklarını söylediler. Bay Dong, “Ailemiz vergi ödemeye itiraz etmiyor, ancak metrekare başına yaklaşık 15 milyon VND'lik bir oranla, tüm hayatımız boyunca çalışsak bile yeterince tasarruf edemeyiz” dedi.

Yukarıdaki gibi hikayeler, birçok yerde mevcut arazi fiyat listelerinin, özellikle kırsal, dağlık ve dezavantajlı bölgelerde yaşayan insanların gerçek sosyo -ekonomik durumunu ve satın alma gücünü doğru bir şekilde yansıtmadığını göstermektedir.

İyi haber

Tarım ve Çevre Bakanlığı Arazi Yönetimi Dairesi Müdür Yardımcısı Mai Van Phan'a göre, 2024 Arazi Kanunu kapsamında arazi fiyat çerçevesinin kaldırılması, arazi fiyatlarını piyasa fiyatlarına yaklaştırmaya ve gayrimenkul yönetimi ve geliştirmesinde şeffaflığı sağlamaya katkıda bulunan önemli bir adımdır. Bununla birlikte, gerçekte birçok yerleşim yeri piyasa arazi fiyat dalgalanmalarına ayak uyduramamış, bu da güncelliğini yitirmiş ve gerçekçi olmayan arazi fiyat listelerine yol açmıştır.

Tarım ve Çevre Bakanlığı Arazi Yönetimi Dairesi Müdür Yardımcısı Mai Van Phan, yerel yönetimlerdeki arazi fiyat listelerini görüşüyor. Fotoğraf: Linh Linh

Önümüzdeki dönemde, birçok yerel yönetim 2024 Arazi Kanunu'na göre yeni arazi fiyat listeleri yayınlayacak ve bu da önemli dalgalanmalara yol açması bekleniyor. Tarım ve Çevre Bakanlığı, Maliye Bakanlığı'na, 2025 yılı sonuna kadar arazi fiyatlarını yönetmek için çeşitli çözümler öneren bir rapor sundu. Bu çözümler, yerel yönetimlerin piyasa gelişmelerini yakından izlemesi ve arazi fiyatlarındaki dalgalanmaları derhal güncellemesi; her bir arazi parseline kadar kademeli olarak bir arazi fiyat veritabanı oluşturması; 71/2024/ND-CP sayılı Kararnamenin 17. maddesinde belirtildiği gibi, mevcut arazi fiyat listelerinin artık uygun olmaması durumunda güncellenmesi; ve 1 Ocak 2026'dan itibaren yürürlüğe girecek olan 2024 Arazi Kanunu kapsamında yeni arazi fiyat listeleri geliştirilirken fikir birliğine varılmasını sağlamak için geniş kapsamlı istişareler düzenlenmesi gerektiğinin altını çizmektedir.

Aynı zamanda, Tarım ve Çevre Bakanlığı, arazi fiyat tablolarının uygulama kapsamını ve konularını genişletmeyi; belirli arazi fiyatı belirleme gerektiren durumları daraltmayı; mali yükümlülüklerin hesaplanmasında her kurumun sorumluluklarını açıkça tanımlamayı; ve gayrimenkul piyasası üzerindeki genel etkiyi değerlendirmek için ilgili yasaları gözden geçirmeyi de önerdi.

Açıkça görülüyor ki, eğer arazi fiyatları önemli ölçüde artarken, özellikle kırsal kesimlerde yaşayan insanların gelirleri aynı oranda artmazsa, sonuç olarak birçok hane halkı "araziyi dönüştürme fırsatı buluyor ancak bunu karşılayamıyor" durumunda kalacaktır. Gerçekte, arazi fiyatları konusu sadece teknik hesaplamalar veya yasal uyumluluk meselesi olamaz; yaşam koşulları, satın alınabilirlik ve sosyal eşitlik bağlamında ele alınmalıdır.

Yerel arazi fiyat listelerine göre arazi kullanım amacını değiştirme süreci, şu anda birçok hane için çok zor. (Örnek görsel)

Arazi fiyat tablolarının iyileştirilmesi, insanların erişilebilirliğiyle birlikte yürütülmeli ve iyi politikaların uygulanamadığı veya bir yük haline geldiği durumlar önlenmelidir. Tarım ve Çevre Bakanlığı temsilcileri, arazi fiyat tablolarının ayarlanmasının, her arazi türü için uygun alan ve konumların belirlenmesini içeren makul bir yol haritası gerektirdiğini ve toplumsal uzlaşmanın şart olduğunu vurguladı.

Bu gelişmeye yanıt olarak, Maliye Bakanlığı Kamu Varlıkları Yönetimi Dairesi Müdür Yardımcısı Bayan Nguyen Thi Thoa, yerel yönetimlerden gelen raporları derledikten sonra Bakanlığın kapsamlı bir değerlendirme yapacağını ve Tarım ve Çevre Bakanlığı ile koordinasyon içinde kanundaki düzenlemeleri gözden geçireceğini ve değişiklik önerileri sunacağını belirtti. Şu anda Maliye Bakanlığı, 103/2024 sayılı Kararnamenin (arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralama ücretlerini düzenleyen) bazı maddelerini değiştiren ve tamamlayan taslak Kararname hakkında görüş topluyor. Özellikle Bakanlık, geçiş durumlarını ele almak için 52. Maddeye 6. Maddeyi eklemeyi öneriyor.

Özellikle, bu ek madde, aynı arsa üzerinde bulunan ve daha önce bahçe veya gölet alanı olarak tanımlanan ancak konut alanı olarak tanınmayan bir arazinin kullanım amacını tarım arazisinden konut alanına değiştiren hane halkları ve bireyler için geçerlidir.

Maliye Bakanlığı, yetkili makamın arazi kullanım amacının değiştirilmesine izin veren kararı verdiği sırada, konut arsası fiyatlarına ve tarım arazisi fiyatlarına göre hesaplanan arazi kullanım ücretleri arasındaki farkın %50'si oranında arazi kullanım ücreti tahsil edilmesini önermektedir.

Kaynak: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html