Tarım arazisi fiyatlarında %65-70 artış önerisi: Birçok endişe

SGGP muhabirlerine göre, Ho Chi Minh Şehri'ndeki bazı yerleşim yerlerinde, 79/2024 sayılı Karar'daki arazi fiyat listesine göre hesaplanan arazi kullanım ücretlerinin çok yüksek olması nedeniyle, insanların arazi kullanım dönüşüm başvurularını geri çekmek zorunda kaldığı birçok vaka yaşanıyor. Uzmanlar, arazi kullanım dönüşümlerinde insanların arazi kullanım ücreti ödeme yükünü azaltmak için tarım arazilerinin fiyatının ayarlanmasının gerekli olduğunu, ancak makul bir artışın da dikkate alınması gerektiğini değerlendiriyor.

İnsanlar üzerindeki mali baskıyı azaltın

Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Enstitüsü Müdürü Dr. Pham Viet Thuan, 79/2024 sayılı Karar uyarınca uygulanan fiyat listesinin şehrin genel piyasası üzerinde olumsuz bir etkisi olduğunu belirtti. Bu etki, arazi kullanım dönüşümünden elde edilen bütçe gelirinin azalması, gayrimenkul piyasasının gelişiminin kısıtlanması ve halkın yeni inşaat yapmasının kısıtlanması nedeniyle inşaat malzemeleri piyasasının ciddi şekilde daralması anlamına geliyor. Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Enstitüsü, yakın zamanda Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'ne, daha önce Ho Chi Minh Şehri bölgesinde uygulanan 79/2024 sayılı Karar uyarınca, konut amaçlı arazi planlaması içeren tarım arazilerinin fiyatının arazi fiyat listesinde %65-70'e çıkarılmasını öneren bir belge gönderdi.

Binh Quoi bölgesinde arsa, HCMC Fotoğraf: THANH HIEN

Dr. Pham Viet Thuan'a göre, düzenleme kapsamı, konut imarlı yerleşim alanlarıyla karışık tarım arazileri veya 2024 Arazi Kanunu'nun rehberliğinde konut imarına dönüştürülmesi gereken tarım arazileri içeren konut imarlı yerleşim arazileri için geçerli olacak. Ayrıca, konut imarlı olmayan tarım arazileri, projelerin, sanayi bölgelerinin ve kümelerin uzun vadede gelişmesi için gerekli koşulları yaratmak amacıyla, teklife göre artırılmayacak. Dr. Pham Viet Thuan, "Teklif onaylanırsa, insanlar 02/2020 tarihli Karar uyarınca arazi fiyat listesinin uygulanmasına kıyasla yalnızca 2,5-3 kat daha fazla, yani %250-300 oranında vergi ödemek zorunda kalacak. Bu arada, düzenleme yapılmazsa, insanların ödemek zorunda kalacağı arazi kullanım bedeli miktarı ortalama 5-25 kat artacak, yani %500-2.500 oranında, ki bu çok büyük bir artış," dedi.

Örnek olarak Bay NK'yi (Tan Thanh Dong komünü, Cu Chi bölgesi) ele alalım. Yeni arazi fiyat listesini duyduğunda, 30 Ekim 2024'te yaklaşık ^{960 m2} tarım arazisini konut arazisine dönüştürmek için başvuruda bulundu. Yeni arazi fiyat listesini uygulamak için 4,3 milyar VND'den fazla ödemek zorunda kaldı. Bu arada, Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Ekonomisi Enstitüsü'nün önerdiği hesaplama yöntemiyle Bay K.'nin mali yükü daha az olacak. Spesifik olarak, Bay K.'nin bölgesindeki arazi fiyatı 4,3 milyon VND/ ^m2'dir . Tarım arazisi fiyatı, konut arazisi fiyatının %70'ine çıkarılırsa, 4,3 x %70 = 3 milyon VND/ ^m2 . 103/2024 sayılı Arazi Kullanım Bedeli ve Arazi Kirası Kararnamesinde öngörülen hesaplama yöntemine göre, arazi kullanım amacının konut arazisine dönüştürülmesinde arazi kullanım bedeli 4,3 milyon VND - 3 milyon VND = 1,3 milyon VND/ ^m2'dir . Dolayısıyla, ^100m2 için arazi kullanım amacı değiştirildiğinde, mevcut hesaplamaya göre 3 milyar VND'den fazla bir azalmayla sadece 1,3 milyar VND ödemek zorunda kalmaktadır.

Dikkatlice düşünün

Ancak bazı gayrimenkul uzmanları, önerilen tarım arazisi fiyat artışının, konut fiyatlarında artışa yol açarak gayrimenkul sektörünün gelişimini etkileyeceği için dikkatlice değerlendirilmesi gerektiğine inanıyor. Ayrıca, dönüştürülmeyi bekleyen arazi birikimi durumu ortaya çıkabilir ve bu da üretim arazisi kaynaklarının yavaşlamasına ve kentsel tarımın gelişiminin aksamasına neden olabilir.

Ba Ria Emlak Kulübü Başkanı Bay Vo Van Thuong, tarım arazisi fiyatlarının konut arazisi fiyatlarına göre %65-70 oranında artmasının birçok sonuca yol açabileceğini söyledi. Tarım arazileri konut arazilerinin değerine yakın olarak değerlendirilemeyeceğinden, bu durum fiyatların artmasını bekleyen tarım arazilerinde kolayca spekülasyona yol açabilir ve halihazırda konut arazisi bulunan projeler için emlak piyasasında olumsuz dalgalanmalara neden olabilir. Bu arada, Ba Ria - Vung Tau Konut Geliştirme Anonim Şirketi Genel Müdürü Bay Le Viet Lien, bir konut projesi uygularken işletmelerin arazi kullanım amacını tarım arazisinden konut arazisine çevirmek zorunda olduklarını belirtti. Arazi fiyatları arttığında, işletmelerin arazi kullanım amacını değiştirebilmek için daha fazla para biriktirmeleri gerekir. Bu arada, bu dönemde gayrimenkul işletmelerinin finansal yönetimi son derece zordur.

Ho Chi Minh Şehri, Vung Tau Mahallesi'ndeki Nguyen Canh Hukuk Şirketi Limited Şirketi Müdürü Avukat Nguyen Canh'a göre, tarım arazilerinin fiyatının artışa göre ayarlanması gereklidir, ancak bu, 2024 tarihli Arazi Kanunu'na göre arazi değerleme sürecine uyulması ve uzman departmanlar, şubeler ve bağımsız değerleme danışmanlık kuruluşlarıyla istişare edilmesiyle mümkündür. Özellikle, Arazi Kanunu'nda öngörülen piyasa prensiplerine göre arazi değerleme yöntemlerinin prensiplerini iyice anlamak gerekmektedir. Arazi fiyatları, arazi geliri, yatırım maliyetleri, komşu arazi fiyatları gibi bilgilerden toplanarak belirlenmelidir... konut arazi fiyatlarından sabit bir oran alınamaz.

THANH HIEN - QUANG VU

Kaynak: https://www.sggp.org.vn/de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-len-65-70-nhieu-ban-khoan-post803655.html