Sayın Le Hoang Chau, Ho Chi Minh şehrinin kalkınmasına yardımcı olmak için çeşitli somut mekanizmalar önerdi.
-Sizce bunlar hangi mekanizmalar?
*Öncelikle, Ho Chi Minh Şehrindeki mevcut yol altyapısının iyileştirilmesi, genişletilmesi ve modernleştirilmesine yönelik yatırım projelerinde Yap-İşlet-Devret (BOT) sözleşmesi uygulanmamalıdır. Bu, proje yatırımcısı ile BOT yollarını kullanan ve geçiş ücreti ödemek zorunda olan kişiler arasında çıkar çatışmalarını ve potansiyel olarak toplumsal huzursuzluğu önler. Bunun yerine, mevcut yol altyapısının iyileştirilmesi, genişletilmesi ve modernleştirilmesine yönelik yatırım projeleri, yatırımcıya şehrin bütçesinden ödeme yapılarak Yap-Devret (BT) sözleşmesi kapsamında uygulanmalıdır.
Ayrıca, devlet bütçesi fonlarını kullanarak yatırımcılara ödeme yapmak suretiyle, BT sözleşme modeli kapsamında inşaat yatırım projelerine yeniden başlama izni verilmesi de göz önünde bulundurulmalıdır; yatırımcıların diğer projeleri yürütmesi için arazi fonları kesinlikle kullanılmamalıdır. Aynı zamanda, devlet, taslakta belirtilen arazi kanununda öngörüldüğü üzere, arazi geliştirme yatırımları, arazi geliştirme fonları, arazi geliştirme kuruluşları ve arazi kullanım hakkı ihaleleri yoluyla bütçe fonları oluşturarak, kentsel altyapı geliştirme, ulaşım projeleri vb. alanlarda özel sektör kaynaklarını harekete geçirmelidir.
-Gayrimenkul piyasasındaki mevcut darboğazlarla ilgili olarak, bunları çözmek ve Ho Chi Minh şehrinin gelişimi için atılımlar yaratmak adına ne gibi önerileriniz var?
Şu anda en büyük engel, özellikle arazi kullanım ücretlerinin hesaplanmasıyla ilgili yasal sorunlardır. Projelerin büyük çoğunluğu, mevcut hesaplama yöntemleriyle arazi kullanım ücretlerini ödeyemedikleri için uygulanamamaktadır. Bu nedenle, ticari konut projelerinin arazi fiyatı ayarlama katsayısını (K katsayısı) uygulamasına izin verilmesini ve bunun, tüm arsa parselleri için (arazi fiyat tablosuna göre değerlerinden bağımsız olarak) arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralama ücretlerinin hesaplanmasında uygulanması için Ho Chi Minh Şehri Halk Konseyi'ne onay için sunulmasını öneriyoruz.
Günümüzde, gayrimenkul projeleri, ticari konutlar ve kentsel alanlar için arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralama ücretlerini hesaplamak amacıyla belirli arazi fiyatlarını belirlemek için fazla değer yöntemi yaygın olarak kullanılmaktadır. Ancak bu yöntem, gerçekten güvenilir arazi değerleme sonuçları vermemektedir. Uzmanlara göre, aynı gayrimenkul projesi için, yalnızca bir değerleme firması iki farklı arazi değerleme yöntemi uygularsa, yaklaşık %17'lik bir farkla iki farklı sonuç elde edilir. Aynı gayrimenkul projesi, aynı arazi değerleme yöntemi kullanılarak iki farklı değerleme firması tarafından değerlendirilirse, yine yaklaşık %17'lik bir farkla iki farklı sonuç elde edilir. Bu nedenle, gayrimenkul ve ticari konut projeleri için arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralama ücretlerini hesaplamak için arazi fiyatı ayarlama katsayısı yönteminin uygulanması şarttır.
-K katsayısının uygulanmasının avantajları nelerdir, efendim?
*Bildiğim kadarıyla, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi bir zamanlar, mevcut durumda olduğu gibi arazi değerini belirlemek için bir danışmanlık firması tutmak yerine, arazi kullanım bedeli ve arazi kiralama bedellerinin hesaplanmasında, arazi kullanım bedeli değerinin 30 milyar VND'nin üzerinde veya altında olmasına bakılmaksızın, K katsayısı yönteminin uygulanmasını öneren bir belge yayınlamıştı. Eğer K katsayısı arazi kullanım bedellerinin belirlenmesinde kullanılırsa, süreç 6 aydan fazla sürmez. Bu, devlet bütçesi için yeterli, doğru ve zamanında gelir tahsilatını sağlarken, proje yatırımcılarının haklarını da koruyacaktır.
Arazi kullanım ücretleri ödenemediği için birçok proje hayata geçirilemiyor.
Aynı zamanda, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'nin önerisine göre uygulanırsa, gayrimenkul projeleri, ticari konutlar ve kentsel alanlar için arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralama ücretlerinin hesaplanmasını standartlaştıracak, şeffaflığı sağlayacak ve hem devletin hem de işletmelerin devlet bütçesine ödenecek arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralama ücretlerinin miktarını önceden tahmin etmesine olanak tanıyacaktır.
Arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralama ücretlerinin belirsiz olduğu mevcut durumun ele alınması, hem devlet yetkilileri ve çalışanlarının görevlerini yerine getirirken karşılaşabilecekleri yasal riskleri önleyecek; hem de devlet kurumlarının, devlet bütçesine ödenecek arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralama ücretlerinin miktarını belirleme konusunda tam yetkiye sahip olmasını sağlayacaktır (bu yetki, yıllık olarak veya piyasa dalgalanmalarına bağlı olarak ve her bir gayrimenkul projesi, ticari konut, kentsel alan türüne göre arazi fiyat ayarlama katsayısını (K4 katsayısı) belirleme hakkı aracılığıyla sağlanarak, devletin piyasayı takip etmek yerine yönlendirme rolünü yerine getirmesini sağlayacaktır). Aynı zamanda, proje yatırımcılarının haklarını korurken, devlet bütçesi için yeterli, doğru ve zamanında tahsilatı da sağlayacaktır.
-Şu anda işletmeler için en büyük darboğazlardan biri, yatırım politikalarının onaylanması ve yatırımcıların onaylanması sürecidir. Bunlar bir projeye başlamanın ilk iki adımıdır. Bu sorunu çözmek için ne gibi önerileriniz var?
*Yatırım politikalarının yatırımcılarla eş zamanlı olarak onaylanması prosedürünün, gayrimenkul ve ticari konut projeleri için yatırım ve inşaat prosedürlerinin "zincirinin" yalnızca ilk adımı olduğunu gözlemledik. Bu nedenle, bu prosedürdeki "darboğaz", son zamanlarda sosyal konut projelerinde ve ticari konut projelerinde "darboğazlara" yol açmıştır. Sonuç olarak, bu engelin sadece Ho Chi Minh Şehri için değil, tüm ülke için çözülmesi gerekmektedir.
Ayrıca, mevcut bir engel de sosyal konut projeleri için 1/2000 ölçekli planlamanın uyarlanmasıdır. Birçok proje uygulanamamaktadır çünkü sosyal konut projelerinin büyük çoğunluğu, daha önce ticari konut için ayrılmış ve dönüştürülmüş araziler üzerindedir. Bu araziye sosyal konut inşa edilirse, arazi kullanım katsayısı 1,5 kat artacaktır. Bu da eski 1/2000 ölçekli planlamanın buna göre ayarlanması gerektiği anlamına gelir.
1/2000 ölçekli imar planının düzenlenmesi, devlet kurumlarının sorumluluğunda ve yetkisindedir ve şehir planlama ve inşaat kanunlarına göre "periyodik olarak" düzenlenir. Ancak, "yatırım ve inşaat için fizibilite çalışması raporunun hazırlanmasından ve projenin sonraki adımlarının uygulanmasından önce imar planlarının ve detaylı planların kanuna göre onaylanması veya düzenlenmesi" gerektiğine dair bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle, sosyal konut projelerine yatırım yapanlar, sosyal konut projeleri ilin nüfusunu artırmasa bile, ne kadar beklemeleri gerektiğini bilmeden beklemek zorunda kalıyorlar. Çünkü sosyal konut alıcılarının en az 6 ay süreyle kalıcı veya geçici ikamet iznine sahip olmaları ve sosyal güvenlik sigortası yaptırmaları gerekmektedir; proje sadece bulunduğu bölgedeki yerel nüfusu artırmaktadır.
[reklam_2]
Kaynak bağlantısı
Yorum (0)