Bahçe arazisini konut alanına dönüştürme: Maliyetler düştü, ancak engeller devam ediyor.

Uzmanlara göre, arazilerin konut alanına dönüştürülmesinde arazi fiyat farkının yalnızca %30-50'sinin ödenmesini şart koşmak, mali yükü hafifletmeye yardımcı oldu, ancak yine de yeterli değil.

Ulusal Meclis tarafından yakın zamanda kabul edilen bir karara göre, 2026'dan itibaren, aynı parsel içinde yer alan tarım arazisi, bahçe arazisi veya gölet arazisini konut arazisine dönüştüren kişiler, şu anda olduğu gibi %100 yerine, arazi kullanım ücretindeki farkın yalnızca %30-50'sini ödemek zorunda kalacaklar.

Hanoi Barosu'ndan Avukat Pham Thanh Tuan, yeni düzenlemelerin, izin verilen sınırlar dahilinde arazi kullanım amacının değiştirilmesi durumunda mali yükümlülükleri %70'e kadar azaltmaya yardımcı olduğunu ve böylece insanların üzerindeki mali yükü önemli ölçüde hafiflettiğini değerlendirdi.

Bir örnek verdi: Yerel arsa fiyat listesine göre arsa fiyatı 2.000.000 VND/m2 iken, konut arsası fiyatı 10.000.000 VND/m2 ise, yürürlükteki 2024 tarihli Arazi Kanununa göre, arsa kullanım amacını değiştirirken aradaki 8.000.000 VND/m2'lik farkın tamamını ödemek gerekiyor.

Ancak, 1 Ocak 2026'dan itibaren yürürlüğe girecek yeni düzenlemelere göre, konut amaçlı yerel arazi tahsis limiti dahilinde arazi kullanım amacının değiştirilmesi durumunda, tahsil edilecek mali yükümlülük miktarı önemli ölçüde değişecektir.

Örneğin, yerel arazi tahsis limiti 200 m2 iken, bu alan içinde arazi kullanım amacını değiştirmek isteyenler yalnızca farkın %30'unu ödemek zorunda kalıyor. Dolayısıyla, metrekare başına 8.000.000 VND ödemek yerine, sadece 2.400.000 VND ödemek gerekiyor.

" Yeni düzenlemeler, mali yükü azaltmaya katkıda bulunurken, politikada adalet ve makuliyeti sağlamayı ve mali yükümlülüklerin yerine getirildiği ancak mevcut uygulamalarla henüz uyumlu olmadığı durumlarda insancıl bir yaklaşım sergilemeyi amaçlamaktadır ," diye vurguladı Bay Tuan.

Aynı görüşü paylaşan avukat Nguyen Van Dinh de, birçok bölgede artan yeni arazi fiyat listesi ve bunun sonucunda ortaya çıkan aşırı yüksek arazi kullanım ücretleri bağlamında bunun makul ve gerekli bir düzenleme olduğunu değerlendirdi.

Bahçe arazilerinin konut alanına dönüştürülmesinin maliyeti düşürüldü. (Örnek görsel)

Bir örnek verdi: Bir yerleşim bölgesinde, aynı parsel içinde hem konut alanı hem de tarım arazisi bulunan 1.000 metrekarelik bir alana sahip bir kişi, arazi kullanım amacını konut alanına değiştirmek istiyor, ancak yerel konut alanı tahsis limiti 200 metrekare.

Yeni düzenlemelere göre, ilk 200 metrekare için, konut arsası fiyatları ile tarım arazisi fiyatları üzerinden hesaplanan arazi kullanım ücreti arasındaki farkın yalnızca %30'u; sonraki 200 metrekare için farkın %50'si; ve kalan 600 metrekare için ise farkın %100'ü ödenecek.

Yeni hesaplama yöntemi, özellikle geniş arazilere sahip olanlar veya banliyö ve kırsal bölgelerde yaşayanlar için, önceki yöntemlere kıyasla maliyetleri önemli ölçüde azaltıyor.

Sayın Dinh, “ Tercihli arazi kullanım ücretlerinin bir hane veya birey için ve tek bir arsa için yalnızca bir kez uygulanmasını ve indirimin konut amaçlı arazi tahsis limitinin en fazla iki katı ile sınırlandırılmasını öngören düzenleme, sıkı kontrol sağlayacak, politika suistimalini önleyecek ve insanların politikayı ‘arazi biriktirmek’, amacını değiştirmek ve ardından kar elde etmek için yeniden satmak amacıyla istismar etmelerini engelleyecektir” dedi.

Avukat Dinh'e göre, geçiş hükmü de oldukça makul. Buna göre, bir hane veya bireyin arazi kullanım amacı, 2024 Arazi Kanunu'nun yürürlüğe girdiği tarihten (1 Ağustos 2024) yeni düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihe (1 Ocak 2026) kadar olan süre içinde değiştirilmişse, arazi kullanım amacı değişikliği ücretini ödeyenler ile henüz ödemeyenler arasında adaleti sağlayacak ve fayda sağlayacak şekilde "geriye dönük" etki uygulanmasına izin verilir.

Hâlâ çözülmemiş sorunlar var.

Ho Chi Minh Şehri Emlak Derneği (HoREA) Başkanı Bay Le Hoang Chau'ya göre, birçok bölgedeki arsa fiyat listeleri önemli ölçüde yukarı yönlü revize edildi. Örneğin, Ho Chi Minh Şehri, 2020 arsa fiyat listesine kıyasla fiyatları 2,56 katından 38 katına kadar çok yüksek bir oranda artırdı. Tarım arazisi fiyatından konut arazisi fiyatı çıkarılıp %30 (sınır dahilinde) ve %50 (sınır dışında) ile çarpılarak yapılan komisyon yöntemine rağmen, insanların ödediği miktar hala yüksek.

Örnek olarak şunları verdi: metrekare başına 10 milyon VND olan arsa fiyat listesi, metrekare başına 300.000 VND olan tarım arazisi fiyatı, 200 metrekarelik konut arsası tahsis limiti ve 1,5'luk arsa fiyat ayarlama katsayısı.

Bu durumda, bir hane halkı 50 m2'lik tarım arazisini konut alanına dönüştürmek için başvuruda bulunursa, arazi kullanım ücreti %70,9 daha düşük olacak ve 218,25 milyon VND'ye denk gelecektir.

" Eğer ücret %20'ye düşürülürse, bu hane halkı arazi kullanım ücretleri için yalnızca %80,6 daha az ödeyecek, bu da sadece 145,5 milyon VND ödemek anlamına geliyor ," dedi Bay Chau.

Dahası, Bay Chau'ya göre bu düzenleme, insanların gerçek arazi kullanımını tam olarak yansıtmıyor. Birçok ailede bahçe arazisi uzun dönemler boyunca birikmiş durumda veya farklı nesillerin mali kapasitelerine ve konut ihtiyaçlarına bağlı olarak, dönüştürme ihtiyacı farklı zamanlarda ortaya çıkıyor.

Tek seferlik yardımlara izin verilmesinin, özellikle uzun vadeli konut güvencesi için arazi bölmek zorunda kalan çok çocuklu aileler için zorlukları tam olarak ele almadığı anlamına geldiğini savundu.

Aynı görüşü paylaşan bağımsız finans ve gayrimenkul danışmanı Le Quoc Kien de, politikanın tahsilat oranını önemli ölçüde düşürmesine rağmen, yeni arsa fiyat listesinin birçok kez artması nedeniyle insanların ödemek zorunda kaldığı toplam tutarın yüksek kaldığını belirtti. Dönüşüm başvurusu sırasında yeterli mali kapasiteye sahip olmayanlar için, tüm tutarı bir kerede ödemeye zorlanmak, onları caydırmaya devam edebilir.

Bu nedenle Bay Kien, insanların arazi kullanım ücretlerinin ödemesini ertelemelerine veya geciktirmelerine olanak tanıyan ve mali yükümlülüklerini ancak araziyi devretmeleri veya bağışlamaları durumunda yerine getirmelerini sağlayan bir mekanizmanın incelenmesi gerektiğini, böylece politikanın uygulanabilirliğinin artırılabileceğini öne sürdü.

Kaynak: https://baolangson.vn/chuyen-dat-vuon-sang-dat-o-chi-phi-da-giam-vuong-mac-van-con-5068720.html