Sosyal konut inşa etmenin acil ihtiyacı - Son bölüm: Yeni mekanizmaların eklenmesi

İnşaat Bakanlığı'nın tahminlerine göre, konut talebi 2021-2030 döneminde, özellikle kentsel alanlarda artmaya devam edecek. Mevcut kentsel nüfus oranı yaklaşık %40 olup, 2030 yılına kadar yaklaşık %45'e çıkması bekleniyor. Mevcut nüfus artış hızı ve konut talebi göz önüne alındığında, her yıl yaklaşık 70 milyon metrekare kentsel konutun eklenmesi gerekiyor.

Özellikle Vietnam'da sosyal konut sektörünün potansiyeli ve gelişme alanı oldukça büyüktür. Ancak gerçekte, politikalar henüz yeterince cazip değil, bu nedenle çoğu gayrimenkul şirketi bu sektöre karşı hala kayıtsız. İnsanlar ve işletmeler, prosedürel ve finansal engelleri ortadan kaldıracak ve böylece sosyal konut gelişimini teşvik edecek bir dizi yeni politikanın yürürlüğe konmasını umuyor.

G-Home Genel Müdürü Sayın Nguyen Hoang Nam:

Şu anda, bir geliştirici sosyal konut inşa etmek istiyorsa, konutların %20'sini kiraya ayırmak zorunda ve ancak 5 yıl sonra satabiliyor. Sosyal konut geliştirme şu anda çok yüksek maliyetler gerektirirken, mevcut fiyat sınırları nedeniyle kira fiyatları yüksek olamıyor.

Sosyal konutların tüm satış ve kiralama fiyatları, projelerin bulunduğu yerel yönetimlerin İnşaat Dairesi portalında kamuya açık olarak yayınlanmaktadır. Hanoi ve Ho Chi Minh Şehrinde sosyal konutlar için tahmini kiralama fiyatları yaklaşık 100.000 VND/m2/ay civarındadır. Diğer illerde ve şehirlerde ise bu aralık yaklaşık 30.000 - 50.000 VND/m2/ay'dır.

Ayrıca, sosyal konut kiralamak için kiracıların birçok koşulu yerine getirmesi gerekir; bazen en az bir yıl süreyle kiralamaları şarttır. Ek olarak, yönetmelikler, bir kişi sosyal konuttan yararlandıktan sonra ikinci kez yararlanamayacağını belirtmektedir. Bu nedenle, bir kiracı resmi olarak sadece bir ay süreyle kiralama yaparsa, gelecekte sosyal konut satın alma hakkını kaybeder.

Dünyanın birçok ülkesi, uzun vadeli sermaye maliyetlerinin düşük olması nedeniyle kiralık konut inşa etme iş modelini başarıyla ve yaygın olarak uygulamıştır. İşletmelerin yalnızca %3 civarında faiz oranlarıyla borçlanmaları yeterli olduğundan yatırım kolaydır ve daha sonra kiraya vermeye başladıklarında bile kar elde edebilirler.

Bu arada, Vietnam'da işletmeler şu anda yaklaşık %12-15 faiz oranlarıyla sermayeye erişmek zorunda kalıyor ve her zaman ek ücretler için karşılık ayırmak durumunda kalıyorlar; bu da uygulama maliyetlerini artırıyor. Mevcut finansman mekanizmasıyla, faiz oranları ve girdi maliyetleri bu kadar yüksekken işletmeleri destekleyecek fon bulunmuyor.

Bu arada, işletmelerin kar marjı sadece %10 olup, yıllık ortalama kar yalnızca %2'dir. Bu durum, işletmelerin sosyal konut inşaatına yatırım yapmasını zorlaştırmaktadır.

Sayın Duong Thuy Dung - CBRE Vietnam Kıdemli Direktörü:

2021 yılından önce, İnşaat Bakanlığı'nın belirlediği üzere, sosyal konut inşaatının metrekare başına yatırım maliyeti, ticari konut inşaatının metrekare başına yatırım maliyetiyle aynıydı. Ancak, İnşaat Bakanlığı 13 Temmuz 2022 tarihinde 610/QD-BXD sayılı Kararname ile 2021 yılı için inşaat projelerinin metrekare başına yatırım maliyetini ve yapısal bileşenlerin toplam inşaat fiyatını açıkladı.

Buna göre, İnşaat Bakanlığı, apartman tipi sosyal konut projelerinin inşası için yatırım maliyetlerine ilişkin bir çerçeve yayınladı. İnceleme sonucunda, sosyal konut projelerinin yatırım maliyetinin, ticari apartman binalarına göre yaklaşık %25 daha düşük olduğu tespit edildi.

Bu nedenle, 2021 yılından itibaren hayata geçirilecek sosyal konut projelerinde, fiyatlandırma planları geliştirilirken İnşaat Bakanlığı tarafından yayınlanan yatırım maliyeti oranlarına başvurulacak ve bunlar uygulanacaktır. Buna göre, sosyal konut inşaatının yatırım maliyeti ticari konutlara göre daha düşüktür. Ancak, kaliteli konutlar inşa etmek ve örnek sosyal konut alanları oluşturmak isteniyorsa, yatırım maliyetinin artırılması gerekmektedir.

Şu anda Vietnam'da sadece sosyal konut projeleri değil, tüm gayrimenkul geliştirme projeleri yüksek geliştirme maliyetleriyle karşı karşıya. Bu nedenle, asıl zorluk, geliştiricilerin zarar etmemelerini ve iş operasyonlarında karlılık elde etmelerini nasıl sağlayacaklarıdır.

Konut talebi, özellikle uygun fiyatlı veya sosyal konut segmentinde çok yüksek kalmaya devam ederken, işletmeler piyasayı yakından izlemeli, fırsatları değerlendirmeli ve aşırı pahalı olmayan ürünler sunmalıdır. Ayrıca, bazı ülkelerdeki deneyimler, geliştiricilerin daireleri satışa sunmak yerine, kira sözleşmesinde satın alma maddesiyle birlikte 1-3 yıl süreyle kiralama imkanı sağladığını göstermektedir. Bu, ihtiyaç sahiplerine para biriktirmek ve kendi seçimlerini yapmak için daha fazla zaman tanır.

Sayın Le Hoang Chau - Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği Başkanı:

100/2015/ND-CP sayılı Kararnameye göre, sosyal konut projelerine yatırım yapanların inşaat yoğunluğunu veya arazi kullanım katsayısını standart değerin en fazla 1,5 katına kadar artırmalarına izin verilmektedir. Ancak, Sosyal Konut Geliştirme ve Yönetimi Hakkındaki son Kararname taslağında, İnşaat Bakanlığı bu düzenlemeyi kaldırmıştır.

Sosyal konut geliştirme ve yönetimine ilişkin taslak kararnamede, sosyal konut projelerine yatırım yapanların, belirlenen inşaat standartları ve yönetmeliklerine kıyasla yapı yoğunluğunu veya arazi kullanım katsayısını 1,5 katına kadar artırmalarına olanak tanıyan hükmün yeniden eklenmesi gerekmektedir. Bu, uygulanabilirliği sağlamak ve yatırımcıları sosyal konut projelerini hayata geçirmek için arazi kullanım hakları konusunda müzakere etmeye veya mevcut arazi kullanım haklarını edinmeye teşvik etmek içindir.

Bu da yatırımcıları çekmek için kullanılan politika mekanizmalarından biridir. Sosyal konut projelerine yatırım yapanların, arsa veya alanın yalnızca 1/2000 ölçekli imar planına sahip olduğu veya yatırımcının sosyal konut projesini uygulama konusunda zaten arazi kullanım haklarına sahip olduğu durumlarda, bina yoğunluğunu veya arazi kullanım katsayısını yetkili makamlar tarafından yayınlanan mevcut inşaat standartları ve yönetmeliklerinin en fazla 1,5 katına kadar ayarlamalarına izin verilmelidir.

Çünkü bu politika mekanizması olmasaydı, yatırımcılar sayısız düzenlemeye tabi sosyal konut projeleri üstlenmek yerine, daha kolay ve verimli olan ticari konut projelerini uygulamak için zaten sahip oldukları arazileri kullanmayı tercih ederlerdi.

Ayrıca, devletin henüz sosyal konut geliştirme için uygun arazisi bulunmamakla birlikte, yatırımcıları bağımsız olarak arazi kullanım hakları konusunda müzakere etmeye veya sosyal konut projelerini hayata geçirmek için mevcut araziler üzerinde arazi kullanım hakları edinmeye teşvik etmek şarttır.

VNA'ya göre

Kaynak: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478