İhale yoluyla arazi satın alan ancak kullanmayan toprak sahiplerine yüksek vergi uygulanması önerisi.

Son günlerde, Hanoi'nin Thanh Oai ve Hoai Duc gibi banliyö bölgelerindeki arsa ihalelerinin gelişmeleri ve sonuçları kamuoyunda büyük yankı uyandırdı. Çok sayıda başvuru ve kazanan tekliflerin başlangıç ​​fiyatının onlarca katına ulaşması dikkat çekici. Bu gelişmeler ve sonuçlar, spekülatif kâr elde etme belirtileri olup olmadığı konusunda ciddi soruları gündeme getiriyor.

Kazanan teklifin alışılmadık derecede yüksek olması "anormal" mi?

Buna göre, 10 Ağustos'ta Thanh Oai ilçesi, Thanh Cao beldesi, Thanh Than köyü, Ngo Ba bölgesinde, 60m2 ile 85m2 arasında değişen büyüklüklerde ve metrekare başına 8,6 milyon VND ile 12,5 milyon VND arasında değişen başlangıç ​​fiyatlarıyla 68 arsa için başarılı bir açık artırma düzenledi. Açık artırmaya 4.600 başvuru yapıldı, ancak 1.545 kişiden sadece 4.201 başvuru uygunluk kriterlerini karşıladı.

Özellikle, açık artırmanın sonunda köşe parseli, başlangıç ​​fiyatının sekiz katı olan yaklaşık 100,5 milyon VND/m2 ile en yüksek fiyata alıcı buldu. Normal parseller ise başlangıç ​​fiyatının 5 ila 6,4 katı olan 63-80 milyon VND/m2'lik tekliflerle satıldı.

Hanoi'nin Thanh Oai ve Hoai Duc gibi banliyö bölgelerindeki arazi ihalelerinin gelişmeleri ve sonuçları kamuoyunda sürekli olarak yankı buluyor. (Fotoğraf: VARS)

Thanh Oai bölgesindeki tartışmalı arazi ihalesinin ardından, Hanoi'nin Hoai Duc ilçesi, Tien Yen beldesi, Long Khuc köyü, LK04 bölgesinde 19 Ağustos'ta gerçekleştirilen 19 arsa ihalesi de kamuoyunun yoğun ilgisini ve katılımını çekti.

Yaklaşık 74 m² ile 118 m² arasında değişen büyüklükte on dokuz arsa açık artırmaya çıkarıldı. Başlangıç ​​fiyatı metrekare başına 7,3 milyon VND idi. Arsa başına teminat miktarı ise 109 ile 172 milyon VND arasında değişiyordu.

19 saat süren açık artırmanın ardından 19 arsa başarıyla satıldı. En yüksek teklif, başlangıç ​​fiyatının neredeyse 20 katı olan 133,3 milyon VND/m2'ye ulaşırken, en düşük teklif ise başlangıç ​​fiyatının 12,5 katı olan 91,3 milyon VND/m2 oldu.

VARS, bu arazi ihalelerinin gelişmelerinin ve sonuçlarının hem anormal hem de normal olduğunu savunuyor. Çünkü normal ve anormal arasındaki çizgi bulanıklaşmış gibi görünüyor. Anormal olan normal hale geldi ve sonra da anormal bir şekilde "normal" olarak varlığını sürdürüyor.

Aslında bu yeni bir olgu değil. 2024 yılının ilk altı ayında bile, genel olarak arazi piyasası durgun kalırken, bazı bölgelerdeki arazi ihaleleri, çoğunlukla yatırımcılar olmak üzere binlerce hatta on binlerce katılımcıyı çekti. Bazı yerlerde, kazanan teklifler başlangıç ​​fiyatının 10 katına kadar daha yüksek fiyatlarla kaydedildi.

VARS, gerekçelerini açıklarken şunları belirtti: "Öncelikle, önümüzdeki dönemde, yerel yönetimler bütçe gelirlerini artırmak için birçok açık artırma düzenledikçe, kentsel ve yerleşim alanlarındaki açık artırmaya çıkarılan arazilere kesinlikle para akışı olacaktır. Bunun nedeni, bu tür arazilerin temiz olması, ihtilaflardan veya davalardan arınmış olması, zaten tapu kayıtlarına ve altyapıya sahip olması ve iş yeri, kiralama ve aylık gelir elde etmek için ev inşa etmeye hazır olmasıdır."

Bu durum özellikle cazip çünkü son yıllarda Hanoi'de neredeyse hiç yeni proje görülmedi ve yeni Gayrimenkul İşletme Kanunu'nun 105 şehir ve kasabada arsa parsellerinin bölünmesini ve satışını yasaklamasıyla arsa arzının giderek azalacağı tahmin ediliyor; bu da işletmeleri bu bölgelerde satılık arsalara ev inşa etmeye zorluyor. Bu arada, hem konut hem de yatırım amaçlı gayrimenkul talebi çok güçlü ve sürekli artıyor.

İkinci olarak, onlarca kat daha yüksek olan fiyat artışı çok sıra dışı görünse de, gerçekte bunun nedeni arazi ihalesinin düşük başlangıç ​​fiyatıdır. Özellikle, daha önce arazi fiyatlarının belirlenmesine ilişkin düzenlemeler, danışmanların görevlendirilmesine izin veriyordu.

Thanh Oai bölgesinde 10 Ağustos'ta yapılan açık artırmada satışa sunulan arazilerin başlangıç ​​fiyatı da danışmanlar tarafından belirlenmiş ve metrekare başına 40-45 milyon VND olarak tespit edilmiştir. Ancak, 2013 Arazi Kanunu'nun uygulanmasına ilişkin 44 sayılı Kararnamenin bazı maddelerini değiştiren ve tamamlayan 12 sayılı Kararname (şimdi 71 sayılı Kararname, Hükümet tarafından 27 Nisan 2024 tarihinde yayımlanmıştır), danışman tutma hükmünü kaldırmış ve fiyatın, şehrin arazi fiyat tablosuyla çarpılan bir K katsayısı kullanılarak belirlenmesine geçmiştir.

Hanoi Halk Komitesi'nin 18 Temmuz 2024 tarihli 46 sayılı Kararına göre, Thanh Oai bölgesindeki arazi fiyat ayarlama katsayısı 2,35'tir. 2020 yılında yayınlanan geçerli arazi fiyat listesi ise 3,6 ile 5,3 milyon VND/m2 arasında değişmektedir. Bu nedenle, bu iki katsayının çarpımı yalnızca 8,6 ile 12,5 milyon VND/m2 arasında bir fiyat aralığı vermektedir.

Ürünün güvenliği, düşük başlangıç ​​fiyatı ve küçük bir ön ödeme (100 ila 200 milyon VND) ile birleşince, alıcılar için oldukça cazip hale geldi. Bu nedenle, bu açık artırmanın binlerce başvuru çekmesi şaşırtıcı değil. Bu kadar çok katılımcı olması tamamen normal.

Arazi birikimine yüksek vergiler uygulamak.

VAR'lar, bu yüksek teklifin arz-talep dengesizliğinin normal bir yansıması olduğunu, çünkü başvuru sayısının açık artırmadaki arsa sayısını çok aştığını savunuyor.

Ancak, altyapısı ve olanakları sıradan olan, fiyat artışı potansiyeli normal olan bir banliyö bölgesindeki arsa fiyatlarının, kentsel alanlardaki ve yoğun nüfuslu bölgelerdeki arsa fiyatlarına eşit olarak 100 milyon VND/m2'yi aşması anormaldir ve gerçek değerinin çok üzerindedir. Bu, etik dışı güdülerin bir sonucudur.

Özellikle, bu açık artırmalara katılan birçok yatırımcı, arazi açık artırmalarında "profesyonel" olan kişilerdir. Genellikle "spekülasyon" gibi "basit" bir amaçla katılırlar, gerçek değere aldırış etmezler, sadece ihaleyi kazanıp hemen alım satım yaparak kar elde etmeyi hedeflerler veya piyasa tepki vermezse depozitolarını kolayca kaybederler.

VAR'lar, arazi birikimine yüksek vergiler getirilmesini öneriyor. (Fotoğraf: VS)

Ya da daha tehlikelisi, bir arazi "çılgınlığı" yaratmayı amaçlıyorlar. Bu kişiler, söz konusu arazilerin fiyatlarını şişirmek için açık artırma depozito sistemini istismar ediyorlar. Riskleri göz ardı ederek, kazanan teklif bedelinin tamamını ödeyerek fiyatı meşrulaştırıyorlar ve bu fiyatı temel alarak banliyö bölgelerindeki arazi fiyatlarını yapay olarak şişiriyorlar; bu da birçok bölgede arazi fiyatlarının fırlamasına, hatta yapay bir "çılgınlık" yaratmasına neden oluyor.

Bu durumların sonucu olarak, zaten yüksek olan gayrimenkul fiyatları daha da yükseliyor ve özellikle gençler için ev sahibi olma hayali giderek ulaşılmaz hale geliyor. Gerçek değerin çok üzerinde olan fahiş açık artırma fiyatları, yalnızca yerel açık artırma sitesindeki sonraki açık artırmalar için değil, ülkenin birçok yerinde de gayrimenkul değerleme sürecini zorlaştırıyor.

Medya ilgisinin artmasıyla birlikte, gayrimenkul fiyatları yeterince uzun bir süre yukarı yönlü bir trend izlediğinde, "FOMO" (geride kalma korkusu) zihniyeti "yükselecek", yatırımcılar fiyatların yükselmeye devam edeceğini bekleyecek ve ardından riskli kararlar alacaklardır.

Bu karar, yakın gelecekte yerel bölgelerdeki arazi fiyat tablolarında yapılacak düzenlemelerin dolaylı olarak arazi fiyatlarını artıracağına olan inançtan kaynaklanmaktadır. Sonuç olarak, birçok yatırımcının sermayesi bağlanacak, terk edilmiş arazi alanları oluşacak ve güvenli ve sağlıklı bir yönde toparlanma ve kalkınma sürecini olumsuz etkleyecektir.

İhalelerde şeffaflığı sağlamak ve bütçe gelirlerini artırmak için devletin spekülasyonu kontrol altına alacak mekanizmaları hızla kurması gerekiyor. Spekülasyon ve fiyat manipülasyonu sorununu çözmek ve böylece kentsel konut fiyatlarını düşürmek için insanların konut hakkındaki düşünce yapısı değişmelidir. Konut, birikim aracı olarak değil, insanların temel yaşam ihtiyaçlarını karşılayan bir yaşam alanı olarak görülmelidir.

Gayrimenkulü konut veya iş amaçlı satın alanlardan ziyade, biriktiren ve spekülasyon yapanları hedef alan vergiler uygulayarak, birikmiş servet unsuru azalacaktır.

Satıcının mülkü kısa bir süre elinde tutması veya mülk sahibinin mülkü ticari amaçlarla kullanmaması ya da araziyi aldıktan sonra inşaata başlamaması durumunda, gayrimenkul işlemlerinde vergi oranları kademeli olarak artabilir.

Gayrimenkule uygun vergilendirme, faiz maliyetleri ve diğer fırsat maliyetleriyle birlikte spekülatif gayrimenkul sahibi olmanın daha riskli hale gelmesi nedeniyle, insanların gayrimenkul spekülasyonuna yönelme teşvikini azaltacak veya ortadan kaldıracaktır. Kâr amacıyla gayrimenkul alım satımı yapmak veya gayrimenkul fiyatlarını şişirmek için yapay arz ve talep yaratmak giderek anlamsız hale gelir.

Dolayısıyla, halkın elinde bulunan atıl fonlar, toplum için ürün ve katma değer yaratan verimli iş sektörlerine yönlendirilecektir. Bu, gayrimenkul piyasasının uzun vadede arazi fiyatlarında ani artışlar ve dalgalanmalar yaşamak yerine daha sağlıklı ve verimli bir şekilde gelişmesine yardımcı olacaktır.

Kaynak: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html