İkinci el dairelerin satışı zordur.

Ho Chi Minh şehrinin doğu kesimindeki birçok emlakçı, son zamanlarda emlak piyasasının genel olarak bazı olumlu işaretler göstermesine rağmen, zararına satışa sunulan daire sayısının hala oldukça yüksek olduğunu söylüyor.

Bunun nedeni, ev sahiplerinin banka kredilerini geri ödeme baskısına dayanamamasıdır. Eski 9. Bölge'nin (şimdi Thu Duc Şehri'nin bir parçası) büyük bir kentsel alanında, birçok kişi tamamlanmış dairelerde %15-25 oranında zararı kabul ediyor, ancak yine de alıcı bulmakta zorlanıyor.

Borcu kapatmak için zararına satış.

Bölgedeki bir emlakçı olan Bay Hoang'a göre, birçok daire teslim edildikten sonra sahipleri için kiraya vermekte zorlanıyor, ancak yine de yıllık %13-15 oranında banka faizi ödemek zorunda kalıyorlar; bu da onları baskıyı hafifletmek için zararına satmaya zorluyor.

Örneğin, daha önce yaklaşık 5 milyar VND'ye mal olan lüks 3 yatak odalı bir daire şimdi 4 milyar VND'nin biraz üzerinde bir fiyata satılıyor; 2 yatak odalı bir daire ise eskiden 2,6-2,7 milyar VND iken şimdi 2,3-2,4 milyar VND'ye fiyatlandırılıyor, ancak yine de alıcı bulmak zor.

"İster teslim edilmiş isterse teslim edilmek üzere olsun, dairelerin zararına satılması eğilimi yavaşladı ancak tamamen durmadı çünkü birçok insan yıl sonunda genellikle mali baskıyla karşı karşıya kalıyor. Aslında bu sadece bu bölgede olmuyor; birçok başka bölgede de teslim edilmiş dairelerde benzer fiyat indirimleri yaşanıyor, piyasada ise özellikle uygun fiyatlı daireler olmak üzere yeni daire arzı yetersiz kalıyor," diye belirtti Bay Hoang.

Özellikle, eski 9. Bölge'deki bir diğer proje olan Centum Wealth'in ikinci el piyasasındaki ortalama fiyatı, bir yıl öncesine göre %12 düşüşle 40 milyon VND/m2 iken, 4S Linh Dong apartmanları 24-27 milyon VND/m2 fiyat aralığında satışa sunuluyor.

Bu arada, Binh Duong eyaletinin Di An şehrinin sınırları içinde, Pham Van Dong Caddesi üzerinde bulunan Opal Bulvarı apartman kompleksinin ikinci el piyasasındaki satış fiyatı metrekare başına 30-34 milyon VND olup, bu da bir yıl öncesine göre %14'lük bir düşüş anlamına geliyor.

Ho Chi Minh şehrinde şu anda bir apartman projesi geliştirme aşamasındadır.

Hareketli yerleşim bölgelerinde ve fiyatların genellikle yıllık %5-10 oranında arttığı tamamlanmış apartman projelerinde bile bir yavaşlama görüldü. Nakite ihtiyacı olan birçok kişi hızla satış yapmak istiyor ve fiyatları düşürmeye razı. Örneğin, Ho Chi Minh Şehri, Binh Thanh Bölgesi, Nguyen Huu Canh Caddesi'nde bulunan Saigon Pearl bölgesinde, 85-90 m2 büyüklüğünde iki yatak odalı bir daire, iki yıl öncesine göre 5,3-5,4 milyar VND'den yaklaşık 5 milyar VND'ye satışa sunuluyor. Benzer şekilde, yıllar önce teslim edilen The Art binasındaki (Phuoc Long B Mahallesi, Thu Duc Şehri) daireler, geçen yılın aynı dönemine göre %10 daha düşük olan yaklaşık 37 milyon VND/m2'den satışa sunuluyor.

Batdongsan.com.vn'den elde edilen büyük veri, Kasım 2023'te Ho Chi Minh şehrindeki lüks dairelerin fiyatlarının değişmediğini, ancak orta ve uygun fiyatlı dairelerin fiyatlarının bir önceki aya göre %1 ila %4 oranında düştüğünü ve düşüşün bir önceki yıla göre daha da belirgin olduğunu gösteriyor.

Özellikle, Thu Duc şehrindeki dairelerin ortalama fiyatı 2023'te 42 milyon VND/m2 olup, 2022'ye göre %16,5 düşüş göstermiştir; Tan Phu Bölgesi'ndeki dairelerin fiyatı 39 milyon VND/m2 olup, 2022'deki 49 milyon VND/m2'ye göre %20 düşüş göstermiştir; ve Binh Tan Bölgesi'ndeki dairelerin fiyatı yaklaşık 43,9 milyon VND/m2 olup, 2021'deki satış fiyatına göre %14,6 düşüş göstermiştir...

Alıcılar için iyi bir fırsat.

Güney bölgesindeki Batdongsan.com.vn'nin Direktörü Sayın Dinh Minh Tuan, bazı bölgelerde daire fiyatlarının düşmesine rağmen genel olarak hala oldukça yüksek olduğunu belirtti. Olumlu tarafın ise, müteahhitlerin uyguladığı teşvik politikaları sayesinde insanların ev satın alma gücünün artması olduğunu söyledi.

Batdongsan.com.vn tarafından yakın zamanda yayınlanan 2024 gayrimenkul tüketici güven endeksi raporuna göre, katılımcıların %46'sı mevcut piyasa durumundan memnun çünkü artık daha fazla ve daha iyi finansal seçeneklere sahipler.

Batdongsan.com.vn uzmanları, gayrimenkul alıcıları ve satıcıları arasındaki daha olumlu havanın, 2024 yılında piyasanın gelişmesi için fırsatlar yaratacağına ve 2023 yılında devam eden zorlukların üstesinden geleceğine inanıyor. Sayın Dinh Minh Tuan, geçen yıl öne çıkan gayrimenkul türlerinin durumunu şu şekilde özetledi: "Daireler esnek ve uyarlanabilir, sıra evler değişken, arsalar ise durgun ve doğru zamanı bekliyor."

Viet An Hoa Gayrimenkul Yatırım Anonim Şirketi Genel Müdürü Sayın Tran Khanh Quang'a göre, yıl sonundaki gayrimenkul piyasası genellikle iki yönde ilerliyor. Piyasa olumluysa, gayrimenkul fiyatları önemli ölçüde artar. Ancak, şu anki gibi piyasa daha az olumluysa, ev sahiplerinin finansal ihtiyaçlarını karşılamak için zararına satış yapmaları durumu ortaya çıkar. Bununla birlikte, indirimli gayrimenkul arzının olasılığı yüksek değildir, piyasanın sadece yaklaşık %5'ini oluşturur.

Bir süre daha beklemeyi başaranlar, piyasanın toparlanmasını beklemeye çalışacaklar. Öte yandan, bu durum, piyasanın şu anda dipte olması ve fiyatların daha fazla düşmesinin olası olmaması nedeniyle, ev almak isteyenler veya banka kredisi olmayanlar için borç sermaye kullanarak ev satın alma fırsatı sunuyor.

Savills Vietnam Genel Müdür Yardımcısı Troy Griffiths'e göre, genel piyasa zorluklarına rağmen, Ho Chi Minh Şehrindeki kiralık daire segmenti %2,9 ile %13,6 arasında değişen getirilerle oldukça iyi performans gösteriyor. Önemli olan, gayrimenkulün uzun vadeli bir yatırım kanalı olması ve en az 5 ila 10 yıllık istikrarlı bir uzun vadeli dönem üzerinden değerlendirilmesi gerektiğidir.

"Uzun vadede, Vietnam'ın orta gelir artışı, büyük nüfusu ve kentleşme gibi temel faktörleri konut gayrimenkulü için ana itici güçler olacaktır. Ayrıca, Vietnam bölgedeki en yüksek altyapı harcama oranlarından birine (GSYİH'nin %6'sı) sahip olup, bu durum gayrimenkulün kullanım şeklini değiştirecektir; bu nedenle yatırımcılar bu önemli etkileri yakından izlemelidir," diye analiz etti uzman.

Bir dönüm noktası yaklaşıyor.

Batdongsan.com.vn Genel Müdür Yardımcısı Sayın Nguyen Quoc Anh, gayrimenkul piyasasında dönüm noktasının 2024 yılının ikinci ile dördüncü çeyrekleri arasında yaşanabileceğini öngördü. Bundan sonra piyasa, keşif, konsolidasyon, toparlanma ve istikrara kavuşma olmak üzere dört aşamadan oluşan yeni bir döngüye girecek.

Özellikle, keşif aşamasının 2024 yılının ikinci yarısında, konut ürünlerinden elde edilecek küçük ölçekli likiditenin gerçek konut ihtiyaçlarını karşılamasıyla gerçekleşmesi bekleniyor. Bunu, para politikası araçlarının ve politikalarının finansman zorluklarını hafifletmek için geniş çapta uygulanması koşulları altında, 2024 yılının dördüncü çeyreği ile 2025 yılının ilk çeyreği arasında gerçekleşmesi beklenen konsolidasyon aşaması izleyecektir.

Kaynak: https://nld.com.vn/can-ho-thu-cap-kho-ban-196240110212435805.htm