Kuzey-Güney yüksek hızlı demiryolu hattının inşasıyla birlikte arazi fiyatları da artıyor.

Kuzey-Güney yüksek hızlı demiryolu hattının ana merkezi olacak Ngoc Hoi istasyonunun planlandığı haberinin ardından, bölgedeki arsa fiyatları fırladı. 3-4 milyar VND'lik bir bütçeyle, yatırımcılar önünde otopark alanı bulunan bir arsa satın almakta zorlanıyorlar.

Kuzey-Güney yüksek hızlı demiryolu hattının ana merkezi olacak Ngoc Hoi istasyonunun planlandığı haberinin ardından, bölgedeki arsa fiyatları fırladı. 3-4 milyar VND'lik bir bütçeyle, yatırımcılar önünde otopark alanı bulunan bir arsa satın almakta zorlanıyorlar.

Ngoc Hoi tren istasyonunun planlaması, bölgedeki arazi fiyatlarının fırlamasına neden oldu. Fotoğrafta: Ngoc Hoi kompleksinin genel görünümü.

Metrekare başına 100 milyon VND sınırını aştı.

2004 yılından bu yana, Hanoi Metro Hattı 1 projesinin Ngoc Hoi - Yen Vien bölümüne ilişkin yatırım planı Başbakan tarafından onaylanmıştır. Ancak yaklaşık yirmi yıl sonra bile bölge durgun kalmış, arazi temizleme çalışmaları hâlâ durmuştur. Bu kasvetli atmosfer, Ulaştırma Bakanlığı'nın Ngoc Hoi istasyonunu Kuzey-Güney yüksek hızlı demiryolu sisteminin bir parçası olarak belirlemesiyle dağılmıştır.

Bu bilgi, özellikle istasyonun bulunduğu Ngoc Hoi beldesi başta olmak üzere, Hanoi'nin Thanh Tri bölgesindeki emlak piyasasını canlandırdı. Yerel sakinlere göre, yılın başında Hanoi'nin banliyölerinde genel olarak yaşanan arazi spekülasyonu çılgınlığı nedeniyle bölgede keskin bir fiyat artışı yaşandı. Ardından, Kuzey-Güney yüksek hızlı demiryolu hakkındaki yeni bilgilerle birlikte, istasyon inşaat alanı çevresindeki konut arsalarının fiyatı yeni bir seviyeye çıktı.

2024 yılının ilk çeyreğinin sonunda, araç erişimine sahip arsalar metrekare başına yaklaşık 60 milyon VND'ye bulunabiliyorken, fiyat şimdi neredeyse 80 milyon VND/m2'ye yükseldi. Ana yollar üzerinde bulunan arsalar için ise fiyat metrekare başına 110 milyon VND'yi bile aştı.

Önemli ulusal projeler için inşaat süreleri yıllarca uzayabilir. Bu nedenle, yatırımcılar borç almak zorunda kalırlarsa, zarar etme riskiyle karşı karşıya kalırlar.

"Ngoc Hoi tren istasyonu çevresindeki bölgede, 3-4 milyar VND'lik bir bütçeyle yatırımcıların önünde otopark alanı olan arsalar satın alması çok zor. Bulurlarsa da genellikle küçük arsalar oluyor veya feng shui kusurları bulunuyor," diyor emlakçı Xuan Thanh.

Piyasada mevcut konut arsası arzı nispeten sınırlıdır. Geniş ulaşım yollarına sahip, en iyi konumlardaki arsalar için likidite süresi haftalarla ölçülmektedir. Tecrübeli "spekülatörlerin" elinde bu arsalar kısa sürede yüz milyonlarca dong kar getirebilir.

Sayın Thanh, “Ngoc Hoi beldesi, Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe ve Khanh Ha gibi komşu beldelerle birlikte, şu anda Thanh Tri bölgesinin en önemli alanıdır. Özellikle Dai Ang ve Lien Ninh beldeleri, 2028 ve 2029 yıllarında iki kentsel alanın daha eklenmesiyle önümüzdeki yıllarda en güçlü gelişmeyi gösterecektir,” dedi.

CBRE'ye göre, metro istasyonlarına yakın gayrimenkullerin ortalama fiyatları diğer bölgelerdeki gayrimenkullere göre %10-20 daha yüksek olma eğilimindedir. Gayrimenkul piyasasında bir kriz yaşanması durumunda, metro hatlarına iyi bağlantısı olan konut projelerinin daha hızlı toparlanması muhtemeldir.

İmar düzenlemelerinden etkilenen arazileri satın alırken dikkatli olun.

Hanoi Gayrimenkul Kulübü (HNREA) Başkanı Bay Nguyen Huu Cuong, Yatırım Gazetesi muhabiriyle yaptığı görüşmede, ulaşım altyapısının gelişmesi nedeniyle gayrimenkul fiyatlarındaki artışın doğal bir olgu olduğunu söyledi. Bu eğilim, daha önce de 4. Çevre Yolu örneğinde olduğu gibi, yatırımcıların planlamadan faydalanmak için yol çevresindeki arazileri "avlamaya" koşmalarıyla yaşanmıştı.

"Özellikle Kuzey-Güney yüksek hızlı demiryolu sistemi söz konusu olduğunda, resmi planlama bilgileri devlet kurumları tarafından yayınlanmadan önce arazi fiyatlarının yükselmesi normaldir. Bu önemli bir proje, bu nedenle sadece gayrimenkul yatırımcıları değil, herkes bu büyük projeyle ilgili bilgi edinmek için can atıyor," diye belirtti Bay Cuong.

Ancak HNREA Başkanı, alıcıların arazi tahsisine tabi alanlara girmemek için projenin planlama kapsamını açıkça belirlemeleri gerektiğini de vurguladı. Bu, arsanın "karlılığını veya zararını" belirlemede belirleyici faktörlerden biri olacaktır. Ayrıca, yatırımcıların arazinin devletin teknik altyapı sisteminden veya sosyal refah olanaklarından faydalanıp faydalanmadığını da öğrenmeleri gerekmektedir.

"Bu, detaylı planlama, bölgesel planlama, 1/2000 ölçekli planlama, 1/500 ölçekli planlama yoluyla belirlenebilir... Yatırımcı, arsanın herhangi bir planlama düzenlemesinden etkilenmediğinden eminse, mücadelenin bir kısmını zaten kazanmış demektir. Ancak, bu konuda net değillerse, potansiyel riskler çok yüksektir. Hatta satıcıların dolandırıcılık yapmak için planlama işaretlerini tahrif ettiği vakalar bile olmuştur," diye uyardı Bay Cuong.

HNREA uzmanı, planlama faktörlerinin yanı sıra yatırımcıların mali durumlarını, arsa kullanım amaçlarını ve kendi mali cesaretlerini de belirlemeleri gerektiğini belirtti. Bay Cuong'a göre, kalkınma projelerinden fayda sağlayan arsalar, finansal kaldıraç kullanımına aşırı bağımlı olmayan orta ve uzun vadeli yatırımcılar için uygundur.

"Alıcılar, ödeme güçlerini dengelemeli ve duygularına kapılmamalıdır. Önemli ulusal projelerde inşaat ilerlemesi yıllar sürebilir. Bu nedenle, yatırımcılar borç almak zorunda kalırlarsa ve kısa vadeli spekülasyona güvenmiyorlarsa, zarar riskiyle karşı karşıya kalacaklardır," diye uyardı Bay Cuong.

Benzer şekilde, Hanoi'de bir emlak şirketinin yöneticisi ve yatırımcısı olan Bay Ngo Xuan Chuc, piyasanın başlangıçta planlama bilgilerine olumlu tepki verdiğini ve bunun da emlak fiyatlarının hızla yükselmesine neden olduğunu belirtti. Bu fiyat artışının ardından piyasa duyarlılığı istikrara kavuşuyor ve fiyatlar kademeli olarak dengeleniyor, hatta bazı bölgelerde alışılmadık derecede yüksek fiyatlar nedeniyle aşağı yönlü bir düzeltme bile yaşanıyor.

“Ngoc Hoi İstasyonu, Kuzey'deki en büyük demiryolu istasyonudur ve planlama alanı hâlâ ayarlanabilir ve genişletilebilir. Yatırımcılar ne yazık ki planlanan alan içinde arazi satın alırlarsa, zaten zarar etmiş olacaklardır. Yeni arazi fiyat listesinin uygulanmasıyla bile, tazminat asla piyasa fiyatına eşit olmayacaktır. Mevcut arazi fiyat çerçevesi göz önüne alındığında, tazminat gerçek değerin üçte birinden daha azdır,” diye açıkça belirtti Bay Chuc.

Bu yatırımcıya göre, proje o kadar büyük ki, arazi temizleme işlemi bir gecede tamamlanamaz. Bu nedenle, inşaat süresi beklenenden daha uzun olabilir. Sonuç olarak, bankalardan borç almak zorunda olan küçük sermayeli yatırımcılar, dikkatlice düşünmeli ve FOMO (fırsatı kaçırma korkusu) etkisine kapılıp söylentilere dayalı yatırımlardan kaçınmalıdır.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html