Arsa fiyatları ve Genel Sekreterin stratejik yönelimi

(Chinhphu.vn) - "Piyasaya göre arazi fiyatları kolayca manipüle edilebilir ve şişirilebilir" - Genel Sekreter To Lam'ın Hanoi'deki seçmenlerle yaptığı son toplantıda yaptığı açıklama büyük yankı uyandırdı.

Genel Sekreter To Lam, devletin tüm insanlar için adil ve etkili arazi kullanım haklarını sağlaması gerektiği görüşünü vurguladı. Fotoğraf: VNA.

Genel Sekreter , daha önce Arazi Kanunu'nda değişiklik yapılması yönünde ilgili kurumlarla bir toplantı yapmıştı. Genel Sekreter'e göre, Devlet, tüm insanlar için adil ve etkili arazi kullanım hakkını güvence altına almalı, etkili arazi kullanımını, adil ve etkili arazi değer dağılımını ve tahsisini sağlamalı, israfı önlemeli ve ülkeyi kalkındırmak için arazi kaynaklarının verimliliğini en üst düzeye çıkarmalıdır.

Genel Sekreter'in açıklaması yalnızca pratik bir gözlem değil, aynı zamanda Vietnam'daki arazi yönetiminin temel bir ilkesine de işaret ediyor. Bu kısa açıklama, büyük bir teorik ve pratik sorunu gündeme getirdi: Arazinin tüm halka ait olduğu ve devlet tarafından yönetildiği bir ortamda, arazi fiyatlarının mekanik olarak "piyasayı takip etmesini" zorlamak ilkeye aykırıdır ve birçok potansiyel olarak tehlikeli sonuç doğurur.

Bunu daha net görebilmek için mülkiyet, ekonomi ve kamu politikaları perspektifinden derinlemesine analiz yapmak gerekiyor.

Toprak – kamusal mülkiyet ve Vietnam'ın benzersiz özellikleri

Arazide özel mülkiyeti tanıyan birçok ülkenin aksine, Vietnam Anayasası, arazinin tüm halka ait olduğunu ve devletin arazi sahibini temsil edip araziyi tekdüze bir şekilde yönettiğini teyit eder. Bu durum, arazi fiyatlarının oluşum biçiminde temel bir fark yaratır.

Tipik bir piyasa ekonomisinde, arazi fiyatları çok sayıda farklı arazi sahibi arasındaki rekabetle oluşur. Arz ve talep çeşitli olduğundan, fiyatlar gerçek rekabet temelinde belirlenir. Ancak Vietnam'da, birincil pazarda tek tedarikçi devlettir. Tüm arazi erişim ihtiyaçları, devletin arazi tahsisi, arazi kiralama ve arazi kullanım amacının değiştirilmesi kararlarından geçmelidir. Başka bir deyişle, Vietnam arazi pazarı, devletin hem tedarikçi hem de düzenleyici olduğu özel bir pazardır.

Bu bağlamda, Devlet "arazi fiyatlarını piyasaya göre belirlemeyi yerel yönetimlere bırakıyorsa, aslında bunu spekülatörler, aracılar ve çıkar grupları tarafından kolayca manipüle edilebilen dalgalanmalara bırakmış demektir. O zaman, arazi fiyatları artık gerçek kullanım değerini yansıtmaz, spekülatif beklentilerle çarpıtılır. Paradoksun nedeni budur: birçok terk edilmiş arazinin fiyatları hâlâ çok yüksek, üretim işletmelerinin araziye erişimi zor ve spekülatörler fiyat farkları sayesinde zengin oluyor.

Vietnam'ın arazi piyasası, devletin hem tedarikçi hem de düzenleyici olduğu özel bir piyasadır.

"Piyasa fiyatı" ilkesinin uygulanmasının riskleri

Herkesin mülkiyetinde olan bir kamu varlığı "piyasa bazlı" bir fiyatlandırma mekanizmasına tabi tutulduğunda, bir dizi ciddi risk anında ortaya çıkabilir.

Birincisi, arazi fiyatları mantıksız bir şekilde şişirilmiş durumda. Planlama veya altyapı hakkında doğrulanmamış tek bir bilgi bile "arazi çılgınlığı" yaratabilir. "Arazi simsarları" ve spekülatörler kolayca sanal fiyatlar yaratarak fiyatları gerçek değerinin kat kat üstüne çıkarırlar ve bu da "piyasa fiyatı" kavramını manipülatörlerin oyunu haline getirir.

İkincisi, olumsuz sosyal etkiler. Arsa fiyatlarındaki mantıksız artışlar konut fiyatlarına, kira bedellerine, yaşam giderlerine, üretim maliyetlerine yol açıyor; bunların hepsi insanların ve işletmelerin omuzlarına biniyor. Orta gelirliler için yerleşik hayata geçme hayali giderek uzaklaşıyor; işletmeler yüksek arsa maliyetleri nedeniyle rekabet avantajlarını kaybediyor; sosyal konut piyasası tıkanıyor.

Üçüncüsü, kaynak dağılımındaki bozulmalar. Sanal arazi fiyatları hızla zengin olmanın bir kanalı haline geldiğinde, sosyal sermaye üretim, teknoloji ve inovasyon yerine gayrimenkul spekülasyonuna çekilir. Birçok insan üretimi bırakıp arazi "sörfüne" yönelir ve bu da potansiyel risklerle dolu, kısa vadeli, sürdürülemez bir ekonomi yaratır.

Dördüncüsü, makroekonomik istikrarsızlık riski. Arsa balonu, teminatların çoğunun gayrimenkul olması nedeniyle bankacılık sistemi için risk oluşturmaktadır. Aynı zamanda, bir azınlık arazi spekülasyonu yoluyla hızla zenginleşirken, çoğunluk yerleşim ve kariyer geliştirme için araziye erişim imkânından mahrum kaldığından, zengin ve fakir arasındaki uçurum artmaktadır.

Dolayısıyla Genel Sekreter'in uyarısı hem gerçeklere uygundur hem de son derece önemli politika değeri taşımaktadır.

Devletin arazi değerlemesindeki kaçınılmaz rolü

Kamu mülkiyeti rejiminde, Devlet değerleme sorumluluğundan kaçamaz. Aksine, Devletin standart bir arazi fiyat çerçevesi oluşturma yükümlülüğü vardır, çünkü tüm halkın çıkarlarını korumanın ve kamu varlıklarının kaybını önlemenin tek yolu budur.

Piyasanın "kendi kendini düzenlemesine" izin verirsek, kamu varlıklarının değerini belirleme yetkisini bir grup spekülatöre devretmiş oluruz. Bu, yalnızca kamu varlık yönetimi ilkeleri açısından yanlış olmakla kalmaz, aynı zamanda sosyal sonuçlar açısından da tehlikelidir.

Devletin arazi fiyatlarını belirlemesi, piyasanın rolünü inkar etmek anlamına gelmez. Aksine, devletin tahsis ettiği arazi fiyatının "standart bir çıpa" rolü oynadığı, sivil işlemlerin ise makul bir aralıkta dalgalanabildiği kontrollü bir piyasanın tasarımıdır. Bu, piyasanın esnekliği ile devlet yönetiminin gerekli istikrarı arasında denge kuran bir modeldir.

Özellikle Devlet tarafından açıklanan arazi fiyatları, şu konularda yardımcı olan stratejik bir politika aracıdır: İnsanların yerleşim ve kariyer geliştirme için araziye erişimini sağlamak; işletmeler için istikrarlı bir maliyet ortamı yaratmak, rekabet gücünü artırmak; sosyal sermayeyi spekülasyon yerine üretime yönlendirmek; kamu ve şeffaf bütçe gelirlerini artırmak ve kamu varlıklarının kaybını önlemek.

Dolayısıyla Genel Sekreterin bakış açısının sağlam bir teorik temeli vardır: Devletin arazi değerlemesi keyfi bir idari müdahale değil, özel mülkiyet rejiminin -toprakların kamusal mülkiyeti- kaçınılmaz bir gereğidir.

Vietnam'da arazi fiyatlarının belirlenmesi için uygun mekanizma

Bu görüşün hayata geçirilebilmesi için bilimsel, uygulanabilir ve şeffaf bir fiyatlandırma mekanizmasının oluşturulması gerekmektedir.

Öncelikle, ulusal bir standart arazi fiyat çerçevesi oluşturun. Bağımsız bir Ulusal Arazi Değerleme Konseyi'nin, büyük veri, uzman danışmanlığı ve yakın denetime dayalı bir arazi fiyat çerçevesi yayınlaması gerekiyor. Her bölgenin kendi fiyatlarını belirlemesine izin vermek imkânsızdır; bu, kolayca grup çıkarlarının "karanlık alanına" düşebilir.

İkincisi, birleşik bir arazi veritabanı oluşturmak. Bu, arazi yönetiminin "merkezi sinir sistemi" olacak ve tüm işlemleri, vergi ve kredi bilgilerini gerçek zamanlı olarak kaydederek, nesnel arz ve talebi doğru bir şekilde yansıtacak ve sanal işlemleri ortadan kaldıracaktır.

Üçüncüsü, spekülasyon karşıtı vergi uygulayın . Spekülatif amaçları ortadan kaldırmak için terk edilmiş veya kısa sürede alınıp satılan arazilere kademeli olarak vergi koyun, böylece araziler uygun üretim ve yaşam fonksiyonlarına geri dönebilir.

Dördüncüsü, arazi kirası farklarını telafi edecek bir mekanizma uygulayın. Devlet, arazi değerini artıran altyapı yatırımları yaptığında, artan değerin vergiler, harçlar veya açık artırmalar yoluyla devlet tarafından tahsil edilmesi gerekir. Bu bir adalet ilkesidir: Bu değer tüm nüfusa aittir ve tek bir grup birey bundan yararlanamaz.

Beşincisi, şeffaflık ve denetim sağlanmalıdır. Arazi değerleme süreci şeffaf olmalı ve Ulusal Meclis, Vatan Cephesi, basın ve halk tarafından denetlenmelidir. Yalnızca şeffaflık, çıkar çatışmalarını önleyebilir ve toplumsal güveni güçlendirebilir.

Altıncı olarak, makul bir dalgalanma aralığına izin verin. Sivil işlem fiyatları, esnekliği korurken istikrarlı kalabilmek için belirli bir aralıkta devlet fiyatlarından farklılık gösterebilir, ancak tavanı aşamaz.

Bu mekanizmalar, eğer ciddi bir şekilde tasarlanıp işletilirse, tam da Genel Sekreter'in vurguladığı gibi, adil, şeffaf ve sürdürülebilir bir arazi piyasası yaratacaktır.

Arazi politikasını kökten değiştirmeye yönelik stratejik yönelim

Genel Sekreter To Lam, arazi politikasını kökten değiştirmek için stratejik bir yön önerdi. Kamu mülkiyeti rejiminde, devlet fiyatı belirlemediği sürece doğru bir "piyasa fiyatı" yoktur. Yalnızca devlet tarafından belirlenen standart bir fiyat, kamu çıkarlarını güvence altına alabilir, spekülasyonu önleyebilir ve arazi piyasasını sürdürülebilir kalkınma yörüngesine geri döndürebilir.

Bu, gevşekliğe, fiyat enflasyonuna ve arazi spekülasyonuna son vermemiz gerektiğini hatırlatan bir hatırlatma ve aynı zamanda arazi fiyatlandırma mekanizmasının adalet ve şeffaflık doğrultusunda yeniden tasarlanması çağrısıdır. Devlet, arazi piyasasının mimarı olmalıdır; fiyatlandırma idari müdahale için değil, kalkınma için bir temel oluşturmak içindir.

Mesaj çok açıktır: Kamu mülkiyetindeki arazi fiyatlarını belirlemek devletin tarihi sorumluluğudur ve aynı zamanda Vietnam gayrimenkul piyasasının spekülatif sarmaldan kurtulması, istikrarlı ve adil bir yörüngeye girmesi ve sürdürülebilir kalkınmanın ön koşullarını oluşturması için anahtardır.

Dr. Nguyen Si Dung

Kaynak: https://baochinhphu.vn/gia-dat-va-dinh-huong-chien-luoc-cua-tong-bi-thu-102251001144833045.htm