Daireler 5'ten başlayan fiyatlarla.

Kısa vadede birçok zorluk var.

Savills'in yakın zamanda yayınladığı 2023 yılının 4. çeyreğine ait Ho Chi Minh Şehri gayrimenkul piyasası raporu, apartman segmentinin kısa vadede çeşitli zorluklarla karşı karşıya olduğunu gösteriyor.

Buna göre, 2023 yılının tamamı için birincil arz yalnızca 10.700 adede ulaşarak son 10 yılın en düşük rakamı oldu. Sadece 2023'ün dördüncü çeyreğinde birincil arz 7.600 adet olup, çeyrekten çeyreğe değişmedi ancak yıllık bazda %5 düşüş gösterdi. Yeni arz, birincil arzın %37'sini oluşturdu. Bunun %88'ini ise iki önemli proje olan The Privia ve bir sonraki aşaması olan The Glory Heights oluşturdu. Bu arada, raporda çeyrekte herhangi bir yeni A sınıfı arz kaydedilmedi.

Ayrıca, son 10 yılda apartman dairesi işlemlerinin hacmi yıllık %7 oranında istikrarlı bir şekilde azalmıştır. 2023 yılında arz kıtlığı ve yüksek satış fiyatları nedeniyle piyasada sadece 6.200 işlem gerçekleşmiştir. Bununla birlikte, yalnızca dördüncü çeyrekte işlem durumu 3.000 adetlik bir artışla iyileşmiş, bu da bir önceki çeyreğe göre %52 ve geçen yılın aynı dönemine göre %120'lik bir artış anlamına gelmektedir.

2023 yılında kaydedilen birincil arz, son 10 yılın en düşük seviyesiydi.

Savills Vietnam Genel Müdür Yardımcısı Troy Griffiths şu yorumda bulundu: “Apartman segmenti için kısa vadeli zorluk, hala yeni arzın azlığı ve yüksek satış fiyatlarından kaynaklanıyor. Konut alıcılarının güveni arttıkça ve alternatif yatırım seçenekleri çok fazla olmadıkça, konut piyasası toparlanacaktır.”

Emilim oranı çeyrekten çeyreğe 14 puan, yıldan yıla ise 23 puan artarak %40'a yükseldi. İşlem hacminin %78'ini yeni arz oluşturdu ve %84 oranında emildi; bu projeler, lansman öncesi net yasal statüleri, uzun ödeme vadeleri, banka kredisi desteği ve birim başına 2-5 milyar VND arasında değişen erişilebilir fiyatları sayesinde iyi satıldı. Yeni arz hariç tutulduğunda, piyasa işlemleri zayıf kaldı ve sadece 670 adet konut satıldı; bu da %14'lük bir emilim oranına karşılık geliyor.

Savills'ten alınan verilere dayalı olarak daire alım satım işlemlerine ilişkin rapor.

Savills'in verilerindeki olumlu noktalardan biri, 2024 yılında yeni arzın 2023 yılına kıyasla dört katına çıkmasının beklenmesidir. B sınıfı konutlar pazar payının %44'ünü, A sınıfı konutlar %37'sini, C sınıfı konutlar ise sadece %19'unu oluşturacaktır. 2026 yılına kadar 116 projeden tahmini 40.800 konutun piyasaya sürülmesi beklenmektedir.

Uygun fiyatlı daireler yalnızca Ho Chi Minh şehrini çevreleyen illerde bulunabilir.

Savills'in raporuna göre, 2023'ün dördüncü çeyreğinde birincil satış fiyatları, birçok üst düzey projenin stoklarının bir kısmını geçici olarak kapatmak zorunda kalmasının ardından, 2020 seviyelerine geri dönerek metrekare başına 69 milyon VND (net kullanılabilir alan) seviyesine ulaştı; bu da çeyrekten çeyreğe %36 ve yıldan yıla %45'lik bir düşüş anlamına geliyor. Aynı zamanda, 2 milyar VND'nin altındaki fiyat aralığındaki gayrimenkuller geçen yıl piyasadan tamamen kayboldu. Piyasanın yaklaşık %90'ını oluşturan 2-5 milyar VND arasındaki fiyat aralığındaki gayrimenkuller piyasaya hakim oldu.

2024 ile 2026 yılları arasında, 2-5 milyar VND fiyat aralığındaki dairelerin arzı önemli ölçüde azalacak, 5-10 milyar VND aralığındaki ürünler ise piyasaya hakim olacak. Ho Chi Minh Şehrindeki alıcılar, daha uygun fiyatlı konut seçenekleri bulmak için komşu illeri araştırmayı tercih edebilirler. 2024 yılına kadar, Binh Duong, Dong Nai ve Long An illerinin 5 milyar VND'nin altındaki dairelerin arzının %96'sını oluşturması bekleniyor.

Savills'in 2023 yılında 30 adet A ve B sınıfı proje üzerinde yaptığı araştırmaya göre, kira getirileri yıllık bazda %4,8 seviyesinde sabit kalırken, gayrimenkul değer artışı yıllık bazda 1,9 puan azalarak %2,9'a geriledi. Bu nedenle, 2023 yılında apartman yatırımının toplam getirisi bir önceki yıla göre 1,7 puan azalarak yaklaşık %7,7 oldu.

Savills Ho Chi Minh City'de Müdür Yardımcısı ve Araştırma ve S22M Başkanı Bayan Giang Huynh şu analizi yaptı: “Ho Chi Minh City'deki dairelerden elde edilen yatırım getirileri 2019-2023 döneminde hafifçe azalma eğiliminde oldu. Verilerimize göre, eski 2. Bölge, 3. Bölge ve 10. Bölge gibi bölgeler bu dönemde en yüksek yatırım getirisine sahip oldu.”

Sayın Giang Huynh, Savills Ho Chi Minh City Araştırma ve S22M Departmanı Başkanı ve Müdür Yardımcısı

Son on yılda, Ho Chi Minh şehrinin 22 bölgesindeki yeni daire arzı 253.000 adet azaldı. Özellikle, eski 9. Bölge'deki arz %21 oranında azalırken, yıllık %15'lik bir fiyat artışı yaşandı. 1. Bölge'deki arz da %2 oranında azalırken, yıllık %39'luk önemli bir fiyat artışı görüldü.

Uzman ayrıca, son beş yılda genel getiri oranları düşmüş olsa da, bu oranların hala mevduat faiz oranlarından daha yüksek olduğunu belirtti. Bu da dairelerin karlı bir yatırım kanalı olmaya devam ettiğini gösteriyor. Kısa vadede, teslim edilen daire sayısındaki azalma ve mevduat faiz oranlarının düşük kalması nedeniyle kira getirilerinin artması bekleniyor.

Kaynak: https://www.congluan.vn/can-ho-chung-cu-gia-tu-5--10-ty-dong-se-chiem-linh-thi-truong-giai-doan-2024-den-2026-post281674.html