Araziyi kullanmayan müzayede sahiplerine yüksek vergi uygulanması önerisi

Son günlerde, Hanoi'nin Thanh Oai ve Hoai Duc gibi banliyö bölgelerindeki arazi ihalelerinin gelişmeleri ve sonuçları kamuoyunu sürekli olarak meşgul ediyor. Çok sayıda tescil ve başlangıç ​​fiyatının onlarca katı yüksek tekliflerle kazananlar. Bu gelişmeler ve sonuçlar, spekülasyon belirtileri olup olmadığı konusunda büyük bir soruyu gündeme getiriyor.

Kazanan teklif fiyatı çok yüksek mi "anormal"?

Buna göre, 10 Ağustos'ta Thanh Oai bölgesi, Thanh Cao komününe (Thanh Oai, Hanoi) bağlı Thanh Than köyü, Ngo Ba bölgesinde, alanları 60 m2 ile 85 m2 arasında değişen ve başlangıç ​​fiyatları m2 başına 8,6 milyon VND ile 12,5 milyon VND arasında değişen 68 adet arsa için başarılı bir açık artırma düzenledi. Açık artırmaya 4.600 başvuru geldi, ancak 1.545 kişiden yalnızca 4.201'i nitelikli başvuruda bulundu.

Müzayede sonunda en yüksek kazanan fiyatın yaklaşık 100,5 milyon VND/m2 olduğu, yani başlangıç ​​fiyatının 8 katı olduğu dikkat çekti. Normal lotların kazanan fiyatları ise 63-80 milyon VND/m2 olarak belirlendi ve bu da başlangıç ​​fiyatının 5 ila 6,4 katı oldu.

Hanoi'nin Thanh Oai ve Hoai Duc gibi banliyö bölgelerindeki arazi ihalelerinin gelişmeleri ve sonuçları kamuoyunda sürekli konuşuluyor. (Fotoğraf: VARS)

Thanh Oai bölgesindeki arazi açık artırmasının kamuoyunda büyük yankı uyandırmasının ardından, son olarak 19 Ağustos'ta Hanoi'nin Hoai Duc bölgesindeki Tien Yen komününe bağlı Long Khuc köyü LK04 alanında 19 arazi parçasının açık artırması çok sayıda kişinin ilgisini ve katılımını çekmeye devam etti.

74 m2 ile 118 m2 arasında değişen 19 adet arsa açık artırmaya çıkarılıyor. Açık artırmanın başlangıç ​​fiyatı metrekare başına 7,3 milyon TL. Teminat tutarı ise arsa başına 109 ila 172 milyon VND arasında değişiyor.

19 saat süren açık artırmanın ardından 19 arsa başarıyla satıldı. En yüksek teklif, başlangıç ​​fiyatının yaklaşık 20 katı olan 133,3 milyon VND/m2 olurken, en düşük teklif ise başlangıç ​​fiyatının 12,5 katı olan 91,3 milyon VND/m2 oldu.

VARS, bu arazi müzayedelerinin gelişmelerinin ve sonuçlarının hem olağandışı hem de normal olduğuna inanıyor. Çünkü günümüzde normal ve anormal şeyleri ayıran çizgi artık net değil. Anormal, normalleşti ve sonra da açıkça anormal bir "normal" olarak varlığını sürdürüyor.

Aslında bu yeni bir olgu değil. 2024'ün ilk 6 ayında, genel olarak arazi piyasası hala durgun olsa da, bazı bölgelerdeki bazı arazi açık artırmaları, çoğunluğu yatırımcı olmak üzere binlerce hatta on binlerce katılımcıyı cezbetmeye devam ediyor. Bazı yerlerde açık artırma sonuçları, başlangıç ​​fiyatının 10 katı üzerinde kazanan fiyatlar da kaydetti.

VARS, nedenini şöyle açıklıyor: Öncelikle, önümüzdeki dönemde, belediyelerin bütçe gelirlerini artırmak için çok sayıda açık artırma düzenlediği kentsel ve yerleşim bölgelerindeki açık artırmalı arazilere nakit akışı kesinlikle "akacaktır". Çünkü bu, dava uyuşmazlıklarına karışmamış, kırmızı listeli, altyapısı olan, ticari amaçlı konut inşa etmeye, kira ödemeye ve aylık nakit akışı sağlamaya hazır temiz bir arazi türüdür.

Özellikle son yıllarda oldukça cazip hale gelen Hanoi'de neredeyse hiç yeni proje yapılmamışken, yeni Gayrimenkul Ticareti Yasası'nın 105 şehir ve kasabada arazilerin bölünmesini ve satışını yasaklaması ve işletmeleri bu bölgelerdeki satılık arazilere ev inşa etmeye zorlamasıyla birlikte arazi arzının giderek azalması bekleniyor. Bu arada, insanlar arasında yaşam ve yatırım amaçlı gayrimenkul alım talebi de dahil olmak üzere gayrimenkule olan talep oldukça güçlü ve sürekli artıyor.

İkincisi, kulağa çok sıra dışı gelen onlarca katlık fiyat artışı, aslında açık artırmayla satılan arazilerin başlangıç ​​fiyatının düşük olmasından kaynaklanıyor. Daha önce, arazi fiyatlarını belirlemeye ilişkin düzenlemeler, danışmanların işe alınmasına izin veriyordu.

10 Ağustos'ta Thanh Oai bölgesinde düzenlenen açık artırmada satılan arazi için danışmanlık hizmeti de verilmiş, danışmanlık hizmeti başlangıç ​​fiyatını metrekare başına 40-45 milyon VND olarak belirlemiştir. Ancak, 12 No'lu Kararname (2013 tarihli Arazi Kanunu'nun uygulanmasına ilişkin 44 No'lu Kararname'nin bazı maddelerini değiştiren ve tamamlayan Kararname), halihazırda 71 No'lu Kararname ( Hükümet tarafından 27 Nisan 2024 tarihinde çıkarılan arazi fiyatlarını düzenleyen Kararname), danışman istihdamına ilişkin düzenlemeyi kaldırmış ve K katsayısının şehrin arazi fiyat listesiyle çarpılmasıyla belirlenen bir sisteme geçmiştir.

Bu arada, Hanoi Halk Komitesi'nin 18 Temmuz 2024 tarihli 46 sayılı Kararı uyarınca, Thanh Oai bölgesinin arazi fiyat düzeltme katsayısı 2,35'tir. 2020 yılında yayınlanan mevcut efektif arazi fiyat listesi, metrekare başına 3,6 ila 5,3 milyon VND arasında değişmektedir. Dolayısıyla, bu iki katsayı çarpıldığında, metrekare başına sadece 8,6 ila 12,5 milyon VND arasında bir fiyat elde edilmektedir.

Düşük başlangıç ​​fiyatları ve düşük peşinatlarla (100 ila 200 milyon VND) güvenli ürünler, alıcılar için büyük bir ilgi görüyor. Dolayısıyla, bu müzayedenin neden binlerce kayıt aldığını anlamak zor değil. Bu kadar çok katılımcı olması tamamen normal.

Arazi birikimine yüksek vergiler

VAR'lar, bu yüksek kazanma fiyatının, açık artırmada arsa sayısının başvuru sayısından kat kat fazla olduğu durumlarda arz-talep açığının normal gerçekliğini yansıttığını düşünüyor.

Ancak, altyapı ve altyapı hizmetlerinin yetersiz olduğu, normal fiyat artış potansiyeline sahip banliyö bölgelerindeki arsa fiyatlarının, kentsel alanlardaki ve yoğun nüfuslu bölgelerdeki arsa fiyatlarına eşit olan metrekare başına 100 milyon VND'yi aşması anormal bir durumdur ve gerçek değerinin çok üzerindedir. Bu durum, sağlıksız amaçların bir sonucudur.

Özellikle, bu açık artırmalara katılan yatırımcıların çoğu, arazi açık artırmalarında "meslek" sahibi kişilerdir. Genellikle "sörf yapmak" gibi "basit" bir amaçla katılırlar, gerçek değeri umursamazlar, sadece kazanırlar ve hemen kâr elde etmek için alım satım yaparlar veya piyasa tepki vermezse depozitolarını kaybetmeye hazırdırlar.

VAR'lar arazi birikimine yüksek vergiler öneriyor. (Fotoğraf: VS)

Veya daha "tehlikeli" amaç, bir arazi "ateşi" yaratmaktır. Bu kişiler, ilgili arazi parsellerinin fiyatlarını şişirmek için açık artırma depozitosunu kullanırlar. Hatta riskleri hiçe sayarak, kazanan teklif fiyatına göre tam ödeme yaparak fiyatı meşrulaştırırlar ve bu fiyatı, çevre ilçelerdeki arazi fiyatlarını teşvik etmek için bir dayanak olarak kullanarak birçok yerde arazi fiyatlarının neredeyse "ateşlenmesine" neden olurlar.

Bu durumların sonucu olarak, zaten yüksek olan emlak fiyatları daha da artmış ve özellikle gençler olmak üzere insanlar için ev sahibi olma hayali giderek daha da zorlaşmıştır. Gerçek değeri "çok aşan" yüksek müzayede fiyatları, sadece müzayede yerinde değil, aynı zamanda ülkenin birçok yerinde bir sonraki müzayedeler için varlıkların değerlemesinde zorluklara yol açmaktadır.

Medyanın yaygınlaşmasıyla birlikte, gayrimenkul fiyatlarının uzun süre yükseliş trendinde kalması durumunda, FOMO (geride kalma korkusu) zihniyeti "yükselecek", yatırımcılar fiyatların artmaya devam etmesini bekleyecek ve ardından riskli kararlar alacaklardır.

Bu karar, önümüzdeki dönemde yerel yönetimlerde arazi fiyat tablolarının ayarlanmasının dolaylı olarak arazi fiyatlarını artıracağı algısından da kaynaklanıyor. Sonuç olarak, birçok yatırımcı sermayesini bağlamış durumda, bu da terk edilmiş arazilerin oluşmasına, güvenli ve sağlıklı bir kalkınma yolunda toparlanma sürecinin olumsuz etkilenmesine neden oluyor.

Müzayede faaliyetlerinin şeffaf bir şekilde gerçekleşmesi ve bütçeye gelir sağlanması için, devletin spekülatif faaliyetleri kontrol altına alacak daha fazla mekanizmaya yakında sahip olması gerekiyor. Spekülatif faaliyetlerin, fiyatları yükselterek kentsel konut fiyatlarını düşürmesi sorununu çözmek için, insanların konut hakkındaki düşüncelerini değiştirmek gerekiyor; böylece konut, biriktirilmiş bir varlık değil, yaşanacak bir yer ve insanların yaşam ihtiyaçlarını karşılayan bir yer haline gelmeli.

Yaşamak amacıyla veya üretim ve iş örgütlemek amacıyla gayrimenkul satın alanlar yerine, birikim yapan ve spekülasyon yapanlara vergi konulduğunda, birikmiş varlık faktörü azaltılacaktır.

Satıcının kısa süreli elde tutması, gayrimenkul sahibinin gayrimenkulü ticari faaliyete geçirmemesi veya arsayı teslim aldıktan sonra inşaat yapmaması gibi gayrimenkul işlemlerinde vergi oranları kademeli olarak artırılabilir...

Gayrimenkule doğru yönde vergi uygulanması, insanların gayrimenkulde spekülasyon yapma motivasyonunu sınırlayacak veya ortadan kaldıracaktır; çünkü faiz maliyetleri ve diğer fırsat maliyetleriyle birlikte spekülatif gayrimenkul sahibi olmak daha riskli hale gelir. Kâr elde etmek için gayrimenkul alıp satmak veya gayrimenkul fiyatlarını şişirmek için sanal arz ve talep yaratmak giderek anlamsız hale gelir.

Halkın atıl parası böylece üretim ve iş sektörlerine yönlendirilecek, toplum için ürün ve katma değer yaratılacak. Bu da gayrimenkul piyasasının uzun vadede, arazi çılgınlığı ve fiyat çalkantısı yerine daha sağlıklı ve etkili bir şekilde gelişmesine yardımcı olacaktır.

Kaynak: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html