Gayrimenkul işlemlerinde vergi ve ücretleri azaltmak için daha düşük bir fiyat beyan edin:

Günümüzde birçok gayrimenkul işleminde, vergileri ve devir ücretlerini azaltmak amacıyla, üzerinde anlaşılan fiyattan daha düşük bir değer kaydedilerek sözleşmeler düzenlenmektedir. Ancak bu uygulama hem alıcıları hem de satıcıları dezavantajlı duruma düşürmekte ve yasal risklere maruz bırakmaktadır. Kısa vadeli kazanç peşinde koşan birçok kişi, gereksiz davalara karışabilir.

Vatandaşlar, gayrimenkul işlemlerine ilişkin sözleşmelere girerken yasal düzenlemelere uymak zorundadır. Fotoğraf: Quang Thai

"Yeraltı" anlaşmaları

2026 yılının başlarında gayrimenkul piyasası biraz durgun olsa da, işlemler yine de gerçekleşti. Alım satım ilişkilerinde, devir sözleşmelerini takiben uzun süredir devam eden bir uygulama ortaya çıkmıştır: satıcılar ve alıcılar, vergi yükümlülüklerini azaltmak için sözleşmede her iki tarafın da üzerinde anlaştığı gerçek değerden daha düşük bir fiyat kaydederler.

Thuong Tin beldesinde gerçekleşen bir işleme tanık olan bir muhabir, Bay Nguyen Van Tr'nin Vinh Hung mahallesindeki bir müşteriye toplam 8 milyar VND değerinde bir evin mülkiyetini devrettiğini, ancak satış sözleşmesinde yalnızca 5 milyar VND belirtildiğini görünce şaşırdı. Aradaki fark nakit olarak ödendi. Bay Tr'ye göre, bu, devlet bütçesine ödenecek vergi ve kayıt ücretlerinin miktarını azaltmak için yapıldı.

Gerçekte, yukarıdaki durum benzersiz değil. Şu anda birçok emlakçı ve aracı, müşterileriyle "gizli" anlaşmalar yapıyor. İşlem değeri üzerinde anlaştıktan sonra, her iki taraf da sözleşmede belirtilen fiyatı daha düşük bir miktara indiriyor. Ödeme de esnek olup, sadece sözleşmede belirtilen fiyat banka havalesiyle gönderiliyor ve fark nakit olarak ödeniyor. Birçoğu bu yöntemden başarılı oldu ve fayda sağladı. Ancak birçok durumda, satıcılar alıcılar tarafından kandırılarak sadece sözleşmede belirtilen miktarı ödemeye zorlanıyor, bu da uzun süren anlaşmazlıklara ve gerçek değeri kanıtlamada zorluklara yol açıyor.

Sadece medeni ihtilaflar değil, birçok ceza davası da yetkililer tarafından tespit edilip ele alınmıştır. Mart 2026 başlarında, Thai Nguyen İl Polis Müdürlüğü Suç Araştırma Birimi, Ceza Kanunu'nun 200. maddesinin 2. fıkrası uyarınca vergi kaçakçılığı soruşturması kapsamında, Thai Nguyen ilinden Le Quang Chi ve Doan Van Quang adlı iki kişinin ikametgah ve iş yerlerinde arama yaptı. Yetkililere göre, iki kişi 2024 yılından bugüne kadar bir arsa satın almış, ardından bunu 10 parsele bölmüş, evler inşa etmiş ve vergi ve harçlardan kaçınmak amacıyla bunları müşterilere gerçek satın alma fiyatından daha düşük fiyatlarla devretmiş olup, bu da yaklaşık 500 milyon VND'ye varan bir vergi ve harç kaçakçılığına yol açmıştır.

Daha önce, Aralık 2025'te, Thanh Hoa eyaletinde bir çift, 13 milyar VND değerindeki bir evin satış fiyatını 3,7 milyar VND olarak kaydederek 231 milyon VND vergi kaçırdıkları gerekçesiyle yargılanmıştı. Benzer şekilde, Da Nang şehrinde bir kadın, 9 milyar VND'ye bir arsa sattığı halde sözleşmede gerçek değerinin 20 katı olan 440 milyon VND'yi gösterdiği için vergi kaçakçılığından yargılanmıştı.

Öngörülemeyen riskler

Bu "hileler" bütçe için önemli gelir kayıplarına neden oluyor ve şu anda daha sıkı denetime tabi tutuluyor. Ancak tespit edilen vaka sayısı düşük kalıyor. 1 Ağustos 2024'ten itibaren yürürlüğe giren 2024 Gayrimenkul İşletme Kanunu, arsa ve ev alım sözleşmelerinin gerçek fiyatı doğru bir şekilde yansıtmasını ve ödemelerin bankalar aracılığıyla yapılmasını zorunlu kılıyor, ancak bu düzenleme yalnızca müteahhitler ve işletmeler için zorunlu. Bu nedenle, özellikle bireyler arasındaki küçük ölçekli işlemlerde "iki fiyatlı" işlemler hala gerçekleşebiliyor.

Anvi Hukuk Bürosu Müdürü Avukat Truong Thanh Duc'a göre, birçok müvekkil için gayrimenkul devir belgelerinin alınması ve işlenmesi sürecinde, tarafların sözleşmede gerçek işlem değerinden çok daha düşük bir fiyat kaydetme durumunun oldukça yaygın olduğu görülmektedir. Bu, yasa ihlalidir. Tespit edilmesi halinde, taraflar idari para cezaları veya vergi kaçakçılığı nedeniyle cezai kovuşturma ile karşı karşıya kalabilirler. Özellikle, en büyük risk genellikle satıcıya düşmektedir. Anlaşmazlıklar ortaya çıktığında, mahkeme davayı çözmek için yalnızca noter onaylı sözleşmeye dayanır, yani yalnızca sözleşmede kaydedilen tutarı tanır. Gerçek işlem değeri, meşru bir kanıt olmadan yasa tarafından korunmaz.

Avukat Truong Thanh Duc, bunun bir paradoks olduğunu, zira gönüllü olarak düşük fiyat kaydetmenin satıcıları hukuk önünde dezavantajlı duruma düşürdüğünü, çünkü gerçek haklarının güvence altına alınmadığını değerlendirdi.

Bu duruma karşılık olarak yetkililer, bunu önlemek için çeşitli çözümler öneriyor. Özellikle, Maliye Bakanlığı yakın zamanda Kişisel Gelir Vergisi Kanunu'nu düzenleyen bir kararname taslağı hakkında geri bildirim istedi. Bu kararname, gayrimenkul devir fiyatları üzerinde sıkı kontrolü vurguluyor. Buna göre, sözleşmede belirtilen fiyat, arsa fiyat listesinden düşükse, vergi makamları vergilendirilebilir fiyatı fiyat listesine ve düzeltme katsayısına göre yeniden değerlendirecektir. Aynı zamanda, yetkilendirilmiş işlemler gibi "kaçırma" biçimleri kontrol edilecek ve tek bir mülk için vergi muafiyeti koşulları daha sıkı bir şekilde düzenlenecektir.

Gerçekte, birçok vaka tespit edilmiş ve ciddi şekilde ele alınmış olup, açık bir uyarı niteliği taşımaktadır. Bu nedenle, insanların yasalara uyma konusunda bilinçlerini artırmaları gerekmektedir. Gelecekte, bu durumu hafifletmek için yetkililerin, arazi fiyat veritabanını iyileştirmek, banka ödemelerini teşvik etmek ve yönetim kurumları arasındaki veri bağlantısını güçlendirmek gibi kapsamlı çözümler uygulamaları gerekmektedir. Bu, gayrimenkul piyasasını daha şeffaf hale getirecek ve insanların meşru hak ve çıkarlarını daha iyi koruyacaktır.

Kaynak: https://hanoimoi.vn/khai-gia-thap-de-giam-thue-phi-trong-giao-dich-bat-dong-san-loi-ich-it-rui-ro-nhieu-744093.html