Hükümet, arazi değerlemesi için çeşitli yöntemler sunmayı kabul etti.

Hükümet, taslak halindeki değiştirilmiş Arazi Kanunu'nun çeşitli yönleriyle ilgili olarak Ulusal Meclis Daimi Komitesine rapor sundu.

Büyük ilgi çeken önemli konulardan biri de arazi değerlemesinin içeriği, yöntemleri ve her yöntemin uygulanma koşullarıdır (Madde 158).

Olağanüstü oturumda görüşülüp onaylanması.

Buna göre, Hükümet, Madde 158, Fıkra 5'te yer alan arazi değerleme yöntemlerinin (karşılaştırmalı, fazlalık, gelir ve arazi fiyatı ayarlama katsayısı) kavramlarını gözden geçirmeyi ve açıklığa kavuşturmayı; ve Madde 158, Fıkra 6'da bu arazi değerleme yöntemlerinin uygulanma koşullarını belirlemeyi kabul etmiştir. Özellikle, yasa taslağı birçok arazi değerleme yöntemini öngörmektedir.

Öncelikle, karşılaştırmalı yöntem, piyasaya sürülmüş veya ihale kararına göre mali yükümlülüklerini yerine getirmiş olan aynı arazi kullanım amacına sahip arsa parsellerinin fiyatlarının ayarlanmasıyla uygulanır. Bu işlem, değerlendirilecek arsa parselinin fiyatını belirlemek için, araziye bağlı varlıkların (varsa) değeri hariç tutulduktan sonra, arazi fiyatlarını etkileyen faktörlerin analiz edilmesi ve karşılaştırılmasıyla yapılır.

Fazlalık yöntemine ek olarak, hükümet arazi değerlemesi için birkaç başka yöntem üzerinde de anlaşmaya varmıştır.

İkinci olarak, gelir yöntemi, değerleme tarihinden önce verilerin mevcut olduğu en son çeyreğin sonundan önceki üç ardışık yıl için, ildeki devlet bankalarındaki 12 aylık Vietnam Dongu tasarruf mevduatlarının ortalama faiz oranına, arazi alanı başına ortalama yıllık net gelirin bölünmesiyle uygulanır.

Üçüncüsü, fazlalık yöntemi, yetkili devlet kurumu tarafından onaylanan arazi kullanım planı ve detaylı inşaat planına göre en verimli arazi kullanımına (arazi kullanım katsayısı, yapı yoğunluğu, binanın azami kat sayısı) dayanarak, arsa veya alanın toplam tahmini geliştirme maliyetlerinin toplam tahmini geliştirme gelirinden çıkarılmasıyla uygulanır.

Dördüncü olarak, arazi fiyatı ayarlama katsayısı yöntemi, arazi fiyat tablosundaki arazi fiyatının arazi fiyatı ayarlama katsayısı ile çarpılmasıyla gerçekleştirilen bir arazi değerleme yöntemidir. Arazi fiyatı ayarlama katsayısı, arazi fiyat tablosundaki arazi fiyatının piyasa arazi fiyatıyla karşılaştırılmasıyla belirlenir.

Yukarıda belirtilen dört duruma ek olarak, Hükümet, Ulusal Meclis Daimi Komitesinin onayını aldıktan sonra yeni bir arazi değerleme yöntemi belirleyecektir.

Bununla birlikte, arazi değerleme yönteminin uygulanmasına ilişkin koşullar da bulunmaktadır. Özellikle, karşılaştırmalı yöntem, aynı arazi kullanım amacına sahip en az 3 arsanın bulunduğu, piyasada işlem gören arazi fiyatlarını etkileyen faktörlerde belirli benzerliklerin olduğu ve ihaleyi kazanan firmanın ihale kararına göre mali yükümlülüklerini yerine getirdiği durumlarda değerleme için uygulanır.

Gelir yöntemi, karşılaştırmalı yönteme uygun olmayan ancak değerlemesi yapılan arazi kullanım amacına göre arazi kullanımından elde edilen gelir ve giderlerin belirlenebildiği, tarım dışı arazi parselleri veya yerleşim alanı ya da tarım arazisi olmayan alanların değerlemesinde uygulanır;

Arsa veya yatırım projesi alanı karşılaştırmalı yöntem veya gelir yöntemine uygun olmadığında, ancak projenin toplam geliştirme geliri ve toplam geliştirme maliyetlerinin tahmin edilebildiği durumlarda, kalıntı yöntemi değerleme için uygulanır;

Arazi fiyatı ayarlama katsayısı yöntemi, aynı kullanım amacına sahip ve arazi fiyat tablosunda fiyatlandırılmış ancak karşılaştırma yönteminin uygulanması veya yukarıdaki yöntemlerle yapılan arazi fiyatı belirleme sonuçlarıyla karşılaştırma koşullarını karşılamayan birden fazla bitişik arazi parselinin devlet tarafından geri kazanıldığı durumlarda, belirli tazminat miktarını belirlemek için uygulanır.

Aynı zamanda Hükümet, her bir yönteme göre arazi değerleme prosedürlerine ve değerleme yöntemlerinin seçimine ilişkin düzenlemelerin, uygulama kararnamesinde ayrıntılı olarak belirtilmesini önermektedir.

Hükümet, Ulusal Meclis Daimi Komitesinin, 18 No'lu Kararın ilkelerine uygun olarak, yasal sistemin tutarlılığını sağlamak, engelleri hızla çözmek ve sosyo-ekonomik kalkınma için arazi kaynaklarının kullanımını serbest bırakmak amacıyla, Ulusal Meclis'in 5. olağanüstü oturumunda (Ocak 2024) görüşülüp onaylanmak üzere, Hükümetin yorum ve önerilerini inceleyerek, Arazi Kanunu taslağının (değiştirilmiş hali) nihai hale getirilmesinde koordinasyon sağlamasını önermektedir.

Acil olsa bile, niceliğin peşinden koşmayın.

Basın mensuplarına konuşan Ulusal Meclis Başkanı Vuong Dinh Hue, son 6. oturumdaki önemli olaylardan birinin, Ulusal Meclis'in iki oturum boyunca görüşmesine rağmen revize edilmiş Arazi Kanunu projesini henüz onaylamamış olması olduğunu söyledi.

Ulusal Meclis Başkanı, "Bu karar, Parti ve Devlet liderleri, halk ve işletmeler tarafından kabul edilmiştir. Niceliğin peşinde değiliz; acil olsa da, acele etmeden ve sabırsızlık göstermeden her şeyden önce niteliğe öncelik vermeliyiz," diye vurguladı.

Ulusal Meclis Başkanı'na göre, Toprak Kanunu belki de Anayasadan sonra ikinci sırada yer alıyor ve sosyo-ekonomik yaşamın ve insanların tüm yönlerini derinden etkiliyor. Bu yasa tasarısı hakkında 12 milyon yorum ve öneri olması tesadüf değil.

Ulusal Meclis Başkanı Vuong Dinh Hue. Fotoğraf: “Pham Thang”

Ulusal Meclis Başkanı, bugüne kadar 27 önemli konunun ele alındığını belirtti. Bunlardan altı önemli konu, 6. oturumdan önce Ulusal Meclis Daimi Komitesi tarafından karara bağlanmış; yedi önemli konu ise Parti Grubu tarafından Politbüro'ya bildirilmiş ve Politbüro'dan geri bildirim almıştır. Böylece 13 konu açıklığa kavuşturulmuştur.

Ayrıca, Ulusal Meclis Daimi Komitesi'nin 6. oturumunda dokuz önemli konu daha detaylı olarak ele alındı ​​ve karara bağlandı. Başlangıçta iki veya üç seçeneği olan bu konuların tamamı için Ulusal Meclis Daimi Komitesi analiz yaparak tek bir seçenek belirledi ve Hükümet de bu seçeneği kabul etti.

Böylece 27 maddeden 22'si üzerinde anlaşmaya varıldı; kalan 5 madde de görüşüldü ve temelde üzerinde anlaşmaya varıldı, sadece hükümetten resmi bir yanıt bekleniyor.

Ulusal Meclis Daimi Komitesi, bu 27 madde üzerinde anlaşmaya vardıktan sonra, bunları görüşülmek ve onaylanmak üzere Ulusal Meclis'e sunacaktır. Onaylanıp onaylanmayacağına ilişkin karar Ulusal Meclis'e aittir.

Ulusal Meclis Daimi Komitesi, tasarıyı Ulusal Meclis'e sunmadan önce son gözden geçirmeyi yapmak üzere Ocak ayında bir toplantı düzenleyecek. Ulusal Meclis Başkanı, "Bu, kapsamlı bir inceleme gerektiren birçok önemli sorunu olan bir tasarı" dedi.

Başbakan, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'ndan tüm kaynaklarını arazi kanunu taslağının tamamlanmasına odaklamasını istedi.

Başbakan Pham Minh Chinh, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'ndan, taslak halindeki Arazi Kanunu'nun (değişiklik yapılmış hali) tamamlanması için tüm kaynaklarını bu konuya odaklamasını ve böylece taslağın bir sonraki oturumda onaylanmak üzere Ulusal Meclis'e sunulabilmesi için gereken kaliteyi sağlamasını istedi.

Kaynak: https://vietnamnet.vn/chinh-phu-thong-nhat-trinh-nhieu-phuong-phap-dinh-gia-dat-2233548.html