Ho Chi Minh şehrinin atılım yapması için neye ihtiyacı var?

Bay Le Hoang Chau, Ho Chi Minh şehrinin yükselişine yardımcı olmak için birçok özel mekanizma önerdi.

-Sizce bu mekanizmalar nelerdir?

*Öncelikle, Ho Chi Minh Şehri'ndeki mevcut yolların iyileştirilmesi, genişletilmesi ve modernizasyonu için yapılan yatırım projelerine YİD sözleşmeleri uygulanmamalıdır. Bu, proje yatırımcıları ile YİD yollarını kullanan ve ücret ödemek zorunda kalan kişiler arasında çıkar çatışmalarının önlenmesini ve potansiyel olarak sosyal çekim merkezlerinin oluşmasını sağlar. Bunun yerine, mevcut yolların iyileştirilmesi, genişletilmesi ve modernizasyonu için yapılan yatırım projeleri, yatırımcılara ödeme yapmak için şehrin bütçesini kullanan BT sözleşmeleri kapsamında uygulanmalıdır.

Ayrıca, Ho Chi Minh Şehri'nin yatırımcılara ödeme yapmak için devlet bütçe sermayesini kullanarak BT sözleşmeleri kapsamında inşaat yatırım projelerini yeniden başlatmasına izin verilmesi, yatırımcıların başka projeleri hayata geçirmeleri için kesinlikle arazi fonlarıyla ödeme yapılmaması dikkate alınmalıdır. Aynı zamanda, Devlet, kentsel altyapı, trafik çalışmaları vb. geliştirme projelerine yatırım yapmak üzere özel sektörden kaynak sağlamak amacıyla, Taslak Arazi Kanunu (değişiklik) hükümlerine göre arazi fonu geliştirme, arazi geliştirme fonları, arazi fonu geliştirme kuruluşları ve arazi kullanım hakları ihaleleri yoluyla bütçe sermayesi yaratacaktır.

-Gayrimenkul piyasasındaki mevcut darboğazlara ilişkin, bunları çözmek ve Ho Chi Minh şehrinin gelişimi için bir atılım yaratmak adına ne gibi önerileriniz var?

*Şu anda en büyük sorun, özellikle arazi kullanım ücretlerinin hesaplanmasında olmak üzere yasal sorunlarla ilgilidir. Çoğu proje, mevcut hesaplama yöntemlerini kullanarak arazi kullanım ücretlerini ödeyemediği için hayata geçirilememektedir. Bu nedenle, ticari konut projelerinin arazi fiyat ayarlama katsayısını (K katsayısı) uygulamasına izin verilmesi ve tüm arazi parsellerine ve arsalarına (arazi fiyat listesine göre hesaplanan değerden bağımsız olarak) arazi kullanım ücretleri ve arazi kiraları uygulanması için Ho Chi Minh Şehri Halk Konseyi'nin onayına sunulması önerilmektedir.

Zira günümüzde, gayrimenkul projeleri, ticari konutlar ve kentsel alanlar için arazi kullanım bedelleri ve arazi kiralarını hesaplamak amacıyla belirli arazi fiyatlarını belirlemek için genellikle fazlalık yöntemi kullanılmaktadır. Ancak bu yöntem güvenilir arazi değerleme sonuçları vermemektedir. Uzmanların hesaplamalarına göre, aynı gayrimenkul projesi için yalnızca bir değerleme kuruluşu iki farklı arazi değerleme yöntemi uygularsa, yaklaşık %17'lik bir değer farkıyla iki farklı sonuç verecektir. Aynı gayrimenkul projesi iki farklı değerleme kuruluşu tarafından uygulanırsa, aynı arazi değerleme yöntemi de yaklaşık %17'lik bir değer farkıyla iki farklı sonuç verecektir. Bu nedenle, ticari konut projelerinde arazi kullanım bedelleri ve arazi kiralarını hesaplamak için arazi fiyat düzeltme katsayısı yönteminin uygulanması oldukça gereklidir.

-K katsayısını uygulamanın ne kadar faydası var hocam?

*Bildiğim kadarıyla, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, şu anda olduğu gibi bir arazi değerleme danışmanlık birimi kiralamak yerine, tüm gayrimenkul ve ticari konut projelerinin arazi kullanım bedellerinin ve arazi kiralarının, projenin arazi kullanım bedelinin 30 milyar VND'nin üzerinde veya altında olmasına bakılmaksızın K katsayısı yöntemiyle hesaplanmasına izin verilmesini talep eden bir belge yayınladı. Arazi kullanım bedellerinin belirlenmesinde K katsayısının uygulanması durumunda, süre 6 ayı geçemez. Bu, proje yatırımcılarının haklarını korurken, devlet bütçesi için eksiksiz, doğru ve zamanında tahsilat yapılmasını sağlar.

Birçok proje, arsa kullanım bedeli ödenemediği için hayata geçirilemiyor.

Aynı zamanda, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'nin önerisi doğrultusunda uygulanması halinde, gayrimenkul projeleri, ticari konutlar ve kentsel alanlar için arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralarının hesaplanması resmileştirilecek ve şeffaflık sağlanacak, böylece hem devlet hem de işletmeler devlet bütçesine ödenmesi gereken arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralarının miktarını tahmin edebilecek.

Mevcut arazi kullanım bedelleri ve arazi kiralarının bilinmemesi durumunun üstesinden gelinerek, hem memurlar, memurlar ve kamu çalışanları ile ilgili kişilerin resmi görevlerini yerine getirirken karşılaşabilecekleri hukuki risklerin önüne geçilmesi; hem de devlet kurumlarının devlet bütçesine ödenecek arazi kullanım bedelleri ve arazi kiralarının miktarına karar verme konusunda tam yetkiye sahip olmaları (her yıl veya piyasanın dalgalanması halinde ve her gayrimenkul projesi, ticari konut, kentsel alanlar için arazi fiyat düzeltme katsayısını (K4 katsayısı) belirleme hakkı yoluyla, devletin piyasayı takip eden değil, piyasaya yön veren devlet rolünü yerine getirmesi) sağlanmalıdır. Aynı zamanda, proje yatırımcılarının haklarını gözeterek, devlet bütçesinden yeterli, doğru ve zamanında tahsilat yapılmasını sağlamak.

-Şu anda işletmelerin "takılıp kaldığı" bir sorun, yatırım politikalarını onaylama ve yatırımcıları onaylama prosedürleridir. Bunlar bir projeyi hayata geçirmenin ilk iki adımıdır. Bunları çözmek için ne gibi önerileriniz var?

*Yatırım politikalarının onaylanmasıyla yatırımcı onayının aynı anda verilmesi prosedürünün, gayrimenkul ve ticari konut projelerinin yatırım ve inşaat prosedürleri "zincirinin" yalnızca ilk prosedürü olduğunun farkındayız. Bu nedenle, bu prosedürün "tıkanması", geçmişte sosyal konut projelerinin ve ticari konut projelerinin "tıkanmasına" yol açmıştır. Bu nedenle, bu engelin yalnızca Ho Chi Minh Şehri için değil, tüm ülke için kaldırılması gerekmektedir.

Ayrıca, mevcut sorun sosyal konut projelerinde 1/2000 ölçekli planlamanın ayarlanmasıdır. Sosyal konut projelerinin çoğu ticari konutlardan dönüştürülmüş araziler olduğu için birçok proje hayata geçirilememektedir. Sosyal konut inşa edilirse, arazi kullanım katsayısı 1,5 kat artacaktır. Bu da eski 1/2000 ölçekli planlamanın buna göre ayarlanması gerektiği anlamına gelir.

1/2000 ölçekli imar planının düzenlenmesi, devlet kurumlarının sorumluluğu ve yetkisi altında olup, İmar ve Şehircilik Kanunu'na göre "periyodik olarak" düzenlenir; ancak, inşaat yatırımı için Fizibilite Etüt Raporu hazırlanıp projenin sonraki adımları uygulanmadan önce, imar planları ve uygulama planlarının kanuna uygun olarak onaylanması veya onaylanması gerektiği yönünde bir hüküm bulunmamaktadır. Bu nedenle, sosyal konut projelerine yatırım yapanlar, sosyal konut projesi ilin nüfusunu artırmasa bile, ne kadar bekleyeceklerini bilmeden beklemek zorundadırlar. Çünkü sosyal konut alıcılarının en az 6 ay süreyle daimi veya geçici ikamet eden ve sosyal sigortalı olmaları gerekmektedir; bu da projenin bulunduğu bölgedeki yerel nüfusu artırmaktadır.

Kaynak bağlantısı: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm