Sosyal konut inşasına acil ihtiyaç var - Son makale: Yeni mekanizmalar ekleniyor

İnşaat Bakanlığı'nın tahminlerine göre, 2021-2030 döneminde konut talebi, özellikle kentsel alanlarda artmaya devam ediyor. Kentsel nüfus oranı şu anda yaklaşık %40 olup, 2030 yılına kadar yaklaşık %45'e yükselecektir. Mevcut nüfus artış hızı ve konut talebi göz önüne alındığında, her yıl yaklaşık 70 milyon metrekare kentsel konutun eklenmesi gerekiyor.

Özellikle Vietnam'da sosyal konut sektörünün potansiyeli ve gelişme alanı hâlâ büyük. Ancak gerçekte, politikalar pek cazip olmadığı için çoğu emlak sektörü bu sektöre hâlâ "kayıtsız". İnsanlar ve işletmeler, sosyal konut gelişimini teşvik etmek için prosedürel ve finansal engelleri kaldırmaya yardımcı olacak bir dizi yeni politikanın yayınlanmasını bekliyor.

Sayın Nguyen Hoang Nam - G-Home Genel Müdürü:

Günümüzde bir yatırımcı sosyal konut inşa etmek istiyorsa, işletmenin daire fonunun %20'sini kiraya ayırması gerekiyor ve ancak 5 yıl sonra satılmasına izin veriliyor. Günümüzde sosyal konut geliştirmek için işletmeler çok yüksek maliyetler ödemek zorunda kalırken, bir "çerçeve" olduğu için kira bedeli yüksek olamıyor.

Sosyal konutların tüm satış ve kiralama fiyatları, projelerin bulunduğu yerleşim yerlerinin İnşaat Bakanlığı bilgi portalında kamuya açıktır. Hanoi ve Ho Chi Minh şehrinde sosyal konutların tahmini kira bedeli metrekare başına aylık 100.000 VND civarındadır. Diğer il ve şehirlerde ise metrekare başına aylık 30.000 - 50.000 VND civarındadır.

Ayrıca, sosyal konut kiralamak istiyorsanız, kiracının birçok koşulu karşılaması gerekiyor; en azından 1 yıllık bir süre için kira sözleşmesi yapması gerekiyor. Ayrıca, yönetmelik, sosyal konut politikasından bir kez yararlandıysanız, ikinci kez yararlanamayacağınızı hükme bağlıyor. Dolayısıyla, resmi olarak 1 ay kira sözleşmesi yapmış olsanız bile, kiracı gelecekte sosyal konut satın alamayacaktır.

Dünyadaki birçok ülke, uzun vadeli sermaye maliyetleri düşük olduğu için, işletmelerin kiralık konut inşa etme modelini başarıyla ve yaygın bir şekilde uygulamıştır. İşletmeler, kolayca yatırım yapabilmek için yalnızca yaklaşık %3 faiz oranıyla borçlanmak zorunda kalır ve kiraya verdiklerinde kâr elde etmeye devam edebilirler.

Bu arada, Vietnam'da işletmeler şu anda yaklaşık %12-15 faiz oranıyla sermayeye erişmek ve sürekli olarak rezerv ücreti ödemek zorunda kalıyor, bu da uygulama maliyetlerini artırıyor. Mevcut finansal mekanizmayla, faiz oranları ve girdi maliyetleri çok yüksek olduğunda işletmeleri destekleyecek bir para kaynağı bulunmuyor.

İşletmenin kâr marjı ise sadece %10, ortalama kâr ise yıllık sadece %2. Bu durum, işletmelerin sosyal konut inşaatına yatırım yapmasını zorlaştırıyor.

Bayan Duong Thuy Dung - CBRE Vietnam Kıdemli Direktörü:

2021 yılından itibaren, sosyal konut inşaatı için yatırım sermaye oranı, İnşaat Bakanlığı'nın ticari konut inşaatı için belirlediği yatırım sermaye oranıyla aynı olacaktır. Ancak, İnşaat Bakanlığı, 13 Temmuz 2022 tarihinde, 2021 yılında inşaat işleri için yatırım sermaye oranını ve yapı bileşenlerinin toplam inşaat maliyetini açıklayan 610/QD-BXD sayılı Kararı yayımlamıştır.

Buna göre, İnşaat Bakanlığı, apartman tipi sosyal konut projelerinin inşası için yatırım sermayesi çerçevesi yayınlamıştır. Yapılan inceleme sonucunda, sosyal konut projelerinin inşası için gereken yatırım sermayesinin, ticari apartman binalarının inşası için gereken yatırım sermayesinden yaklaşık %25 daha düşük olduğu görülmüştür.

Bu nedenle, 2021 yılından itibaren inşa edilecek sosyal konut projeleri, fiyatlandırma planları oluşturulurken İnşaat Bakanlığı tarafından belirlenen yatırım sermaye oranını referans alacak ve uygulayacaktır. Dolayısıyla, sosyal konut inşaatı için yatırım sermaye oranı, ticari konut inşaatına göre daha düşüktür. Ancak, kaliteli ve örnek sosyal konut alanları inşa etmek istiyorsak, yatırım oranının artırılması gerekmektedir.

Şu anda, Vietnam'da sadece sosyal konutların değil, tüm gayrimenkul ürünlerinin geliştirme maliyetleri de yüksek. Dolayısıyla, çözülmesi gereken sorun, yatırımcıların ticari faaliyetlerde zarardan nasıl kaçınıp kâr elde edebilecekleridir.

Piyasadaki konut talebi, özellikle "uygun fiyatlı" segmentte veya özellikle sosyal konutlarda hâlâ çok yüksek olsa da, işletmeler de piyasayı yakından takip etmeli, fırsatları değerlendirebilmeli ve çok pahalı olmayan ürünler sunmalıdır. Ayrıca, dünyanın bazı ülkelerindeki deneyimler, yatırımcıların alıcılara daire satışı sunmak yerine, kira sözleşmesinde 1-3 yıllık bir süre için kiralamalarına izin verdiğini göstermektedir. Böylece, bu 3 yıl içinde ihtiyaç sahibi kişiler daha fazla birikim yapma ve seçim yapma fırsatına sahip olacaktır.

Sayın Le Hoang Chau - Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Derneği Başkanı:

100/2015/ND-CP sayılı Kararname uyarınca, sosyal konut projesi yatırımcıları, inşaat yoğunluğunu veya arazi kullanım katsayısını standart değerin 1,5 katına kadar artırabilirler. Ancak, İnşaat Bakanlığı, sosyal konutların geliştirilmesi ve yönetimine ilişkin son Kararname taslağında bu hükmü kaldırmıştır.

Sosyal konutların geliştirilmesi ve yönetimine ilişkin taslak kararnameye, sosyal konut projesi yatırımcılarının inşaat yoğunluğunu veya arazi kullanım katsayısını inşaat standartları ve normlarına göre en fazla 1,5 katına kadar ayarlayabilmelerine izin veren düzenlemenin eklenmesi gerekmektedir. Bu, fizibiliteyi sağlamak ve yatırımcıları sosyal konut projelerini hayata geçirmek için arazi kullanım hakkı alma veya arazi kullanım hakkına sahip olma konusunda müzakere etmeye teşvik etmek amacıyla yapılmaktadır.

Bu aynı zamanda yatırımcı çekmek için kullanılan politika mekanizmalarından biridir. Sosyal konut projesi yatırımcılarına, seçilmiş yatırımcılara yönelik ihalelerde, arsa veya arazi alanının yalnızca 1/2000 ölçekli imar planı olması veya yatırımcının sosyal konut projesini uygulamak için araziyi kullanma hakkına sahip olması durumunda, yetkili makamlarca yayımlanan mevcut yapı standartları ve yönetmeliklere göre yapı yoğunluğunu veya arazi kullanım katsayısını en fazla 1,5 katına kadar ayarlama olanağı tanınmalıdır.

Zira bu politika mekanizması olmadan yatırımcılar, birçok yönetmeliğe bağlı sosyal konut projeleri hayata geçirmek yerine, daha kolay ve etkili olan ticari konut projelerini hayata geçirmek için mevcut arazi fonlarını kullanmayı tercih edeceklerdir.

Ayrıca, devletin sosyal konut geliştirmek için kullanabileceği arsa imkânı bulunmadığından, yatırımcıların kendi arsa kullanım hakları konusunda pazarlık yapmaları veya sosyal konut projelerini hayata geçirmek için arsa kullanım hakkına sahip olmaları teşvik edilmelidir.

VNA'ya göre

Kaynak: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478