Arazi fiyatları Kuzey hızlı trenini "takip ediyor"

Kuzey-Güney hızlı tren hattının merkezi olan Ngoc Hoi istasyonunun planlanmasıyla ilgili bilgilerin ardından, bölgedeki arsa fiyatları fırladı. 3-4 milyar VND bütçeli yatırımcıların, kapısında park halindeki araçlarla arsa satın alması zor olacak.

Kuzey-Güney hızlı tren hattının merkezi olan Ngoc Hoi istasyonunun planlanmasıyla ilgili bilgilerin ardından, bölgedeki arsa fiyatları fırladı. 3-4 milyar VND bütçeli yatırımcıların, kapısında park halindeki araçlarla arsa satın alması zor olacak.

Ngoc Hoi istasyonunun planlanması, bölgedeki arazi fiyatlarının fırlamasına neden oldu. Fotoğrafta: Ngoc Hoi Kompleksi'nin genel görünümü.

100 milyon VND/m2 eşiğinin aşılması

Başbakan , 2004 yılından bu yana 1 No'lu Kentsel Demiryolu Hattı Ngoc Hoi - Yen Vien kesimi için yatırım politikasını onaylıyor. Ancak, yaklaşık 20 yıl sonra bu alan hala "atıl" durumda ve saha temizliği hala çıkmazda. Buradaki kasvetli atmosfer, Ulaştırma Bakanlığı'nın Ngoc Hoi istasyonunu Kuzey-Güney hızlı tren sisteminin bir parçası olarak tanımlamasıyla dağıldı.

Yukarıdaki bilgiler, Thanh Tri bölgesindeki ( Hanoi ) emlak piyasasını, özellikle de istasyonun bulunduğu Ngoc Hoi komününü hareketlendirdi. Buradaki insanlara göre, Hanoi'nin banliyölerindeki genel arazi çılgınlığı nedeniyle bu bölgede yıl başında güçlü bir fiyat artışı yaşandı. Ardından, Kuzey-Güney hızlı tren hattıyla ilgili yeni bilgilerle birlikte, istasyon inşaat alanı çevresindeki konut arsalarının fiyatları yeni bir seviyeye yükselmeye devam etti.

2024 yılının ilk çeyreğinin sonunda alıcılar, kapısında otopark bulunan arsaları metrekare başına yaklaşık 60 milyon VND'ye bulabilirken, şimdi fiyat metrekare başına yaklaşık 80 milyon VND'ye yükseldi. Ana yollar üzerinde bulunan arsalarda ise fiyat metrekare başına 110 milyon VND'nin bile üzerine çıkıyor.

Ulusal çaptaki önemli projelerde inşaat süreci uzun yıllar sürebilir. Bu nedenle, yatırımcılar borç almak zorunda kalırsa, zararlarını azaltma riskiyle karşı karşıya kalacaklardır.

"3-4 milyar VND'lik bir finansal kapasiteye sahip Ngoc Hoi istasyonunun çevresindeki bölgede, yatırımcıların kapısında araba park edilmiş arsa satın alması çok zor. Varsa bile, bunlar genellikle küçük arsalar veya kötü feng shui'ye sahip arsalar," dedi emlakçı Bay Xuan Thanh.

Piyasada mevcut konut gayrimenkul miktarı nispeten sınırlıdır. İyi lokasyona ve geniş sokaklara sahip arsalar için likidite oranı haftalık olarak hesaplanır. Deneyimli "sörfçülerin" elinde, buradaki arsalar kısa sürede birkaç yüz milyon VND kâr getirebilir.

Thanh Tri bölgesinde en çok ilgi gören bölgeler Ngoc Hoi komünü ve Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe ve Khanh Ha gibi komşu komünlerdir. Özellikle Dai Ang ve Lien Ninh komünleri, 2028 ve 2029'da iki kentsel alan daha eklendiğinde yakın gelecekte en gelişmiş bölgeler olacak," dedi Bay Thanh.

CBRE'ye göre, metro istasyonlarına yakın mülkler, diğer bölgelere kıyasla ortalama %10-20 oranında fiyat artışına maruz kalacak. Gayrimenkul piyasasında bir kriz durumunda, metro hatlarına iyi bağlantıları olan konut projeleri daha hızlı toparlanabilecek.

Planlamada "takılıp kalmış" arazi satın alırken dikkatli olun

Hanoi Emlak Kulübü (HNREA) Başkanı Nguyen Huu Cuong, Dau Tu Gazetesi muhabirlerine yaptığı açıklamada, ulaşım altyapısının gelişmesiyle birlikte emlak fiyatlarının artmasının doğal olduğunu söyledi. Bu eğilim, yatırımcıların planlamanın önüne geçmek için güzergah etrafındaki arazileri "araştırmak" için yarıştığı Çevre Yolu 4'te de yaşandı.

Bay Cuong, "Özellikle Kuzey-Güney hızlı tren sistemi söz konusu olduğunda, devlet kurumlarından gelen resmi planlama bilgilerine yanıt olarak arazi fiyatlarının artması normaldir. Bu önemli bir proje, bu yüzden sadece gayrimenkul yatırımcıları değil, herkes bu harika projeyle ilgili bilgilerden heyecan duyuyor," dedi.

Ancak HNREA Başkanı, alıcıların arazi izin belgesine tabi tutulmamak için projenin planlama kapsamını net bir şekilde tanımlamaları gerektiğini vurguladı. Bu, arsanın "kâr veya zararını" belirleyen faktörlerden biri olacaktır. Ayrıca yatırımcılar, arazinin devletin teknik altyapı sisteminden veya sosyal refah projelerinden yararlanıp yararlanmayacağını da araştırmalıdır.

"Bu, detaylı planlama, bölgesel planlama, 1/2.000 planlama, 1/500 planlama ile belirlenebilir... Yatırımcı, arsanın planlamada 'takılmadığından' eminse, bu kısmi bir kazanç olarak kabul edilir. Ancak net bir şekilde anlaşılmazsa, potansiyel riskler çok yüksektir. Hatta satıcının sahtekarlık yapmak için imar planlarını taklit ettiği durumlar bile olmuştur," diye uyardı Bay Cuong.

Planlama faktörünün yanı sıra, HNREA uzmanı yatırımcıların mali durumlarını, araziyi kullanma amaçlarını ve kendi "içgüdülerini" de belirlemeleri gerektiğini belirtti. Cuong'a göre, projeyi "takip eden" arsalar orta ve uzun vadeli yatırımcılar için uygun olacak ve finansal kaldıraca çok fazla bağımlı olmayacak.

Bay Cuong, "Alıcılar ödeme güçlerini dengelemeli ve duygularından etkilenmemelidir. Önemli ulusal projelerde inşaat süreci yıllar alabilir. Bu nedenle, yatırımcılar borç almak zorunda kalırsa ve kısa vadeli 'sörf'e güvenmiyorlarsa, zararlarını azaltma riskiyle karşı karşıya kalacaklardır," diye uyardı.

Benzer şekilde, Hanoi'de bir emlak komisyonculuğu şirketinin yatırımcısı ve yöneticisi olan Bay Ngo Xuan Chuc, piyasanın başlangıçta planlama bilgilerine her zaman olumlu tepki verdiğini ve emlak fiyatlarının da "baş döndürücü" bir şekilde arttığını belirtti. Bu fiyat artışından sonra, piyasa duyarlılığı tekrar istikrara kavuşacak ve fiyat seviyesinin kademeli olarak dengelenmesine, hatta alışılmadık derecede yüksek fiyatların olduğu bazı yerlerde düşmesine neden olacaktır.

"Ngoc Hoi İstasyonu, Kuzey'in en büyük tren istasyonudur ve planlama kapsamı ayarlanabilir ve genişletilebilir. Yatırımcılar planlama dahilinde bir arsa satın alma şanssızlığına düşerlerse, para kaybetmiş sayılırlar. Yeni arsa fiyat listesi uygulansa bile, tazminat seviyesi asla piyasa fiyatına eşit olmayacaktır. Mevcut arsa fiyat çerçevesi göz önüne alındığında, tazminat seviyesi gerçek fiyatın 1/3'ünden azdır," dedi Bay Chuc açık sözlülükle.

Yatırımcıya göre, projenin ölçeği çok büyük, bu nedenle saha temizleme çalışmaları bir gecede tamamlanamayacak. Bu nedenle, proje uygulama süresi beklenenden daha uzun olabilir. Bu nedenle, küçük sermayeli ve bankadan borç almak zorunda olan yatırımcılar dikkatli düşünmeli, FOMO (bir şeyi kaçırma korkusu) hissine kapılıp söylentilere dayanarak yatırım yapmaktan kaçınmalıdır.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html